Причины медленного освоения кредитного пакета в размере 120 триллионов донгов, «красные глаза» в ожидании проектов в Ханое, что делать, если «помечен» торговый дом?

Министерство строительства сообщает о кредитном пакете в размере 120 000 миллиардов донгов, из которого освоено лишь 0,5%. Коммерческие таунхаусы (магазины) в Хошимине представляют интерес, рынок недвижимости Кханьхоа процветает... таковы последние новости о недвижимости.

Последние новости о недвижимости: в первом квартале 2024 года на рынке Ханоя было зарегистрировано около 3000 новых квартир, выставленных на продажу. (Фото: HA)

Министерство строительства сообщает о кредитном пакете в размере 120 000 миллиардов донгов, но освоено только 0,5%

На сегодняшний день из кредитного пакета в размере 120 000 млрд донгов было выделено лишь около 640 млрд донгов на восемь проектов социального жилья. Процентная ставка и период начисления процентов не слишком привлекательны для заёмщиков.

Вышеуказанную информацию сообщило Министерство строительства в отчете, направленном в Национальное собрание по результатам тематического надзора и опроса в сфере строительства.

Таким образом, на данный момент освоено лишь 0,53% от кредитного пакета в размере 120 000 млрд донгов.

В частности, BIDV Bank выделил 95,7 млрд донгов 3 инвесторам проектов в провинциях Футо, Тханьхоа и Биньзыонг; Vietinbank выделил 128,6 млрд донгов 1 инвестору проекта в провинции Анзянг; Agribank выделил 415,7 млрд донгов 4 инвесторам проектов в провинциях Бакнинь, Куангнинь и Кьензянг.

Помимо четырёх государственных коммерческих банков (BIDV, Vietinbank, Agribank, Vietcombank), в программе поддержки в рамках Резолюции № 33 принял участие банк Tien Phong Bank (TPbank), выделивший около 5 000 млрд донгов. Таким образом, кредитный пакет был увеличен до 125 000 млрд донгов.

Министерство строительства оценило, что освоение вышеуказанного кредитного пакета по-прежнему идет медленно.

Объясняя вышеизложенную ситуацию, Министерство строительства заявило, что кредитный пакет по-прежнему сталкивается с трудностями и препятствиями, включая ограниченное обнародование списка социального жилья, подлежащего кредитованию.

На сегодняшний день начато строительство 129 проектов социального жилья общей площадью более 114 900 единиц. Однако только 28 населённых пунктов объявили список из 68 проектов, имеющих право на получение кредитов в рамках программы, с общим объёмом кредитования более 30 000 млрд донгов. Таким образом, 59 проектов, строительство которых уже началось, ещё не включены в список проектов, имеющих право на получение кредитов от населённых пунктов.

Кроме того, некоторые инвесторы не выполняют условия кредитования, например, не обеспечивают условия кредитного баланса; не имеют других активов, которые могли бы гарантировать кредит (проекты социального жилья освобождены от платы за пользование землей, поэтому они не имеют права на ипотеку); брали займы в других кредитных организациях...

Кроме того, хотя Госбанк дважды снижал процентные ставки — до 8% для инвесторов и до 7,5% для покупателей жилья, в Минстрое отметили, что эти процентные ставки по-прежнему высоки, а льготный период непродолжителен — 3–5 лет, поэтому «это не особо привлекло заемщиков».

В связи с этим в конце апреля Министерство строительства опубликовало методические рекомендации по определению перечня проектов, объектов, условий и критериев льготного кредитования. В связи с этим были отменены некоторые условия, например, требования о компенсации за расчистку участка и получение разрешений на строительство, что позволило устранить трудности. Инвесторы проектов вскоре смогут публиковать списки своих кредитов для доступа к банкам.

В Ханое не хватает десятков тысяч квартир

Г-н Нгуен Ван Динь, председатель Вьетнамской ассоциации риелторов (VARS), сообщил, что в 2023 году общее предложение новых квартир в Ханое достигнет около 11 000 единиц, что составит 66% от показателя 2022 года. Тенденция к снижению продолжится в первом квартале 2024 года, когда на рынке будет открыто всего около 3 000 новых квартир. Таким образом, с настоящего момента и до 2025 года в Ханое будет дефицит около 50 000 квартир.

Неизбежное следствие этого дефицита привело к продолжительной ценовой «лихорадке» на рынке квартир Ханоя. Согласно недавнему отчёту CBRE, средняя цена новой квартиры в Ханое по состоянию на первый квартал 2024 года составила 56 млн донгов за м², что на 19% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Однако в реальности рост гораздо выше — около 70 млн донгов за м².

По данным брокеров, из-за отсутствия предложения новых проектов на вторичном рынке в первые месяцы 2024 года резко выросли брендовые проекты.

Фактически, если раньше за 4–5 млрд донгов покупатели могли стать владельцами квартиры площадью 70–80 м2 в центре города, то сейчас за такую сумму купить приемлемую квартиру за пределами центра непросто, поэтому покупатели просто ждут запуска проекта, а затем сразу заключают сделку.

Г-н Нгуен Тхак Кыонг, заместитель генерального директора акционерной компании Mai Viet Real Estate, сказал, что большинство людей, которые намереваются купить дом в настоящее время, платят очень быстро, когда находят подходящий вариант, вместо того, чтобы тратить много времени на размышления и ожидание дальнейшего снижения цены, как в предыдущий период.

Консультируя клиентов, эта брокерская фирма полагает, что при наличии достаточно большой накопленной финансовой суммы и стабильного источника дохода покупателям следует рассмотреть возможность оформления ипотечного кредита сейчас, когда процентная ставка по кредитам снизилась, а инвесторы применяют множество льготных политик продаж.

«В будущем, когда рынок недвижимости действительно восстановится, цены на жилье в центре города, безусловно, вырастут, и в это время покупатели смогут переехать только в районы рядом с Ханоем, чтобы найти более низкие цены», — сказал г-н Куонг.

Г-н Нгуен Куок Хьеп, председатель совета директоров Global Real Estate Joint Stock Company (GP-Invest), также отметил, что на данном этапе все рассматривают низкие процентные ставки и восстановление экономики как два ключевых фактора, которые также будут способствовать росту покупательной способности. Однако основной вопрос рынка — наличие товаров, поэтому сейчас доминирующим вопросом является предложение, в то время как спрос по-прежнему очень высок и растёт с каждым днём.

По словам г-на Хиепа, цены на квартиры постоянно растут, но спрос по-прежнему очень высок, и люди с нетерпением ждут запуска проектов. Однако сложность заключается в том, что на данном этапе новых проектов запускается слишком мало, что ещё больше подстёгивает цены на жильё. Именно поэтому инвесторы, которые уже запускают или собираются запустить проекты, получат большое преимущество.

Коммерческие таунхаусы в Хошимине представляют интерес

Согласно рыночному отчёту Batdongsan.com.vn , в первом квартале 2024 года спрос на покупку таунхаусов с видом на улицу в Хошимине вырос более чем на 45% за тот же период. Только в марте количество поисковых запросов на покупку коммерческих таунхаусов увеличилось на 89%, а количество запросов на аренду этого типа также увеличилось на 86%, что стало одним из двух сегментов, лидирующих по спросу на аренду после складов. Спрос как на покупку, так и на аренду коммерческих таунхаусов сосредоточен в пригородных районах, таких как Биньчань, Танфу, 7-й и 9-й районы.

Коммерческая недвижимость, способная принести хорошую инвестиционную прибыль, должна соответствовать следующим факторам: местоположение, плотность населения и общая планировка территории. (Источник: Labor)

Тенденция к покупке коммерческой недвижимости смещается из дорогих районов в центре города в сторону пригородных спальных зон благодаря разумной стоимости и долгосрочному потенциалу. Спрос на покупку коммерческих таунхаусов в пригородных зонах в основном сосредоточен в сданных проектах с высокой плотностью населения и близостью к областному административному центру.

Нельзя отрицать, что коммерческая недвижимость может генерировать хороший денежный поток для инвесторов, но бывают и ситуации, когда из-за выбора неправильных продуктов и проектов этот сегмент становится обузой, принося «долги» владельцу.

Говоря о выборе эффективного способа инвестирования в коммерческую недвижимость, г-н Динь Минь Туан, директор Batdongsan.com.vn в Южном регионе, поделился тем, что коммерческая недвижимость, способная приносить хорошую инвестиционную прибыль, должна соответствовать следующим факторам: местоположение, плотность населения и общая планировка района.

В случае с коммерческими таунхаусами местоположение и плотность населения напрямую влияют на возможности развития бизнеса и привлечения клиентов. В проектах с большой численностью населения доходность аренды и перепродажи коммерческих таунхаусов всегда превышает 90%, а средний уровень цен увеличивается на 10–15% в год. Особенно в центральных районах с продуманной планировкой и удобными транспортными развязками этот показатель может достигать 30% в год.

Поэтому вам следует выбирать для покупки только проекты с высокой плотностью населения (от 8 000 до 10 000 человек и более), расположенные в центре района, где имеется удобное транспортное сообщение, высокая плотность населения, и которые легко поддаются торговле и сдаче в аренду.

Кроме того, проекты, реализуемые в районах, которые планируется развивать как центры, с крупными инфраструктурными проектами, также будут способствовать росту коммерческой ценности и стоимости недвижимости в долгосрочной перспективе. Доля коммерческой недвижимости здесь должна составлять всего 2–3% от общего объема проекта, что обеспечит конкурентоспособность и более эффективную работу.

С другой стороны, прежде чем «выбирать место для инвестиций», инвесторам в шопхаусы следует тщательно оценить бренд и репутацию инвестора. Это важный фактор, поскольку, если у компании достаточно энтузиазма для успешного развития и управления проектом, инвестиции обеспечат ожидаемую прибыльность.

Кроме того, эксперты также рекомендуют покупателям при «маркировке» проекта коммерческого таунхауса уделять больше времени изучению среды проживания, уровня образования, плотности населения и качества проекта после его сдачи, прежде чем платить.

При займе в банке необходимо тщательно оценить свои возможности по его погашению. Не рассчитывайте сумму, которую вы платите банку, слишком близко к вашему ежемесячному доходу. Необходимо учитывать резервы на случай внезапного снижения дохода в периоды экономической нестабильности.

Рынок недвижимости Кханьхоа процветает

Недавно Электронная строительная газета, Ассоциация недвижимости Вьетнама и Народный комитет провинции Кханьхоа организовали форум на тему «Разблокирование потока туристов и курортной недвижимости».

Выступая на форуме, заместитель министра строительства Нгуен Ван Синь заявил, что в последнее время рынок курортной недвижимости значительно развился по всей стране, сосредоточившись в таких населенных пунктах, как Кханьхоа, Дананг, Биньдинь, Куангнинь, Кьензянг и др.

При участии местных органов власти и предприятий в последнее время рынок недвижимости создал очень разнообразные и богатые продукты, повышая привлекательность для туристов и формируя среду и условия, позволяющие людям наслаждаться ценностями курортной недвижимости.

С начала года по март 2024 года сектор недвижимости занял второе место с объемом более 1,58 млрд долларов США, что составляет 25,6% от общего зарегистрированного капитала прямых иностранных инвестиций.

В качестве местного представителя, участвующего в организации форума, г-н Нгуен Тан Туан, председатель Народного комитета провинции Кханьхоа, сказал: рынок недвижимости провинции Кханьхоа преодолел самый сложный период, хотя и не достиг ожиданий, наметились позитивные признаки определенного роста (в 2023 году было совершено 19 951 сделка на общую сумму 12 396 млрд донгов; 11 проектов жилищного строительства были одобрены для инвестирования (2 проекта получили разрешения на строительство); в первом квартале 2024 года было совершено 5 941 сделка на общую сумму 7 630 млрд донгов).

Ожидается, что в Кханьхоа в ближайшее время сохранится экономический рост и динамика восстановления. Стратегическая транспортная инфраструктура постоянно совершенствуется: скоростные автомагистрали Нячанг — Камлам и Камлам — Виньхао завершены, а строительство других скоростных автомагистралей, таких как Ванфонг — Нячанг и Кханьхоа — Буонметхуот, ускоряется, что способствует созданию импульса для экономического роста.

Кроме того, Центральные резолюции создали множество прорывов в привлечении инвестиционных ресурсов, активно продвигая потенциал и преимущества провинции, создавая движущую силу для содействия всестороннему и устойчивому социально-экономическому развитию, открывая возможности для восстановления и развития туристической отрасли, а также движущую силу для инвесторов для ускорения прогресса и увеличения предложения курортной недвижимости на местном рынке.

Источник: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-ly-do-giai-ngan-goi-tin-dung-120-nghin-ty-dong-cham-do-mat-cho-du-an-o-ha-noi-lam-gi-khi-da-cham-shophouse-272027.html