HoREA предлагает множество решений для ремонта и реконструкции многоквартирных домов

Признание инвесторов проекта посредством соглашений о передаче прав землепользования для реализации проекта

Недавно Ассоциация недвижимости города Хошимин (HoREA) направила премьер-министру и министерству строительства документ с комментариями по проекту Указа о реновации и реконструкции многоквартирных домов (проект Указа).

Недвижимость - HoREA предлагает множество решений для ремонта и реконструкции многоквартирных домов — Для этого случая необходимо добавить положение «признание инвесторов проекта посредством договоров о передаче прав землепользования для реализации проекта», тогда инвестор будет одобряться для осуществления инвестиционной политики в соответствии с положениями закона о жилищной сфере.

По словам председателя HoREA г-на Ле Хоанг Чау, статья 15 проекта Постановления предусматривает только «выбор инвесторов проекта посредством соглашений о передаче прав землепользования для реализации проекта», но не предусматривает признание инвесторов проекта посредством соглашений о передаче прав землепользования для реализации проекта для инвесторов, «которые приобрели или получили в собственность все квартиры и другие площади в многоквартирном доме, связанные с правами землепользования для строительства многоквартирного дома», поэтому ее следует добавить в статью 15 проекта Постановления.

Г-н Чау привел в пример случай, когда компания «P» согласилась выкупить все 52 квартиры в старом четырёхэтажном жилом доме по адресу Кач Манг Тханг Там, 239, район 3, Хошимин . Впоследствии компания «P» снесла жилой дом, чтобы реализовать инвестиционный проект по строительству и продаже недвижимости и элитного коммерческого жилья в этом районе.

По мнению г-на Чау, в этом случае необходимо добавить положение «о признании инвестора проекта посредством договора о передаче прав землепользования для реализации проекта», тогда инвестор будет одобряться для инвестиционной политики согласно положениям закона о жилищном строительстве.

В связи с этим HoREA предлагает дополнить статью 15 проекта постановления пунктом 6 (новым), который гласит: «В случае, если инвестор приобрел или получил в собственность всю квартиру или иную площадь в многоквартирном доме, связанную с правом пользования земельным участком для строительства многоквартирного дома в целях реализации инвестиционного проекта в сфере недвижимости и жилищного строительства в соответствии с программами территориального планирования, планирования застройки, градостроительства, развития жилищного строительства и планами населенных пунктов, инвестиционная политика в отношении инвестиционного проекта по реконструкции и восстановлению многоквартирного дома утверждается в соответствии с положениями жилищного законодательства».

Кроме того, HoREA также предложила внести изменения и дополнить пункт 2 статьи 6 проекта Постановления, устанавливая срок сбора мнений собственников, пользователей многоквартирных домов, а также соответствующих органов и организаций по содержанию плана реконструкции и капитального ремонта многоквартирных домов. Он должен составлять 50 рабочих дней, что более целесообразно, поскольку установленный срок в 30 дней, включая воскресные и праздничные дни, недостаточен для сбора мнений уполномоченными государственными органами.

Кроме того, в отношении рабочего времени HoREA предложила внести изменения и дополнения в пункт 3 статьи 16 проекта Постановления, поскольку положение «Срок приема заявления о регистрации в качестве инвестора, установленный пунктом 1 настоящей статьи, составляет 30 рабочих дней» является необоснованным, а должен составлять 35 рабочих дней, чтобы было достаточно времени для изучения заявления и принятия решения об участии в проекте реновации и капитального ремонта многоквартирных домов.

Предложение для покупателей старых квартир, реконструированных в рамках проекта, взять кредит из пакета на сумму 125 000 миллиардов донгов

В частности, в отношении кредитного вопроса HoREA предложила добавить статью 27б в проект Указа, регулирующего льготную кредитную политику в соответствии с положениями закона о кредите.

Недвижимость - HoREA рекомендует множество решений для ремонта и перестройки многоквартирных домов (Рисунок 2). — По оценке г-на Чау, кредитный пакет в размере 125 000 млрд донгов вполне подходит для инвесторов и покупателей жилья в проектах ремонта и реконструкции квартир, которые берут кредиты под очень высокие процентные ставки — около 10% годовых.

По словам г-на Чау, в настоящее время Государственный банк не выпустил циркуляр, подробно описывающий и направляющий реализацию льготной кредитной политики для инвесторов и покупателей жилья в проектах по ремонту и восстановлению многоквартирных домов в соответствии с вышеуказанными правилами, а только реализовал программу кредитования социального жилья, рабочего жилья, ремонта и восстановления старых многоквартирных домов в соответствии с Постановлением 33/NQ-CP согласно Официальному депеше № 2380/NHNN-TD от 1 апреля 2023 года, широко известную как кредитный пакет в размере 125 000 миллиардов донгов.

В рамках этого кредитного пакета инвесторы и покупатели жилья в проектах по ремонту и реконструкции квартир могут брать кредиты по процентным ставкам на 1,5–2% ниже обычной коммерческой процентной ставки по кредитам, и эта процентная ставка корректируется каждые 6 месяцев; инвесторы в проекты по ремонту и реконструкции квартир могут брать кредиты преимущественно сроком на 3 года, в то время как покупатели жилья в проектах по ремонту и реконструкции квартир могут брать кредиты преимущественно сроком на 5 лет, после чего они должны брать кредиты по согласованной «плавающей» процентной ставке.

По оценке г-на Чау, кредитный пакет в размере 125 000 млрд донгов вполне подходит для инвесторов и покупателей жилья в проектах ремонта и реконструкции квартир, которые берут кредиты под очень высокие процентные ставки — около 10% годовых.

Однако в настоящее время из-за «юридических проблем» отсутствуют (новые) проекты ремонта и реконструкции квартир, а многие из них не могут быть реализованы, что приводит к отсутствию жилья в рамках проектов ремонта и реконструкции квартир. До сих пор ни один инвестор или покупатель жилья в рамках проекта ремонта и реконструкции квартир не смог воспользоваться кредитным пакетом в размере 125 000 миллиардов донгов.

Таким образом, если Постоянный комитет Национальной ассамблеи и Национальная ассамблея смогут организовать среднесрочный государственный бюджетный капитал для реализации льготной кредитной политики для инвесторов и покупателей жилья в проектах реновации и реконструкции многоквартирных домов, как это предусмотрено в пункте «d» пункта 1 статьи 63 Закона о жилье 2023 года, у Государственного банка будет бюджетный капитал для поддержки рефинансирования и компенсации процентных ставок кредитным организациям, реализующим эту льготную кредитную политику.

«Государственному банку предлагается установить, что инвесторы и покупатели жилья в проектах ремонта и реконструкции квартир могут получить кредитный пакет в размере 125 000 миллиардов донгов на максимальный срок 5 лет с фиксированной процентной ставкой, которая на 1,5–2% ниже обычной процентной ставки по коммерческим кредитам», — предложил г-н Чау.

Источник