Рынок аренды жилья полуоживлённый, полупустынный.

Хошимин: дома, сдаваемые в аренду, по-прежнему имеют положительный уровень заполняемости — 65% и более, в то время как таунхаусы, выходящие на улицу, имеют очень мало арендаторов и часто пустуют.

Данные VnExpress показывают, что с начала второго квартала по 21 мая рынок арендного жилья в Хошимине четко разделился на две половины: светлую и темную. В частности, в сегменте арендного жилья стоимостью менее 3,5 млн донгов в месяц, расположенном в 10 км и более от центра и предназначенном в основном для студентов и работников со средним доходом (менее 12 млн донгов в месяц), уровень заполняемости составил 90–95%. В сегменте арендного жилья стоимостью от 3,5 до 5 млн донгов в месяц, расположенном в 3–6 км от центра и предназначенном для работников с высоким доходом (от 13 до 20 млн донгов в месяц), уровень заполняемости также достиг 85–90%.

В сегменте арендного жилья стоимостью свыше 5–7 миллионов донгов в месяц наблюдаются небольшие колебания: заполняемость достигает 80%. По истечении каждого полугодия или года 20–30% арендаторов съезжают, и им приходится искать новых. В сегменте арендного жилья стоимостью от 8 до 15 миллионов донгов в месяц и выше заполняемость падает до 70–75%, и постоянные арендаторы съезжают. В сегменте арендного жилья стоимостью от 1000 долларов США в месяц и выше заполняемость ниже – 65–70%, но всё ещё положительная.

В отличие от идеальной заполняемости домов, сдаваемых в аренду для проживания, дома с видом на улицу в центральной части Хошимина выглядят довольно мрачно, многие из них пустуют. С апреля, прогуливаясь по улицам Нго Дык Ке, Хо Тунг Мау, Ли Ты Чонг, Хай Ба Чунг, модной улице Нгуен Чаи и улице Буй Вьен Вестерн (район 1), можно заметить, что дома с видом на улицу, которые когда-то были оживлёнными, теперь пустуют в большом количестве.

Ситуация с уходом многих брендов также сложилась в районе кольцевой развязки между Собором Парижской Богоматери и городским почтовым отделением . Кафе Mellower Coffee, расположенное в здании Metropolitan, закрылось в конце апреля. Недавно eDiGi, авторизованный розничный магазин Apple (APR) премиум-класса на вьетнамском рынке, принадлежащий бизнес-системе миллиардера Джонатана Хань Нгуена, расположенный рядом с городским почтовым отделением, также вернул себе помещение. Неподалеку расположенное кафе Saigon La Poste съехало и до сих пор не нашло нового арендатора. Рядом, на Книжной улице, уже давно закрылся McDonald's, но это помещение до сих пор пустует.

Раньше таунхаусы с видом на улицу в центре Района 1 сдавались в аренду крупным брендам, малым и средним предприятиям или индивидуальным предпринимателям, но теперь старые арендаторы съезжают один за другим, новые арендаторы не появляются, что приводит к росту уровня вакантных площадей.

Таунхаус сдаётся в аренду на улице Ле Лой, район 1, Хошимин. Фото: Куин Тран — Таунхаус сдаётся в аренду на улице Ле Лой, район 1, Хошимин. Фото: *Куин Тран*

Рассматривая вышеизложенные тенденции, независимый эксперт по недвижимости г-н Ле Куок Киен подсчитал, что рынок арендного жилья чётко разделён на две половины: светлую и тёмную. Светлая половина — это недорогое или доступное жильё, относящееся к категории потребительской недвижимости, которую можно отнести к категории недвижимости первой необходимости, и которая сохраняет высокий уровень заполняемости с момента начала постпандемического восстановления и до настоящего времени. Однако таунхаусы с видом на улицу, сдаваемые в аренду под офисы или коммерческие помещения в центральных районах, как правило, в районе 1, испытывают давление из-за снижения спроса и экономических трудностей.

Г-н Кин проанализировал, что в период эпидемии 2020–2021 годов практически все предприятия, которым требовались помещения, были вынуждены закрыться и сократить масштабы деятельности. Со второго квартала 2022 года началось постепенное возобновление деятельности новых предприятий, и поиск помещений вновь активизировался.

Однако негативные последствия пандемии, наряду с инфляцией, войной и угрозой глобальной рецессии, уже начали сказываться: потребители во всем мире сокращают свои расходы, а производственная и коммерческая деятельность предприятий по-прежнему сталкивается с многочисленными трудностями и ещё не восстановилась до допандемического уровня. В результате спрос на офисные и коммерческие помещения остаётся низким, что является причиной того, что многие таунхаусы с видом на улицу в центральных районах в настоящее время пустуют.

По словам г-на Кина, с начала года экономика столкнулась со множеством трудностей и вызовов. Предприятия склонны «защищаться», а не «нападать», отдавая приоритет сокращению расходов и неэффективным направлениям бизнеса.

В условиях нестабильности бизнес-процессов компании постепенно переходят от «постоянных затрат» к «переменным». Например, вместо аренды офисов или стационарных помещений они сокращают масштабы постоянных затрат и переходят на гибкую модель работы, не слишком привязанную к помещениям.

Вместо аренды помещения, офлайн-точки продаж, независимо от их успешности или неудачи, по-прежнему несут фиксированные расходы. Арендаторы постепенно переходят на более экономичные формы ведения бизнеса. Соответственно, они несут расходы только при наличии дохода, например: расходы на размещение онлайн-заказов, расходы на продвижение заказов, доставленных без использования помещения, расходы, уплачиваемые посредникам (агентам, интернет-магазинам) при продаже товаров.

Кроме того, быстрое изменение потребительского поведения во время пандемии, приводящее к постепенному переходу офлайн-транзакций в магазинах в онлайн-формат, также постепенно снижает позиции и спрос на помещения в таунхаусах с видом на улицу в центральных районах.

Г-н Кин также отметил, что одна из причин, по которой многие дома с видом на улицу, сдаваемые в аренду, сегодня пустуют, заключается в том, что большинство владельцев помещений — люди с высоким финансовым потенциалом. Доход от сдачи в аренду не обязательно является для них жизненно важным. Кроме того, они также обладают раздутым эго и не любят чувствовать себя вынужденными платить более низкую арендную плату. Поэтому, когда им предлагают более низкую цену, чем раньше, арендодатели предпочитают оставлять помещения пустыми.

Напротив, в сегменте доступного или среднего жилья арендодатели могут легче договариваться о ценах, а цены на аренду также умеренные, спрос и предложение совпадают, поэтому уровень вакантных площадей низок.

Ву Ле

Ссылка на источник