Цены на недвижимость легко поднять и трудно опустить. Прогнозируя два сценария развития рынка в 2025 году, новый прайс-лист на землю в Ханое вызовет цепную реакцию.

Цены на недвижимость вряд ли снизятся, эксперты прогнозируют два сценария развития рынка на 2025 год, новый прейскурант на землю в Ханое вызовет цепную реакцию, активизируя уровни цен на жилье... - последние новости рынка недвижимости.

В ближайшие 2–3 года рынок недвижимости станет более прозрачным благодаря значительным изменениям, включая колебания цен и корректировку спроса как со стороны инвесторов, так и со стороны покупателей жилья. (Фото: Ань Фыонг)

Предложение растет, но цены на недвижимость по-прежнему трудно снизить

Предложение новых квартир в 2024 году достигнет около 35 000 единиц, что выше предыдущего прогноза в 22 000–24 000. Прогнозируется, что к 2025 году это число увеличится до 40 000 квартир на обоих основных рынках — Ханое и Хошимине . Однако эксперты в целом отмечают, что, несмотря на значительный рост предложения, «сдержать» рост цен на недвижимость будет всё равно сложно.

Прогнозируя рынок недвижимости в 2025 году, генеральный директор CBRE Vietnam Зыонг Туй Зунг заявил, что цены на жильё не снизятся, но и не будут расти так стремительно, как в последний период. Рост может составить от 5 до 8% по сравнению с 2024 годом. Вопрос о том, как установить цену, соответствующую платежеспособности людей, остаётся сложным и серьёзным вызовом для рынка, на который пока нет ответа.

Согласно анализу г-жи Дунг, индекс цен на квартиры в Ханое вырос на 64% по сравнению со вторым кварталом 2019 года, что вдвое превышает рост в Хошимине. Средняя первичная цена продажи приблизилась к 60 миллионам донгов за квадратный метр.

Разделяя эту точку зрения, доцент, доктор Дин Чонг Тхинь, эксперт по экономике, отметил, что 2024 год станет временем стремительного роста цен на квартиры в Ханое. Цены на квартиры выросли со среднего значения 40 млн донгов за м² в 2022 году до более чем 70 млн донгов за м² к концу третьего квартала 2024 года. Примечательно, что на рынке больше нет проектов стоимостью ниже 60 млн донгов за м², а многие проекты средней ценовой категории предлагают цены даже выше 100 млн донгов за м².

В периоды высокой активности цены продажи, как правило, растут день ото дня, неделю за неделей, но ликвидность остаётся высокой. Сдерживаемый спрос на жильё и инвестиции высвобождается, когда появляется множество стимулов для восстановления доверия покупателей и инвесторов к рынку. Растущий спрос, несмотря на всё ещё ограниченное предложение, подталкивает цены вверх.

Эксперты утверждают, что, хотя рост цен на квартиры в Ханое замедлился, снизить цены продаж в 2025 году будет сложно из-за возросшей стоимости земли. Фактически, рынок недвижимости Ханоя развивается по сценарию Хошимина. В ближайшие 2-3 года ситуация на рынке недвижимости станет более ясной, произойдут значительные изменения, включая колебания цен и корректировку спроса как со стороны инвесторов, так и со стороны покупателей. Прогнозируется, что в 2025 году всё первичное предложение в Ханое будет приходиться на элитный и люксовый сегменты, причём на люксовый сегмент приходится 36%.

С точки зрения бизнеса, г-н Нго Хыу Чыонг, заместитель генерального директора корпорации Hung Thinh, отметил, что в ближайшее время будет сложно снизить цены на недвижимость. Одна из причин заключается в том, что процесс утверждения проектов часто занимает много времени, что увеличивает инвестиционные затраты.

Что касается цен на недвижимость, вице-президент Ассоциации недвижимости Вьетнама Нгуен Ван Динь также отметил, что с настоящего момента и до конца 2025 года положения нового закона не применяются в полной мере, а продолжают эксплуатироваться, используя старые проблемы. Поэтому ожидается, что цены на землю останутся на разумном уровне. Однако в период с 2026 по 2027 год, если не будет проведена соответствующая корректировка, цены будут подвергаться большему давлению.

По словам г-на Диня, рынок недвижимости может развиваться по двум сценариям. При эффективном регулировании рынок сохранит стабильность в 2026–2027 годах. Однако при отсутствии эффективной технической адаптации цены на недвижимость могут подняться до необоснованно высоких уровней. И тогда ситуация на рынке снова станет сложной.

Рынок пережил самый сложный период.

Министерство строительства только что объявило 10 основных показателей развития строительной отрасли в 2024 году. В частности, 2024 год станет важной вехой с точки зрения роста, достигнув около 7,8–8,2%, что является самым высоким показателем с 2020 года и превышает целевой показатель, установленный правительством в постановлении № 01 (6,4–7,3%).

Это также самый высокий темп роста строительной отрасли с 2020 года, которая является движущей силой общего роста ВВП страны. Уровень урбанизации достиг 44,3%, превысив целевой показатель, установленный Национальной ассамблеей, в 43,7%. Строительная отрасль также достигла двух других целевых показателей, установленных правительством: уровня сбора и очистки сточных вод в 18% и средней площади жилья по стране в 26,5 м² на человека.

Оценивая рынок недвижимости в прошлом году, Министерство строительства заявило, что было реализовано множество синхронных решений для устранения трудностей на рынке. Рабочая группа премьер-министра по устранению трудностей и препятствий при реализации проектов в сфере недвижимости работала с местными органами власти и предприятиями сферы недвижимости, чтобы собрать информацию, изучить ситуацию и проанализировать каждый конкретный проект, обсудить, направить и решить проблемы и препятствия при его реализации.

«На рынке недвижимости произошли позитивные изменения, он преодолел самый сложный период, набрав обороты для восстановления и развития», — подчеркнули в Минстрое.

Ещё одним важным событием прошедшего года стало особое внимание, уделяемое развитию социального жилья. 24 мая Секретариат партии издал Директиву № 34 об усилении руководства партии в развитии социального жилья в новых условиях.

Министерство строительства представляет правительству проект постановления о льготных источниках финансирования строительства социального жилья. В соответствии с ним предлагается ввести пакет льгот в размере 100 000 млрд донгов для кредитов на социальное жилье за ​​счёт облигационного капитала сроком на 5 лет. Вышеуказанные меры станут основой для ускорения развития социального жилья по всей стране в ближайшем будущем.

Влияние нового прейскуранта цен на землю в Ханое

Согласно недавно опубликованному и действующему прейскуранту на землю в Ханое от 20 декабря 2024 года, цены на землю в некоторых районах Ханоя в 2–6 раз выше, чем в прейскуранте, опубликованном в 2019 году. В частности, самая высокая цена на землю приходится на некоторые дороги в районе Хоанкьем и достигает почти 700 миллионов донгов/м2.

Некоторые мнения утверждают, что введение Ханоем нового прейскуранта цен на землю может привести к дальнейшему росту цен на жилье.

В отчёте Министерства строительства говорится, что если применять таблицу цен на землю 2024 года, стоимость землепользования для проектов в сфере недвижимости значительно возрастёт по сравнению с предыдущими годами. Причина в том, что основные расходы, влияющие на цены на жильё и недвижимость, включают: компенсацию за расчистку участка, сборы за землепользование, расходы на строительство объектов, таких как жильё и недвижимость, налоги и сопутствующие сборы...

В частности, расходы, связанные с платой за землепользование, часто составляют значительную долю общей стоимости жилищного проекта: от 7% до 20% для проектов многоквартирных домов в высотных зданиях и от 25% до 50% для проектов вилл и таунхаусов.

По данным Минстроя, применение нового прейскуранта цен на землю вызовет цепную реакцию и приведет к росту цен на недвижимость и жилье на 15–20 % по сравнению с предыдущими годами.

Г-н Ву Кыонг Кует, генеральный директор компании Dat Xanh Mien Bac, отметил, что наличие прейскуранта на землю поможет предприятиям в оценке цен на землю, максимально приближенных к рыночным. Скорректированный прейскурант на землю является важной основой для определения размера земельного налога.

Однако если земельный налог определяется на основе рыночной цены, налог на перевод земли для предприятий будет выше, следовательно, выше будет и цена продажи недвижимости для покупателей.

Могу ли я продать квартиру, оплата которой производится в рассрочку по новым правилам?

Покупка квартиры в рассрочку — это тренд, ведь многие предпочитают иметь собственное жильё, не вкладывая сразу много денег. Какие же правила необходимо соблюдать при покупке квартиры в рассрочку?

Купля-продажа квартир с рассрочкой платежа регулируется статьей 167 Жилищного закона 2023 года следующим образом:

- Согласовано сторонами и четко указано в договоре купли-продажи жилья.

- В течение срока рассрочки платежа покупатель имеет право пользоваться квартирой и несет ответственность за ее содержание, если иное не согласовано или в течение гарантийного срока на квартиру.

В частности, пункт 2 статьи 167 Жилищного закона 2023 года утверждает: Покупатель жилья, оплачивающий его по частям или в рассрочку, может совершать сделки купли-продажи, дарения, обмена, ипотеки или внесения капитала в это жилье с другим лицом только после полной оплаты жилья, если сторонами не достигнуто иное соглашение.

Согласно этому постановлению, если покупатель квартиры, в настоящее время выплачивающий взносы в рассрочку, захочет продать ее кому-либо другому, он/она должен/должна выплатить продавцу полную стоимость покупки, если стороны не договорились об ином.

Таким образом, при покупке квартиры с рассрочкой платежа у инвестора или с рассрочкой платежа у продавца, только после уплаты полной стоимости квартиры покупатель имеет право продать ее другому лицу, если стороны не договорились об ином.

Аналогично, при ипотеке банковского кредита с рассрочкой платежа, если вы хотите продать его кому-либо другому, согласно пункту 5 статьи 321 Гражданского кодекса 2015 года, залогодатель может продать заложенную банку квартиру другому лицу с согласия банка или в соответствии с положениями закона.

Соответственно, если стороны согласны или банк согласен продать квартиру с рассрочкой платежа, могут быть использованы следующие способы:

- Инвестор подписал Акт приема-передачи Договора купли-продажи квартиры, не подав заявление в государственный орган о выдаче Сертификата.

- Стороны подписывают соглашение о расторжении старого договора купли-продажи квартиры в рассрочку, а продавец напрямую подпишет договор купли-продажи квартиры с новым покупателем (если старый покупатель не передал Красную книгу) или составит письменное соглашение о продаже квартиры в рассрочку между тремя сторонами: старым покупателем, продавцом и новым покупателем.

- Заключить трёхстороннее соглашение между банком, покупателем и продавцом о согласии банка продать квартиру с рассрочкой платежа другому лицу. При этом снять ипотеку с объекта, переоформить договор купли-продажи и передать Красную книгу новому покупателю.

В этом случае стороны вправе передать обязательство банка по кредиту другому лицу в соответствии с положениями статьи 370 Гражданского кодекса 2015 года.

Таким образом, покупатель может продать квартиру, оплаченную в рассрочку, если на это есть согласие продавца согласно вышеизложенному анализу или когда рассрочка полностью оплачена, или по соглашению сторон.

Источник: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-dia-oc-de-tang-kho-giam-du-bao-2-kich-ban-thi-truong-nam-2025-bang-gia-dat-moi-o-ha-noi-se-co-tac-dong-day-chuyen-299222.html