Споры по поводу правил залога недвижимости

В законопроекте, впервые представленном в Национальное собрание (НС) для комментариев (Представление правительства № 108/TTr-CP от 5 апреля), есть положение о том, что инвесторы проектов, продающие дома и строительные работы в будущем; передача и сдача в аренду прав пользования землей с инфраструктурой в проекте должны будут проходить через площадку торговли недвижимостью (статья 57). Эти предложения получили много противоположных мнений, в том числе много несогласных со стороны экспертов и некоторых депутатов НС.

2 варианта

На основе мнений депутатов Национальной ассамблеи на 5-й сессии, агентство по разработке законопроекта координировало работу с соответствующими агентствами для изучения, усвоения и рассмотрения. В отчете о усвоении, пересмотре и завершении последнего законопроекта, направленного в Экономический комитет Национальной ассамблеи, правительство согласилось отменить положение, требующее, чтобы сделки с недвижимостью проводились через пол (статья 57), вместо этого лишь поощряя субъектов делать это.

«Принятие агентства по составлению договоров является своевременным и весьма желательным, поскольку, если оно потребует проведения некоторых сделок с недвижимостью через третью сторону, торговую площадку по недвижимости, это создаст дополнительные процедуры и расходы, повысит цены на недвижимость в контексте того, что в законе уже есть положения о нотариальном заверении и удостоверении договоров», - высказал свое мнение эксперт по правовым вопросам в сфере недвижимости Мастер Нгуен Ван Динь.

Еще одним примечательным положением законопроекта являются условия сбора инвесторами вкладов при сделках с недвижимостью. В пункте 5 статьи 23 последнего законопроекта разработчик предлагает два варианта.

По-прежнему существует много противоречивых мнений относительно правил депозита в торговле недвижимостью и сделок, предложенных в проекте Закона о торговле недвижимостью (с изменениями). Фото: TAN THANH

Вариант 1: Инвестору проекта недвижимости разрешается собирать депозиты только в соответствии с соглашением с заказчиком, когда дом или сооружение имеет утвержденный государственным органом базовый проект и инвестор имеет по крайней мере один из документов на право пользования землей, указанных в пункте 2 статьи 25 настоящего Закона, и завершил процедуры уведомления о начале строительства объекта в соответствии с положениями закона. В соглашении о депозите должна быть четко указана продажная цена, цена аренды с выкупом дома или сооружением, а размер депозита не должен превышать 10% от продажной цены, цены аренды с выкупом дома или сооружением...

Вариант 2: Инвесторам проектов в сфере недвижимости разрешается собирать депозиты в соответствии с соглашением с заказчиками только после того, как жилищно-строительные работы выполнены всеми условиями для ввода в эксплуатацию и проведены транзакции в соответствии с положениями настоящего закона.

Уменьшить или отменить требование по депозиту?

Г-н Ле Хоанг Чау, председатель Ассоциации недвижимости города Хошимин (HoREA), выразил несогласие с некоторыми положениями варианта 1, поскольку они не имеют большого значения для защиты интересов клиентов, особенно индивидуальных клиентов. В частности, размер депозита, предусмотренный в варианте 1, следует пересмотреть на

«Сумма депозита, не превышающая 5%» — это разумный уровень в соответствии с общественной практикой и для обеспечения того, чтобы характер депозита не был направлен на цели мобилизации капитала и имел достаточно большую стоимость для того, чтобы как вкладчик, так и получатель депозита сознательно соблюдали соглашение. Тем самым это также помогает инвестору проекта понять потребности и вкусы клиентов для совершенствования и повышения качества продуктов, коммунальных услуг и услуг проекта.

Между тем, эксперт Нгуен Ван Динь заявил, что в теории необходимо оценить, попадает ли депозит под действие Закона о сделках с недвижимостью. По его словам, отношения между продавцом (инвестором) и покупателем (потенциальным клиентом) являются гражданскими отношениями, регулируемыми гражданским правом.

Согласно статье 328 Гражданского кодекса, задатком является передача одной стороной другой стороне денежной суммы или драгоценных металлов, драгоценных камней или иных ценностей (совместно именуемых задатком) на определенный срок в обеспечение заключения или исполнения договора.

Таким образом, если целью договора задатка между продавцом и покупателем является лишь обеспечение того, чтобы обе стороны, пройдя квалификацию, заключили договор купли-продажи квартиры (зарезервировать место), может ли специализированный закон (Закон о сделках с недвижимостью) ограничить срок получения задатка или размер задатка?

По словам г-на Диня, для обеспечения эффективности политики и избежания «коллизий законов» Закон о торговле недвижимостью не должен регулировать депозиты. Вместо этого необходимо регулировать строгий контроль за продажей домов, будущими строительными работами, мобилизацией капитала и использованием капитала инвесторами, и в то же время иметь строгие санкции за нарушения. Поэтому положения об условиях получения депозитов и стоимости депозитов в законопроекте следует исключить.

Г-н ЛЕ ХОАНГ ЧАУ, председатель Ассоциации недвижимости города Хошимин (HoREA):

Проблемы с передачей проекта

Что касается положений о передаче проекта, то в статье 38 проекта четко прописан принцип передачи проекта полностью или частично. В частности, пункт 3 статьи 38 предусматривает, что после передачи инвестор может унаследовать проект, однако этот принцип не соответствует статье 39 проекта. В частности, пункт C, пункт 1 статьи 39 требует, чтобы в случае передачи проекта инвестор должен был завершить инфраструктуру...

На самом деле, у продавца и покупателя проекта совершенно разные идеи. У покупателя есть деньги, разные идеи, и они хотят инвестировать в изменение текущего статуса проекта, поэтому после получения перевода они могут скорректировать планирование 1/500, они соглашаются платить больше денег, выполняют свои финансовые обязательства и не нуждаются в использовании старой инфраструктуры, они строят новую инфраструктуру. В то время как пункт 3 статьи 39 требует завершения новой инфраструктуры для осуществления перевода, что неудобно для передающей стороны. Когда правила все еще обязательны, это затруднит слияние и поглощение проекта (M&A), не создавая благоприятных условий для перевода, многим инвесторам без возможностей будет сложно найти новых инвесторов.

Доктор ФАМ АНЬ ХОЙ, генеральный директор компании FINA Real Estate Financial Services Company:

Правила должны обеспечивать баланс

Есть много важных положений, которые Национальная Ассамблея обсудила и приняла в Законе о бизнесе в сфере недвижимости (с поправками). Однако все решения должны быть сбалансированы между субъектами, участвующими в рынке, включая покупателей и продавцов недвижимости. Если закон усложняет жизнь покупателям или продавцам, баланс будет потерян. Например, положения об условиях продажи продукции, если закон слишком строгий, инвесторы не будут или будут испытывать трудности с мобилизацией капитала, сложно реализовать проекты, тогда издержки возрастут; продукция, поставляемая на рынок, будет низкой, а цена продажи будет за пределами возможностей покупателей.

Даже государство потеряет доходы бюджета, другие отрасли, связанные с недвижимостью, такие как производство строительных материалов, строительство и монтаж, рабочие потеряют свои рабочие места... и вся экономика также пострадает.

Г-н ЛЕ ХУУ НГИ, генеральный директор Le Thanh Trading and Construction Company Limited:

Должны быть правила управления мобилизованными деньгами.

Есть ненужные правила, которые Национальная Ассамблея должна игнорировать, обязывая только тратить больше персонала на проверку и надзор... Например, регулирование депозита является гражданским делом, решаемым как покупателем, так и продавцом. Если покупатель соглашается внести депозит, но не покупает, депозит теряется, а продавец забирает деньги и расторгает договор, депозит будет возвращен.

Или же вопрос о том, регулировать торговлю через биржу или нет, следует оставить на усмотрение инвестора, поскольку он будет знать, какая биржа достаточно способна сделать выбор, в противном случае он будет продавать продукт сам и нести ответственность перед покупателем. Фактически, если регулирование будет обязательным, многие ненадежные биржи, которые хотят продавать продукты только для получения комиссии, будут преувеличивать правду, искажать проект, чтобы продавать продукты покупателям, и тогда инвестор будет нести всю ответственность.

Важным в сфере недвижимости является управление денежным потоком инвестора. Куда они вкладывают деньги клиентов? Если ими не управлять и не использовать их произвольно, а не вкладывать в реализацию проекта, это будет рискованно для клиентов.

Фам Динь записал

Источник: https://nld.com.vn/bat-dong-san/tranh-cai-ve-quy-dinh-dat-coc-bat-dong-san-20231030220850679.htm