Неоднозначные договоры купли-продажи и юридические пробелы подвергают покупателей жилья риску в спорах о праве собственности с инвесторами многоквартирных домов.
Во многих многоквартирных домах Ханоя и некоторых провинций появились фотографии жителей с плакатами, протестующих против инвесторов. Самые острые споры разгораются вокруг территорий, объектов общественной и частной собственности, таких как подвалы и парковки, общественные помещения, спортзалы , коммерческие и арендные площади... Эксперты и юристы называют множество причин, приводящих к такой ситуации.
Неоднозначный договор купли-продажи выгоден инвестору
Г-н Тран Кхань, председатель Ханойского клуба по управлению зданиями, проанализировал, что ранее Указ 71/2010 предусматривал, что частная и общая собственность должны быть четко прописаны в договоре купли-продажи квартиры. Однако Указ 99/2015, регулирующий применение действующего Жилищного закона, не содержит этого положения. Для каждого многоквартирного проекта заключается отдельный договор купли-продажи, содержание которого может трактоваться по-разному, что приводит к спорам. Многие договоры купли-продажи, составленные инвесторами, не детализированы и даже исключают общую собственность, что выгодно инвестору.
По словам г-на Ханя, большинство покупателей обращают внимание только на цену и качество квартиры и мало внимания уделяют условиям общей и раздельной собственности в договоре. После сдачи квартиры у управляющей компании, представляющей интересы жильцов, нет оснований для разделения общей и раздельной собственности с инвестором. Отсюда и возникают споры о размере взноса инвестора и жильцов в фонд содержания квартиры (2% от стоимости квартиры или площади собственности).
Г-н Нгуен Мань Ха, вице-президент Ассоциации недвижимости Вьетнама, также отметил, что многие договоры купли-продажи квартир не соответствуют нормативным актам и даже являются незаконными, что приводит к спорам. При подписании договора купли-продажи покупатели часто не внимательно изучают его условия. В то же время, многие инвесторы, желая продать свой продукт, «рекламируют его не так, как в реальности, а затем экономят на коммунальных услугах в местах общего пользования для собственной выгоды».
23 апреля жильцы и работники офисов здания Bonanza (23 Duy Tan, Ханой) держали плакаты с требованием к инвестору вступить в диалог и прояснить спорные вопросы. Фото: предоставлено жильцами.
Закон пока не дает четкого определения парковочных мест для многоквартирных домов.
Недавний спор о долевой и частной собственности в многоквартирных домах касается парковочных мест для мотоциклов, велосипедов и автомобилей в подвалах. Действующий Жилищный закон предусматривает, что парковочные места для велосипедов и мотоциклов находятся в общей собственности. Однако для парковочных мест для автомобилей покупатели квартир должны арендовать или купить их. В случае, если они не покупают или не арендуют парковочное место, оно находится в управлении инвестора, и инвестиционные затраты на его строительство не включаются в продажную цену квартиры.
Адвокат Труонг Ань Ту, директор юридической фирмы «Труонг Ань Ту», проанализировал, что парковочное место в квартире относится к общему имуществу и включено в цену продажи. С момента передачи права собственности инвестора прекращаются. Цена продажи квартиры не фиксирована, а меняется в зависимости от времени, поэтому сложно доказать, что инвестор не включил стоимость строительства парковочного места в цену продажи дома.
Кроме того, парковочное место привязано к площади жилого дома и также является неотъемлемой частью проекта. «Поэтому отделить стоимость строительства парковочного места от цены продажи квартиры сложно», — сказал г-н Ту.
Несмотря на множество споров, связанных с парковочными местами в многоквартирных домах, действующий Жилищный закон и проект пересмотренного Жилищного закона, рассматриваемый Национальной ассамблеей на её пятой сессии, не содержат никаких изменений, касающихся их точного определения. «Отсутствие ясности в определении общей и частной собственности является причиной возникновения споров между инвесторами и жильцами, причём больше всего страдают жильцы», — сказал г-н Ту.
Жители проекта Kosmo Tay Ho в марте потребовали от инвестора оплаты расходов на содержание. Фото: предоставлено жителями.
Нет записей о общественных зданиях
Г-н Тран Кхань, председатель Ханойского клуба по управлению зданиями, указал на недостатки действующего Жилищного закона и подзаконных актов, которые не требуют от инвесторов публикации юридической документации здания. Например, свидетельство о праве пользования землей в частной собственности, утверждённый проект, расчётный счёт проекта (прошедший аудит). Если инвестор не публикует прозрачную информацию, у жителей недостаточно информации для определения общей и частной собственности.
Фактически, при передаче строительной документации совету директоров инвестор обязан предоставить такие документы, как чертежи завершения строительства и план парковки. Однако, по словам г-на Хана, поскольку эти документы не требуют нотариального заверения, инвестор может передать чертежи парковки, не соответствующие оригиналу, и невозможно определить, включена ли стоимость строительства парковки в стоимость продажи квартиры.
В настоящее время управление и эксплуатация многоквартирных домов осуществляют пять субъектов: государственные органы управления, инвесторы, советы директоров, отделы управления и эксплуатации, а также собственники квартир. В случае возникновения спора между жильцами и инвесторами необходимо вмешательство государственных органов управления. «Однако, при нынешнем правовом регулировании, похоже, государственные органы остаются в стороне и позволяют инвесторам принимать решения самостоятельно», — сказал г-н Кхань, отметив, что при возникновении споров граждане не могут обратиться в Департамент строительства или Департамент природных ресурсов и окружающей среды с просьбой предоставить документацию по строительству.
«Проблема в жилищных спорах заключается в том, что государственные органы не предоставляют гражданам публичную документацию по строительству. Только имея на руках правоустанавливающие документы, люди могут определить, какие площади находятся в совместной собственности, а какие — в частной, и тогда споры можно будет быстро разрешить», — сказал г-н Кхань.
Главный инспектор Министерства строительства г-н Нгуен Нгок Туан, помимо вышеперечисленных причин, отметил, что споры по поводу общей и частной собственности в многоквартирных домах обусловлены также недостаточным уровнем правовой грамотности, отсутствием сотрудничества между инвесторами и управляющей организацией, представляющей интересы жильцов; инвесторы самовольно меняют функции, вторгаются в общую собственность и пользуются ею, не передают или не передают в полном объеме в управляющую организацию документы на квартиру.
Доан Лоан
Ссылка на источник
Комментарий (0)