В проекте закона предложены дополнительные механизмы определения цен на землю и использования дополнительных доходов.

Ассоциация недвижимости Вьетнама (VNREA) только что опубликовала документ, содержащий комментарии по ряду положений проекта резолюции Национальной ассамблеи, регулирующего ряд механизмов и политик по устранению трудностей и препятствий в организации реализации Закона о земле.

Фото иллюстрации: Туан Ань/ВИА

Соответственно, VNREA прокомментировало 5 пунктов, в которых предложило внести поправки в 3 пункта, которые являются положениями, уже предусмотренными в проекте, и добавить 2 пункта, еще не предусмотренных в проекте резолюции.

В двух дополнительных предлагаемых положениях VNREA указала, что статья 5 проекта резолюции предусматривает применение прейскуранта цен на землю для определения платы за землепользование и арендной платы за землю для всех проектов при выделении, сдаче в аренду земли или изменении целевого назначения землепользования во всех случаях.

Однако, согласно анализу VNREA, в реальности существуют инвестиционные проекты на новых территориях или проекты с крупным землепользованием, при отсутствии прейскуранта на землю, или при наличии прейскуранта на землю применение прейскуранта нецелесообразно. В этом случае для расчета платы за землепользование и арендной платы необходимо определить конкретные цены на землю в соответствии с методикой определения цен на землю, предусмотренной действующим Земельным законодательством.

VNREA предлагает дополнить нормативные акты, касающиеся случаев применения специфических цен на землю для расчета платы за землепользование и арендной платы за землю по проектам, когда государство выделяет землю, сдает ее в аренду или изменяет целевое назначение земель, в том числе: по проектам с крупными масштабами землепользования — 100 гектаров и более, а также по инвестиционным проектам на вновь осваиваемых территориях без прейскурантов на землю.

Кроме того, VNREA предложила добавить положения о расчете дополнительных сборов за период неопределенной цены на землю. Поскольку, согласно пункту d пункта 2 статьи 257 Закона о земле 2024 года, Указ 103/2024/ND-CP предусматривает взимание дополнительных сборов в случаях, когда решение о выделении/аренде земельного участка было принято до 1 августа 2024 года, но цена на землю не была определена, с граждан будет взиматься дополнительный сбор, рассчитанный в размере 5,4% в год (ожидается корректировка до 3,6% в год) от платы за пользование землей/аренды за землю, подлежащей уплате за период неопределенной цены на землю.

Причина в том, что при неуплате платы за пользование землей/аренды за землю инвестор получает выгоду от неуплаченной суммы. Эта точка зрения неверна и несостоятельна, подчеркнули в VNREA. В настоящее время обязанность определять цены на землю возложена на государственный орган, не зависящий от землепользователя.

Требование о привлечении землепользователей к ответственности в данном случае необоснованно. Неуплата землепользователями платы за пользование землей и арендной платы за землю лишает их возможности реализовать свои права землепользователей: право на покупку, продажу/передачу/ипотеку… поскольку, согласно нормативным актам, эти права могут быть реализованы только после выполнения финансовых обязательств, связанных с землей, проанализировало VNREA.

В связи с этим VNREA рекомендует добавить положения об уплате дополнительных сборов, основанные на определении ряда конкретных случаев. В случаях, когда до даты вступления в силу настоящего Закона было принято решение о выделении земельного участка, аренде земельного участка, разрешении на изменение целевого назначения земельного участка, разрешении на переход с годовой аренды земельного участка на разовую аренду земельного участка на весь срок аренды, продлении срока землепользования, корректировке срока землепользования, корректировке детальной планировки в соответствии с положениями закона о земле и другими соответствующими положениями закона, но цена земли не была определена, определение арендной платы за землю и платы за землепользование осуществляется в соответствии с положениями пунктов a, b, c, пункта 2 статьи 257 Закона о земле 2024 года.

При этом землепользователи обязаны уплачивать за неисчисленный период плату за пользование землей и арендную плату за землю, предусмотренную подпунктами «а», «б», «в» пункта 2 статьи 257 Закона о земле, дополнительные платежи, если землепользователи ввели в эксплуатацию, хозяйственную деятельность и пользование земельный участок, предоставленный на право землепользования.

Землепользователи не обязаны уплачивать дополнительную плату за период, не исчисленный по плате за землепользование и арендной плате за землю, предусмотренную пунктами «а», «б», «в» пункта 2 статьи 257 Закона о земле, если они не ввели в эксплуатацию, хозяйственную деятельность или пользование земельный участок, предоставленный им в пользование. В случае, если землепользователи уплатили дополнительную плату за период, не исчисленный по плате за землепользование и арендной плате за землю, им возвращаются уплаченные дополнительные суммы или вычитаются из других финансовых обязательств перед государством...

В отношении трёх предложенных поправок VNREA процитировало следующее: Пункт 7 Статьи 3 о восстановлении земель, компенсации, поддержке и переселении гласит: «Вычет сумм компенсации, поддержки и переселения, которые инвестор авансировал из подлежащей уплате платы за землепользование и арендной платы за землю, осуществляется в соответствии с положениями Пункта 2 Статьи 94 Закона о земле и рассчитывается для всего проекта».

Однако, по данным VNREA, в настоящее время Закон о земле предусматривает, что в случае, если инвестор авансом предоставит компенсацию, поддержку и средства на переселение, эти средства будут вычтены из платы за землепользование и арендной платы проекта. Если после вычета платы за землепользование и арендной платы проекта останутся средства, они будут учтены в общем инвестиционном капитале проекта.

Таким образом, это положение на самом деле не гарантировало прав и не привлекло инвесторов к участию в предоплате компенсаций, поддержке и переселении, особенно в случае проектов, которые освобождены от платы за землепользование и арендной платы или на которые налагается скидка, — проанализировало VNREA.

Поэтому VNREA предлагает разрешить инвесторам продолжать вычитать авансовые платежи на компенсацию, поддержку и переселение из других финансовых обязательств, которые инвесторы должны выплатить.

При этом в подпункте «г» пункта 1 статьи 5 в базу расчета платы за пользование землей включаются: затраты на строительство объектов инфраструктуры на земельном участке, передаваемом инвестором государству; указанные в этом пункте затраты на строительство объектов инфраструктуры определяются в соответствии с положениями законодательства о строительстве.

По мнению VNREA, законопроект предусматривает расчет стоимости строительства инфраструктуры только для земельного участка, передаваемого инвестором государству, что нецелесообразно. Прейскурант цен на землю носит общий характер, и цена земли в прейскуранте часто формируется на основе существующих земельных участков. Инвестиционные проекты развития инфраструктуры, не имеющие территории, переданной государству (например, инвестиционные проекты развития инфраструктуры индустриальных парков), не будут вычитаться из стоимости инфраструктуры.

Или инвестиционные проекты, в зависимости от геологических условий и масштаба, будут иметь разные затраты на инфраструктуру, особенно инвестиционные проекты на новых территориях, на отвоеванных у моря территориях... требуют очень больших затрат на выравнивание и строительство инфраструктуры. Поэтому, если учитывать только затраты на инфраструктуру для земельных участков, передаваемых инвесторами государству, это не обеспечит справедливости.

Исходя из этого, VNREA предлагает при определении цены на землю учитывать стоимость инфраструктуры всего проекта, а не только земельного участка, передаваемого инвестором государству. Одновременно необходимо дополнить правила учета затрат на рекультивацию земель в рамках проектов по рекультивации земель при определении цены на землю (согласно действующим правилам, затраты на рекультивацию земель включаются в стоимость разработки проекта при определении цены на землю методом добавленной стоимости).

Еще один момент, который прокомментировало VNREA, заключается в том, что в пункте b статьи 13 статьи 3 переходных положений по восстановлению земель, компенсации, поддержке и переселению четко указано: «В случае, если до даты вступления в силу настоящего Постановления не будет принято решение об утверждении плана компенсации, поддержки и переселения, восстановление земель, компенсация, поддержка и переселение будут осуществляться в соответствии с положениями Закона о земле и положениями настоящей статьи».

По мнению VNREA, использование фразы «в случае отсутствия решения до даты вступления в силу настоящего Постановления» не позволяет точно определить время события. Возможны случаи, когда до даты вступления в силу Постановления решение об утверждении плана компенсации отсутствует, но к моменту вступления Постановления в силу решение об утверждении плана компенсации уже имеется. Поэтому VNREA предлагает изменить формулировку на «В случае отсутствия решения до даты вступления в силу настоящего Постановления...».

Источник: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/de-xuat-them-co-che-xac-dinh-gia-dat-xu-ly-tien-thu-bo-sung-trong-du-thao-20251027203731475.htm