Investerare kan bli sittande fast med lägenheter efter prishöjningen, anledningen till att Bac Giang ställde in 102 projekt, villkor för överföring av markanvändningsrättigheter.

Hanoi-marknaden är inte längre enkel för småinvesterare, Bac Giang beslutade att ställa in fler än 100 projekt, Da Nang justerade planeringen för ett superresort-projekt i ett stadsområde värt nästan 44 000 miljarder VND... är de senaste fastighetsnyheterna.

Från och med fjärde kvartalet 2024 finns det nästan inga nya projekt på fastighetsmarknaden med priser under 60 miljoner VND/m2, många projekt till salu har till och med priser över 100 miljoner VND/m2 belägna i förorter som Dong Anh. (Foto: Hai An)

Kommer fastigheter i Hanoi att bli en "smal dörr" för små investerare efter prishöjningarna?

I rapporten om fastighetsmarknaden för 2024 uppgav byggministeriet att lägenhetssegmentet i Hanoi och Ho Chi Minh-staden har ökat jämfört med 2023. Hanoi leder särskilt i prisökningstakt.

Prisökningen har gjort att lågprissegmentet, som tidigare låg under 30 miljoner VND/m2, nu har ökat till under 45 miljoner VND/m2. Mellanprissegmentet, som tidigare låg på 30–45 miljoner VND/m2, har nu ökat till cirka 45–70 miljoner VND/m2.

High-end-segmentet låg tidigare på 50–70 miljoner VND/m2, nu har det ökat till 70–100 miljoner VND/m2. Faktum är att kriterierna för varje segment har ökat med 28–44 %.

CBRE-data registrerade att försäljningspriset för primära lägenheter i Hanoi nådde 72 miljoner VND/m2 per fjärde kvartalet 2024, den högsta nivån i huvudstadens fastighetsmarknads historia på många år.

Det noteras att det nästan inte finns några nya projekt på marknaden med priser under 60 miljoner VND/m2, många projekt till salu har till och med priser över 100 miljoner VND/m2 belägna i förorter som Dong Anh.

Lägenhetspriserna har ökat på både primär- och sekundärmarknaden, och gamla projekt är inget undantag. Enligt CBRE ökade priserna på sekundärlägenheter i Hanoi med mer än 26 % förra året. Detta är den högsta nivån som någonsin registrerats och når ett genomsnitt på 48 miljoner VND/m2.

Inte bara lägenheter, utan även markauktioner i Hanois förorter är en "het plats" på fastighetsmarknaden 2024 då auktioner i distrikten Thanh Oai och Hoai Duc... lockade ett stort antal registreringsansökningar, auktionerna pågick hela natten med vinnande auktionspriser som sköt i höjden, dussintals gånger högre än utgångspriset.

Efter den kraftiga ökningen av lägenheter och auktionerad mark annonseras fastigheter i Hanoi, från förortsområden till små gränder i innerstaden, ut till salu i en kraftig ökning, vilket gör drömmen om att slå sig ner ännu svårare för människor.

Fru Do Thu Hang, Senior Director, Consulting and Research Department, Savills Hanoi, kommenterade att fastighetsmarknaden i Hanois såväl som den nationella marknaden förväntas gå in i en ny utvecklingscykel år 2025.

Enligt Hang kommer denna cykel att gå mot hållbar utveckling tack vare starkt stöd från färdigställandet av den rättsliga ramen och starka makroekonomiska tillväxtfaktorer. I synnerhet har, tillsammans med lagarna: fastighetsbranschen, mark, bostäder, Hanois kapitalplanering för perioden 2021-2030, vision 2050 skapat förutsättningar för att människor och investerare tydligare ska se inriktningen och formen på Hanois stadsutveckling.

”I denna nya marknadscykel kommer fullbordandet av det rättsliga ramverket att skapa starkare konkurrens, vilket leder till en ny utrensning av produkter och investerare. Om investerare tidigare bara behövde kapital och projekt för att kunna delta på marknaden, måste investerare nu bygga upp rykte, erfarenhet och finansiell potential för att kunna utveckla projekt”, bedömde experten.

Experter påpekade särskilt att skillnaden på denna marknad är det direkta deltagandet av utländska investerare.

”Utländska investerare kommer att delta djupare och bredare på marknaden och diversifiera sina investeringssegment. De har deltagit djupare genom investeringssamarbete och gått samman med stora inhemska investerare för att utveckla projekt. Dessutom kommer den finansiella potentialen från dessa samarbetsavtal att uppgradera den befintliga marknaden och minska möjligheterna till marknadsdeltagande för små investerare”, kommenterade Hang.

När docent Dr. Dinh Trong Thinh utvärderade lägenheter i Hanoi i år sa han att prisökningen kommer att avta, marknaden tenderar att vara mer stabil, inte längre "het" som tidigare. Följaktligen kommer köparnas kassaflöde att tendera att flyttas från områden med höga priser till områden med mer konkurrenskraftiga priser och mer utrymme för tillväxt.

Pham Duc Toan, VD för EZ Property Investment and Real Estate Development JSC, tror att det inte kommer att bli, eller att det kommer att bli mycket svårt, att sänka priset på lägenheter i Hanoi. Enligt honom är dock lägenheter bara lämpliga för dem som behöver bo, och investeringar kommer inte att vara effektiva, och investerare kommer till och med att fastna.

För investerare noterar experter att det är nödvändigt att noggrant överväga och utvärdera områden som har etablerat höga prisnivåer och kan expandera till områden med god ekonomisk tillväxtpotential och stark industriell utveckling, eftersom det är dessa platser där stora vinstmarginaler kan uppnås.

Bac Giang ställde in mer än 100 projekt i stads- och bostadsområden.

Bac Giang beslutade att ställa in 102 projekt i stads- och bostadsområden som behöver attrahera investeringar och som har godkänts, men där investeringspolicyn ännu inte är fastställd.

Beslutet har just undertecknats och utfärdats av vice ordföranden för Bac Giangs provinsiella folkkommitté, herr Phan The Tuan.

Dessa 102 projekt har fått beslut om godkännande av listan över projekt i stads- och bostadsområden som behöver attrahera investeringar i 3 beslut av den provinsiella folkkommittén och 24 beslut av den provinsiella folkkommitténs ordförande, men har ännu inte fått sina investeringspolicyer fastställda.

Tidigare, i slutet av december 2024, undertecknade biträdande direktör för byggavdelningen i Bac Giang Nguyen Ngoc Son ett dokument som lämnades in till provinsens folkkommitté och ordföranden för provinsens folkkommitté för att överväga att annullera listan över 102 stads- och bostadsprojekt som behöver attrahera investeringar i området så att genomförandet av stads- och bostadsprojekt i provinsen kan genomföras i enlighet med föreskrifter.

Anledningen till att Bac Giangs byggdepartement föreslog att 102 projekt i stads- och bostadsområden skulle ställas in är att investeringsförfarandena för byggande i stads- och bostadsområden enligt gällande bestämmelser har ändrats. Därför är det nödvändigt att ställa in listan över godkända projekt, men investeringspolicyn har inte godkänts.

Dessutom begärde byggnadsdepartementet i Bac Giang-provinsen att den provinsiella folkkommittén skulle ge distriktens, städernas och kommunernas folkkommittéer i uppdrag att årligen granska och upprätta en lista över projekt som kräver markåterställning, projekt som omvandlar risodlingsmark till andra ändamål, rapportera till den provinsiella folkkommittén för behandling och lämna in dessa till det provinsiella folkrådet för godkännande i enlighet med lagens bestämmelser.

I listan över 102 inställda projekt finns många projekt belägna i distrikt, städer och kommuner: Luc Nam, Tan Yen, Hiep Hoa, Lang Giang, Yen The, Luc Ngan, Bac Giang, Viet Yen... med beslut som godkänner listan från 2020-2024.

Det är värt att nämna det ekologiska stadsområde Nham Bien, Nham Bien Town, Yen Dung-distriktet, som har ett beslut om att godkänna listan år 2020 med en skala på 45,3 hektar. Det finns också ett beslut år 2020, i listan över inställda projekt finns Quang Chau New Urban Area, Viet Yen-distriktet (30 hektar), Quyet Tien - Thanh Cong New Residential Area, Tien Phong Commune, Yen Dung-distriktet (19,6 hektar)...

Eller några storskaliga projekt som det högklassiga, smarta ekologiska och serviceinriktade stadområdet i södra delen av staden Bac Giang (280,2 hektar), Ninh Son-stadsområdet, Ninh Son-kommunen och Quang Minh-kommunen, Viet Yen-distriktet (nästan 144 hektar), Bac Giang-stadsområdet med blandad användning och den internationella marknaden (296 hektar)...

Da Nang justerar planeringen för superprojekt värt nästan 44 000 miljarder VND

Den 6 februari tillkännagav folkkommittén i Lien Chieu-distriktet (Da Nang City) beslutet att godkänna justeringen av detaljplanen 1/500 för Lang Van turistkomplex och semesterortsprojekt.

Enligt den godkända informationen tillhör marken för planeringsforskning Hoa Hiep Bac-distriktet, Lien Chieu-distriktet. Området före planjusteringen är mer än 1 067 hektar, efter justeringen är området mer än 512 hektar.

Det justerade området minskas med cirka 555,7 hektar jämfört med den ursprungliga planen. Av detta tas 63,3 hektar naturlig skogsmark bort från projektet. Dessutom tas 6,4 hektar naturlig sandbanksmark; 6,6 hektar mark som överlappar Lien Chieu hamn; 2,7 hektar mark för arkeologisk undersökning och utgrävning samt 476,7 hektar havsyta bort från projektet.

Projektets befolkning är cirka 19 000 personer (varav den officiella befolkningen är nästan 18 000 personer, den tillfälliga befolkningen är cirka 1 000 personer).

Projektet är utformat som ett ekoturism- och resortkomplex i internationell klass; ett smart stadsområde, bostäder och kommersiella tjänster, med ett komplett utbud av sociala och tekniska infrastruktursystem i harmoni med terrängen och det naturliga landskapet.

Tidigare, i november 2024, utfärdade premiärministern ett beslut om att godkänna justeringen av investeringspolicyn för Lang Van resort- och nöjeskomplexprojekt.

Projektets mål är att skapa ett komplex som inkluderar kommersiella serviceanläggningar, ekoturismutveckling i kombination med lågtäta bostäder, i samband med naturvård.

Projektets totala investeringskapital är nästan 44 000 miljarder VND. Projektets framsteg är 5 år från dagen för godkännande av justeringen av investeringspolicyn. I fas 1 slutförs investeringsförberedelserna från år 1 till år 2; fas 2 implementerar investeringar, godkännande och ibruktagande från år 2 till år 5 (2027-2029).

Att veta om att överföra rödbok när man inte betalar markanvändningsavgift

Enligt marklagen från 2024 måste markanvändaren uppfylla ekonomiska skyldigheter för att överföra namnet på certifikatet för markanvändningsrättigheter, husäganderätter och andra tillgångar knutna till mark (även känt som Röda boken) eller andra transaktioner relaterade till markanvändningsrättigheter.

Kan jag överföra den röda boken om jag är skyldig markanvändningsavgift?

Klausul 5, artikel 45 i marklagen från 2024 anger villkoren för utövande av markanvändningsrättigheter i de fall där markanvändare är skyldiga markanvändningsavgifter enligt följande:

Om markanvändaren tillåts att skjuta upp fullgörandet av ekonomiska förpliktelser eller tillåts ha ekonomiska förpliktelser, måste han/hon fullgöra de ekonomiska skyldigheterna innan han/hon utövar rättigheterna att omvandla, överföra, arrendera ut, vidarearrendera, donera markanvändningsrättigheter, inteckning eller bidra med kapital med hjälp av markanvändningsrättigheter.

Således, vid skulder för markanvändningsavgifter, kan marken endast överföras, doneras ... när hela skuldbeloppet är betalt. För att snabbt ändra namnet, vänligen se och följ instruktionerna i dokumenten och procedurerna för namnändring på certifikatet.

Villkor för överföring av markanvändningsrättigheter

Marklagen från 2024 anger tydligt villkoren för att utöva markanvändarrättigheter, såsom överlåtelserättigheter, närmare bestämt:

Överlåtarens (säljarens) villkor

Enligt klausul 1, artikel 45 i marklagen från 2024 får markanvändare överföra eller donera sina markanvändningsrättigheter till andra när de uppfyller följande villkor:

Markanvändare har rätt att utöva rätten att omvandla, överföra, arrendera ut, vidarearrendera, ärva, donera markanvändningsrättigheter, pantsätta och bidra med kapital med hjälp av markanvändningsrättigheter när följande villkor är uppfyllda:

a) Ha ett intyg om nyttjanderätt till mark eller ett intyg om äganderätt till hus och nyttjanderätt till mark eller ett intyg om nyttjanderätt till mark, husägande och andra tillgångar knutna till mark eller ett intyg om nyttjanderätt till mark, äganderätt till tillgångar knutna till mark, med undantag för fall av arv av nyttjanderätt till mark, omvandling av jordbruksmark vid sammanslagning av mark, byte av tomter, donation av nyttjanderätt till staten, bostadsområden och fall som anges i klausul 7, artikel 124 och punkt a, klausul 4, artikel 127 i denna lag;

b) Mark är inte föremål för tvist eller tvisten har avgjorts genom en behörig statlig myndighet, en domstolsdom eller ett domstolsbeslut, eller ett skiljedomsbeslut eller en skiljedom som har vunnit laga kraft;

c) Markanvändningsrättigheter är inte föremål för beslag eller andra åtgärder för att säkerställa verkställighet av domar i enlighet med bestämmelserna i lagen om verkställighet av civilrättsliga domar;

d) Under markanvändningsperioden;

d) Markanvändningsrättigheter omfattas inte av tillfälliga nödåtgärder enligt lag.

Villkor för förvärvaren (köparen)

Enligt klausul 8, artikel 45 i marklagen från 2024 är följande fall inte tillåtna för överlåtelse eller donation av markanvändningsrättigheter:

Fall där markanvändningsrättigheter inte kan överföras eller doneras anges enligt följande:

a) Ekonomiska organisationer får inte ta emot överlåtelser av markanvändningsrättigheter för skyddsskogar och skogar med särskilt bruk från individer, förutom i de fall där markanvändningen ändras i enlighet med den markanvändningsplanering och plan som godkänts av behöriga myndigheter.

b) Individer som inte bor i skyddande skogar eller skogar med särskilt bruk får inte ta emot överlåtelser eller gåvor av markanvändningsrättigheter för bostadsmark och annan mark i skyddande skogar, i strikt skyddade zoner eller i ekologiska restaureringszoner för dessa skogar med särskilt bruk;

c) Organisationer, individer, bostadsområden, religiösa organisationer, anslutna religiösa organisationer, personer av vietnamesiskt ursprung bosatta utomlands och ekonomiska organisationer med utländskt investeringskapital som inte enligt lag har tillstånd att ta emot överföringar eller donationer av markanvändningsrättigheter.

Följaktligen, även om överlåtaren uppfyller villkoren, kommer överföringen eller donationen inte att vara laglig om förvärvaren inte uppfyller villkoren. Med andra ord, om förvärvaren hamnar i ett av de fall där det är förbjudet att ta emot överföringar eller donationer, kan överlåtaren inte ändra namn.

Källa: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-nha-dau-tu-co-the-mac-ket-voi-chung-cu-sau-sot-gia-ly-do-bac-giang-huy-102-du-an-dieu-kien-chuyen-nhuong-quyen-su-dung-dat-303564.html