กังวลเกี่ยวกับข้อเสนอที่จะเพิ่มราคาที่ดินเพื่อการเกษตร

การปรับราคาที่ดินทำการเกษตรเป็นสิ่งที่จำเป็นแต่ควรเพิ่มให้อยู่ในระดับที่เหมาะสมเพื่อให้ประชาชนสามารถจ่ายภาษีได้ รัฐสามารถจัดเก็บรายได้งบประมาณไปพร้อมกับการส่งเสริมการพัฒนาได้

การปรับราคาที่ดิน เกษตรกรรม เป็นสิ่งจำเป็น แต่การเพิ่มขึ้นควรอยู่ในระดับที่เหมาะสม เพื่อให้ประชาชนสามารถจ่ายภาษีได้ รัฐสามารถจัดเก็บรายได้ และยังคงส่งเสริมการพัฒนาต่อไปได้

สถาบัน เศรษฐศาสตร์ ทรัพยากรและสิ่งแวดล้อม (IEER) แห่งนครโฮจิมินห์ ได้ยื่นเอกสารต่อคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์เมื่อเร็ว ๆ นี้ โดยแนะนำให้ปรับเพิ่มราคาที่ดินเกษตรกรรมในรายการราคาที่ดินให้สูงขึ้นถึงระดับ 65%-70% ของราคาที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัย

ราคาที่ดินเพื่อการเกษตรต่ำเกินไป

ดร. ฟาม เวียด ถวน ผู้อำนวยการ IEER กล่าวว่า ราคาที่ดินเพื่อการเกษตรในนครโฮจิมินห์ในปัจจุบันต่ำเกินไป ขาดพื้นฐาน ทางวิทยาศาสตร์ และไม่สอดคล้องกับหลักการตลาด สถานการณ์นี้ส่งผลให้รายได้จากภาษีการโอนที่ดินต่ำ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ซบเซา และส่งผลให้ตลาดวัสดุก่อสร้างตกต่ำลงเนื่องจากความต้องการก่อสร้างลดลง

IEER เชื่อว่า เพื่อให้สอดคล้องกับบัญชีราคาที่ดินฉบับใหม่ ซึ่งคาดว่าจะเริ่มใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2569 การปรับเพิ่มราคาที่ดินเกษตรกรรมให้เป็น 65-70% ของราคาที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยนั้นเป็นเรื่องที่สมเหตุสมผล อย่างไรก็ตาม นายถวนยังกล่าวอีกว่า มาตรการนี้ควรใช้เฉพาะกับพื้นที่เกษตรกรรมที่วางแผนไว้แล้วสำหรับการเปลี่ยนไปใช้ประโยชน์อื่นเท่านั้น

นางเหงียน เฮียน ผู้อยู่อาศัยในเขตเฮียบบินห์ นครโฮจิมินห์ เห็นด้วยกับข้อเสนอของ IEER และกล่าวว่าเธอวางแผนที่จะเปลี่ยนที่ดินเกษตรกรรมกว่า 1,000 ตารางเมตรให้เป็นที่อยู่อาศัย อย่างไรก็ตาม หลังจากได้รับหนังสือแจ้งภาษี เธอได้ระงับกระบวนการชั่วคราวเนื่องจากไม่มีเงินเพียงพอที่จะจ่าย ตามการคำนวณในปัจจุบัน ราคาที่ดินในเขตเฮียบบินห์อยู่ที่ประมาณ 28 ล้านดง/ตารางเมตร ในขณะที่ราคาที่ดินเกษตรกรรมอยู่ที่เพียง 600,000 ดง/ตารางเมตร ความแตกต่างนี้หมายความว่าภาษีที่นางเหงียนต้องจ่ายมีจำนวนมากกว่า 27 พันล้านดง ซึ่งสูงกว่าเดิมเกือบ 500%

ตามที่นางเฮียนกล่าว หากราคาที่ดินเกษตรกรรมเพิ่มขึ้นเป็นประมาณ 20 ล้านดง/ตารางเมตร ตามที่ IEER เสนอ ภาษีส่วนต่างสำหรับเธอจะอยู่ที่ประมาณ 8 พันล้านดง เพิ่มขึ้นประมาณ 150% เมื่อเทียบกับอัตราเดิม ซึ่งถือว่าสมเหตุสมผลกว่า อย่างไรก็ตาม นางเฮียนแสดงความคิดเห็นว่า การเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยถึง 70% นั้นสูงเกินไป ควรอยู่ในช่วง 50%-55% เพื่อให้ประชาชนสามารถจัดการการเงินได้ง่ายขึ้น นอกจากนี้ เธอยังวิตกกังวลว่า เมื่อมีการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน ประชาชนจะต้องแบกรับค่าใช้จ่ายด้านโครงสร้างพื้นฐาน ถนน และเขตแดนถนนเอง ซึ่งจะเป็นจำนวนเงินที่มากพอสมควร

นายโด ลินห์ ดาน กรรมการผู้จัดการบริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ลินห์ ดาน กล่าวว่า ราคาที่ดินเกษตรกรรมในนครโฮจิมินห์ในปัจจุบันต่ำเกินไปเมื่อเทียบกับราคาตลาดที่แท้จริง ส่งผลให้ภาษีที่ต้องจ่ายเมื่อเปลี่ยนการใช้ที่ดินเป็นที่อยู่อาศัยสูงเกินไป เกือบเท่ากับหรืออาจสูงกว่าราคาขายที่ดิน ทำให้ผู้คนไม่ต้องการเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินเพื่อสร้างบ้านอีกต่อไป

สำหรับภาคธุรกิจ การซื้อที่ดินเกษตรกรรมแล้วเปลี่ยนเป็นที่ดินจัดสรรเพื่อที่อยู่อาศัยนั้นแทบเป็นไปไม่ได้เลยเนื่องจากต้นทุนสูง ส่งผลให้โครงการใหม่ๆ ขาดแคลน ที่จริงแล้ว หลังจากมีการประกาศราคาที่ดินใหม่ แทบไม่มีใครซื้อที่ดินเกษตรกรรมเพื่อพัฒนาโครงการในเมืองโฮจิมินห์อีกต่อไปแล้ว

นายแดนกล่าวว่า นครโฮจิมินห์จำเป็นต้องปรับราคาที่ดินเกษตรให้สะท้อนความเป็นจริง กระตุ้นให้ประชาชนและธุรกิจเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน และส่งเสริมการก่อสร้าง ปัจจุบัน ราคาตลาดของที่ดินเกษตรอยู่ที่ 10-20 ล้านดง/ตารางเมตร ในขณะที่ราคาทางการกำหนดไว้เพียงไม่กี่แสนดง ซึ่งไม่สะท้อนมูลค่าที่แท้จริงอย่างถูกต้อง

หากนครโฮจิมินห์ไม่ปรับขึ้นราคาที่ดินเกษตรกรรม นายแดนเสนอว่าจำเป็นต้องมีกลไกการคำนวณภาษีที่เหมาะสมกว่านี้ เพื่อลดช่องว่างขนาดใหญ่ระหว่างราคาที่ดินเกษตรกรรมและราคาที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัย และหลีกเลี่ยงภาวะตลาด "หยุดนิ่ง"

IEER ระบุว่า การเสนอขึ้นราคาที่ดินเกษตรกรรมนั้น มีผลบังคับใช้เฉพาะพื้นที่ที่มีแผนการเปลี่ยนการใช้ที่ดินได้จัดทำไว้แล้วเท่านั้น ภาพ: TRANG NGUYEN

สิ่งนี้อาจนำไปสู่ผลกระทบหลายประการ

ในขณะเดียวกัน นาย Tran Khanh Quang กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท Viet An Hoa Real Estate Investment Joint Stock Company ได้แสดงความคิดเห็นว่า ข้อเสนอของ IEER นั้นไม่สมเหตุสมผลทั้งหมด และจำเป็นต้องมีการสำรวจรายละเอียดเพิ่มเติม

ตามที่นายกวางกล่าว ราคาที่ดินเกษตรควรเข้าใกล้ราคาตลาด ในความเป็นจริง ราคาที่ดินเกษตรในเขตในและเขตรอบนอกของเมืองโฮจิมินห์มีความแตกต่างกันอย่างมาก หากราคาที่ดินเกษตรในทุกพื้นที่เพิ่มขึ้นใน "อัตราคงที่" ตามที่ IEER เสนอมานั้น จะไม่สมเหตุสมผล

นายกวางเสนอแนะว่า เพื่อเป็นการส่งเสริมให้ประชาชนเปลี่ยนที่ดินเกษตรกรรมเป็นที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัย ควรใช้ปัจจัยปรับลดแทนที่จะเก็บภาษีเต็มจำนวนจากส่วนต่างราคาตามรายการราคาที่ดิน อัตรานี้ควรอยู่ที่ประมาณ 0.4%-0.5% เพื่อหลีกเลี่ยงสถานการณ์ที่ภาษีสูงเกินต้นทุนการก่อสร้างบ้าน ซึ่งจะทำให้ประชาชนไม่กล้าสร้างบ้าน

ในขณะเดียวกัน ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์แสดงความกังวลว่า การขึ้นราคาที่ดินเกษตรกรรมให้สูงถึง 70% ของราคาที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัย อาจนำไปสู่ผลเสียหลายประการ ที่ดินเกษตรกรรมซึ่งเดิมวางแผนไว้สำหรับการผลิตทางการเกษตร ไม่สามารถถือเป็น "ที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยรอง" ได้ การกำหนดราคาโดยใช้สัดส่วนคงที่นั้นไม่ถูกต้องตามหลักเศรษฐศาสตร์ และยังสร้างความคิดแบบเก็งกำไรที่ว่า "กักตุนที่ดินเพื่อรอราคาขึ้น" ซึ่งบิดเบือนเป้าหมายของการพัฒนาที่ดินตามแผนที่วางไว้

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญท่านนี้กล่าวไว้ ก่อนหน้านี้เมืองโฮจิมินห์มีพื้นที่เกษตรกรรมประมาณ 88,000 เฮกเตอร์ ในขณะที่พื้นที่อยู่อาศัยมีเพียงประมาณ 18,000 เฮกเตอร์ หากประเมินมูลค่าพื้นที่เกษตรกรรมที่ 70% ของพื้นที่อยู่อาศัย ซึ่งเท่ากับพื้นที่อยู่อาศัย 62,000 เฮกเตอร์ ก็จะไม่สะท้อนความเป็นจริงอย่างถูกต้อง

ผู้เชี่ยวชาญท่านนี้เน้นย้ำว่า การเปลี่ยนแปลงการใช้ที่ดินไม่ได้หมายความว่าที่ดินเกษตรกรรมจะมีมูลค่าเท่ากับที่ดินเพื่อการอยู่อาศัย เนื่องจากหลังจากเปลี่ยนที่ดินเกษตรกรรมเป็นที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยแล้ว บุคคลหรือธุรกิจจะต้องจัดสรรพื้นที่ส่วนใหญ่ให้กับโครงสร้างพื้นฐานและงานสาธารณะ ในความเป็นจริงแล้ว ต้องใช้ที่ดินเกษตรกรรมประมาณ 10 ตารางเมตร เพื่อเปลี่ยนเป็นที่ดินเพื่อการอยู่อาศัย 4 ตารางเมตร หากอัตราส่วนอยู่ที่ 70% หมายความว่าที่ดินเกษตรกรรม 10 ตารางเมตร ต้องสร้างที่ดินเพื่อการอยู่อาศัย 7 ตารางเมตร จึงจะ "คุ้มทุน" ซึ่งเป็นไปไม่ได้อย่างสิ้นเชิง

ที่มา: https://nld.com.vn/ban-khoan-ve-de-xuat-tang-gia-dat-nong-nghiep-196250704101740493.htm