Fastighetstransaktioner ökar och väntar på att bli aktiva igen

Människor tittar på lägenheter i ett bostadsrättsprojekt i Binh Duong - Foto: NGOC HIEN

Så hur ser den nuvarande fastighetsmarknaden ut? Vad är värt att notera och notera?

Räntorna faller, folk köper djärvt hus

Efter att just ha köpt en lägenhet i Thu Duc City (HCMC) sade Nguyen Anh Tu (35 år) att han och hans fru nyligen har undersökt många fastighetsprojekt i HCMC, och till och med tittat på projekt i Binh Duong-området som gränsar till HCMC, men de flesta projekten är dyra.

Efter att ha granskat projekten bestämde sig Tu och hans fru för att välja en bostad i ett projekt i staden med ett pris på nästan 3 miljarder VND, där 70 % av husvärdet lånades ut av banken.

Enligt Mr. Tu har räntan på bostadslån sjunkit vid den här tidpunkten, han kan låna till en ränta på 6 %/år, med fast ränta de första två åren, vilket fick Mr. Tu att besluta sig för att bosätta sig i detta hus efter mer än 10 års hyra.

"Det finns faktiskt inte många lägenheter att välja mellan under den här perioden, men jag har sett att antalet projekt under de senaste två åren kan räknas på en hand. Den här gången har räntorna sjunkit, och investerarna har också bra stödpolicyer, så jag bestämde mig för att köpa ett hus vid den här tiden", sa Tu.

Istället för att välja att köpa en ny lägenhet eller ett hus i framtiden, bestämde sig Tran Van Thao (33 år) för att köpa en gammal lägenhet också i Thu Duc City-området och fick det rosa lånet direkt efter att ha slutfört husköpsprocessen. Enligt Thao är det lämpligt för hans betalningsförmåga med ett banklån på 1 miljard VND, med fast ränta i två år på 6 %/år.

I ett samtal med Tuoi Tre sa Phan Ngoc Bao An, generaldirektör för Nova Lexington Real Estate JSC, att i samband med att fastighetsmarknaden inte har många nya lägenheter har många människor med verkliga bostadsbehov valt att köpa hus i projekt som har överlämnats, med god byggkvalitet för att omedelbart lösa det omedelbara behovet av att ha en plats att bo.

På ett notariekontor i Thu Duc City den 22 juni, trots att det var en helg, kom det fortfarande folk för att notarisera marktransaktioner, särskilt mark- och lägenhetsöverlåtelser.

Fru H. (chef för denna notariebyrå) sa att antalet personer som kommer för att notarisera marktransaktioner för närvarande är något högre än under den "frysta" marknadsperioden 2023, men bara en bråkdel av tiden före pandemin.

Fru H. sa att detta kontor har mottagit 4 000 notariebekräftade dokument under de senaste sex månaderna, varav en tredjedel är transaktioner för köp, försäljning, överlåtelse av lägenheter, mark och uthyrning av hus...

Enligt Ms. H. är de flesta husköpare idag personer med verkliga bostadsbehov, särskilt unga par med vanliga lägenhetspriser som varierar från 2–4 miljarder VND/lägenhet.

Fastighetsprojekt under uppbyggnad i distrikt 7, Ho Chi Minh-staden - Foto: QUANG DINH

Letar främst efter ett hus med laglig bostad

I ett samtal med Tuoi Tre sa Tran Manh Chi, biträdande generaldirektör för Dong Tay Property Company, att faktiska transaktioner visar att de flesta människor med verkliga bostadsbehov, som vill köpa ett hus för att slå sig ner, har börjat återvända till marknaden för att köpa lägenheter i detta skede.

"För närvarande är köpare inte längre intresserade av fastighetsprojekt som byggs i framtiden men som inte har standardiserade juridiska dokument. Därför måste lägenheter som säljs idag säkerställa fullständig laglighet, investerare måste också erbjuda många flexibla betalningspolicyer, förlänga betalningsplaner, och även i vissa projekt som redan har fått huset har köpare fortfarande upp till 30 % av beloppet obetalt och får betalt sent", sade Chi.

På liknande sätt sade Pham Trong Phu – direktör för Titanium Real Estate Management Company – att mark i vissa bostadsområden i Thu Duc City nyligen har haft "varmare" transaktioner än tidigare.

Angående mark sa Phu att markpriserna i vissa områden har ökat något jämfört med tidigare, från cirka 100–110 miljoner VND/m² till 130–140 miljoner VND/m², vilket närmar sig perioden före pandemin.

Dessutom sa Phu att reglerna för markdelning och försäljning i framtiden kommer att vara strängare, markmedel för markdelning och försäljning kommer att vara begränsade och information om infrastrukturanslutningar kommer att vara begränsad, så för närvarande har vissa områden utanför Ho Chi Minh-staden, såsom Nhon Trach och Long An, också bättre transaktioner än den "frysta" perioden.

Samtidigt sa försäljningschefen för ett utländskt fastighetsbolag att verkligheten hos detta bolag visar att den norra regionen har bättre transaktioner än den södra regionen, och att projekten i söder som introduceras på marknaden inte tas emot lika väl som under föregående period. För närvarande är bostadsköparna främst de med verkliga bostadsbehov, det finns inte många kundgrupper som investerar eller "surfar" som under föregående period.

Enligt den här personen är det svåraste med fastighetsmarknaden i Ho Chi Minh-staden bristen på utbud av nya projekt.

Till exempel har den här gruppen tillgängligt kapital från sitt moderbolag utomlands, redo att satsa miljarder dollar för att utveckla projekt, men på grund av begränsade markmedel har företaget under senare år letat efter projekt med rena markmedel i staden för fusioner och förvärv (M&A) men inte hittat vad de ville ha. Därför tror personen att marknaden fortfarande kommer att ha svårt med utbudet inom en snar framtid.

På liknande sätt sa vice vd:n för ett fastighetsbolag med ett stort projekt i Ho Chi Minh-staden att bolaget på grund av dålig marknadsabsorption tillfälligt måste avbryta planerna på att utveckla villor, radhus och lägenheter inom projektområdet, trots att detta är en ren markfond.

"Vi försöker bara slutföra de oavslutade bostadsrättsföreningarna, och vi är tvungna att stoppa de nya bostadsrättsföreningarna. Kunderna är inte redo att spendera stora summor pengar på att köpa högvärdiga lägenheter just nu, och investerarna själva står också inför ekonomiska svårigheter och har inte tillräckligt med resurser för att skynda på saker som tidigare i denna svåra tid", delade han.

Fastighetsmarknaden är fortfarande svår på grund av juridiska problem

Herr Le Hoang Chau – ordförande för Ho Chi Minh Citys fastighetsmäklarförening – sa att den svåraste punkten inom fastighetssektorn är juridiska problem som leder till att gamla projekt fastnar och nya projekt saknas.

Enligt Chau godkändes endast ett kommersiellt bostadsprojekt under första kvartalet 2024 för investeringspolicy samtidigt som investerargodkännande med en yta på 3 647 kvadratmeter, och endast ett gammalt projekt slutförde bygginvesteringar med en omfattning på 219 lägenheter.

Det finns inga kommersiella bostadsprojekt som är berättigade att anskaffa kapital för att sälja framtida bostäder och det finns 62 kommersiella bostadsprojekt (gamla projekt) under genomförande med 28 462 lägenheter.

Dessutom sade Chau att inget socialt bostadsprojekt har godkänts för investeringar eller beviljats ​​bygglov, men endast ett socialt bostadsprojekt (gammalt projekt) har slutförts med 242 lägenheter och sju sociala bostadsprojekt och bostäder för arbetare (gamla projekt) genomförs med 4 996 lägenheter.

"Under 2024 kommer fastighetsmarknaden i Ho Chi Minh-staden att fortsätta ha en obalans i utbud och efterfrågan på bostäder, och en brist på bostadsutbud, vilket leder till att bostadspriserna kan drivas upp eller förbli höga, särskilt med tanke på obalansen i det exklusiva bostadssegmentet och en allvarlig brist på prisvärda kommersiella bostäder och sociala bostäder", sade Chau.

Var ökar fastighetsbranschens intäkter?

Källa: Ho Chi Minh Citys statistikkontor - Sammanställt av: NGOC HIEN - Grafik: N.KH.

Enligt Ho Chi Minh Citys statistikkontor uppgick Ho Chi Minh Citys intäkter från andra tjänster till 172 491 miljarder VND under årets första fem månader, en ökning med 8,6 %. Av detta uppskattas fastighetsverksamhetens intäkter till 101 814 miljarder VND, vilket motsvarar 59 % av de övriga tjänsteintäkterna och en ökning med 7,4 % jämfört med samma period föregående år. Tidigare, under de första fyra månaderna 2024, uppskattades fastighetsverksamhetens intäkter till 80 845 miljarder VND, en ökning med 9,8 % jämfört med samma period föregående år.

I ett samtal med Tuoi Tre sa representanter för notariebyråer att ökningen av intäkterna från fastighetssektorn delvis beror på att deklarationen av fastighetstransaktionsvärden har närmat sig det verkliga värdet, mycket högre än den tidigare deklarationen.

Chefen för en notariebyrå sa att tidigare, för att "undvika" att betala höga skatter, deklarerades fastighetstransaktioner ofta bara några tiotal till några hundra miljoner VND, men nu är det inte längre fallet, alla transaktionsregister överstiger 500 miljoner VND. Om deklarationen är låg kommer skatten att återbetalas och det kommer att vara mycket besvärligt och svårt för framtida förfaranden.

Därför sa denna person att folks deklarationer låg närmare försäljningspriset, vilket gjorde skattesatsen högre än tidigare.

Fastighetsmarknaden förväntas stabiliseras i mitten av 2025

Lägenhetspriserna i Hanoi ökade med i genomsnitt 31 % under de första sex månaderna 2024 - Foto: NAM TRAN

Fastighetsmarknaden visar tecken på återhämtning, men enligt experter kommer marknaden att stabiliseras när det sker fler transaktioner av prisvärda lägenheter och sociala bostäder.

Enligt byggnadsministeriet var antalet färdigställda kommersiella bostadsprojekt i hela landet under första kvartalet 2024 10, antalet nyutexaminerade licensierade var 19, antalet projekt som var berättigade till försäljning av framtida bostäder var 38 och antalet projekt som var under genomförande var 984.

Totalt antal fastighetstransaktioner under första kvartalet 2024 uppgick till 133 512 lyckade transaktioner (109 066 under första kvartalet 2023).

Av dessa nådde lägenhets- och hustransaktioner 35 853 transaktioner (27 590 under första kvartalet 2023) och marktransaktioner 97 659 transaktioner (81 476 under första kvartalet 2023). Byggministeriet uppgav också att lägenhetsmarknaden fortsätter att locka till sig uppmärksamhet från grupper med verkliga bostadsbehov och investerare på medellång och lång sikt.

Lokal återhämtning

I ett samtal med Tuoi Tre kommenterade Dinh Minh Tuan, chef för Batdongsan.com.vn i den södra regionen, att fastighetsmarknaden återhämtar sig lokalt, särskilt på Hanoi-marknaden där priserna på andrahandsmarknaden och i exklusiva lägenhetsprojekt ökar.

Genomsnittspriset för lägenheter ökade eftersom de nyligen lanserade exklusiva projekten erbjuder höga priser, vilket får genomsnittspriset för hela marknaden att öka. Tuan sa att lägenhetsmarknaden har ökat under årets tre första månader, men inte i positiv riktning, både vad gäller utbud och efterfrågan. Dessutom har återhämtningen av fastighetsmarknaden på senare tid varit mer koncentrerad till norra delen av landet. Förutom lägenheter har även markmarknaden och enskilda bostäder i norr ökat.

Sett till marknaden som helhet har den inte mött efterfrågan på fastigheter. De med verkliga bostadsbehov i Hanoi letar efter segmentet under 40 miljoner VND/m2, och i Ho Chi Minh-staden under 50 miljoner VND/m2, men för närvarande råder det brist på utbud.

Enligt Vo Huynh Tuan Kiet, chef för CBRE VN, har marknaden på senare tid endast varit exklusiva lägenheter och uppåt. Kiet förutspådde att det under de närmaste åren inte kommer att finnas några mellan- och lågprisprodukter inom enbart kommersiella lägenheter.

Denna expert bekräftade också att endast när utbudet av bostäder är rikligt kommer marknadsefterfrågan att stabiliseras, och utbud och efterfrågan i alla segment kommer att balanseras, då kommer marknaden att utvecklas hållbart.

För närvarande har fastighetsmarknaden varit partisk, obalanserad och lutad mot det övre segmentet de senaste åren. Därför förväntar sig marknaden också stöd från regeringen för utveckling av sociala bostäder och låginkomstbostäder för att snart skapa detta utbud.

Förväntningar på tillämpningen av fastighetslagar

Enligt experter föreslås även regeringens förslag att tillåta tre lagar relaterade till fastighetsmarknaden att träda i kraft från och med den 1 augusti, fem månader tidigare än nationalförsamlingens tidigare resolution, och två klausuler i artikel 200 och artikel 210 i lagen om kreditinstitut träda i kraft tidigare från och med den 1 augusti för att säkerställa konsekvens och strikthet vid mottagande av säkerheter från kreditinstitut, vilket kommer att skapa en ny, mer transparent och gynnsam rättslig korridor för fastighetsmarknaden.

Men i verkligheten, när lagarna tillämpas, uppstår det alltid en fördröjning och det tar från sex månader till ett år innan de får en tydlig effekt. Dessutom nämns inte i lagarna att balansera marknaden, justera bostadspriserna, och inte heller att justera låneräntorna eller sänka markpriserna. Tvärtom kan insatskostnaderna för projekt öka, så det är svårt att förvänta sig en minskning av bostadspriserna.

Herr Dinh Minh Tuan kommenterade också att lagarna behöver tid för att tränga in på marknaden, för att inte tala om behovet av dekret och cirkulär som vägledning, så på kort sikt saknar marknaden fortfarande utbud. För närvarande befinner sig marknaden i en övergångsfas mellan gamla och nya lagar, ingen vågar fatta beslut, så nytt utbud är lågt, och projekt som har nytt utbud kan säljas till mycket höga priser.

Herr Tuan hoppas dock att den nya lagen kommer att bidra till att lösa försörjningsproblemet och undanröja rättsliga hinder för projekt i både norr och söder. Reglerna kommer att bli tydligare och utbudet på medellång och lång sikt kommer att vara rikligare.

Den nya lagen ställer också strängare krav på investerare, endast potentiella investerare kan genomföra projekt, och samtidigt stöder den bostadsköpare att bara behöva deponera 5 % vid husköp. Granskningen av investerare kommer att bli bättre, marknaden kommer att utvecklas sundare. Men det kommer att ta åtminstone till andra kvartalet 2025 för fastighetsmarknaden att nå jämvikt och utvecklas hållbart.

Biträdande byggnadsminister Nguyen Van Sinh:
Regeringen kommer att stödja ett ökat utbud av sociala bostäder för att sänka huspriserna.

Regeringens resolution 33 har tillhandahållit en heltäckande lösning för fastighetsmarknaden. Följaktligen har regeringen föreslagit en rad lösningar, såsom att förbättra institutioner, främja utvecklingen av sociala bostäder, underlätta företagens tillgång till kapital, emittera obligationer för att mobilisera kapital till projekt...

Lösningen för marknaden finns redan där, decentraliserad till orter och transparent, men implementeringen går fortfarande långsamt.

Att öka utbudet av sociala bostäder för att möta bostadsbehovet hos majoriteten av människorna i stadsområden är en lösning för att öka utbudet av bostäder, med syftet att justera bostadsstrukturen och minska nuvarande bostadspriser. När det finns många billiga bostäder kommer bostadspriserna säkerligen att minska.

I framtiden kommer regeringen att utfärda ett separat dekret om utveckling av sociala bostäder i syfte att förkorta investeringsförfarandena, skapa maximal bekvämlighet för investerare i sociala bostadsprojekt när det gäller att genomföra investeringsförfaranden, få tillgång till mark, kapital och sälja sociala bostäder.

Källa: https://tuoitre.vn/giao-dich-bat-dong-san-tang-cho-soi-dong-tro-lai-20240623074751839.htm