В законопроекте, впервые представленном в Национальное Собрание (НС) для обсуждения (Предложение Правительства № 108/TTr-CP от 5 апреля), содержится положение о том, что инвесторы проектов, продающие жилые дома и строящиеся объекты в будущем, а также передающие и сдающие в аренду права землепользования с инфраструктурой в проекте, должны будут проходить через биржу недвижимости (статья 57). Эти предложения вызвали множество противоречивых мнений, в том числе несогласие экспертов и некоторых депутатов НС.
2 варианта
Основываясь на мнениях делегатов Национальной ассамблеи на 5-й сессии, проект закона координировался с соответствующими ведомствами для изучения, усвоения и рассмотрения. В отчёте о усвоении, доработке и завершении последнего законопроекта, направленного в Экономический комитет Национальной ассамблеи, правительство согласилось отменить положение, требующее совершения сделок с недвижимостью через кассу (статья 57), вместо этого лишь поощряя хозяйствующие субъекты к этому.
«Принятие агентства по составлению договоров является своевременным и весьма желательным, поскольку, если оно потребует проведения некоторых сделок с недвижимостью через третью сторону, площадку торговли недвижимостью, это приведет к дополнительным процедурам и расходам, что приведет к росту цен на недвижимость в контексте закона, уже имеющего положения о нотариальном заверении и удостоверении договоров», - высказал свое мнение эксперт по правовым вопросам в сфере недвижимости, мастер Нгуен Ван Динь.
Другим примечательным положением законопроекта являются условия взимания инвесторами задатков при сделках с недвижимостью. В пункте 5 статьи 23 последнего законопроекта разработчик предлагает два варианта.
По-прежнему существует множество противоречивых мнений относительно регулирования задатков при купле-продаже и сделках с недвижимостью, предложенного в проекте Закона о риэлторской деятельности (с изменениями). Фото: Тан Тань
Вариант 1: Инвестору проекта недвижимости разрешается взимать задаток по соглашению с заказчиком только при наличии у инвестора проектной документации, прошедшей государственную экспертизу, и наличии у инвестора хотя бы одного из документов на право землепользования, указанных в пункте 2 статьи 25 настоящего Закона, а также при наличии у него процедуры уведомления о начале строительства объекта в соответствии с законодательством. В соглашении о задатке должна быть четко указана цена продажи, аренды и купли-продажи объекта недвижимости, а размер задатка не должен превышать 10% от цены продажи, аренды и купли-продажи объекта недвижимости...
Вариант 2: Инвесторам проектов в сфере недвижимости разрешено собирать депозиты в соответствии с соглашением с заказчиками только после того, как жилищно-строительные работы выполнены все условия для ввода в эксплуатацию и проведены транзакции в соответствии с положениями настоящего закона.
Уменьшить или отменить требование по депозиту?
Г-н Ле Хоанг Чау, председатель Ассоциации недвижимости города Хошимин (HoREA), выразил несогласие с некоторыми положениями варианта 1, поскольку они не имеют особого значения для защиты интересов клиентов, особенно индивидуальных. В частности, размер депозита, предусмотренный в варианте 1, следует изменить следующим образом:
«Размер депозита, не превышающий 5%», является разумным уровнем, соответствующим общественной практике, и гарантирует, что депозит не предназначен для привлечения капитала и имеет достаточную стоимость, позволяющую как вкладчику, так и получателю депозита сознательно соблюдать условия договора. Таким образом, он также помогает инвестору проекта понять потребности и вкусы потребителей, совершенствуя и улучшая качество продукции, коммунальных услуг и услуг проекта.
Между тем, эксперт Нгуен Ван Динь отметил, что теоретически необходимо оценить, подпадает ли задаток под действие Закона о сделках с недвижимостью. По его словам, отношения между лицом, желающим продать (инвестором), и лицом, желающим купить (потенциальным покупателем), являются гражданско-правовыми отношениями, регулируемыми гражданским законодательством.
Согласно статье 328 Гражданского кодекса, задаток — это передача одной стороной другой стороне денежной суммы или драгоценных металлов, драгоценных камней или иных ценностей (совместно именуемых задатком) на определенный срок в обеспечение заключения или исполнения договора.
Таким образом, если целью соглашения о задатке между продавцом и покупателем является лишь обеспечение того, чтобы обе стороны, после того как будут готовы, заключили договор купли-продажи квартиры (зарезервировали место), может ли специализированное право (Закон о сделках с недвижимостью) ограничить срок получения задатка или его размер?
По словам г-на Диня, для обеспечения эффективности политики и предотвращения «правовых коллизий» Закон о сделках с недвижимостью не нуждается в регулировании депозитов. Вместо этого необходимо установить строгий контроль за продажей жилья, будущим строительством, привлечением капитала и использованием капитала инвесторами, а также установить строгие санкции за нарушения. Поэтому положения об условиях получения депозитов и их стоимости следует исключить из законопроекта.
Г-н ЛЕ ХОАНГ ЧАУ, председатель Ассоциации недвижимости города Хошимин (HoREA):
Проблемы с передачей проекта
Что касается правил передачи проекта, статья 38 проекта чётко устанавливает принцип передачи проекта полностью или частично. В частности, пункт 3 статьи 38 предусматривает, что после передачи инвестор может наследовать проект, но этот принцип не соответствует статье 39 проекта. В частности, пункт C пункта 1 статьи 39 требует, чтобы в случае передачи проекта инвестор завершил создание инфраструктуры...
Фактически, у продавцов и покупателей проектов совершенно разные идеи. У покупателей есть деньги, разные идеи, и они хотят инвестировать в изменение текущего статуса проекта, поэтому после передачи они могут скорректировать план 1/500, согласиться заплатить больше, выполнить финансовые обязательства и не использовать старую инфраструктуру, а построить новую. В то время как пункт 3 статьи 39 требует завершения строительства новой инфраструктуры для передачи, что неудобно для передающей стороны. Если правила останутся обязательными, это затруднит слияния и поглощения проектов (M&A), не создавая благоприятных условий для передачи, и многим инвесторам, не имеющим достаточного капитала, будет сложно найти новых.
Доктор ФАМ АНЬ ХОЙ, генеральный директор компании FINA Real Estate Financial Services:
Правила должны обеспечивать баланс
Национальное собрание обсудило и приняло ряд важных положений Закона о сделках с недвижимостью (с поправками). Однако все решения должны быть сбалансированы между участниками рынка, включая покупателей и продавцов недвижимости. Если закон создаст трудности для покупателей или продавцов, баланс будет нарушен. Например, если закон слишком строгий, инвесторы не смогут или столкнутся с трудностями при привлечении капитала, реализация проектов затруднится, что приведет к росту издержек; объемы поставок продукции на рынок будут низкими, а цена продажи окажется за пределами возможностей покупателей.
Даже государство потеряет доходы бюджета, другие отрасли, связанные с недвижимостью, такие как производство строительных материалов, монтаж, рабочие потеряют свои рабочие места... и вся экономика также пострадает.
Г-н ЛЕ ХУУ НГИ, генеральный директор Le Thanh Construction and Trading Company Limited:
Должны быть правила управления мобилизованными средствами.
Существуют ненужные правила, которые Национальная ассамблея должна игнорировать, поскольку они обязывают лишь увеличивать расходы на персонал для проверки и контроля... Например, регулирование задатка — это гражданский вопрос, решаемый как покупателем, так и продавцом. Если покупатель соглашается внести задаток, но не покупает, задаток теряется, а если продавец забирает деньги и расторгает договор, задаток возвращается.
Или же вопрос о регулировании торговли через площадку должен быть оставлен на усмотрение инвестора, поскольку он будет знать, какая площадка достаточно компетентна, чтобы выбрать, иначе он будет продавать продукт сам и нести ответственность перед покупателем. Более того, если регулирование будет обязательным, многие ненадёжные площадки, стремясь продать продукт только ради комиссии, будут преувеличивать правду или распространять ложную информацию о проекте, чтобы продать продукт покупателям. В таком случае инвестор несёт за это полную ответственность.
Важнейший аспект в сфере недвижимости — управление денежными потоками инвесторов. Куда они направляют деньги клиентов? Если ими не управлять, они будут использовать их по своему усмотрению, а не направлять на реализацию проектов, что представляет собой риск для клиентов.
Фам Динь записал
Источник: https://nld.com.vn/bat-dong-san/tranh-cai-ve-quy-dinh-dat-coc-bat-dong-san-20231030220850679.htm
Комментарий (0)