Множество противоречивых мнений о правилах торговли недвижимостью через площадку

Помогите определить точные цены на землю

По данным Ассоциации риелторов Вьетнама (VARS), рынок недвижимости, включая рынок прав землепользования, до сих пор не развивался стабильно, прозрачно и устойчиво, что сопряжено с множеством потенциальных рисков. Это связано с тем, что на вьетнамском рынке недвижимости действует механизм ценообразования на землю, основанный на двух ценах. При этом государственные и рыночные ценовые рамки существенно различаются.

Эта разница также стала причиной множества юридических проблем и трудностей, особенно при определении цен на землю и платы за землепользование. Кроме того, после серии нарушений земельного законодательства многие проекты были отложены из-за ожидания оценки стоимости и расчета платы за землепользование. Многие оценочные организации также опасаются рисков, связанных с оценкой.

Хотя во многих населённых пунктах применяется коэффициент К, приближающий прейскурантную цену земли к рыночной. Однако определение коэффициента К по-прежнему подвержено влиянию множества субъективных факторов, которые могут не соответствовать рыночной цене и не подходят для некоторых случаев. Поэтому для совершенствования механизма определения цены на землю Центральное постановление предусматривает: отменить систему определения цены на землю, разработать механизм и метод определения цены на землю в соответствии с рыночными принципами, а также определить функции, задачи и обязанности органа, ответственного за определение цены на землю.

Ожидается, что торговля через биржу позволит сформировать прозрачные данные, которые помогут оценить реальные цены на землю.

Кроме того, для определения цен на землю, близких к рыночным и соразмерных фактической стоимости, необходимо иметь данные о стоимости недвижимости, основанные на фактической истории сделок купли-продажи. По данным VARS, требование о проведении сделок купли-продажи недвижимости через торговые площадки, требование оплаты через банки и строгий контроль за договорами купли-продажи земли являются основой для предоставления наиболее точных данных о ценах. Создание базы данных, обеспечивающей близость цен на землю к рыночным, обеспечит согласие сторон. Таким образом, рынок будет развиваться в более безопасном, здоровом и устойчивом направлении.

Кроме того, требование о проведении торговли недвижимостью через площадку также поможет государству получить инструмент для управления информацией о рынке недвижимости, тем самым издавая политику по оперативному регулированию рынка недвижимости для его здорового и стабильного развития.

Кроме того, преимущество торговли через биржу также связано с защитой инвесторов и покупателей жилья, поскольку биржи вынуждены проверять подлинность и законность проекта, прежде чем он попадет к потребителям.

Отвечая на этот вопрос, председатель VARS д-р Нгуен Ван Динь также подтвердил, что биржи будут играть роль посредников, обеспечивая реализацию функций, регулируемых государством, для предотвращения уклонения от уплаты налогов, прозрачности источников денежных средств, а также предотвращения отмывания денег и мошенничества.

Однако г-н Динь отметил, что если сделки с недвижимостью требуют проведения через биржу, биржи и брокеры должны быть более стандартизированы, профессиональны и соблюдать строгие правила. Поэтому не все биржи и брокеры хотят следовать этому предписанию, но многие всё же хотят действовать в соответствии с действующим законодательством, которое не является обязательным.

Страх увеличения расходов

Помимо вышеперечисленных преимуществ, существует множество мнений, свидетельствующих об противоположных точках зрения относительно данного регулирования. Во-первых, оно нарушает принципы предпринимательской деятельности, ограничивает свободу предпринимательской деятельности, предусмотренную другими законами, такими как Закон о предпринимательстве и Закон об инвестициях. Соответственно, торговые площадки, торгующие недвижимостью, не являются государственными органами управления и не предоставляют государственные услуги по разрешению государства. Поэтому, когда нормативные акты обязывают другие субъекты пользоваться услугами предприятий, это часто приводит к неравенству.

Кроме того, инвесторы могут создавать торговые площадки для продажи собственной продукции. В этом случае целью площадки будет только продажа инвесторам как можно большего количества товаров. Следовательно, права покупателей не будут гарантированы.

Между тем, большинство покупателей и продавцов недвижимости сегодня предпочитают совершать сделки напрямую через инвестора. Для многих клиентов торговая площадка — это всего лишь место, где можно предоставить информацию, ответить на вопросы покупателей и поддержать процедуры купли-продажи.

Сделки с недвижимостью через этаж вызывают опасения относительно возможности увеличения расходов и создания дополнительных процедур для покупателей жилья.

Как и на текущем рынке, покупателей больше всего волнуют юридические процедуры: можно ли продать проект? Эта информация относится к компетенции государственных органов управления, в частности, Департамента строительства, который отвечает за проверку и информирование населения. Поэтому доступ к информации на местах — лишь первоначальный справочный инструмент.

Потому что, как уже упоминалось выше, имея целью продажу как можно большего количества продуктов инвесторам, невозможно быть уверенным в том, что частное предприятие, такое как площадка для торговли недвижимостью, может гарантировать, что оно предоставит клиентам максимально полную и точную информацию о юридических вопросах проекта, особенно проектов по продаже будущего жилья.

Кроме того, покупка и продажа недвижимости через биржу также вызывает опасения по поводу затрат, процедур, персонала и юридической ответственности. Это ставит инвесторов в затруднительное положение, поскольку им приходится увеличивать себестоимость продукции, что ещё больше усложняет операции по покупке и продаже недвижимости.

Многие считают, что вместо требования о проведении сделок через биржу, закон должен предусматривать, что инвесторы и биржи недвижимости должны периодически предоставлять отчеты государственным органам управления для доступа к базе данных о сделках с недвижимостью. Это поможет сделать рынок прозрачным, а также позволит определять цены на землю и квартиры по факту сделок.

В связи с многочисленными противоречивыми мнениями по данному положению, министр строительства Нгуен Тхань Нги недавно в Национальном собрании заявил, что агентство, разрабатывающее проект, представит правительству доклад с просьбой продолжить тщательное изучение и учёт комментариев по данному вопросу, чтобы обеспечить разработку соответствующих, строгих, чётких правил, регулирующих деятельность торговых площадок недвижимости, и гарантировать права граждан и предприятий. Кроме того, будет пересмотрено и завершено подтверждение сделок, совершаемых через торговые площадки недвижимости, а также обязанности торговых площадок недвижимости.

Источник: https://www.congluan.vn/van-con-nhieu-y-kien-trai-chieu-xoay-quanh-quy-dinh-giao-dich-bat-dong-san-phai-qua-san-post253527.html