Необходимо уточнить, почему нарушения в сфере недвижимости считаются незаконными.

28 октября в здании Национального собрания, в рамках программы 8-й сессии, под председательством председателя Национального собрания Чан Тхань Мана состоялось пленарное обсуждение доклада наблюдательной делегации и проекта резолюции Национального собрания о результатах тематического надзора за «реализацией политики и законов в области управления рынком недвижимости и развития социального жилья с 2015 года по конец 2023 года».

В своих комментариях депутат Национального собрания Ле Тхань Хоан в целом высоко оценил доклад наблюдательной делегации. В докладе обобщена и представлена ​​общая картина рынка недвижимости и социального жилья в недавнем прошлом.

Для дальнейшего уточнения делегат Ле Тхань Хоан предложил следующие пункты: Проект резолюции о надзоре обязывает правительство создать соответствующие механизмы для разрешения и окончательного урегулирования правовых трудностей и препятствий, возникающих в связи с проектами в сфере недвижимости. Это должно основываться на всестороннем рассмотрении объективных практических факторов, конкретных исторических обстоятельств и полной оценке преимуществ, затрат и осуществимости предлагаемых решений. Это обеспечит законные права граждан и предприятий на рынке недвижимости, послужит общему благу, высвободит ресурсы для рынка недвижимости и создаст импульс для социально-экономического развития. Также необходимо четко определить значение понятия «нелегитимизация нарушений» для повышения эффективности законотворчества и правоприменения.

Представитель Ле Тхань Хоан выразил согласие и счел необходимым дополнительно разъяснить точку зрения о «нелегитимизации нарушений» для окончательного решения препятствий и нерешенных вопросов, связанных с проектами в сфере недвижимости. С этой проблемой также сталкивается целевая группа, созданная в соответствии с Постановлением № 153 от января 2022 года премьер-министра , и для которой пока не найдено эффективного решения.

В глобальном масштабе концепция «формализации неформального» или, что еще хуже, «легализации незаконного» часто представляет собой политически сложный аргумент, поскольку создается впечатление, что правительство предвзято или отдает предпочтение тем, кто игнорирует закон. Поэтому противодействие часто бывает сильным, но обычно не учитывает общие преимущества формализации или издержки бездействия. Например, налоги на имущество и налоги на передачу права собственности взимались бы, если бы незаконное строительство было завершено, зарегистрировано и введено в эксплуатацию. Формализация неформального строительства вернула бы его в экономику, обеспечив тем самым правовую, техническую и финансовую поддержку сделок с недвижимостью, таких как аренда, покупка, наследование, пользование и ипотека.

В случае проектов и строительных работ, нарушающих нормы, существуют только два жизнеспособных варианта: аннулировать проект и снести незаконные постройки или формализовать процесс. Бездействие или предоставление «временной помощи» нецелесообразно, если только проблемы с этими проектами не оказывают незначительного влияния на рынок недвижимости и жилья.

Снос незаконных построек часто приводит к растрате общественных ресурсов, влечет за собой значительные экономические, юридические, административные, судебные и социальные издержки, а также выбросы углекислого газа и негативное воздействие на окружающую среду. Эти издержки редко перевешивают выгоды от сноса. Кроме того, в некоторых случаях переселение необходимо, когда у жителей нет другого места жительства.

Другой вариант — легализация нарушений на ограниченный период времени и применение штрафных санкций за несоблюдение требований, также известная как «временная помощь». Это означает предоставление государству возможности спасать неофициальные постройки в течение ограниченного времени. В будущем государство будет создавать более строгую правовую базу для обеспечения порядка в строительстве. Такой подход не приветствуется странами по всему миру, поскольку он влияет на соблюдение законодательства, влечет за собой социальные издержки и сопряжен с высоким риском того, что нарушения больше не будут допускаться.

Согласно вьетнамскому строительному законодательству, в случаях нарушений, таких как строительство зданий не в соответствии с планировочными нормами, нарушение границ или предельных высот здания, а также строительство зданий не в соответствии с выданным разрешением на строительство, существуют положения о временном приостановлении действия разрешения и предоставлении нарушителю возможности подать заявку на новое разрешение на строительство или внести изменения в существующее разрешение в течение установленного срока. В соответствии со статьей 81 Указа № 16 от 2022 года, в случаях нарушений строительного законодательства, отвечающих условиям выдачи разрешения на строительство, внесения изменений в разрешение на строительство или изменения строительного проекта во время строительства, применяются следующие процедуры: компетентный орган обязан составить протокол о нарушении и потребовать от нарушившей организации или физического лица прекратить строительство. В течение 90 дней для инвестиционных строительных проектов и 30 дней для частных домов с даты вынесения решения о наложении административного штрафа организация или физическое лицо, совершившее нарушение, должны заполнить пакет документов для обращения в компетентный орган с просьбой выдать или изменить разрешение на строительство. Является ли это вариантом легализации нарушений строительного законодательства, которые уже имели место на практике?

Например, согласно Закону о земле 2024 года, пункт d, подпункт 2 статьи 152 предусматривает, что государство отзывает выданные свидетельства о праве пользования землей в случаях, когда свидетельство было выдано без надлежащего разрешения, ненадлежащему землепользователю, на ненадлежащую площадь, без соответствия требованиям или для ненадлежащего использования земли... Однако пункт 4 этой статьи предусматривает исключение, и, соответственно, государство не отзывает выданные свидетельства о праве пользования землей, даже если свидетельство было выдано без надлежащего разрешения, ненадлежащему землепользователю, на ненадлежащую площадь, без соответствия требованиям или для ненадлежащего использования земли... в случаях, когда права пользования землей или право собственности на активы, связанные с землей, были преобразованы, переданы, унаследованы, подарены или внесены в качестве капитала в соответствии с законом. Таким образом, для защиты добросовестных третьих лиц Закон о земле также допускает легализацию прав пользования землей, даже если земля первоначально была получена в результате незаконной деятельности.

Мониторинг выявил препятствия и трудности, с которыми сталкиваются проекты в сфере недвижимости и социального жилья. Однако, если мы не будем решительно пересматривать каждый проект, находя решения для каждой проблемы на основе того, какие аспекты требуют внесения поправок или дополнений в правовые нормы, а какие — решения судов или компетентных органов, то, по сути, мы «ничего не делаем», и в конечном итоге эти проекты будут оставаться заброшенными, недостроенные здания — подверженными воздействию окружающей среды, а социальные ресурсы — бездействующими. Поэтому необходимо уточнить значение понятия «нелегитимизация нарушений», и это очень сложный вопрос, поскольку трудно иметь единое положение, которое было бы правильным для всех случаев. В духе «нелегитимизации правонарушений» и необходимости поиска механизмов и политики для решения этой проблемы с целью высвобождения ресурсов, при одновременном обеспечении строгого выполнения Постановления Политбюро № 178 о контроле за властью и предотвращении и борьбе с коррупцией и негативными практиками в законотворчестве, это сложный вопрос, который необходимо конкретизировать и оперативно решить компетентными органами. Необходимо установить, что если нарушение закона является серьезным, и после анализа и обобщения его применения не обнаружено препятствий и оно соответствует действительности, то следует провести тщательное исполнение и устранение нарушения с применением строгих санкций, таких как конфискация, изъятие или полный снос. Однако, если закон действительно несоответствует требованиям и требует внесения поправок или дополнений, утвержденных компетентными органами, то следует рассмотреть возможность его ретроспективного применения для освобождения от ответственности, но также необходимы решения, направленные на согласование интересов, особенно интересов народа, общества и государства.

Поэтому, руководствуясь духом бесстрашия перед трудностями, смелости мыслить, смелости действовать и смелости брать на себя ответственность, на благо государства, народа и бизнеса, и в соответствии с директивой генерального секретаря Т. Лам: «Решайте проблемы везде, где они возникают, изучайте каждый вопрос для их решения и не допускайте ситуации, когда правила настолько неэффективны, что даже государство не может их выполнять, как же тогда бизнес может?», мы предлагаем правительству и местным властям всех уровней решительно вмешаться, пересмотреть каждый проект и предложить решения для каждого проекта, чтобы положить конец этой ситуации.

Куок Хуонг

Источник: https://baothanhhoa.vn/dbqh-le-thanh-hoan-doan-dbqh-thanh-hoa-can-lam-ro-viec-khong-hop-thuc-hoa-cac-vi-pham-ve-bat-dong-san-nbsp-nbsp-228862.htm