Statul decide asupra prețurilor primare ale terenurilor: Soluție pentru stabilizarea pieței imobiliare

Decizia statului privind prețurile primare ale terenurilor este de a controla instabilitatea pieței.

Ministerul Agriculturii și Mediului (MADR) colectează pe scară largă opinii de la organizații și persoane fizice pentru a finaliza proiectul de Lege privind modificarea și completarea unor articole din Legea funciară din 2024, înainte de a-l supune Adunării Naționale spre examinare în cadrul celei de-a 10-a sesiuni a celei de-a 15-a legislaturi.

Eliminați numeroasele blocaje

Potrivit Ministerului Agriculturii și Mediului, după mai bine de un an de implementare, Legea funciară din 2024 a scos la iveală o serie de probleme. Limitările reglementărilor actuale nu numai că cauzează dificultăți întreprinderilor în investițiile și dezvoltarea proiectelor, dar afectează și în mod direct drepturile oamenilor, în special în proceduri precum acordarea certificatelor, schimbarea destinației de utilizare, împărțirea parcelelor sau primirea de despăgubiri la recuperarea terenurilor.

Experții spun că stabilirea directă de către stat a prețurilor terenurilor va ajuta la prevenirea prețurilor virtuale.

Unul dintre principalele blocaje evidențiate este inadecvarea planificării utilizării terenurilor și a planurilor, care nu sunt potrivite pentru modelul actual de administrație locală pe două niveluri. Planificarea anuală a utilizării terenurilor la nivel de district nu mai este practică, ceea ce cauzează probleme procedurale care consumă timp și încetinește procesul de punere în exploatare a terenurilor. Multe gospodării trebuie să aștepte actualizarea planului de utilizare a terenurilor, astfel încât acestea ratează oportunități de producție și de afaceri, ceea ce duce la pierderi semnificative.

În ceea ce privește mecanismul de alocare și arendă a terenurilor, în prezent proiectele sunt implementate în principal prin licitații sau licitații. Cu toate acestea, aceste procese se dovedesc a fi complicate și se suprapun din cauza dependenței de multe alte legi, ceea ce duce la prelungirea procesului de pregătire a proiectului.

În special, Ministerul Agriculturii și Mediului a propus clarificarea rolului statului în stabilirea prețurilor terenurilor, în calitate de reprezentant al proprietarului. Prin urmare, pe piața primară, inclusiv alocarea terenurilor, închirierea și conversia destinației terenurilor, prețurile terenurilor trebuie stabilite de stat, nu depinzând de organizații de consultanță. Pe piața secundară, adică cumpărarea, vânzarea, transferul și ipotecarea drepturilor de utilizare a terenurilor, prețurile terenurilor vor fi convenite de părțile însele, statul jucând un rol de reglementare indirect prin intermediul planificării, infrastructurii și instrumentelor financiare.

Cu toate acestea, în realitate, evaluarea primară a terenurilor depinde încă în mare măsură de rezultatele consultărilor și de prețurile secundare, în timp ce metoda de determinare a prețurilor specifice prezintă încă multe deficiențe, lipsește de transparență și nu reflectă cu acuratețe evoluțiile pieței. Acest lucru slăbește rolul de reglementare al statului, afectează progresul implementării proiectelor și provoacă multe frustrări atunci când oamenii își recuperează terenurile, dar nivelul despăgubirilor nu este apropiat de valoarea reală.

O altă problemă remarcată de Ministerul Agriculturii și Mediului este inexactitatea în aplicarea metodelor de evaluare, în special a metodei surplusului, care depinde de datele de piață, tipurile de investiții și prețurile de închiriere a terenurilor. Între timp, piața drepturilor de utilizare a terenurilor fluctuează puternic, datele bazându-se în principal pe prețuri vechi, nereflectând valoarea reală sau potențialul viitor. Acest lucru face ca oamenii, în special în zonele rurale, să sufere adesea pierderi, deoarece valoarea reală a terenurilor nu este reflectată cu exactitate în tranzacții.

Dr. Pham Viet Thuan, directorul Institutului de Economie a Mediului din Ho Chi Minh City, a declarat că modificarea Legii Funciare este necesară și în concordanță cu orientarea dezvoltării unei economii de piață cu orientare socialistă. Potrivit acestuia, multe prevederi din legea actuală nu sunt cu adevărat apropiate de viața reală și de nevoile afacerilor. În special, colectarea taxelor de utilizare a terenurilor la transformarea terenurilor în terenuri rezidențiale crește în prezent rapid, în unele locuri precum Ho Chi Minh City creșterea fiind de până la 38 de ori. Acest lucru face imposibil pentru mulți oameni accesul la drepturile lor legale de utilizare.

Potrivit acestuia, decizia statului privind prețurile primare ale terenurilor este un pas în direcția corectă, vizând controlul instabilității pieței, mai ales în contextul actual, când speculațiile cu prețurile terenurilor, licitațiile și apoi anulările depozitelor... împing nivelul prețurilor în sus anormal. Cu toate acestea, Dr. Thuan a remarcat necesitatea separării clare a prețurilor primare și a prețurilor secundare în sistemul de stabilire a prețurilor terenurilor. „Aplicarea coeficientului K în documentele de îndrumare va ajuta la determinarea prețurilor secundare de prețurile primare și, în același timp, va deveni un instrument eficient pentru stat de a reglementa și stabiliza piața”, a spus el.

Acest expert a subliniat, de asemenea, că legea trebuie să stipuleze clar în ce cazuri se aplică prețurile primare și în ce cazuri se utilizează prețurile secundare. Decretele și circularele însoțitoare vor juca un rol în specificarea și furnizarea de îndrumări detaliate pentru a asigura fezabilitatea în practică.

Sunt necesare instrumente complete pentru a reglementa și a asigura transparența

Deși propunerea de a acorda statului puterea de a decide asupra prețurilor primare ale terenurilor este considerată necesară pentru a asigura rolul de reprezentare a întregii proprietăți populare, multe opinii au exprimat încă îngrijorări cu privire la faptul că, în lipsa factorilor de piață în stabilirea prețurilor, există riscul reapariției situației de „două prețuri” pe piața funciară. Acest lucru nu numai că afectează transparența pieței, dar poate duce și la pierderi bugetare, creând inegalitate între părțile implicate în tranzacție.

Situația „cu două prețuri” era frecventă în trecut, când aceeași parcelă de teren avea două prețuri diferite: prețul menționat în contract și în documentele pentru calcularea obligațiilor financiare era adesea mult mai mic decât prețul real al tranzacției de pe piață. Principalul motiv era că lista de prețuri ale terenurilor emisă de stat nu reflecta prompt fluctuațiile pieței, ceea ce ducea la o diferență mare între prețul oficial și prețul real.

Dl. Vo Hong Thang, director general adjunct al Grupului DKRA, a comentat că, dacă statul are autoritatea exclusivă de a decide prețurile terenurilor fără feedback de la piață, acest lucru va duce cu ușurință la prețuri imparțiale, provocând reapariția „mecanismului cu două prețuri”. Potrivit acestuia, stabilirea prețurilor trebuie să se bazeze pe principiile pieței pentru a asigura echitatea între toate părțile, inclusiv statul, întreprinderile și investitorii. Dl. Thang a spus că, dacă statul alocă terenuri, stabilește prețuri și colectează bani, este ca și cum „ar juca fotbal și ar da de gol în același timp”, în lipsa unui mecanism independent de monitorizare.

Potrivit acestuia, în loc să elimine complet factorul piață, legea ar trebui să ia în considerare clasificarea utilizatorilor de terenuri pentru a beneficia de politici de sprijin adecvate. De exemplu, este posibilă scutirea sau reducerea obligațiilor financiare pentru grupurile defavorizate la schimbarea scopurilor de utilizare a terenurilor, așa cum au propus mulți experți.

Între timp, dl. Le Hoang Chau, președintele Asociației Imobiliare din Ho Chi Minh City, a declarat că nu ar trebui să fie nevoie să ne facem prea multe griji cu privire la situația diferențelor de preț sau la posibilitatea ca întreprinderile să profite de politicile funciare. Potrivit acestuia, statul dispune de instrumente de reglementare complete, de la taxe la credite, pentru a controla proprietățile imobiliare și a preveni speculațiile. „Statul are dreptul deplin de a decide prețurile terenurilor pe piața primară, deoarece acesta este dreptul proprietarului care reprezintă întreaga populație. Între timp, piața secundară, unde au loc tranzacții civile între persoane și întreprinderi, este locul unde piața trebuie să se autoreglementeze”, a subliniat el.

De fapt, în ultimii doi ani, controlul fiscal, notarizarea și gestionarea înregistrărilor transferurilor de proprietăți imobiliare au fost implementate foarte strict. Mulți oameni care obișnuiau să „ceră” cumpărătorilor să declare prețuri mici pentru a reduce taxele sunt acum obligați să respecte reglementările, deoarece agențiile notariale și fiscale nu mai permit declarații de prețuri mici și chiar solicită refacerea documentelor dacă se detectează diferențe neobișnuite. Domnul Pham Huu T., investitor imobiliar în Lam Dong , a declarat că obișnuia să declare prețuri mici la transferurile de proprietăți imobiliare pentru a economisi costuri, dar de când agențiile au înăsprit măsurile, a procedat foarte strict. „Cumpărătorii refuză acum să declare prețuri mici. Sunt îngrijorați că vor fi impozitați puternic atunci când vor vinde ulterior, așa că solicită declararea prețului real”, a spus domnul T.

„Domnul Nguyen Dang Phu, agent de brokeraj din orașul Ho Chi Minh, a confirmat că situația declarării «prețului dublu» aproape a dispărut. Autoritățile fiscale s-au implicat foarte mult. Au fost sesizate unele cazuri de declarații false, chiar s-a avertizat asupra urmăririi penale. Acum, atât cumpărătorul, cât și vânzătorul sunt serioși, oricine plătește taxa este responsabil.”

Contribuiți la blocarea prețurilor virtuale

Potrivit domnului Le Hoang Chau, evaluarea actuală prin intermediul organizațiilor de consultanță și al consiliilor de evaluare creează cu ușurință lacune, ducând chiar la „complicitate” în determinarea valorii terenurilor. Prin urmare, este necesar ca statul să determine direct prețurile pe piața primară. Pe piața secundară, mecanismul pieței ar trebui să funcționeze pe deplin, sub controlul statului prin intermediul instrumentelor fiscale. Această abordare nu numai că ajută la transparența prețurilor terenurilor, dar contribuie și la „răcirea” pieței imobiliare și la prevenirea umflării prețurilor virtuale prin speculații.

Sursă: https://nld.com.vn/nha-nuoc-quyet-gia-dat-so-cap-buoc-di-dung-huong-196250804205417053.htm