Расшифровка данных инвентаризации недвижимости

В соответствии с пунктом 1 статьи 3 Постановления 44/2022/ND-CP под инвентарем недвижимости понимается количество недвижимости проекта, которое в соответствии с положениями закона подлежит сделке, но не было совершено сделок в отчетном периоде.

Что является основой для определения запасов?

Согласно последнему отчету Министерства строительства , инвентарь недвижимости в проектах в первом квартале 2024 года в 56 провинциях и городах по всей стране составляет около 23 029 единиц (включая квартиры, индивидуальные дома и землю), из которых: квартиры имеют 3 706 единиц; индивидуальные дома имеют 8 468 единиц; земля имеет 10 855 участков. Соответственно, можно увидеть, что соотношение инвентаря в основном в сегменте индивидуальной жилой недвижимости и земельных участков проектов.

По данным Министерства строительства, в настоящее время в наличии имеется 3706 квартир, однако фактическое число намного больше.

Г-н Во Хонг Тханг, директор департамента исследований и разработок DKRA Group, сказал, что под запасами недвижимости понимается количество продуктов в проектах недвижимости, которые не были успешно проданы.

По словам г-на Танга, данные инвентаризации основаны на данных, предоставленных предприятиями сферы недвижимости в соответствии с пунктом 1 статьи 3 Указа 44/2022/ND-CP. Согласно Указу, инвентаризация недвижимости представляет собой количество недвижимости проекта, которая имеет право на торговлю в соответствии с положениями закона, но не была продана в течение отчетного периода.

Отчетный период будет проводиться ежеквартально, и инвестор будет сообщать информацию о проекте и статусе сделки (включая информацию об инвентаризации недвижимости) в соответствии с формами № 10 и 12, прилагаемыми к Постановлению 44/2022/ND-CP.

В которой форма № 10 содержит информацию и данные о проектах в сфере недвижимости и продуктах недвижимости, подлежащих транзакциям; форма № 12 содержит информацию и данные о ситуации с транзакциями в сфере недвижимости в рамках проекта.

Реальность отличается от данных

Компании, занимающиеся недвижимостью, считают, что данные об инвентаризации, объявленные Министерством строительства, не совсем точны. Г-н Ха Ван Тьен, заместитель генерального директора Tran Anh Group Real Estate Corporation, сказал, что в настоящее время компании, предоставляющие данные об инвентаризации, котируются на фондовой бирже.

Некотируемые компании по недвижимости будут отчитываться только в своих годовых финансовых отчетах. Есть даже неподтвержденная информация о том, как компании по недвижимости «обходят» эту проблему, что некоторые инвесторы не продали их продукты, поэтому они позволяют своим сотрудникам покупать продукты от своего имени, а затем занимают деньги в банке, чтобы иметь денежный поток. Когда есть клиенты, покупающие эти продукты, компания погашает кредит в банке, чтобы продать фактическим клиентам, поэтому продукт по-прежнему считается успешно проданным, но на самом деле это все еще инвентарь. Поэтому опубликованные данные по инвентарю могут быть неточными.

По словам г-на Тьена, фактический объем запасов превышает заявленные цифры, поскольку число предприятий сферы недвижимости, не котирующихся на фондовой бирже, очень велико, у этих предприятий большое количество проектов в провинциях, а объем проданных товаров рассчитан на многие годы.

Например, в Биньзыонге есть много проектов квартир с полными юридическими документами, однако количество проданных продуктов очень мало. В частности, Danh Khoi Group с проектом Astral City, проект имеет 4966 квартир, открыт для продажи с 2020 года, однако, только около 40% из вышеуказанных продуктов были проданы. Le Phong Group имеет 3 проекта для продажи с полными юридическими документами и находится в процессе передачи домов в 2 проектах, количество нераспроданных продуктов составляет около 1000 единиц...

Кроме того, в Бинь Дуонге в настоящее время есть десятки проектов, которые уже давно выставлены на продажу и почти завершены, но инвесторы все еще предлагают инвентарь для продажи. Между тем, по данным Министерства строительства, на рынке в настоящее время имеется около 3706 квартир в инвентаре. Таким образом, можно увидеть, что данные сильно различаются.

Или в Хошимине в 2023 году, хотя на рынке мало проектов для продажи, количество товаров не мало. Например, проект MT Eastmark City в городе Тху Дук с почти 2000 квартирными продуктами, проданными с 2021 года по настоящее время, все еще открывается для продажи инвестором. Проект в районе 1 Novaland Group, проданный с 2019 года по настоящее время, все еще имеет нераспроданные товары, проект апартаментов в районе Бинь Чань An Gia Group, хотя он был передан, все еще имеет большой объем запасов... Однако в начале 2024 года Департамент строительства города Хошимин сообщил, что в настоящее время в городе Хошимин нет запасов.

Кроме того, следует упомянуть историю о запасах: после сложного финансового периода с 2022 года по настоящее время многим клиентам, заказавшим товары в сфере недвижимости, но не имевшим достаточных финансовых возможностей, пришлось вернуть товар инвестору, поэтому этот объем запасов также довольно велик.

Кроме того, на основании пункта 1 статьи 3 Указа 44/2022/ND-CP также возникает проблема применения к проектам, имеющим право на торговлю в соответствии с положениями закона, расчета в качестве запасов.

Например, в городе Хошимин в настоящее время существует множество проектов, которые были открыты для продажи, построены и переданы покупателям, но не соответствуют юридическим условиям для сделок, поэтому инвесторы и покупатели только подписали договоры депозита, чтобы зарезервировать место, хотя они собрали до 95% от стоимости дома. И эти проекты, поскольку они не соответствуют юридическим условиям, по-прежнему считаются неоформленными проектами и не могут быть учтены как инвентарь, если продукция не распродана.

Источник: https://baodautu.vn/batdongsan/giai-ma-so-lieu-hang-ton-kho-bat-dong-san-d219682.html