Цены на недвижимость легко поднять и трудно опустить. Прогнозируя два сценария развития рынка в 2025 году, новый прайс-лист на землю в Ханое вызовет цепную реакцию.

Эксперты прогнозируют два сценария развития рынка недвижимости: снижение цен на недвижимость маловероятно, а новый прайс-лист на землю в Ханое вызовет цепную реакцию, активизировав рост цен на жилье… — таковы последние новости рынка недвижимости.

В ближайшие 2-3 года рынок недвижимости станет более прозрачным, произойдут значительные изменения, включая колебания цен и корректировку спроса как со стороны инвесторов, так и покупателей жилья. (Фото: Ань Фуонг)

Предложение растет, но цены на недвижимость по-прежнему сложно снизить.

Ожидается, что в 2024 году предложение новых квартир достигнет примерно 35 000 единиц, что выше предыдущего прогноза в 22 000–24 000 единиц. В 2025 году это число, по прогнозам, увеличится до 40 000 квартир на обоих крупных рынках — Ханое и Хошимине . Однако эксперты в целом сходятся во мнении, что даже при значительном увеличении предложения будет сложно сдержать рост цен на недвижимость.

Прогнозируя ситуацию на рынке недвижимости в 2025 году, генеральный директор CBRE Vietnam Дуонг Тхуй Зунг заявила, что цены на жилье не снизятся, но и не вырастут так быстро, как в последнее время. Рост может составить от 5 до 8% по сравнению с 2024 годом. Вопрос о том, как установить цену, приемлемую для платежеспособных людей, остается сложной задачей, серьезной проблемой для рынка, на которую пока нет ответа.

Согласно анализу г-жи Дунг, индекс цен на квартиры в Ханое вырос на 64% по сравнению со вторым кварталом 2019 года, что вдвое превышает рост в Хошимине. Средняя первоначальная цена продажи приближается к 60 миллионам донгов/м².

Разделяя это мнение, доцент, доктор Динь Чонг Тхинь, эксперт в области экономики, отметил, что 2024 год станет временем резкого роста цен на квартиры в Ханое. Цены на квартиры выросли со среднего уровня в 40 миллионов донгов/м² в 2022 году до более чем 70 миллионов донгов/м² к концу третьего квартала 2024 года. Примечательно, что на рынке больше нет проектов по цене ниже 60 миллионов донгов/м², многие проекты среднего ценового сегмента даже превышают 100 миллионов донгов/м².

В периоды ажиотажа продажные цены, как правило, растут день за днем, неделя за неделей, но ликвидность остается высокой. Отложенный спрос на жилье и инвестиции высвобождается, когда появляются многочисленные стимулы для восстановления доверия клиентов и инвесторов к рынку. Бурный рост спроса при все еще ограниченном предложении приводит к росту цен.

Эксперты говорят, что, хотя рост цен на квартиры в Ханое замедлился, снизить продажные цены в 2025 году будет сложно из-за увеличения стоимости земли. Фактически, рынок Ханоя следует сценарию роста Хошимина. В ближайшие 2-3 года рынок недвижимости станет более прозрачным, произойдут значительные изменения, включая колебания цен и корректировку спроса как со стороны инвесторов, так и покупателей жилья. Прогнозируется, что все основное предложение в Ханое в 2025 году будет сосредоточено в сегментах элитной и люксовой недвижимости; на люксовый сегмент придется 36%.

С точки зрения бизнеса, заместитель генерального директора корпорации Hung Thinh, г-н Нго Хуу Чыонг, отметил, что в ближайшее время цены на недвижимость будет сложно снизить. Одна из причин заключается в том, что процесс утверждения проектов часто занимает много времени, что увеличивает инвестиционные затраты.

Что касается цен на недвижимость, Нгуен Ван Динь, вице-председатель Вьетнамской ассоциации риелторов, также отметил, что до конца 2025 года действие нового закона не будет полностью внедрено, и будут применяться существующие правила. Поэтому прогнозируется, что цены на землю останутся на разумном уровне. Однако, если в период 2026-2027 годов не будут внесены соответствующие корректировки, это окажет дополнительное давление на цены.

По словам г-на Диня, для рынка недвижимости возможны два сценария. При хорошем регулировании рынок останется стабильным в 2026-2027 годах. Но если не будет хорошей технической корректировки, цены на недвижимость могут быть завышены и стать еще более необоснованными. И тогда рынок снова окажется в сложной ситуации.

Рынок переживает самый сложный период в своей истории.

Министерство строительства только что объявило о 10 ключевых показателях развития строительной отрасли в 2024 году. Среди них – значительный темп роста в 2024 году, составляющий примерно 7,8-8,2%, что является самым высоким показателем с 2020 года и превышает целевой показатель, установленный Правительством в Постановлении № 01 (6,4-7,3%).

Это также самый высокий темп роста, достигнутый строительной отраслью с 2020 года, которая является движущей силой общего роста ВВП экономики. Уровень урбанизации достиг 44,3%, превысив целевой показатель, установленный Национальным собранием, в 43,7%. Строительная отрасль также достигла двух других целевых показателей, установленных правительством, в том числе: уровень сбора и очистки сточных вод на уровне 18% и средняя площадь жилых помещений по всей стране в 26,5 м2 на человека.

Оценивая ситуацию на рынке недвижимости в прошлом году, Министерство строительства заявило, что было внедрено множество согласованных решений для устранения трудностей на рынке. Рабочая группа премьер-министра по устранению трудностей и препятствий при реализации проектов в сфере недвижимости работала с местными властями и предприятиями в сфере недвижимости, чтобы получить информацию, изучить ситуацию и проанализировать каждый конкретный проект, обсудить, направить и ответить на вопросы, касающиеся устранения трудностей и препятствий при его реализации.

«На рынке недвижимости произошли позитивные изменения, он преодолел самый сложный период и набрал обороты для восстановления и развития», — подчеркнуло Министерство строительства.

Еще одним важным событием прошедшего года стало особое внимание, уделенное развитию социального жилья. 24 мая Секретариат издал Директиву № 34 об укреплении руководства партии в развитии социального жилья в новых условиях.

Министерство строительства представляет правительству проект постановления о льготных источниках финансирования для развития социального жилья. В соответствии с ним предлагается реализовать льготный пакет в размере 100 000 миллиардов донгов для кредитования социального жилья за счет облигационного капитала сроком на 5 лет. Вышеуказанные усилия станут основой для ускорения развития социального жилья по всей стране в ближайшее время.

Влияние нового прейскуранта цен на землю в Ханое

Согласно недавно опубликованному и вступившему в силу в 20 декабря 2024 года прейскуранту цен на землю в Ханое, цены на землю в некоторых районах Ханоя в 2-6 раз выше, чем в прейскуранте 2019 года. В частности, самая высокая цена на землю приходится на некоторые дороги в районе Хоан Кием, где она достигает почти 700 миллионов донгов за квадратный метр.

По некоторым мнениям, введение в Ханое нового прейскуранта цен на землю может привести к дальнейшему росту цен на жилье.

В отчете Министерства строительства указано, что если применить таблицу цен на землю за 2024 год, то затраты на землепользование в проектах недвижимости значительно возрастут по сравнению с предыдущими показателями. Причина в том, что к основным расходам, влияющим на цены на жилье и недвижимость, относятся: компенсация за расчистку участка, плата за землепользование, затраты на строительство проекта, такие как жилье, недвижимость, налоги, сопутствующие сборы и т.д.

В частности, расходы, связанные с платой за землепользование, часто составляют значительную часть общей стоимости жилищного проекта, варьируясь от 7 до 20% для многоэтажных жилых комплексов и от 25 до 50% для вилл и таунхаусов.

По данным Министерства строительства, введение нового прейскуранта цен на землю вызовет цепную реакцию, спровоцировав рост цен на недвижимость и жилье на 15-20% по сравнению с прежним уровнем.

Генеральный директор управления земельных ресурсов Дат Сань Мьен Бак, г-н Ву Куонг Кует, заявил, что для предприятий наличие прейскуранта цен на землю поможет в оценке стоимости земли в точном соответствии с рыночными ценами. Скорректированный прейскурант цен на землю является важной основой для предприятий при определении земельных налогов.

Однако, если земельный налог определяется по рыночной цене, то налог на изменение целевого использования земли для предприятий будет выше, а следовательно, и продажная цена готовой недвижимости для покупателей будет выше.

Могу ли я продать квартиру, за которую выплачивается ипотека в рассрочку, в соответствии с новыми правилами?

Покупка квартиры в рассрочку — это тренд, который многие предпочитают, чтобы иметь собственное жилье, не тратя сразу большую сумму денег. Какие же правила необходимо соблюдать при покупке квартиры в рассрочку?

Покупка и продажа квартир в рассрочку регулируются статьей 167 Закона о жилищном строительстве 2023 года следующим образом:

- Согласовано сторонами и четко указано в договоре купли-продажи жилья.

- В течение периода рассрочки платежа покупатель квартиры имеет право пользоваться ею и несет ответственность за ее техническое обслуживание, если иное не оговорено или если не действует гарантийный срок на квартиру.

В частности, пункт 2 статьи 167 Закона о жилищном строительстве 2023 года подтверждает: Покупатель жилья, оплачивающий покупку в рассрочку или частями, может совершать сделки купли-продажи, дарения, обмена, ипотеки или внесения капитала в это жилье с другим лицом только после полной оплаты жилья, если только между сторонами нет иного соглашения.

Согласно данному положению, если покупатель квартиры, в настоящее время выплачивающий ипотеку в рассрочку, хочет продать ее другому лицу, он/она обязан(а) выплатить продавцу полную стоимость покупки, если только стороны не договорились об ином.

Таким образом, при покупке квартиры в рассрочку с инвестором или в рассрочку продавцу, покупатель имеет право продать ее другому лицу только после полной оплаты покупной цены квартиры, если только стороны не договорились об ином.

Аналогично, при оформлении банковского кредита в рассрочку, если вы хотите продать его другому лицу, согласно пункту 5 статьи 321 Гражданского кодекса 2015 года, заемщик может продать заложенную банку квартиру другому лицу, если банк согласен или в соответствии с положениями закона.

Соответственно, если стороны договорятся или банк согласится продать квартиру в рассрочку, могут быть использованы следующие методы:

- Инвестор подписал договор купли-продажи квартиры без подачи заявления в государственное учреждение для выдачи соответствующего свидетельства.

- Стороны подписывают соглашение об аннулировании старого договора купли-продажи квартиры в рассрочку, и продавец напрямую подписывает договор купли-продажи квартиры с новым покупателем (если старый покупатель не передал Красную книгу) или заключает письменное соглашение о продаже квартиры в рассрочку между тремя сторонами: старым покупателем, продавцом и новым покупателем.

- Заключить трехстороннее соглашение между банком, покупателем и продавцом, согласно которому банк обязуется продать квартиру, оплачиваемую в рассрочку, другому лицу. Одновременно снять ипотеку с объекта недвижимости, повторно подписать договор купли-продажи и передать «Красную книгу» новому покупателю.

В этом случае стороны могут передать кредитное обязательство банка другому лицу в соответствии с положениями статьи 370 Гражданского кодекса 2015 года.

Таким образом, покупатель может продать квартиру в рассрочку, если на это есть согласие продавца в соответствии с вышеизложенным анализом, или когда рассрочка погашена в полном объеме, или в соответствии с соглашением сторон.

Источник: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-dia-oc-de-tang-kho-giam-du-bao-2-kich-ban-thi-truong-nam-2025-bang-gia-dat-moi-o-ha-noi-se-co-tac-dong-day-chuyen-299222.html