Rata scăzută a natalității și impactul acesteia asupra pieței imobiliare din Vietnam

Asociația Vietnameză a Agenților Imobiliari (VARS) a publicat recent un raport controversat intitulat „Scăderea ratei natalității și impactul pe termen lung asupra pieței imobiliare”, care susține că Vietnamul intră într-o perioadă în care factorii demografici încep să afecteze cererea de imobiliare. Cu toate acestea, mulți cred, de asemenea, că, pe termen scurt, factorii „rigidi”, cum ar fi prețurile locuințelor, oferta și costurile de împrumut, sunt mai importanți.

Conform datelor VARS, rata de fertilitate din Vietnam a scăzut de la 3,8 copii per femeie în 1989 la doar 1,91 copii în 2024. În orașele mari, precum Hanoi și Ho Chi Minh City, rata se apropie de pragul de „fertilitate extrem de scăzută” de sub 1,3 copii per femeie. Aceasta înseamnă că numărul de gospodării noi, care este principalul motor al pieței imobiliare, va scădea treptat în următorii ani, în special în segmentul apartamentelor mari, destinat familiilor numeroase.

VARS prevede că, dacă această situație persistă, Vietnamul s-ar putea confrunta cu riscul unui dezechilibru între cererea și oferta de imobiliare, similar cu Coreea de Sud sau Japonia, țări puternic afectate de îmbătrânirea populației și de ratele natalității extrem de scăzute.

Dr. Pham Viet Thuan, directorul Institutului de Resurse Naturale și Mediu, a fost de acord cu previziunile, spunând: „Pe termen lung, lichiditatea imobiliară este afectată de numeroase politici: legi, costuri de producție, criza economică și populație. Dacă populația nu crește, în special rata scăzută a natalității, cererea de locuințe va scădea treptat, ceea ce va duce la o scădere a lichidității.”

Dintr-o altă perspectivă, dna Vo Nhat Lieu, CEO al Academiei de Tehnologie Financiară Imobiliară Propiin, a subliniat: „Rata scăzută a natalității nu este doar o problemă demografică, ci și un factor cheie care schimbă structura pieței imobiliare. Adesea ne uităm doar la ratele dobânzilor, la credit sau la legalitate, dar factorii demografici sunt cele mai profunde și pe termen lung variabile.”

Cu toate acestea, datele de la Oficiul General de Statistică arată că numărul de gospodării noi din Hanoi și Ho Chi Minh City continuă să crească cu 2%-3% pe an. Acest lucru arată că cererea de locuințe nu a dispărut, ci este „limitată” de factori economici. Potrivit dnei Pham Thi Mien, director adjunct al Institutului de Cercetare Imobiliară din Vietnam (VARS IRE), principalul motiv al scăderii lichidității nu se datorează lipsei de gospodării noi, ci faptului că prețurile locuințelor sunt peste așteptări. Ea a menționat un preț mediu de 75-80 de milioane VND/m² în Hanoi și 85-89 de milioane VND/m² în Ho Chi Minh City, un apartament de 2-3 miliarde VND fiind mult peste așteptările grupului cu venituri medii.

Nu doar prețul de vânzare, ci și rata dobânzii la creditele ipotecare reprezintă o barieră majoră. În prezent, rata medie a dobânzii fluctuează între 8% și 12% pe an, unele bănci oferind stimulente de 6% și 7% în primii ani, dar aceasta este încă mult mai mare decât în Japonia (1% și 2%) sau Singapore (2% și 4%). Cu un împrumut de 1,5 miliarde VND pe 30 de ani, cu o rată a dobânzii de 10%, cumpărătorul trebuie să plătească 15-20 de milioane VND pe lună, peste capacitatea multor familii tinere.

În plus, faptul că mulți oameni nu vor să-și întemeieze o familie devreme duce și la nevoi de locuințe diferite. „Au nevoie de spații multifuncționale, atât pentru locuit, cât și pentru muncă, și nu mai sunt interesați de apartamente de 60-70 m² cu designuri fixe”, a spus dna Lieu.

Potrivit experților, pentru a debloca piața, Vietnamul trebuie să abordeze simultan două probleme. Pe termen scurt, este necesară creșterea ofertei de locuințe accesibile, reducerea ratelor dobânzilor și îmbunătățirea procedurilor de creditare. Pe termen lung, este necesar să se pregătească pentru scenariul unei populații îmbătrânite, a unei rate scăzute a natalității și a nevoilor de locuințe în schimbare. „Dacă ne uităm doar la demografie și ignorăm politicile și produsele, vom diagnostica greșit boala. Avem nevoie de locuințe accesibile și de mecanisme de creditare mai ieftine”, a declarat dl Tran Khanh Quang, directorul companiei imobiliare Viet An Hoa.

Sursă: https://nld.com.vn/ti-suat-sinh-thap-va-nut-that-thanh-khoan-196250825201816875.htm