Ministerul Agriculturii și Mediului (MADR) solicită în prezent feedback amplu din partea organizațiilor și a persoanelor fizice pentru a finaliza proiectul de lege de modificare și completare a unui număr de articole din Legea funciară din 2024, înainte de a-l supune Adunării Naționale spre examinare în cadrul celei de-a 10-a sesiuni a celei de-a 15-a legislaturi.
Eliminați mai multe blocaje.
Potrivit Ministerului Agriculturii și Mediului, după mai bine de un an de implementare, Legea funciară din 2024 a scos la iveală o serie de obstacole. Limitările din reglementările actuale nu numai că creează dificultăți pentru întreprinderi în investițiile și dezvoltarea de proiecte, dar afectează și în mod direct drepturile cetățenilor, în special în proceduri precum emiterea certificatelor de proprietate funciară, schimbarea destinației terenurilor, parcelarea terenurilor sau primirea de despăgubiri atunci când terenurile sunt expropriate.
Experții cred că prețurile terenurilor stabilite direct de stat vor ajuta la prevenirea umflării prețurilor.
Unul dintre principalele blocaje identificate este insuficiența în planificarea și gestionarea utilizării terenurilor, care nu este compatibilă cu modelul actual de administrație locală pe două niveluri. Planificarea anuală a utilizării terenurilor la nivel de district nu mai răspunde nevoilor practice, ceea ce duce la pierdere de timp, creșterea birocrației și întârzieri în punerea în funcțiune a terenurilor. Multe gospodării ratează oportunități de producție și afaceri, suferind pierderi semnificative, din cauza faptului că trebuie să aștepte planuri de utilizare a terenurilor actualizate.
În ceea ce privește mecanismele de alocare și închiriere a terenurilor, proiectele sunt implementate în prezent în principal prin licitații sau licitații. Cu toate acestea, aceste procese se dovedesc complexe și se suprapun din cauza dependenței lor de multe alte legi, ceea ce duce la prelungirea pregătirii proiectelor.
În special, Ministerul Agriculturii și Mediului a propus clarificarea rolului statului în stabilirea prețurilor terenurilor în calitate de proprietar reprezentativ. Prin urmare, pe piața primară, inclusiv alocarea terenurilor, arendarea și conversia destinației terenurilor, prețurile terenurilor ar trebui să fie stabilite de stat, independent de organizațiile de consultanță. Pe piața secundară, adică activitățile care implică cumpărarea, vânzarea, transferul și ipotecarea drepturilor de utilizare a terenurilor, prețurile terenurilor vor fi stabilite prin acord reciproc între părți, statul jucând un rol de reglementare indirect prin intermediul planificării, infrastructurii și instrumentelor financiare.
Cu toate acestea, în realitate, evaluarea primară a terenurilor se bazează încă în mare măsură pe rezultatele consultărilor și pe prețurile de pe piața secundară, în timp ce metodele de determinare a prețurilor specifice sunt inadecvate, duc lipsă de transparență și nu reflectă cu acuratețe evoluțiile pieței. Acest lucru slăbește rolul de reglementare al statului, afectează progresul implementării proiectelor și provoacă mult resentiment atunci când persoanele ale căror terenuri sunt confiscate primesc despăgubiri care nu reflectă valoarea lor reală.
O altă problemă remarcată de Ministerul Agriculturii și Mediului este inexactitatea în aplicarea metodelor de evaluare, în special a metodei surplusului, care depinde de datele de piață, tipurile de investiții și prețurile de arendă funciară. Între timp, piața drepturilor de utilizare a terenurilor este extrem de volatilă, iar datele se bazează în principal pe prețuri vechi, nereflectând valoarea reală sau potențialul viitor. Acest lucru duce adesea la dezavantajarea oamenilor, în special în zonele rurale, deoarece valoarea reală a terenului nu este reflectată cu exactitate în tranzacții.
Dr. Pham Viet Thuan, directorul Institutului de Economie a Mediului din orașul Ho Și Min, consideră că modificarea Legii Funciare este necesară și în concordanță cu orientarea de dezvoltare a unei economii de piață cu orientare socialistă. Potrivit acestuia, multe reglementări din legea actuală nu sunt cu adevărat aliniate la situațiile din viața reală și la nevoile afacerilor. În special, taxa de utilizare a terenurilor pentru transformarea terenurilor în terenuri rezidențiale a crescut vertiginos, unele zone precum orașul Ho Și Min înregistrând creșteri de până la 38 de ori. Acest lucru împiedică mulți oameni să își acceseze drepturile legale de utilizare a terenurilor.
Potrivit acestuia, decizia Statului de a determina prețurile primare ale terenurilor este un pas în direcția corectă, menit să controleze instabilitatea pieței, în special în contextul actual în care speculațiile funciare, licitațiile urmate de confiscarea depozitelor etc., duc prețurile la o creștere anormală. Cu toate acestea, Dr. Thuan a remarcat necesitatea unei distincții clare între prețurile primare și cele secundare în sistemul de evaluare a terenurilor. „Aplicarea coeficientului K în documentele de îndrumare va ajuta la stabilirea prețurilor secundare din prețurile primare și, în același timp, va deveni un instrument eficient pentru Stat de a reglementa și stabiliza piața”, a spus el.
Acest expert a subliniat, de asemenea, că legea trebuie să definească clar în ce cazuri se aplică prețuri primare și în ce cazuri se aplică prețuri secundare. Decretele și circularele însoțitoare vor juca un rol în specificarea și furnizarea de îndrumări detaliate pentru a asigura fezabilitatea practică.
Avem nevoie de o gamă completă de instrumente pentru a reglementa și a asigura transparența.
Deși propunerea de a împuternici statul să stabilească prețurile primare ale terenurilor este considerată necesară pentru a asigura rolul său de proprietar reprezentativ al întregii populații, mulți își exprimă încă îngrijorarea că lipsa factorilor de piață în stabilirea prețurilor ar putea duce la reapariția situației de „prețuri pe două niveluri” pe piața funciară. Acest lucru nu numai că ar afecta transparența pieței, dar ar putea duce și la pierderi bugetare și ar crea inegalitate între părțile implicate în tranzacții.
Situația „cu două prețuri” era frecventă în trecut, când aceeași parcelă de teren avea două prețuri diferite: prețul menționat în contract și în documentele utilizate pentru calcularea obligațiilor financiare era adesea mult mai mic decât prețul real al tranzacției pe piață. Principalul motiv era că lista de prețuri ale terenurilor emisă de stat nu reflecta fluctuațiile pieței în timp util, ceea ce ducea la o diferență mare între prețul oficial și prețul real.
Dl. Vo Hong Thang, director general adjunct al Grupului DKRA, a comentat că, dacă statul are autoritate deplină de a stabili prețurile terenurilor fără a reflecta tendințele pieței, acest lucru va duce cu ușurință la evaluări părtinitoare și la o reapariție a „mecanismului cu două prețuri”. Potrivit acestuia, evaluarea ar trebui să se bazeze pe principiile pieței pentru a asigura echitatea între toate părțile, inclusiv statul, întreprinderile și investitorii. Dl. Thang a comparat situația cu cea în care statul alocă simultan terenuri, stabilește prețurile și colectează taxe – similar cu „a juca fotbal și a da de gol în același timp”, lipsit de un mecanism de supraveghere independent.
Potrivit acestuia, în loc să ignore complet factorii pieței, legea ar trebui să ia în considerare clasificarea utilizatorilor de terenuri pentru a oferi politici de sprijin adecvate. De exemplu, obligațiile financiare ar putea fi anulate sau reduse pentru grupurile vulnerabile la schimbarea scopurilor de utilizare a terenurilor, așa cum au sugerat mulți experți.
Între timp, dl. Le Hoang Chau, președintele Asociației Imobiliare din Ho Chi Minh City, a susținut că nu este nevoie să ne îngrijorăm excesiv de sistemul de prețuri duale sau de posibilitatea ca întreprinderile să profite de politicile funciare. Potrivit acestuia, statul dispune de ample instrumente de reglementare, de la taxe la credite, pentru a controla proprietățile imobiliare și a preveni speculațiile. „Statul are dreptul deplin de a determina prețurile terenurilor pe piața primară, deoarece acesta este dreptul proprietarului care reprezintă întreaga populație. Între timp, piața secundară, unde au loc tranzacții civile între persoane fizice și întreprinderi, este locul unde piața trebuie să se autoreglementeze”, a subliniat el.
De fapt, în ultimii doi ani, controlul fiscal, notarizarea și gestionarea documentelor de transfer imobiliar au fost aplicate cu strictețe. Mulți oameni care obișnuiau să „ceră” cumpărătorilor să declare un preț mai mic pentru a reduce taxele sunt acum obligați să respecte reglementările, deoarece autoritățile notariale și fiscale nu mai permit subdeclararea și chiar solicită o nouă documentație dacă se detectează discrepanțe. Domnul Pham Huu T., un investitor imobiliar din Lam Dong , a povestit că obișnuia să declare un preț mai mic pentru transferurile imobiliare pentru a economisi costuri, dar de când autoritățile au înăsprit reglementările, a fost foarte strict. „Cumpărătorii refuză acum, de asemenea, să declare un preț mai mic. Își fac griji că vor fi impozitați puternic atunci când vând ulterior, așa că solicită ca prețul corect să fie declarat”, a spus domnul T.
„Domnul Nguyen Dang Phu, agent imobiliar din orașul Ho Chi Minh, a afirmat că practica declarării «două prețuri» aproape a dispărut. Autoritățile fiscale au fost foarte vigilente. Mai multe cazuri de declarații false au dus la citații și chiar avertismente de urmărire penală. Acum, atât cumpărătorii, cât și vânzătorii își iau acțiunile în serios, iar cine plătește impozitul este responsabil pentru propriile acțiuni.”
Contribuind la combaterea inflației artificiale a prețurilor.
Potrivit domnului Le Hoang Chau, metoda actuală de evaluare a terenurilor prin intermediul organizațiilor de consultanță și al consiliilor de evaluare creează cu ușurință lacune, ducând chiar la coluziune în determinarea valorii terenurilor. Prin urmare, evaluarea directă de către stat pe piața primară este necesară. Pe piața secundară, mecanismele pieței ar trebui implementate pe deplin sub controlul statului prin instrumente fiscale. Această abordare nu numai că ajută la creșterea transparenței prețurilor terenurilor, dar contribuie și la răcirea pieței imobiliare și la prevenirea prețurilor umflate cauzate de speculații.
Sursă: https://nld.com.vn/nha-nuoc-quyet-gia-dat-so-cap-buoc-di-dung-huong-196250804205417053.htm
Comentariu (0)