Ho Chi Minh-staden förbjuder uppdelning och försäljning av mark: Markpriserna förväntas öka men sannolikt inte "febriga"

Varför förbjuder Ho Chi Minh-staden uppdelning och försäljning av mark?

Folkkommittén i Ho Chi Minh-staden har just utfärdat beslut nr 83/2024, med verkan från och med den 21 oktober, som föreskriver att investerare i fastighetsprojekt och bostadsbyggandeprojekt i hela området inte får överföra markanvändningsrättigheter med teknisk infrastruktur i projektet till organisationer och individer för att själva bygga hus. Denna förordning utesluter fall där investerare har som mål att flytta till kommuner, städer och distrikt i Ho Chi Minh-staden.

Således förbjuder Ho Chi Minh-staden uppdelning och försäljning av tomter i projekt för organisationer och individer för att bygga sina egna hus, inklusive alla 5 distrikten Binh Chanh, Nha Be, Hoc Mon, Cu Chi och Can Gio.

Tidigare förklarade Ho Chi Minh-stadens byggdepartement att anledningen till förbudet mot uppdelning och försäljning av tomter är att staden utvecklar ett projekt för att investera i och bygga upp distrikt till distrikt, eller städer under Ho Chi Minh-staden, under perioden 2021-2030. Senast 2030 kommer distrikten att fokusera på att investera i infrastrukturbyggande mot urbana mål för att bli städer under Ho Chi Minh-staden.

För att undvika diskriminering mellan investeringsprojekt i kommersiella bostadsbyggnationer och för att enhetliga tillämpningen av regler måste investerare i fastighetsprojekt i Ho Chi Minh-staden investera i komplett bostadsbyggnation i enlighet med reglerna och sedan genomföra förfaranden för att överföra markanvändningsrättigheter, husäganderätter och andra tillgångar knutna till mark till organisationer och individer. Denna reglering är ett undantag för fastighetsprojekt med målet att flytta till kommuner, städer och distrikt som uppfyller villkoren enligt reglerna.

Förordningen som förbjuder uppdelning och försäljning av tomter i hela staden syftar således till att förena statens bostadsförvaltning och öka projektinvesterarnas ansvar, säkerställa samtidiga investeringar i byggandet av teknisk infrastruktur och social infrastruktur; och undvika situationer där människor bygger utan tillstånd, utan tillstånd eller utan att säkerställa att reglerna för arkitektonisk förvaltning följs. Byggnadsdepartementet anser att förbudet mot uppdelning och försäljning av tomter i hela området är nödvändigt.

Herr Le Hoang Chau – ordförande för Ho Chi Minh Citys fastighetsförening (HoREA) – sa att ovanstående förklaring inte är förenlig med bestämmelserna i lagen om fastighetsverksamhet från 2023 och den praktiska situationen. Eftersom projektet fortfarande är ett projekt. För närvarande är de 5 distrikten Binh Chanh, Nha Be, Hoc Mon, Cu Chi och Can Gio fortfarande distrikt, inte distrikt eller städer i Ho Chi Minh City.

Enligt bestämmelserna i lagen om fastighetsverksamhet 2023 och lagen om bostäder 2023 omfattas dessa 5 distrikt fortfarande av "i de återstående områdena ska den provinsiella folkkommittén, baserat på lokala förhållanden, fastställa de områden där projektinvesterare får överföra markanvändningsrättigheter med teknisk infrastruktur till individer för att bygga egna hus". Dessutom är efterfrågan från personer som vill få överföring av markanvändningsrättigheter med teknisk infrastruktur i projekt i ovanstående 5 distrikt för att bygga egna hus fortfarande mycket stor.

Därför föreslog han att folkkommittén i Ho Chi Minh-staden skulle se över och ändra bestämmelserna i riktning mot att dela upp tomter till försäljning i kommuner, exklusive städer i de 5 distrikten Binh Chanh, Nha Be, Hoc Mon, Cu Chi, Can Gio och inte i fallet med att auktionera ut markanvändningsrättigheter för att investera i bostadsbyggandeprojekt.

Fastighetsexperten Dinh Minh Tuan – chef för den södra regionen på Batdongsan.com.vn – delar denna uppfattning och säger att för att urbanisera är det nödvändigt att locka invånare, investera i god infrastruktur och ha attraktiva fastighetspriser. För att distrikt ska kunna bli distrikt eller städer under Ho Chi Minh-staden måste människor välja att bo i det området och acceptera att flytta längre bort för att få billigare fastighetspriser.

Men när uppdelning och försäljning av tomter förbjuds i dessa fem distrikt, kommer skillnaden i bostadspriser jämfört med de yttre distrikten inte att vara för stor, vilket gör det svårt för människor att besluta sig för att migrera. Därför tror Tuan att projektets mål kommer att vara svårt att uppnå till 2030.

Ovanstående expert föreslog att Ho Chi Minh-staden vid denna tidpunkt bör överväga förberedelseplaner, begränsa beslut som påverkar fastighetspriserna, eller om det finns några, bör det finnas en färdplan för att gradvis minska effekterna. Samtidigt, om Ho Chi Minh-staden förbjuder markuppdelning och försäljning, kan de förbjuda det i vissa mycket urbaniserade områden i distrikt, såsom stadskärnor. Avlägsna områden med gles befolkning bör inte ha bråttom.

Ho Chi Minh-staden förbjuder uppdelning och försäljning av tomter i hela området, inklusive fem förortsdistrikt (Illustration: Nam Anh).

Mark- och bostadspriserna förväntas öka kraftigt men det är osannolikt att de kommer att "febera"

Experter oroar sig för att förordningen som förbjuder uppdelning och försäljning av mark i Ho Chi Minh-staden kan få en betydande inverkan på marknaden, eftersom en ny markprislista också utfärdas samtidigt. Bostadsmark och uppdelad mark kommer att öka i pris kraftigt. Tillsammans med det kan även ersättning och priser för tomtröjning för infrastrukturprojekt öka.

Herr Dinh Minh Tuan sade att ett förbud mot uppdelning och försäljning av mark kommer att göra den redan knappa marktillgången i Ho Chi Minh-staden ännu mer knapp, och möjligheten för människor att flytta till förorterna kommer att minska.

Han sa att personer som vill omvandla mark till bostadsmark kommer att behöva spendera mer pengar på grund av effekterna av den nya markprislistan, så det kommer att bli svårare att göra det. Att begränsa uppdelningen och försäljningen av mark kommer att leda till att priset på mark och bostadsmark kommer att öka i framtiden. Ökningen av marknadspriserna kommer att justera den årliga markprislistan i omvänd ordning, vilket påverkar kostnaden för tomtröskning för offentliga investeringsinfrastrukturprojekt och ökar den uppskattade kostnaden.

Dessutom kräver denna förordning att små projektutvecklingsenheter har tillräcklig kapacitet för att genomföra: bygga hus, slutföra byggnation, ha tillgång till el och vatten för att sälja produkter. Ökade insatskostnader gör det svårt för dem att sälja lågprisprodukter. Ökade priser, vilket begränsar köpare, kan leda till bildandet av "spökstadsområden".

Generellt sett anser han att förordningen som förbjuder uppdelning och försäljning av mark kommer att bidra till att minska de juridiska riskerna för husköpare. Men i nuläget kanske förordningen inte är lämplig för verkligheten när marknaden just har gått igenom en svår period. Människor är mindre intresserade av mark, så marknaden har stagnerat. Om den tillämpas kommer de ökade fastighetspriserna att göra det svårt att uppnå målet om avfolkning i centrala områden och urbanisering i utkanten av Ho Chi Minh-staden.

Men Vo Hong Thang, biträdande generaldirektör för DKRA Group, stödde Ho Chi Minh-stadens rätta beslut och sa att ett förbud mot markuppdelning hjälper staden att lösa många problem. Om investerare tillåts dela upp och sälja mark urskillningslöst kan det förstöra planeringen. Särskilt när staden har stora planeringsprojekt som kräver flera hundra hektar för projekt men är fast med markuppdelningen.

Enligt Thang är markprodukter främst avsedda för investerare att köpa och sälja vidare med vinst, det finns väldigt få riktiga köpare. Därför används inte uppdelad mark ofta, urbaniseringsgraden är låg, vilket orsakar slöseri med resurser.

Han medgav också att ett förbud mot uppdelning och försäljning av tomter potentiellt skulle kunna öka priset på tomter och bostadstomter i samband med begränsat utbud. Den nuvarande markmarknaden i söder har dock låg likviditet, och staten har lämpliga förvaltningspolicyer, så det är osannolikt att det kommer att bli en mark"feber".

Investerare kan helt enkelt leta efter lämpliga produkter på andra förortsmarknader i Ho Chi Minh-staden, såsom Binh Duong, Long An , Ba Ria - Vung Tau... För riktiga köpare kan de ha många bra alternativ, såsom tillgängliga sekundära produkter; mark, befintliga radhus i tillgängliga bostadsområden; lägenhetsprodukter, tillade han.

Källa: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/tphcm-cam-phan-lo-ban-nen-gia-dat-du-bao-tang-nhung-kho-sot-20241031130322467.htm