«Ужесточение» условий кредитования недвижимости: не стоит приравнивать покупателей жилья к «спекулянтам и серферам»

TPO — В настоящее время большинство инвесторов сотрудничают с банками для предоставления кредитных пакетов покупателям жилья. Это важная политика, которая стимулирует рынок и облегчает людям доступ к жилью, напрямую влияя на ликвидность и освоение рынка. Ужесточение условий кредитования должно разграничивать спекуляции и законные потребности в накоплении, чтобы избежать негативного влияния на рынок.

Báo Tiền Phong•10/10/2025

Избегайте запутанных целей

Недавно Министерство строительства предложило установить лимит кредитования для коммерческого жилья: не более 50% от стоимости договора для кредита на покупку второго дома и не более 30% для третьего и более домов. Ожидается, что эта политика ограничит спекуляции и будет способствовать более здоровому функционированию рынка.

По мнению Вьетнамского института исследований и оценки рынка недвижимости (VARS IRE), данное предложение должно избежать отождествления группы «спекулянтов и серферов» с теми, кто приобретает второе или третье жилье в законных целях, таких как коммерческая эксплуатация или накопление активов для детей. По мнению института, группа инвесторов, покупающих жилье для сдачи в аренду или долгосрочного накопления, оказывает положительное влияние, способствуя повышению ликвидности и стимулируя более динамичный рынок.

«Если политика ограничения кредитования будет применяться единообразно, без различия субъектов, весьма вероятно, что она устранит всю позитивную динамику рынка», — прокомментировали в VARS IRE.

Ужесточение условий кредитования не должно применяться повсеместно.

Г-н Нгуен Ван Динь, председатель Вьетнамской ассоциации брокеров по недвижимости (VARS), отметил, что вьетнамцы склонны накапливать недвижимость для инвестиций или покупать её для своих детей и внуков. «Это вполне обоснованная потребность, и её следует поощрять. Покупка дома для сдачи в аренду или открытия магазина также способствует удовлетворению спроса на жильё на рынке. Если реальный спрос приравнивается к спекуляции, спрос снизится, и бизнес столкнётся с трудностями», — сказал г-н Динь.

По словам г-на Диня, ужесточение кредитования или введение налогов не должно применяться повсеместно, а должно быть направлено против спекулянтов посредством технических мер. В противном случае рынок станет несбалансированным, что снизит ликвидность и повлияет на конкурентоспособность бизнеса.

VARS IRE считает, что долгосрочным решением для снижения цен на жильё является развитие доступного коммерческого жилья. Согласно отчёту за второй квартал этого года, квартиры класса люкс составляют более 60% от общего предложения, в то время как доступные квартиры практически отсутствуют и представлены лишь в некоторых проектах социального жилья.

В крупных городах, таких как Ханой и Хошимин, сегмент доступного жилья «исчез» уже много лет назад, что привело к дисбалансу между спросом и предложением и росту цен. VARS IRE отмечает, что «когда спрос превышает предложение, рост цен неизбежен», поэтому фундаментальным решением является увеличение предложения, а не повсеместное ужесточение условий кредитования.

VARS IRE рекомендует регулирующим органам разработать гибкую и осуществимую политику, избегая механического применения правил программы социального жилья, которая по-прежнему имеет множество проблем. Решения по регулированию должны преследовать две цели: контролировать спекуляции без снижения легального спроса и стабилизировать рынок в долгосрочной перспективе.

Должны играть правильную роль на рынке

Профессор Данг Хунг Во, бывший заместитель министра природных ресурсов и окружающей среды , заявил, что сейчас самое главное — восстановить надлежащую роль рынка в распределении ресурсов и потоков капитала.

По словам г-на Во, рыночная экономика — это модель, которая в наибольшей степени уважает механизм капитализации, то есть позволяет капиталу действовать гибко, находя для себя наиболее эффективное применение. «Не устанавливайте правила, которые препятствуют процессу капитализации. Запрет капитализации — это запрет рынка, это антирыночно», — подчеркнул г-н Во.

Г-н Во заявил, что многие действующие нормативные акты по-прежнему имеют тенденцию к использованию механизма субсидирования, искажая рыночные правила и препятствуя развитию.

«Мы используем субсидиарный подход для управления рынком, что полностью вредит экономическому росту. Вьетнам часто просит другие страны признать его рыночной экономикой, но до сих пор большинство стран «Большой семёрки» этого не сделали, поскольку видят, что мы действуем в рамках устаревшего мышления и принимаем решения, противоречащие рыночным принципам», — проанализировал г-н Во.

Что касается цен на жильё, по словам г-на Во, корень проблемы кроется не в ужесточении или смягчении условий кредитования, а в политике предложения. «Цены на жильё — это история предложения. Если предложение во всех сегментах, особенно для малообеспеченных и среднего класса, не увеличится, цены на жильё продолжат расти. Это ответственность государства», — сказал г-н Во.

Однако г-н Во также подчеркнул, что в рыночной экономике именно предприятия, а не государство, определяют направление инвестиций. «Какой бы сегмент ни был прибыльным, предприятия будут в него инвестировать — это закон природы. Государство не может и не должно вмешиваться, ограничивая кредитование или запрещая предприятиям инвестировать в ту или иную сферу. Это противоречит рыночному механизму», — заявил профессор Во.

По словам г-на Во, роль государства заключается не в принятии решений от имени бизнеса, а в создании прозрачной и равноправной структуры, чтобы все секторы экономики могли функционировать в соответствии с внутренними законами рынка.

«Выбрав рыночную экономическую модель, мы должны по-настоящему доверять рыночному механизму и уважать его, а не административное вмешательство с установкой на субсидирование», — добавил г-н Во.