Kommer fastighetspriserna att falla när nya lagar implementeras?

Med införandet av markpristabellen i marklagen 2024 kan fastighetspriserna fortsätta att stiga på grund av stigande insatskostnader. Denna ökning kan dock fortfarande begränsas.

Huspriserna kommer att fortsätta stiga

”Fastighetspriserna kan komma att öka efter den 1 augusti 2024. Detta beror på att den nya marklagen kommer att tillämpa en markprislista, vilket kommer att öka ersättnings- och saneringskostnaderna, samt markanvändningsavgifterna. Dessa faktorer kommer att bidra till att öka insatspriserna för projektet”, sade Vo Hong Thang, investeringsdirektör för DKRA Group, vid seminariet ”Att hitta investeringsmöjligheter under andra halvåret” som anordnades av Dau Tu Newspaper.

Vidare analyserade Thang att när man betraktar kapitalstrukturen i ett investeringsprojekt är det vanliga förhållandet 2:4:4. Följaktligen står eget kapital för cirka 20 %; finansiell hävstång är 40 %, från banker och investeringsfonder; och de återstående 40 % mobiliseras från kunder som betalar i förtid.

Herr Vo Hong Thang, investeringsdirektör för DKRA Group, anser att investeringsmöjligheter alltid dyker upp på marknaden. Foto: Chi Cuong

Enligt den nya lagen om fastighetsmäklare kommer dock handpenningen för att köpa ett hus inte att överstiga 5 % av husets värde, istället för 30 % som i nuvarande lag. Innan huset överlämnas behöver köparen bara betala upp till 50 %, en minskning på 20 % jämfört med tidigare.

”När kapital som mobiliseras från kunder minskar, kommer kapital från ägare och kapital som lånas från finansinstitut att öka. Vid denna tidpunkt kommer ”spiran” att ligga i händerna på statliga förvaltningsmyndigheter, eftersom de finansiella kostnaderna i hög grad kommer att påverkas av tidpunkten för projektlicensiering”, kommenterade investeringsdirektören för DKRA Group.

Enligt Mr. Thangs förklaring kommer de finansiella kostnaderna att minska om de nya lagarna påskyndar undanröjandet av juridiska hinder, vilket därigenom "kyler ner" projektets insatskostnader. När projekt tas bort samtidigt kommer investerarnas psykologi att lindras, och mer pengar kommer säkerligen att flöda in på fastighetsmarknaden.

Ledaren för DKRA Group kommenterade att från och med nu och fram till slutet av året kommer de tre nya fastighetslagarna inte att ha någon djupgående inverkan på segmenten, särskilt inte i samband med den komplicerade makroekonomiska situationen. Istället kommer lagarna att behöva minst 6–12 månader för att verkligen penetrera marknaden.

Är det dags att investera i fastigheter?

Experterna vid Dau Tu Newspaper-seminariet var alla överens om att marknaden alltid finns investeringsmöjligheter under alla förhållanden. Till exempel var segmentet för äldre lägenheter i Hanoi särskilt "hett" under den senaste perioden. Många investerare visste hur man skulle ta tillfället i akt och "surfa" vid den tiden och uppnådde mycket attraktiva vinster.

”Marknaden har rört sig i sidled i mer än två år nu. För närvarande är räntorna mycket låga, investerare som har kontantfördelar och är kunniga om segmentet bör investera i produkter med rimliga priser. Men i en tid då makroekonomin fortfarande har många variabler måste de som använder finansiell hävstång vara mycket försiktiga”, föreslog Thang.

Enligt DKRAs rapport har marknaden sedan slutet av 2023 visat tecken på återhämtning, men endast fokuserat på B- och C-klassade lägenhetssegment i större städer. Detta segment förväntas fortsätta att leda marknaden under andra halvåret i år.

Thang medgav dock öppet att den nuvarande återhämtningen fortfarande inte är särskilt stark. Enligt enkätdata under årets första sex månader i Ho Chi Minh-staden och omgivande områden nådde det primära utbudet av lägenheter 15 000 enheter. Konsumtionen stannade dock bara på cirka 3 300 enheter, en ökning med 8 % under samma period.

”Även om det totala utbudet och efterfrågan har ökat, är siffran fortfarande obetydlig, bara 15–20 % av perioden 2019. Dessutom bör investerare notera att vissa andra segment ännu inte har registrerat tecken på återhämtning, såsom resortfastigheter”, bedömde Thang.

För närvarande är marknadssentimentet uppdelat i två ytterligheter. Den ena är att investerare som använder finansiell hävstång från föregående cykel fortfarande tenderar att fortsätta hålla vinster och vänta på möjligheter. Den andra är att vissa investerare som innehar stora mängder kontanter tenderar att fortsätta lyssna på marknadens kommande utveckling.

”Siffrorna som släpptes av Vietnams statsbank under årets första sex månader visar att det totala insättningsbeloppet är över 13,6 biljoner VND, trots att räntorna är mycket låga. Denna defensiva mentalitet har orsakat att likviditeten på fastighetsmarknaden har ökat men fortfarande är begränsad”, delade Thang.

Källa: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-bat-dong-san-co-giam-khi-cac-luat-moi-duoc-thuc-thi-d220855.html