Премьер-министр требует пресечения спекулятивной деятельности, которая приводит к завышению цен; реальный фокус рынка квартир в Ханое — не Запад, но именно здесь кроется суть проблемы.

Премьер-министр поручил Министерству общественной безопасности принять меры по борьбе с манипулированием ценами; Ван Гианг стал центром внимания на рынке квартир в Ханое и Хунг Йене; а договоры купли-продажи недвижимости теперь требуют нотариального заверения… таковы последние новости рынка недвижимости.

Общее количество сделок с квартирами в Ханое и провинции Ванзянг (Хунйен) в 2024 году оценивается примерно в 33 800 единиц, что более чем в три раза превышает показатель 2023 года. Фото: Жилой комплекс Vinhomes Ocean Park, район Гиалам, Ханой. (Источник: Vinhomes)

Спекуляции приводят к росту цен на недвижимость; премьер-министр поручил Министерству общественной безопасности провести расследование.

Премьер-министр Фам Минь Чинь только что подписал директиву, предписывающую министерствам, ведомствам и местным органам власти сосредоточиться на исправлении и пресечении манипуляций с ценами и спекуляций на рынке недвижимости, а также на проверке и аудите проектов в сфере инвестиций в недвижимость и строительства.

Таким образом, в 2024 году в некоторых регионах цены на недвижимость превысили финансовые возможности населения. Причина в том, что некоторые спекулятивные группы воспользовались неосведомленностью населения и стадным инстинктом, чтобы манипулировать настроениями, «поднимать цены», «создавать искусственные цены» и искажать рыночную информацию в своих собственных интересах.

Кроме того, некоторые застройщики пользуются ограниченным предложением недвижимости, устанавливая цены выше средних для аналогичных проектов с целью получения прибыли. Это привело к необычно высоким ценам на права пользования землей в некоторых районах, что привело к росту цен на землю и жилье.

В частности, наблюдается нехватка доступного коммерческого жилья для людей со средним и низким уровнем дохода, а также социального жилья…

Для усиления контроля и стабилизации рынка недвижимости, цен на землю, а также для оперативного противодействия манипуляциям, завышению цен и спекуляциям в секторе недвижимости, премьер-министр поручает министру строительства в координации с Министерством природных ресурсов и окружающей среды и другими соответствующими министерствами и ведомствами провести исследование и предложить пилотный проект «Государственного центра по сопровождению сделок с недвижимостью и правами пользования землей» и представить отчет премьер-министру во втором квартале 2025 года.

Кроме того, необходимо скоординировать действия с Министерством общественной безопасности для обновления, совершенствования и функционирования национальной системы баз данных по жилищному и рынку недвижимости, а также для ее интеграции с национальными базами данных по населению, нотариальному заверению, земле, инвестициям, строительной деятельности и т. д., завершение которых запланировано на этот год.

Одновременно Министерству общественной безопасности и народным комитетам провинций и городов поручено координировать и проводить проверки и надзор за деятельностью предприятий, инвесторов, бирж недвижимости и риелторов в данном регионе, связанной с недвижимостью. Это особенно важно в районах и проектах, где наблюдается необычный рост цен; оперативно выявлять, предотвращать и строго пресекать нарушения в пределах своей юрисдикции.

Премьер-министр также поручил министру общественной безопасности поручить профессиональным подразделениям и местной полиции активно отслеживать ситуацию, оперативно выявлять, расследовать и строго пресекать в соответствии с законом действия организаций и отдельных лиц, нарушающих правила в той мере, в какой это влечет уголовную ответственность при проведении аукционов по продаже прав пользования землей; а также распространять ложную информацию с целью искусственного завышения цен и обмана людей в личных целях.

Что касается министра природных ресурсов и окружающей среды, премьер-министр поручил ему поручить и скоординировать действия с народными комитетами провинций и городов центрального подчинения для усиления инспекции, проверки и контроля деятельности, связанной с оценкой земли, изданием прейскурантов цен на землю, выплатами компенсаций, расчисткой земель и аукционами прав пользования землей; незамедлительно устранять, предотвращать и строго пресекать нарушения в пределах его полномочий, особенно акты использования аукционов прав пользования землей в личных целях и дестабилизацию рынка.

Министру финансов поручено изучить и предложить налоговую политику для сдерживания спекуляций на рынке недвижимости, обеспечив ее соответствие социально-экономическим условиям Вьетнама и международной практике. Это включает в себя изучение вариантов налогообложения разницы в цене между платой за пользование землей и продажной ценой объектов недвижимости в проектах, а также налогообложения разницы в цене от множественных сделок, с представлением отчета премьер-министру до 30 апреля.

Единственный адрес в центре Ханоя, где разрешено строительство 45-этажного здания.

Вступившие в силу 10 января Правила управления архитектурным строительством города Ханоя устанавливают конкретные правила, касающиеся высотных зданий в историческом центре города. Эти правила определяют несколько ключевых городских районов, где строительство высотных зданий должно быть одобрено Архитектурно-планировочным советом города.

Единственным участком, где разрешено строительство зданий высотой до 45 этажей, с максимальной высотой 162 метра, является земельный участок по адресу: Льеу Гиай, 29 (район Ба Динь).

Кроме того, существует ряд городских знаковых районов, где можно строить здания высотой до 39 этажей, с максимальной высотой 140 метров. К ним относятся полуостровная территория к востоку от Западного озера (район Ба Динь) и пересечение городской зоны Тай Хо Тай и Кольцевой дороги № 2.

На многих перекрестках Ханой изучит возможность строительства высотных зданий на участках земли, прилегающих к красной линии разграничения. Эти здания будут отличаться новыми архитектурными стилями, соответствующими окружающему ландшафту и одобренными Советом по планированию и архитектуре города. Максимальная высота составит 39 этажей и 140 метров.

К ним относятся: пересечение Кольцевой дороги 2 — Хоанг Хоа Тхам — Хоанг Куок Вьет, обеспечивающее соблюдение плана сохранения религиозной реликвии храма Ан Тай, расположенного рядом с пересечением; пересечение улиц Нгуен Чи Тхань и Ланг; пересечение улиц Ланг Ха и Ланг, обеспечивающее соблюдение плана сохранения храма Унг Тхиен и пагоды Кам Унг; пересечение улиц Тай Сон и Ланг, обеспечивающее соблюдение плана сохранения пагоды Фук Кхань; и пересечение улиц Ким Нгу и Минь Кхай...

Аналогичным образом, пересечение улиц Кау Гиай, Ла Тхань, Буой и Ланг было определено как ключевой городской район, где здания могут достигать 39 этажей в высоту, но в северо-восточной части перекрёстка (район парка Тху Ле) высотное строительство запрещено.

Для создания центрального элемента городской застройки полуострова Куанган в Ханое необходимо руководствоваться детальным планированием центральной пространственной оси полуострова Куанган в масштабе 1/500. Для проектов, находящихся в собственности партии и государства, необходимые архитектурные и ландшафтные стандарты определяются с учетом специфики проекта, указаний вышестоящих органов и реализуются в соответствии с отдельным проектом.

Ван Джанг стал центром притяжения для рынка квартир в Ханое и Хунг Йене.

По оценкам, общее количество сделок с квартирами на первичном рынке в Ханое и Ван Зянге (Хун Йене) в 2024 году составит около 33 800 единиц, что более чем в три раза превышает показатель 2023 года.

Из них на восточный район пришлось 12 800 сделок, что составляет 38% всего рынка Ханоя. Что касается предложения в восточном районе, то в 2024 году в районе Гиа Лам насчитывалось 11 000 единиц жилья, что составляет 85% от всего предложения в этом наиболее развитом районе Ханоя. Однако ожидается, что предложение резко сократится в 2025 году и, по прогнозам, полностью прекратится в 2026 году.

В Лонгбьене предложение жилья в 2024 году оставалось ограниченным и составляло более 600 единиц, и ожидается, что к 2025 году оно увеличится до 2800 единиц, поскольку некоторые застройщики завершили юридические процедуры и начали строительство. Однако ожидается, что к 2026 году это число сократится почти вдвое.

Примечательно, что в 2024 году предложение жилья в Ван Зянге (Хун Йен) составляло 2200 единиц, прогнозируется утроение в 2025 году и достижение более 11 000 единиц в 2026 году – что соответствует пиковому году предложения в районе Гиа Лам, которым был 2024 год. Большая часть этого жилья сосредоточена в сложившихся интегрированных пригородных районах с многочисленной инфраструктурой, таких как Vinhomes Ocean Park 2, Vinhomes Ocean Park 3 и Ecopark.

Благодаря выгодному местоположению и развитой транспортной инфраструктуре, восточная часть Ханоя пользуется большой популярностью, привлекая множество крупных инвесторов и, как ожидается, в долгосрочной перспективе будет лидировать на рынке недвижимости Ханоя. В период 2025-2026 годов район Ван Гианг - Хунг Йен обеспечит примерно треть всех квартир в Ханое и его окрестностях.

По словам г-на Тран Минь Тьена, директора Центра исследований рынка и анализа потребительских предпочтений компании One Mount, в период 2025-2026 годов Ван Гианг станет центром рынка квартир в Ханое и Хунг Йене, чему будут способствовать два фактора:

Во-первых, это политика децентрализации населения от центра города. Поскольку земли в центре города постепенно заканчиваются, город проводит политику ограничения роста населения в центральной части и перенаправляет жителей в пригородные районы, такие как Лонгбьен, Гиалам, и прилегающие районы, такие как Ванзянг (Хунйен). Согласно плану развития Ханоя и Ванзянга (Хунйен), к 2030 году население восточного района, как ожидается, достигнет 1,05 миллиона человек, что на 39% больше, чем в 2022 году. Эти демографические факторы создадут большой спрос на жилье и бытовые удобства в восточном районе в ближайшие годы.

Во-вторых, существует концепция планирования восточных районов города Ханоя и провинции Хунгйен. В ближайшее время завершение ключевых транспортных проектов, таких как 3,5-я кольцевая дорога, 4-я кольцевая дорога, мост Ме Со, мост Хонг Ха и др., даст мощный импульс развитию провинции Ванзянг. Сокращение времени в пути и удобное транспортное сообщение привлекут большое количество жителей и предприятий к инвестициям и проживанию в этом районе.

Договоры купли-продажи недвижимости должны быть заверены нотариусом.

С 1 августа 2024 года многие договоры купли-продажи недвижимости должны будут заверяться нотариусом или сертифицироваться в соответствии с действующими правилами; в противном случае они будут недействительными.

Договоры, касающиеся права пользования землей и имуществом, находящимся в залоге на этой земле.

В соответствии с пунктами а и б статьи 3 раздела 27 Закона о земле 2024 года, следующие договоры должны быть нотариально заверены или сертифицированы:

- Договоры о передаче прав пользования землей (только землей), прав пользования землей и активов, связанных с землей (включая землю и жилье или другие активы), за исключением договоров о передаче, в которых одна или обе стороны, участвующие в сделке, являются организациями, занимающимися бизнесом в сфере недвижимости.

- Договор о передаче прав пользования землей, прав пользования землей и имущества, связанного с землей.

- Договор ипотеки на права пользования землей, права пользования землей и имущество, находящееся в собственности на землю.

- Договоры о внесении капитала с использованием прав пользования землей, прав пользования землей и активов, связанных с землей.

Договор на предоставление жилья

Согласно пункту 1 статьи 164 Закона о жилищном строительстве 2024 года, следующие договоры на предоставление жилья должны быть нотариально заверены или сертифицированы:

- Договор купли-продажи жилья

- Договор аренды с правом выкупа жилья

- Договор дарения дома

- Договор об обмене жильем

- Договор о предоставлении жилищных субсидий

- Договор ипотечного кредита на жилье

В случаях, когда организации предоставляют дома нуждающимся семьям, бедным или в рамках национальной солидарности; когда осуществляется покупка, продажа или аренда государственного жилья; когда одной из сторон является организация, включая социальное жилье, жилье для военнослужащих и жилье для переселения; когда одна из сторон является организацией, вносит капитал в виде жилья; когда осуществляется аренда, заимствование, проживание или управление жильем, нотариальное заверение или сертификация договора не требуется, за исключением случаев, когда этого желают сами стороны.

Следовательно, вышеупомянутые договоры, касающиеся прав пользования землей и жилья (именуемые договорами купли-продажи недвижимости), должны быть нотариально заверены или сертифицированы; в противном случае они будут недействительными.

Источник: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-thu-tuong-yeu-cau-chan-chinh-hoat-dong-dau-co-day-gia-khong-phai-thia-tay-day-moi-la-tam-diem-thi-truong-chung-cu-ha-noi-301305.html