"Skärpning" av fastighetskrediter: Undvik att likställa husköpare med "spekulanter och surfare"

TPO – För närvarande samarbetar de flesta investerare med banker för att tillhandahålla kreditpaket för bostadsköpare. Detta är en viktig policy som både stimulerar marknaden och hjälper människor att enkelt få tillgång till bostäder, vilket direkt påverkar likviditet och produktabsorption. Kreditåtstramning måste skilja mellan spekulation och legitim ackumulering för att undvika negativa effekter på marknaden.

Báo Tiền Phong•10/10/2025

Undvik förvirrande mål

Nyligen föreslog byggnadsministeriet en lånegräns för kommersiella bostäder: högst 50 % av kontraktsvärdet för ett lån för att köpa en andra bostad, och högst 30 % för en tredje bostad eller mer. Denna policy förväntas begränsa spekulation och vägleda marknaden till att fungera mer hälsosamt.

Enligt Vietnam Institute for Research and Evaluation of Real Estate Market (VARS IRE) bör detta förslag undvika att likställa gruppen "spekulanter och surfare" med de som köper andra eller tredje hem för legitima ändamål, såsom affärsmässig exploatering eller ackumulering av tillgångar för barn. Enligt detta institut har gruppen investerare som köper för uthyrningsexploatering eller långsiktig ackumulering en positiv inverkan, vilket bidrar till att öka likviditeten och främja en mer levande marknad.

”Om en kreditrestriktioner tillämpas enhetligt, utan åtskillnad mellan subjekt, är det mycket sannolikt att all positiv marknadsdynamik elimineras”, kommenterade VARS IRE.

Kreditåtstramning bör inte tillämpas universellt.

Herr Nguyen Van Dinh – ordförande för Vietnams mäklarförening (VARS) – sa att vietnameser har för vana att samla på sig fastigheter för investeringar eller för att köpa dem åt sina barn och barnbarn. ”Detta är ett legitimt behov och bör uppmuntras. En person som köper ett hus för att hyra eller öppnar en butik bidrar också till att möta bostadsefterfrågan på marknaden. Om den verkliga efterfrågan likställs med spekulation kommer efterfrågan att minska och företag kommer att möta svårigheter”, sa Dinh.

Enligt Dinh bör åtstramningar av krediter eller införande av skatter inte tillämpas universellt, utan bör riktas mot spekulanter genom tekniska åtgärder. Annars kommer marknaden att hamna i obalans, vilket minskar likviditeten och påverkar företagens konkurrenskraft.

VARS IRE anser att den långsiktiga lösningen för att sänka bostadspriserna är att utveckla prisvärda kommersiella bostäder. Enligt årets andra kvartalsrapport står lyxlägenheter för mer än 60 % av det totala utbudet, medan prisvärda lägenheter nästan saknas och bara förekommer i vissa sociala bostadsprojekt.

I stora städer som Hanoi och Ho Chi Minh-staden har segmentet för prisvärda bostäder "försvunnit" i många år, vilket har lett till att obalansen mellan utbud och efterfrågan drivit upp priserna. VARS IRE kommenterade att "när efterfrågan överstiger utbudet är prisökningar oundvikliga", så att ökat nytt utbud är en grundläggande lösning istället för att strama åt krediten över hela linjen.

VARS IRE rekommenderar att tillsynsmyndigheter bör utveckla flexibla och genomförbara strategier och undvika mekanisk tillämpning av regleringar inom det sociala bostadsprogrammet som fortfarande har många problem. Regulatoriska lösningar måste uppnå två mål: Kontrollera spekulation utan att minska den lagliga efterfrågan och stabilisera marknaden på lång sikt.

Bör spela rätt roll för marknaden

Professor Dang Hung Vo – tidigare biträdande minister för naturresurser och miljö – sa att det viktigaste nu är att återställa marknadens rätta roll i allokeringen av resurser och kapitalflöden.

Enligt Vo är marknadsekonomin den modell som mest respekterar kapitaliseringsmekanismen – det vill säga tillåter kapitalet att verka flexibelt och hitta den plats som ger högst effektivitet. ”Inför inte regleringar som hindrar kapitaliseringsprocessen. Att förbjuda kapitalisering är att förbjuda marknaden, är antimarknadsmässigt”, betonade Vo.

Herr Vo sade att många nuvarande regleringar fortfarande tenderar att vara en subventionsmekanism, vilket snedvrider marknadsreglerna och hämmar utvecklingen.

”Vi använder ett subventionstänkande för att styra marknaden, vilket är fullständigt skadligt för ekonomisk tillväxt. Vietnam ber ofta länder att erkänna landet som en marknadsekonomi, men hittills har de flesta G7-länder inte erkänt det eftersom de ser att vi agerar med ett gammalt tankesätt och fattar beslut som strider mot marknadsprinciper”, analyserade Vo.

När det gäller bostadspriserna ligger roten till problemet, enligt Vo, inte i att strama åt eller lätta på kreditgivningen, utan i utbudspolitiken. ”Bostadsprisernas historia är utbudets historia. Om utbudet i alla segment, särskilt bostäder för låginkomsttagare och medelklasspersoner, inte ökas, kommer bostadspriserna att fortsätta öka. Detta är statens politiska ansvar”, sa Vo.

Herr Vo betonade dock också att i en marknadsekonomi är det företagen som bestämmer investeringsriktningen, inte staten. ”Oavsett vilket segment som är lönsamt kommer företagen att investera i det, det är naturlagen. Staten kan och bör inte ingripa genom att begränsa krediter eller förbjuda företag att investera i det ena eller andra området. Att göra det strider mot marknadsmekanismen”, bekräftade professor Vo.

Enligt Vo är statens roll inte att fatta beslut för företagens räkning, utan att skapa ett transparent och jämlikt ramverk så att alla ekonomiska sektorer kan fungera i enlighet med marknadens inneboende lagar.

"När vi väl har valt marknadsekonomimodellen måste vi verkligen lita på och respektera marknadsmekanismen, istället för administrativa ingripanden med ett subventionstänkande", tillade Vo.