Рынок недвижимости оживает, но препятствия для прорыва все еще существуют.

Рынок недвижимости "разогревается".

Большинство исследовательских компаний, занимающихся анализом рынка недвижимости, и даже Министерство строительства пришли к единому мнению о ситуации на рынке в первые шесть месяцев 2023 года: он вялый и не восстановился, как ожидалось.

Резко сократились как предложение, так и спрос, что поставило многие компании, занимающиеся развитием проектов в сфере недвижимости, даже «крупнейшие игроки» отрасли, на грань банкротства. Отчет Департамента регистрации предприятий Министерства планирования и инвестиций также показывает, что за первые 6 месяцев 2023 года количество компаний, временно приостановивших свою деятельность или ликвидировавших предприятия в сфере недвижимости, увеличилось более чем на 40% по сравнению с аналогичным периодом 2022 года.

Среди 17 других экономических секторов недвижимость также занимает лидирующую позицию по количеству предприятий, покидающих рынок.

Между тем, в отчете Ассоциации брокеров по недвижимости прогнозируется, что, учитывая нынешнюю сложную ситуацию, к концу 2023 года выживет лишь около 43% предприятий, работающих в сфере недвижимости.

В связи с этой ситуацией правительство предложило множество решений для поддержки восстановления рынка недвижимости, таких как создание рабочей группы по устранению трудностей или принятие резолюции № 33, предлагающей множество конкретных решений для предотвращения и содействия безопасному, здоровому и устойчивому развитию рынка недвижимости.

Экономический эксперт доктор Кан Ван Люк прокомментировал: «Решения правительства принесли много позитивных сигналов на рынок недвижимости. Видно, что рынок пережил самый сложный период благодаря финансовым решениям, особенно регулированию, касающемуся сроков погашения корпоративных облигаций».

« Благодаря этим решениям рынок постепенно восстанавливается с мая 2023 года. Второй квартал показал лучшие результаты, чем первый, а объемы торгов и ликвидность рынка постепенно растут. Кроме того, уровень заполняемости промышленных парков очень высок, около 76%, а цены на акции компаний, занимающихся недвижимостью и строительством, также растут», — сказал г-н Люк.

Однако, по оценке доктора Кана Ван Лука, восстановление идет медленно, многие трудности и препятствия не были решены своевременно, а рыночный спрос остается слабым из-за сохраняющейся нехватки заемного капитала для инвестиций в недвижимость.

Согласившись с этой оценкой, доцент д-р Тран Динь Тхиен, бывший директор Вьетнамского института экономики, отметил: «В последнее время правительство выпустило ряд решений для смягчения трудностей, с которыми сталкиваются предприятия, не следующие общепринятой логике».

Рынок недвижимости набирает обороты, но некоторые проблемы всё ещё остаются.

Однако только такой подход может вывести рынок недвижимости из нынешнего затруднительного положения. Продолжение использования традиционных решений не решит проблем рынка.

« Поэтому моя первая рекомендация — понимать, что в сложных ситуациях и необычных обстоятельствах подход и решения должны быть нетрадиционными», — сказал г-н Тьен.

Однако, когда вводятся совершенно новые политические решения, отличающиеся смелым подходом, отклоняющимся от общепринятых правил, моральный дух тех, кто их реализует, подрывается. Многие чиновники боятся совершить ошибки и опасаются ответственности, что снижает эффективность принимаемых мер.

« Мы живем во время, когда существует множество хороших и целенаправленных политических решений, но их реализация непроста. Необычные факторы препятствуют нынешнему мышлению в отношении реализации политики, заставляя людей бояться ее применять. При разработке новых решений и планов необходимо проявлять ответственность и обеспечивать ответственное выполнение, тогда реализация эффективных политических решений может ускориться», — подчеркнул доцент, доктор Тран Динь Тхиен.

«Нельзя видеть цветущие цветы и думать, что приближается весна».

Хотя рынок и набирает обороты, представители бизнеса в сфере недвижимости опасаются, что новое регулирование, а именно циркуляр № 6 Государственного банка, может замедлить восстановление.

Согласно данному циркуляру, начиная с 1 сентября коммерческим банкам будет запрещено предоставлять кредиты для оплаты взносов в капитал по договорам о внесении капитала или договорам об инвестиционном сотрудничестве по проектам, которые не соответствуют условиям для ввода в эксплуатацию.

Государственный банк Вьетнама заявил, что новый циркуляр № 06 не ужесточает поток капитала в недвижимость в целом, а лишь препятствует кредитованию групп с потенциальными рисками. Однако предприятия по-прежнему очень обеспокоены этим регулированием.

Председатель Вьетнамской ассоциации брокеров по недвижимости (VARs) г-н Нгуен Ван Динь заявил: «В настоящее время двумя основными и неотъемлемыми трудностями, стоящими перед рынком недвижимости, являются «юридические вопросы» и «источники капитала».

« Хотя правительство предложило множество решений для устранения этих проблем, до настоящего времени для этих двух трудностей так и не нашлось реального выхода или окончательного решения», — сказал г-н Динь.

По словам г-на Диня, тысячи проектов трудно реализовать, они застопорились из-за юридических препятствий и вынуждены быть приостановлены для проверки. Многие проекты также сталкиваются с трудностями в получении кредитов и инвестиционного капитала от клиентов.

В частности, проекты, находящиеся в процессе расчистки территории, ожидающие утверждения платы за землепользование или находящиеся в стадии строительства, приводят к стагнации.

« Тот факт, что и клиенты, и инвесторы испытывают трудности с доступом к денежным средствам, приводит к блокировке ликвидности на рынке, замораживанию всех транзакций и остановке всей инвестиционной, производственной и деловой деятельности и т. д. », — сказал г-н Динь.

Председатель VARs заявил, что Резолюция № 33 ясно и однозначно демонстрирует цель устранения трудностей в доступе к кредитному капиталу, направленную на разблокирование потоков капитала на рынок недвижимости и содействие увеличению ликвидности на вьетнамском рынке недвижимости.

Предоставляя предприятиям, покупателям жилья и инвесторам доступ к кредитам по льготным процентным ставкам, можно будет реализовать осуществимые и эффективные проекты, что будет способствовать улучшению предложения на рынке.

Однако Циркуляр 06 не соответствует духу Резолюции 33 и не содержит четких указаний на темы, по которым оказывается поддержка, и на вопросы, связанные с кредитными трудностями.

Между тем, в циркуляре в общих и расплывчатых формулировках указывается круг лиц, которым запрещено брать кредиты, что позволяет коммерческим банкам, не имеющим доброй воли к кредитованию, «правильно» отклонять заявки клиентов, приобретающих недвижимость.

« Это косвенно повлияет на усилия правительства, соответствующих ведомств и даже банковской системы по поддержке и оживлению вьетнамского рынка недвижимости», — поделился г-н Динь.

Поэтому г-н Динь считает, что в настоящее время целесообразнее отозвать Циркуляр № 06. Вместо этого Государственный банк должен провести исследование и издать указ, содержание которого будет в точности соответствовать духу Резолюции № 33.

Председатель HoREA г-н Ле Хоанг Чау также заявил, что Циркуляр № 6 содержит ряд положений, которые не обеспечивают согласованности и соответствия правовым нормам и не подходят для практической инвестиционной, строительной, производственной и коммерческой деятельности делового сообщества в целом, включая бизнес в сфере недвижимости.

« Если мы не внесем поправки вовремя, начиная с сентября, когда вступит в силу Циркуляр № 06, предприятиям в сфере недвижимости, которые и без того испытывают трудности, станет еще сложнее получать кредиты от банков», — подчеркнул г-н Чау.

Согласно последнему отчету Batdongsan.com.vn, обновленному по состоянию на конец июля 2023 года, рынок недвижимости набирает обороты. В Ханое и Хошимине цены на землю снова демонстрируют тенденцию к росту, увеличившись на 9% и 8% соответственно по сравнению с предыдущим месяцем. Кроме того, в некоторых провинциях, таких как Куангнинь, цены выросли на 18%, в Хайфоне — на 9%, в Дананге — на 8%. Отчет также показывает, что в июле спрос на недвижимость по всей стране вырос во всех ее типах. Поэтому многие эксперты ожидают, что в 2024 году рынок будет процветать и переживать прорыв.

Ха Ан

Источник