Deblocarea blocajelor din prețurile locuințelor: Dezvoltarea locuințelor sociale trebuie să fie o prioritate strategică.

Imagine ilustrativă.

În lumina acestei situații, la o reuniune recentă a Comitetului director central pentru politica locuințelor și piața imobiliară, prim-ministrul Pham Minh Chinh a pus o întrebare crucială pentru întreaga industrie: „Trebuie să răspundem la întrebarea: de ce sunt prețurile apartamentelor atât de mari și persistent de mari?” Această întrebare nu numai că reflectă îngrijorările cu privire la raționalitatea pieței, dar subliniază și nevoia urgentă de a ajusta politicile, mecanismele și gândirea privind dezvoltarea locuințelor, în special în segmentul locuințelor sociale - care este considerat esențial pentru reducerea prețurilor apartamentelor în general.

* Cerere reală – ofertă dezechilibrată

Dr. Bui Duc Hung – fost director al Departamentului de Planificare și Finanțe ( Ministerul Construcțiilor ) – a comentat că o analiză a situației actuale a pieței arată că dezechilibrul dintre cerere și ofertă este una dintre cauzele principale. În timp ce segmentul locuințelor comerciale, în special segmentul mediu-superior, se confruntă cu un surplus de produse, locuințele sociale sunt extrem de deficitare. Mulți factori au determinat creșterea prețurilor apartamentelor, dar cauza principală, care persistă de mulți ani, este lipsa locuințelor sociale accesibile pentru cumpărători.

Prim-ministrul Pham Minh Chinh a subliniat că piața imobiliară se dezvoltă într-un mod dezechilibrat, majoritatea ofertei fiind concentrată în segmentul high-end, departe de nevoile reale ale societății. Prețurile locuințelor au fost împinse prea sus, uneori ajungând la cote maxime, în special în cele două orașe mari, Hanoi și Ho Chi Minh City. „Atât de mulți oameni au nevoie de case, dar nu și le pot permite pentru că prețurile sunt prea mari. Case care costă peste 70 de milioane sau 100 de milioane de dong pe metru pătrat - cine își poate permite să le cumpere?”, a subliniat prim-ministrul.

Conform unui raport al Ministerului Construcțiilor, prețurile apartamentelor din Hanoi și Ho Chi Minh City rămân în prezent la o medie de 70-80 de milioane VND/m2, o creștere de aproximativ 5,6% față de începutul anului. Între timp, multe proiecte de locuințe sociale încă nu progresează conform programului, atingând doar aproximativ 59,6% din planul schițat în Proiectul de construire a unui milion de unități de locuințe sociale până în 2030. Pachetul de credite de 145.000 de miliarde VND, destinat sprijinirii dezvoltării acestui segment, a distribuit doar peste 4.000 de miliarde VND după doi ani de implementare...

Din perspectiva unui expert, Dr. Bui Duc Hung consideră că unul dintre principalele motive pentru care prețurile apartamentelor sunt dificil de redus este dificultatea cu care se confruntă întreprinderile în accesarea capitalului de investiții. Politica monetară nu a creat condiții favorabile pentru ca dezvoltatorii imobiliari să acceseze creditele bancare, în timp ce canalele de atragere a capitalului pe termen lung, cum ar fi obligațiunile corporative și piața bursieră, sunt încă subdezvoltate.

Întrucât creditul bancar pe termen scurt reprezintă o proporție mare din finanțare, riscul crescut de lichiditate obligă băncile să fie precaute atunci când acordă credite. Acest lucru împiedică întreprinderile să lanseze noi proiecte sau provoacă întârzieri, ceea ce duce la o lipsă a ofertei efective și la creșterea prețurilor.

În același timp, sistemul juridic, în ciuda numeroaselor ajustări, încă suferă de suprapuneri, ambiguități și dificultăți de implementare. Procedurile administrative prelungite, lipsa de coordonare între agențiile funcționale și localități și capacitatea limitată de management la nivel local încetinesc, de asemenea, procesul de investiții și construcții, precum și aducerea locuințelor pe piață.

Pe lângă factorii legali și de capital, costurile de producție ale proiectelor de apartamente sunt în continuă creștere. Prețurile terenurilor, costurile de defrișare a terenurilor, taxele de utilizare a terenurilor, impozitele, taxele și prețurile materialelor de construcție sunt toate în creștere, deși nu există un mecanism strict de control. Aceste costuri sunt în cele din urmă transferate în prețul de vânzare, transferând povara asupra cumpărătorilor – a analizat dl. Hung.

De fapt, multe companii au raportat, de asemenea, că lista actuală de prețuri ale terenurilor și metoda de calcul a taxelor de utilizare a terenurilor pun o povară grea asupra costurilor de dezvoltare a proiectelor. Între timp, evaluarea terenurilor și colectarea taxelor de utilizare a terenurilor sunt inconsistente între localități, ceea ce duce la o lipsă de transparență și la creșterea costurilor de investiții.

Restructurarea pieței

Având în vedere situația menționată mai sus, dl. Nguyen Anh Que – președintele Grupului G6 și membru al Consiliului Executiv al Asociației Imobiliare din Vietnam – a prezentat o serie de recomandări specifice și fezabile pentru a reduce prețurile apartamentelor în perioada 2025–2027. În primul rând, este necesar să se finalizeze și să se publice prompt o nouă listă de prețuri ale terenurilor, mai rezonabilă, eliminând în același timp complet obstacolele legale pentru a crea condiții favorabile pentru ca întreprinderile să implementeze proiectele mai ușor.

În plus, în ceea ce privește terenurile licitate de către persoane fizice, dl Que a propus ca reglementările să definească în mod clar mecanisme de restricționare a transferurilor în termen de doi ani, să solicite avansuri mari, dovezi ale capacității financiare și să oblige la plată în termen de șapte zile de la câștigarea licitației, pentru a elimina speculațiile și acumularea de terenuri în anticiparea creșterilor de prețuri.

În același timp, este necesar să se controleze marjele de profit din vânzările primare ale proiectelor de apartamente, limitându-le la maximum 50%. Potrivit domnului Que, multe proiecte obțin în prezent marje de profit de 2-3 ori mai mari, împingând prețurile de vânzare la mai mult decât dublul costurilor reale. De exemplu, un proiect de apartamente de lux din Hanoi în 2022 a avut un preț de 40 de milioane VND/m2, cu costuri de construcție de aproximativ 25 de milioane VND/m2, dar până în 2025 prețul a crescut la 90 de milioane VND/m2, în timp ce costurile au crescut doar la aproximativ 35 de milioane VND/m2.

În special, este necesară dezvoltarea puternică a locuințelor sociale în și în jurul orașelor mari, cu o planificare sincronizată și o infrastructură bună, pentru a crea o ofertă care să corespundă nevoilor reale ale pieței.

Împărtășind aceeași opinie, Dr. Bui Duc Hung a subliniat necesitatea schimbării percepțiilor și a reorientării investițiilor în locuințe de la cumpărare și vânzare la investiții în principal în locuințe de închiriat și de leasing cu opțiune de cumpărare. Acest lucru ar trebui considerat un progres în implementarea politicii de locuințe sociale.

Acest lucru nu numai că rezolvă problema locuințelor, dar reglementează și munca socială. Muncitorii pot merge la orice loc de muncă, atâta timp cât au o locuință adecvată, proporțională cu venitul lor; în special în cazul reorganizării sistemului, implementării unei administrații locale cu două niveluri, fuzionării provinciilor, desființării districtelor și consolidării comunelor.

„Principiile directoare ale Constituției din 2013, rezoluțiile partidului și strategia de dezvoltare socio-economică 2021-2030 afirmă clar: «Statul, comunitatea și poporul au responsabilitatea de a se ocupa de dezvoltarea locuințelor». În acest sens, statul trebuie să joace un rol principal în îngrijirea dezvoltării locuințelor sociale. Prin urmare, modelul întreprinderilor cu activități de utilitate publică și servicii publice în construcția și comercializarea locuințelor sociale trebuie reconsiderat”, a sugerat dr. Bui Hung.

Din perspectiva pieței, dl. Tran Khanh Quang, director general al companiei imobiliare Viet An Hoa, consideră că piața actuală nu duce lipsă de produse, ci mai degrabă de produse adecvate. Majoritatea cumpărătorilor de locuințe de astăzi nu cumpără pentru uz personal, ci pentru investiții sau speculații, sperând la profit. Între timp, cei cu nevoi reale nu pot accesa locuințe din cauza prețurilor excesiv de mari.

Unele politici actuale de gestionare a terenurilor și de dezvoltare urbană, deși vizează controlul pieței, împiedică în mod accidental oferta. De exemplu, reglementările care înăspresc parcelarea și vânzarea terenurilor sau mecanismul de „compensare auto-negociată” fac aproape imposibilă implementarea proiectelor la scară mică, reducând semnificativ flexibilitatea și descentralizarea pieței.

Prin urmare, potrivit domnului Quang, reducerea prețurilor apartamentelor necesită nu doar soluții privind procedurile administrative și de capital, ci și reforme mai profunde în planificare, utilizarea terenurilor, managementul financiar și orientarea către dezvoltarea durabilă a locuințelor.

Prim-ministrul Pham Minh Chinh a subliniat în repetate rânduri rolul strategic al locuințelor sociale în politicile de dezvoltare socio-economică, nu doar servind bunăstării sociale, ci contribuind și la stabilitatea macroeconomică.

Astfel, locuințele sociale sunt identificate ca o pârghie pentru piață. Pentru a reduce prețurile apartamentelor, dezvoltarea locuințelor sociale ar trebui considerată o prioritate națională de investiții, cu mecanisme specifice privind capitalul, terenurile, impozitele și planificarea. În același timp, întreprinderile private ar trebui încurajate să participe puternic la acest segment prin politici stimulative specifice și fezabile.

Experții sunt în general de acord că rezolvarea problemei scăderii prețurilor apartamentelor nu poate fi realizată prin câteva măsuri izolate sau pe termen scurt. Aceasta este o problemă care implică multe domenii, de la planificare urbană, drept, finanțe și fiscalitate, până la gândirea privind dezvoltarea locuințelor și strategiile de management macroeconomic.

În special, este necesară o coordonare strânsă între ministere, departamente, localități și comunitatea de afaceri. Mai important, mentalitatea privind dezvoltarea locuințelor trebuie să se schimbe; aceasta ar trebui să fie axată pe servirea oamenilor, nu doar pe un instrument de investiții. Atunci când piața imobiliară își va reveni la adevărata valoare, cu produse adecvate, prețuri rezonabile și transparență, oamenii vor avea mai multe oportunități de a accesa locuințe, iar economia va beneficia de o piață stabilă, sănătoasă și sustenabilă.

Sursă: https://vtv.vn/go-nut-that-gia-nha-phat-trien-nha-o-xa-hoi-phai-la-uu-tien-chien-luoc-100250924195403496.htm