
Чтобы получить землю для строительства заводов, многим предприятиям пришлось передать свою землю государству, а затем сдавать ее в аренду с ежегодной оплатой. Фото: NH
В 2000-х годах по требованию государства производственные мощности Хошимина были перенесены в пригороды, чтобы избежать загрязнения окружающей среды и освободить земли в центре для развития городской среды и сферы услуг. Многие перенесли свои фабрики на собственные земли в пригородах.
Но поскольку плана зонирования 1/2000 не существует и территория не подходит для строительства заводов, людям приходится передавать свою землю государству, а затем арендовать ее, выплачивая ежегодную плату по краткосрочным контрактам сроком на 5–10 лет.
Однако когда срок договора аренды истечет или предприятие захочет расторгнуть договор аренды земли и переоформить старую розовую книжку, оно столкнется с трудностями.
Типичный случай: г-н Кыонг купил два сельскохозяйственных участка площадью 5930 м² в районе Биньчань (бывший), чтобы перенести туда фабрику. В 2006 году он передал эти земли своей компании с просьбой изменить целевое назначение на земли для производства и бизнеса.
Однако, поскольку земля относится к существующему плану реновации жилой застройки, детального плана строительства в масштабе 1/2000 нет, поэтому власти решили сдать землю в аренду этому предприятию на короткий срок в 10 лет (2010-2020 гг.). Арендованная площадь составляет 5150 м² под строительство завода, остальные 780 м² относятся к защитному коридору канала, поэтому остаются сельскохозяйственными землями.
В 2017 году в связи с приближающимся окончанием срока аренды компания хотела продлить договор аренды, но в тот момент земля находилась в городском планировании использования жилых территорий и не могла быть продлена, поэтому компания завершила процедуры по возврату земли лично г-ну Куонгу.
За это время он также подал множество заявлений на продление срока аренды земли, изменение целевого назначения земли или переоформление розовых книжек в соответствии с текущим или первоначальным статусом для дальнейшего использования по истечении срока аренды.
Однако к 2024 году ему разрешили перевести в жилую недвижимость только 4800 м², но он должен был платить 100% налога на землю и не мог вычесть стоимость сельскохозяйственных земель. Оставшиеся 350 м² производственных и коммерческих земель не разрешили перевести в жилую недвижимость, но ему не выдали «розовую книгу» и заставили продлить договор аренды и платить ежегодную арендную плату.
Аналогичным образом г-жа Фыонг также унаследовала землю и передала ее городу Хошимин для сдачи в аренду в виде ежегодных платежей с целью строительства фабрики.
В 2018 году компания передала г-же Фыонг активы на земельном участке и передала ей землю для дальнейшего использования, однако, согласно правилам, г-жа Фыонг может продолжать арендовать землю только в течение оставшегося времени до 2020 года.
На протяжении многих лет г-жа Фыонг просила переиздать старую красную книгу, но до сих пор не существует правового регулирования для ее переиздания, что ставит ее в затруднительное положение.
«Я не могу изменить целевое назначение земли, потому что не могу позволить себе платить высокую плату за конвертацию. Но когда дела идут плохо, я хочу расторгнуть договор аренды, чтобы снизить расходы на аренду земли и снова получить те же права землепользования, но не могу. Если мне придётся продлевать срок аренды, я не знаю, как долго это продлится», — сказала г-жа Фыонг.
Необходимость преодоления недостатков правового регулирования
По мнению экспертов, Постановление № 103 не проводит чёткого разграничения между частной землёй с ежегодной арендной платой и государственными землями, арендуемыми государством. В связи с отсутствием такого разграничения при переводе в жилую застройку за оба типа земель взимается плата в размере 100% от стоимости за пользование жилой землёй, действующей на момент перевода (стоимость земли равна 0).
В результате землепользователям приходится платить гораздо более высокую плату за пользование землей, чем владельцам других сельскохозяйственных участков, поскольку фактическая стоимость земли, которую землепользователи потратили на ее покупку, не учитывается.
В настоящее время закон не предусматривает механизма, позволяющего гражданам получать розовые книги в текущем состоянии или в состоянии до аренды земли при расторжении договоров аренды. Закон также не регулирует порядок возврата земли в этом случае, что создает множество проблем с выдачей розовых книг гражданам и предприятиям после расторжения договоров аренды.
Адвокат Тран Минь Кыонг (Коллегия адвокатов города Хошимин) заявил о необходимости внесения изменений и дополнений в Указ № 103 о сборах за перевод права пользования землей в аренду за земли, полученные домохозяйствами и отдельными лицами с ежегодной арендной платой, унаследованные или созданные самостоятельно, а не за государственные земли, арендуемые государством. При переводе земли в жилую застройку сбор за перевод права пользования землей рассчитывается как для земель, не предназначенных для сельскохозяйственного производства и бизнеса, или сельскохозяйственных угодий на момент перевода, без применения ставки в размере 100% от стоимости земли, предназначенной для жилой застройки.
Кроме того, в этих случаях есть право досрочно расторгнуть договор аренды, если в нем больше нет необходимости, и переоформить розовую книгу в соответствии с текущим статусом или типом земли до сдачи ее в аренду.
Источник: https://tuoitre.vn/doanh-nghiep-gap-kho-khi-phai-dong-ca-tram-ti-dong-de-chuyen-muc-dich-su-dung-dat-20251015161303881.htm
Комментарий (0)