Fastigheter i Hanoi: Mindre attraktiv innerstad, livlig i de två östpolerna

Expansionen av huvudstaden

År 2008 markerade ett nytt utvecklingssteg för Hanoi, då huvudstaden blev en av de 17 största städerna i världen efter att ha slagits samman med en total yta på mer än 3 300 km2, 3,6 gånger större än tidigare.

År 2011 godkände regeringen en översiktsplan för byggandet av huvudstaden fram till 2030, med en vision fram till 2050, som sätter målet att förvandla Hanoi till en hållbar stad med en synkroniserad infrastruktur och ett tekniskt system, hög konkurrenskraft och harmonisk kulturell utveckling.

Utvecklingen av nya centra och högkvalitativ infrastruktur har skapat en drivkraft för migration ut ur den centrala stadskärnan. (Foto: MD)

Enligt denna plan kommer huvudstaden att utvecklas enligt en urban klustermodell som inkluderar ett centralt stadsområde, fem satellitstäder, ekologiska städer och tätorter.

Detta urbana kluster är sammankopplat av ett ringvägssystem, kombinerat med radiella axlar, med kopplingar till regionala och nationella transportnät. Det centrala stadsområdet är avskilt från satelliter och städer av gröna korridorer, som står för 70 % av stadens naturliga landyta.

I planeringsbilden ser utvecklingen av varje område mycket olika ut, beroende på många faktorer. Sedan dess har Hanoi-marknaden uppvisat betydande förändringar i produkter såväl som marknadsstorlek.

Särskilt den starka utvecklingen av huvudstadens två poler väst och öst med välplanerade metropoler, synkrona tjänster och infrastruktursystem är framträdande.

Skillnaden mellan öst och väst

Så snart Hanoi expanderade hade de västra områdena tidigare förflyttningar så den befintliga stadsbilden var tydlig.

Dessutom har många ministerier, filialer och företag flyttat västerut, vilket skapat en samlingsplats för tusentals stora och små inhemska och utländska företag. Därifrån har en migrationsvåg till detta område för att slå sig ner bildats.

I detta område har utvecklingen av To Huu - Le Van Luong, Ringväg 2, Ringväg 3 och de planerade Ringvägarna 3, 5 och Ringväg 4, eller Thang Long Avenue, tillsammans med stadsjärnvägsprojekten nr 2A och nr 3 skapat momentum för utveckling av fastighetsprojekt.

Fru Do Thu Hang, Senior Director, Research and Consulting Department, Savills Hanoi, sa: Den västra regionen, om man bara räknar distrikten Bac Tu Liem, Nam Tu Liem och Cau Giay, har alltid lett marknaden vad gäller utbudsmarknadsandel med cirka 30 % från 2011 till nutid.

Detta är också området med det största kontorsutbudet i huvudstaden, med 50 % marknadsandel, motsvarande 873 700 kvadratmeter.

Allt eftersom Hanoi expanderade, såg de västra områdena tidiga förflyttningar. (Foto: RT)

Enligt Ms. Hangs bedömning kommer detta område fortfarande att vara Hanois utvecklingsfokus inom en snar framtid, med mer fokus på kvalitet och kraftigt förbättrade trafikinfrastrukturer och landskap för att minska befolkningstrycket och de stora trafikvolymerna.

Samtidigt öppnar den synkrona infrastrukturen upp för fler utvecklingsriktningar öster om staden.

Enligt Capital Transport Planning fram till 2030, med en vision fram till 2050, kommer Hanoi att bygga ytterligare 10 stora broar över Röda floden med flera projekt som Vinh Tuy 2-bron, Tran Hung Dao-bron, Tu Lien-bron, New Thang Long, Thuong Cat-bron och Hong Ha 9.

Dessutom kommer slutförandet av infrastrukturprojekt, såsom utbyggnaden av Ringväg 2 och planeringen av Ringväg 4, att förkorta restiderna från Hanoi till andra orter, vilket ökar östra delens attraktivitet för angränsande orters behov.

Dessutom lanserades den historiska innerstadsplaneringen 2021 med målet att identifiera ett behov av att minska befolkningen med cirka 215 000 under perioden 2020-2030.

Sammantaget har de sex historiska innerstadszonplanerna en forskningsskala på över 2 700 hektar, där huvudkravet är befolkningskontroll, en minskning från 1,2 miljoner människor (år 2009) till uppskattningsvis 672 000 personer; samtidigt som de sociala och tekniska infrastruktursystemen förbättras.

Enligt Ms. Hangs bedömning kommer bostadsprojekt att gynnas av migration från den historiska innerstaden. I synnerhet har några tidigare invånare i den gamla stadsdelen flyttat till angränsande och framstående distrikt i den östra regionen för att bosätta sig, tack vare god infrastruktur och bekväma transportmöjligheter.

I den östra regionen (inklusive distrikten Long Bien och Gia Lam), med stora markfonder, utvecklas även infrastrukturen kraftigt, tillsammans med närvaron av stora investerare.

Andelen lägenhetsutbud i öst i förhållande till det totala marknadsutbudet har ökat från en mycket låg nivå 2011 till 12 % under första halvåret 2023.

Detta är också det område med den starkaste tillväxten i utbudet av låghus de senaste åren, med en ökning från 8 % av Hanois marknadsandel år 2014 till 15 % under första halvåret 2023.

Primärpriserna på bostadsprodukter skiljer sig också mellan de två regionerna. Enligt Savills nådde det genomsnittliga primärpriset för lägenheter i väst 58 miljoner VND/m2 under första halvåret 2023.

Samtidigt har primära lägenheter i öst ett genomsnittspris på cirka 48 miljoner VND/m2.

För låghusprodukter är det primära priset under de första sex månaderna 2023 i väst 157–225 miljoner VND/m2 mark och i öst 158–168 miljoner VND/m2 mark.

Enligt Ms. Do Thu Hang beror prisskillnaden mellan de två regionerna på att den östra regionen bildades och utvecklades senare men ganska snabbt, så det finns fortfarande en sådan prisskillnad jämfört med den västra regionen.

I en kommentar till utsikterna sa Ms. Hang att det framtida utbudet av nya bostäder i väst- och östregionerna kommer att stå för 40 % av marknadsandelen för lägenheter, medan andelen för låghuskategorier inte kommer att vara stor på grund av begränsad markfinansiering jämfört med andra regioner.

Dessutom kommer fastighetsprodukterna i dessa områden i synnerhet och i Hanoi i allmänhet att förbättras alltmer. För lägenhetsprojekt kommer fokus att ligga på interna faciliteter.

Källa: https://www.congluan.vn/bat-dong-san-ha-noi-noi-do-kem-hap-dan-nhon-nhip-o-2-cuc-dong--tay-post261698.html