Asociația Agentilor Imobiliari din Vietnam (VARS) a publicat recent un raport controversat intitulat „Scăderea ratelor natalității și impactul pe termen lung asupra pieței imobiliare”, argumentând că Vietnamul intră într-o fază în care factorii demografici încep să influențeze cererea de imobiliare. Cu toate acestea, mulți susțin, de asemenea, că, pe termen scurt, factorii „rigidi”, cum ar fi prețurile locuințelor, oferta și costurile de împrumut, sunt mai importanți.
Conform datelor VARS, rata de fertilitate din Vietnam a scăzut de la 3,8 copii per femeie în 1989 la doar 1,91 copii în 2024. În orașe mari precum Hanoi și Ho Chi Minh City, această rată se apropie de pragul de „fertilitate extrem de scăzută”, sub 1,3 copii per femeie. Aceasta înseamnă că numărul de gospodării noi, un factor cheie al pieței imobiliare, va scădea treptat în următorii ani, în special în segmentul apartamentelor mari, destinate familiilor numeroase.
VARS prevede că, dacă această situație persistă, Vietnamul s-ar putea confrunta cu un dezechilibru similar între cerere și ofertă pe piața imobiliară, precum Coreea de Sud sau Japonia, țări puternic afectate de îmbătrânirea populației și de ratele natalității extrem de scăzute.
Dr. Pham Viet Thuan, directorul Institutului de Resurse și Mediu, este de acord cu previziunile, afirmând: „Pe termen lung, lichiditatea imobiliară este afectată de numeroase politici: legi, costuri de producție, crize economice și populație. Dacă populația nu crește, mai ales în contextul unei rate scăzute a natalității, atunci cererea de locuințe va scădea treptat, ceea ce va duce la o scădere a lichidității.”
Dintr-o altă perspectivă, dna Vo Nhat Lieu, CEO al Academiei de Tehnologie Financiară Imobiliară Propiin, a subliniat: „Ratele scăzute ale natalității nu sunt doar o problemă demografică, ci un factor cheie care schimbă structura pieței imobiliare. Adesea ne uităm doar la ratele dobânzilor, la credit sau la aspectele juridice, dar factorii demografici sunt variabilele cele mai profunde și pe termen lung.”
Cu toate acestea, datele de la Oficiul General de Statistică arată că numărul de gospodării noi din Hanoi și Ho Chi Minh City continuă să crească cu 2-3% pe an. Acest lucru indică faptul că cererea de locuințe nu a dispărut, ci este „constrânsă” de factori economici. Potrivit dnei Pham Thi Mien, director adjunct al Institutului de Cercetare Imobiliară din Vietnam (VARS IRE), principalul motiv al scăderii lichidității nu se datorează lipsei de gospodării noi, ci faptului că prețurile locuințelor depășesc accesibilitatea. Ea a menționat că, cu un preț mediu de 75-80 de milioane VND/m² în Hanoi și 85-89 de milioane VND/m² în Ho Chi Minh City, un apartament care costă 2-3 miliarde VND este mult dincolo de accesul grupului cu venituri medii.
Pe lângă prețul de vânzare, ratele dobânzilor la creditele ipotecare reprezintă, de asemenea, un obstacol major. În prezent, rata medie a dobânzii variază între 8% și 12% pe an, unele bănci oferind rate preferențiale de 6% până la 7% pentru primii ani, dar aceasta este încă mult mai mare decât în Japonia (1%-2%) sau Singapore (2%-4%). Cu un împrumut de 1,5 miliarde VND pe 30 de ani, la o rată a dobânzii de 10%, cumpărătorii ar trebui să plătească 15-20 de milioane VND pe lună, depășind capacitatea financiară a multor familii tinere.
În plus, faptul că mulți oameni sunt reticenți în a se căsători devreme a dus la nevoi de locuințe diferite față de înainte. „Au nevoie de spații multifuncționale, unde să poată locui și să lucreze atât, în loc să fie interesați de apartamente cu design fix de 60-70 m²”, a spus dna Lieu.
Potrivit experților, pentru a revitaliza piața, Vietnamul trebuie să abordeze simultan două probleme. Prioritatea imediată este creșterea ofertei de locuințe accesibile, reducerea ratelor dobânzilor la împrumuturi și îmbunătățirea procedurilor de creditare. Obiectivul pe termen lung este de a ne pregăti pentru un scenariu de îmbătrânire a populației, rate scăzute ale natalității și nevoi de locuințe în schimbare. „Dacă ne uităm doar la demografie și ignorăm politicile și produsele, vom diagnostica greșit problema. Avem nevoie de locuințe accesibile și de mecanisme de creditare mai ieftine”, a declarat dl Tran Khanh Quang, directorul companiei imobiliare Viet An Hoa.
Sursă: https://nld.com.vn/ti-suat-sinh-thap-va-nut-that-thanh-khoan-196250825201816875.htm
Comentariu (0)