Недвижимость в Ханое: менее привлекательный центр города, оживленный на двух восточных полюсах

Расширение столицы

2008 год ознаменовал собой новый этап развития Ханоя, когда столица вошла в число 17 крупнейших городов мира , объединившись с общей площадью более 3300 км2, что в 3,6 раза больше, чем прежде.

В 2011 году правительство утвердило генеральный план развития столицы до 2030 года с перспективой до 2050 года, поставив цель превратить Ханой в устойчивый город с синхронной инфраструктурой и технической системой, высокой конкурентоспособностью и гармоничным культурным развитием.

Недвижимость в Ханое, оживленное и привлекательное место в двух западных полюсах, фото 1 — Развитие новых центров и качественной инфраструктуры создало движущую силу миграции из центральной части города. (Фото: MD)

Согласно этому плану столица будет развиваться по кластерной модели, включающей центральную городскую зону, 5 городов-спутников, экологические города и поселки.

Этот городской кластер связан кольцевой транспортной системой, совмещенной с радиальными осями, с выходами на региональные и национальные транспортные сети. Центральная часть города отделена от городов-спутников зелёными коридорами, занимающими 70% площади территории города.

В плане развития каждый регион развивается по-разному, в зависимости от множества факторов. С тех пор рынок Ханоя претерпел значительные изменения как в ассортименте продукции, так и в объёме.

В частности, заметно мощное развитие двух полюсов столицы — западного и восточного — с хорошо спланированными мегаполисами, синхронизированными системами обслуживания и инфраструктуры.

Разница между Востоком и Западом

По мере расширения Ханоя западные районы стали осваивать более ранние этапы развития, поэтому существующая городская картина была ясна.

Кроме того, многие министерства, отрасли и предприятия также переместились на Запад, создав место сосредоточения тысяч крупных и мелких отечественных и иностранных предприятий. Отсюда и начался поток миграции в этот регион на постоянное место жительства.

В этом районе развитие To Huu - Le Van Luong, Ring Road 2, Ring Road 3 и планируемых Ring Road 3, 5 и Ring Road 4 или Thang Long Avenue, а также проекты городской железной дороги № 2A и № 3 создали импульс для развития проектов в сфере недвижимости.

Г-жа До Ту Ханг, старший директор отдела исследований и консалтинга компании Savills Hanoi, отметила: «Западный регион, если считать только округа Бак Ту Лием, Нам Ту Лием и Кау Гиай, всегда лидировал на рынке по доле поставок, составляя около 30% с 2011 года по настоящее время».

Это также район с самым большим предложением офисных площадей в столице — доля рынка составляет 50%, что эквивалентно 873 700 кв. метрам.

Недвижимость в Ханое, оживленное и привлекательное место в двух западных полюсах, фото 2 — По мере расширения Ханоя в западных районах наблюдались первые перемещения. (Фото: RT)

По оценке г-жи Ханг, в ближайшем будущем этот район по-прежнему будет в центре внимания развития Ханоя, при этом особое внимание будет уделяться качеству, значительному улучшению транспортной инфраструктуры и ландшафта для снижения нагрузки на население и объема перевозок.

Между тем, синхронная инфраструктура одновременно открывает больше направлений развития к востоку от города.

Согласно Плану развития столичного транспорта до 2030 года с перспективой на 2050 год, Ханой построит еще 10 крупных мостов через Красную реку в рамках нескольких проектов, таких как мост Виньтуй 2, мост Тран Хынг Дао, мост Ту Лиен, Нью Тханг Лонг, мост Тхыонг Кат и Хонг Ха 9.

Кроме того, завершение инфраструктурных проектов, таких как расширение кольцевой дороги №2 и планирование кольцевой дороги №4, сократит время в пути из Ханоя в другие населенные пункты, повышая привлекательность Востока для нужд соседних населенных пунктов.

Кроме того, в 2021 году стартовала программа исторического планирования внутренней части города с целью выявления необходимости сокращения численности населения примерно на 215 000 человек в период 2020–2030 годов.

В целом, шесть исторических планов городского зонирования центральной части города охватывают масштаб исследований более 2700 гектаров, при этом основным требованием является контроль численности населения с 1,2 млн человек (в 2009 году) до предполагаемых 672 000 человек; при этом необходимо улучшать системы социальной и технической инфраструктуры.

По оценке г-жи Ханг, миграция из исторической части города пойдет на пользу жилищным проектам. В частности, некоторые бывшие жители старого квартала перебрались в соседние, известные районы Восточного региона благодаря хорошей инфраструктуре и удобному транспортному сообщению.

В Восточном регионе (включая округа Лонгбьен и Зялам) с большим земельным фондом также активно развивается инфраструктура и присутствуют крупные инвесторы.

Доля предложения квартир на Востоке по отношению к общему предложению на рынке выросла с очень низкого уровня в 2011 году до 12% в первой половине 2023 года.

Это также район с самым высоким ростом предложения малоэтажной недвижимости за последние годы: доля рынка Ханоя увеличилась с 8% в 2014 году до 15% в первой половине 2023 года.

Первичные цены на жильё также различаются в двух регионах. По данным Savills, на Западе средняя первичная цена квартир в первой половине 2023 года достигла 58 млн донгов за м².

Между тем, средняя стоимость первичных квартир на Востоке составляет около 48 млн донгов/м2.

Для малоэтажной недвижимости первичная цена за первые 6 месяцев 2023 года на Западе составляет 157–225 млн донгов/м2 земли, а на Востоке — 158–168 млн донгов/м2 земли.

По словам г-жи До Ту Ханг, разница в ценах между двумя регионами объясняется тем, что Восточный регион сформировался и развился позже, но довольно быстро, поэтому разница в ценах с Западным регионом все еще существует.

Комментируя перспективы, г-жа Ханг заявила, что в ближайшее время новое предложение в Западном и Восточном регионах будет занимать 40% доли рынка квартир, тогда как доля малоэтажных категорий будет невелика из-за ограниченного земельного фонда по сравнению с другими регионами.

Кроме того, недвижимость в этих районах, в частности, и в Ханое в целом будет постоянно совершенствоваться. В проектах многоквартирных домов особое внимание будет уделяться внутренней инфраструктуре.

Источник