Сужение земельных участков и домов за счет отступов и строительных коэффициентов.

Имею землю, но не решаюсь построить дом

Присутствуя на переулке 26, улице 12, районе Тамбинь, городе Тхудык (Хошимин), мы увидели, что в этом районе много участков земли, разделенных на участки площадью около 50 ^м2 , шириной 5 м, длиной 10 м. Многие дома были построены раньше, но есть и много новых домов. В то время как дома, построенные до вступления в силу Решения 56, занимали всю территорию и имели высоту одного цокольного этажа, одного антресоли, двух этажей и одной мансарды; недавно построенные дома должны быть отставлены на 2,4 м спереди и на 1 м сзади, из-за чего весь дом выступает и втягивается. Стоит отметить, что требуемый новыми правилами отступ вызывает у многих чувство неудовлетворенности.

В разговоре с нами местный житель, господин Туонг, рассказал, что спроектировал здание, но когда он подал заявку в Департамент городского управления города Тхудык на получение разрешения, выяснилось, что его дом должен быть отнесен на 2,4 м спереди и на 1 м сзади. В результате длина дома составила 6,6 м, что значительно усложнило проектирование и планировку комнат. «Я больше десяти лет копил деньги на покупку участка земли под строительство дома и обустройство, но пока дома по обе стороны строились, мне пришлось отступать и спереди, и сзади, что было очень невыгодно. Теперь я не могу строить, не могу жить и не могу продать. Моя семья по-прежнему вынуждена снимать дом. Надеюсь, город отменит эти нереалистичные правила, чтобы мы могли спокойно строить дома для жизни», — сказал господин Туонг.

Nhà đất bị thu hẹp vì khoảng lùi, hệ số xây dựng - Ảnh 1. — Несмотря на то, что у него есть земля, г-н Туонг (город Тху Дук, Хошимин) не решается построить дом и вынужден снимать его, поскольку новые правила требуют, чтобы при строительстве дома передняя и задняя части были значительно отодвинуты назад.

Жители улицы 22 в районе Линь Донг города Тху Дук также недовольны применяемыми здесь коэффициентом отступа и землепользования. У г-на Куонга есть участок площадью 100 ^{квадратных} метров, и он планирует построить офис компании, совмещенный со складом. Но когда он подал заявку на разрешение на строительство, площадь дома сократилась почти вдвое по сравнению с предыдущей и другими домами в том же районе, поэтому он отказался. «Если я построю дом, то построю только один первый этаж и полтора. В то же время, два дома по обе стороны улицы уже построены с первым этажом, антресолью, тремя этажами и мансардой, и им не нужно делать отступ спереди или сзади. Это несправедливо по отношению к тем, кто строил позже, как мы», — сказал г-н Куонг.

По нашим наблюдениям, ряды домов, построенных до вступления в силу Постановления №56, имели один цокольный этаж, одну антресоль, три этажа и одну мансарду. Однако после вступления Постановления №56 коэффициент использования земли здесь составлял всего 1,75, что обязывало отступать 2,4 м спереди и 2 м сзади. Это означает, что на участке площадью 100 ^м² разрешалось построить всего 179 ^м² общей полезной площади, что эквивалентно одному цокольному и полутора этажам.

Г-н Зуй Тхань из коммуны Лонг Тхой района Нха Бе рассказал, что когда он подал заявление на разрешение на строительство, его заставили отойти на 4 метра вперёд и на 2 метра назад, хотя ширина дороги составляла 7 метров, а тротуар и так был довольно широким – почти метр. «Мой участок площадью 98 ^{квадратных} метров, теперь его нужно отодвинуть на 6 метров вперёд и назад, потеряв почти всю площадь, в то время как оставшаяся площадь под застройку составляет всего 30 квадратных ^метров . Решение № 56 нецелесообразно, не удовлетворяет жителей и создаёт для них слишком много трудностей. Надеюсь, городские власти вскоре изучат и пересмотрят Решение № 56, чтобы сделать его приемлемым», – предложил г-н Зуй Тхань.

Решение 56 необходимо срочно пересмотреть.

Согласно адвокату Хоанг Ту (Коллегия адвокатов города Хошимин), Министерство строительства выпустило Циркуляр 01, регулирующий отступы при строительстве, плотность застройки, коэффициенты землепользования и т. д. Решение 56 города Хошимин не соответствует духу циркуляра. Потому что с Решением 56, чем меньше площадь земли, тем ниже плотность застройки по сравнению с большими участками земли. Земельные участки в районе подразделения площадью 50 ^м2 имеют плотность, сниженную на 34%. Есть много районов с очень низкими коэффициентами землепользования, в то время как дух Циркуляра 01 направлен на очень большие участки земли, чтобы обеспечить предотвращение пожаров и вентиляцию. Когда у инвесторов возникнет необходимость в создании проекта высотного жилья, они будут использовать коэффициент землепользования для контроля численности населения. Что касается индивидуальных домов, они будут контролироваться высотой здания, плотностью застройки и отступом при строительстве, не применяя коэффициент землепользования. Поэтому для Хошимина нецелесообразно применять коэффициенты землепользования к отдельным участкам земли.

«Потребность в жилье в Хошимине огромна и всегда находится на первом месте в стране. Участку земли (не расположенному в районах с особыми требованиями) при строительстве домов необходимо предоставлять максимальное пространство, как это предусмотрено в Законе о строительстве, Циркуляре 01, и в Генеральном плане Хошимина, но сейчас оно очень ограничено. Это серьёзно снизило эффективность землепользования для удовлетворения потребностей домохозяйств в жилье и работе, что сказывается на жизни и экономике населения. Цель Решения 56 — помочь городу стать гармоничным и красивым; но при его реализации на практике возникает множество проблем, которые не подходят, далеки от людей и даже наносят им ущерб, поэтому необходимо внести соответствующие изменения», — сказал адвокат Хоанг Ту.

Видя вышеуказанные недостатки, Департамент строительства города Хошимина направил документ в Департамент планирования и инвестиций с предложением поправок и дополнений к Решению 56, чтобы соответствовать действительности. Согласно этому документу, положение об отступе сзади таунхаусов для участков земли площадью более 50 ^м2 должно быть установлено на расстоянии 1 - 2 м. Это приводит к уменьшению площади строительства, что влияет на права людей. Более того, положения об отступе сзади в существующих, стабильных районах не создают единообразия и единства. Поэтому, по словам г-на Ле Тран Киена, заместителя директора Департамента строительства, необходимо рассмотреть вопрос о корректировке положений об отступе сзади, которые должны применяться только к новым городским районам и существующим жилым районам в городских районах с планами реконструкции и ремонта. Что касается положения о максимальной высоте, также необходимо пересмотреть ошибки, чтобы исправить и скорректировать в соответствии с указаниями заместителя председателя городского народного комитета Буй Суан Кыонга.

Решение 56 благодаря практическому применению оказалось эффективным в конкретизации национальных технических стандартов и правил по планированию, архитектуре и строительству для управления архитектурой в соответствии с реальными условиями города Хошимин.

Однако некоторые положения по-прежнему не подходят для практического применения, а некоторые содержат ошибки в составлении, наборе и печати. Поэтому необходимо пересмотреть, исправить, скорректировать и дополнить положения о архитектурном менеджменте в городе Хошимин.

Заместитель председателя Народного комитета города Хошимин Буй Суан Кыонг

Ссылка на источник