กังวลเกี่ยวกับข้อเสนอที่จะเพิ่มราคาที่ดินเพื่อการเกษตร

การปรับราคาที่ดิน เพื่อการเกษตร เป็นสิ่งที่จำเป็นแต่ควรเพิ่มขึ้นในระดับที่เหมาะสมเพื่อให้ประชาชนสามารถจ่ายภาษีได้ รัฐสามารถจัดเก็บรายได้งบประมาณไปพร้อมกับการส่งเสริมการพัฒนาได้

สถาบัน เศรษฐศาสตร์ ทรัพยากรธรรมชาติ และสิ่งแวดล้อมแห่งนครโฮจิมินห์ (IEER) เพิ่งส่งเอกสารเพื่อร้องขอให้คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ปรับราคาที่ดินเกษตรกรรมในรายการราคาที่ดินให้เท่ากับระดับ 65%-70% ของราคาที่ดินที่อยู่อาศัย

ราคาที่ดินเกษตรกรรมต่ำเกินไป

ดร. ฟาม เวียต ถวน ผู้อำนวยการ IEER ระบุว่า ราคาที่ดินเพื่อการเกษตรในนครโฮจิมินห์ในปัจจุบันอยู่ในระดับต่ำเกินไป ขาดพื้นฐาน ทางวิทยาศาสตร์ และขาดหลักการตลาดที่ชัดเจน สถานการณ์เช่นนี้ส่งผลให้รายได้จากภาษีการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินลดลง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ซบเซา และตลาดวัสดุก่อสร้างซบเซาลงเนื่องจากความต้องการก่อสร้างที่ลดลง

IEER เชื่อว่าเพื่อให้สอดคล้องกับรายการราคาที่ดินใหม่ ซึ่งคาดว่าจะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2569 การปรับราคาที่ดินเพื่อเกษตรกรรมเป็น 65-70% ของราคาที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยนั้น ถือว่าสมเหตุสมผล อย่างไรก็ตาม นายถวนยังตั้งข้อสังเกตว่า การเปลี่ยนแปลงนี้มีผลเฉพาะกับที่ดินเพื่อเกษตรกรรมที่มีแผนจะเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้งานเท่านั้น

นางเหงียน เฮียน ซึ่งอาศัยอยู่ในแขวงเฮียบบิ่ญ นครโฮจิมินห์ เห็นด้วยกับข้อเสนอของ IEER โดยกล่าวว่า เธอวางแผนที่จะเปลี่ยนที่ดินเกษตรกรรมกว่า 1,000 ตารางเมตรให้เป็นที่ดินสำหรับอยู่อาศัย อย่างไรก็ตาม หลังจากได้รับแจ้งภาษีที่ต้องชำระ เธอจึงหยุดดำเนินการชั่วคราวเนื่องจากไม่มีเงินเพียงพอต่อการชำระ จากการคำนวณในปัจจุบัน ราคาที่ดินในเขตเฮียบบิ่ญอยู่ที่ประมาณ 28 ล้านดองต่อตารางเมตร ในขณะที่ราคาที่ดินเกษตรกรรมอยู่ที่เพียง 600,000 ดองต่อตารางเมตร ความแตกต่างนี้ทำให้ภาษีที่นางเฮียนต้องจ่ายเพิ่มขึ้นเป็นกว่า 27,000 ล้านดอง ซึ่งสูงกว่าเดิมเกือบ 500%

คุณเหียนกล่าวว่า หากราคาที่ดินเกษตรกรรมเพิ่มขึ้นเป็นประมาณ 20 ล้านดองต่อตารางเมตร ตามที่ IEER แนะนำ ความแตกต่างของภาษีของเธอจะอยู่ที่ประมาณ 8 พันล้านดอง ซึ่งเพิ่มขึ้นประมาณ 150% เมื่อเทียบกับระดับเดิม ซึ่งถือว่าสมเหตุสมผลกว่า อย่างไรก็ตาม คุณเหียนให้ความเห็นว่าการขึ้นราคาที่ดินที่อยู่อาศัย 70% นั้นสูงเกินไป ควรอยู่ที่ 50%-55% เท่านั้น เพื่อให้ประชาชนสามารถจัดสรรงบประมาณได้อย่างสมดุล นอกจากนี้ เธอยังกังวลว่าเมื่อเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน ผู้คนจะต้องจ่ายเงินสำหรับโครงสร้างพื้นฐาน ถนน และการเคลียร์ถนน ซึ่งถือเป็นเงินจำนวนไม่น้อย

คุณโด ลินห์ ดาน กรรมการบริษัทที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ลินห์ ดาน ให้ความเห็นว่าราคาที่ดินเพื่อการเกษตรในนครโฮจิมินห์ในปัจจุบันต่ำเกินไปเมื่อเทียบกับราคาตลาดจริง ส่งผลให้เมื่อแปลงที่ดินเป็นที่อยู่อาศัย ภาษีที่จ่ายจะสูงเกินไป เกือบจะเท่ากับหรือสูงกว่าราคาขายที่ดิน ทำให้ผู้คนไม่ต้องการเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินเพื่อสร้างบ้านอีกต่อไป

สำหรับธุรกิจ การซื้อที่ดินเพื่อเกษตรกรรมแล้วนำมาแปลงเป็นที่ดินสำหรับอยู่อาศัยเพื่อแบ่งแยกแปลงที่ดินนั้นแทบจะเป็นไปไม่ได้เลย เพราะต้นทุนที่สูง ทำให้ไม่มีโครงการใหม่ๆ เกิดขึ้น อันที่จริง หลังจากประกาศราคาที่ดินใหม่ แทบไม่มีใครซื้อที่ดินเพื่อเกษตรกรรมเพื่อพัฒนาโครงการในนครโฮจิมินห์เลย

คุณแดนกล่าวว่านครโฮจิมินห์จำเป็นต้องปรับราคาที่ดินเพื่อการเกษตรให้เหมาะสมกับความเป็นจริง ส่งเสริมให้ประชาชนและภาคธุรกิจปรับเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน และส่งเสริมการก่อสร้าง ปัจจุบันราคาที่ดินเพื่อการเกษตรในตลาดอยู่ที่ 10-20 ล้านดองต่อตารางเมตร ขณะที่ราคาประเมินอยู่ที่เพียงไม่กี่แสนดอง ซึ่งไม่สะท้อนมูลค่าที่แท้จริง

หากนครโฮจิมินห์ไม่เพิ่มราคาที่ดินเพื่อการเกษตร นายแดนเสนอว่าควรมีกลไกการคำนวณภาษีที่สมเหตุสมผลมากขึ้นเพื่อลดช่องว่างขนาดใหญ่กับราคาที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัย หลีกเลี่ยงการ "ตรึง" ตลาด

Băn khoăn về đề xuất tăng giá đất nông nghiệp - Ảnh 1. — IEER ระบุว่าข้อเสนอเพิ่มราคาที่ดินเพื่อการเกษตรมีผลใช้เฉพาะกับพื้นที่ที่มีการวางแผนการใช้ประโยชน์ที่ดินแล้วเท่านั้น ภาพ: TRANG NGUYEN

อาจก่อให้เกิดผลเสียมากมาย

ในขณะเดียวกัน นาย Tran Khanh Quang กรรมการผู้จัดการบริษัท Viet An Hoa Real Estate Investment Joint Stock Company แสดงความเห็นว่าข้อเสนอของ IEER นั้นไม่สมเหตุสมผลนัก และจำเป็นต้องมีการสำรวจที่ละเอียดมากขึ้น

คุณกวางกล่าวว่าราคาที่ดินเพื่อการเกษตรจำเป็นต้องใกล้เคียงกับราคาตลาด อันที่จริง ราคาที่ดินเพื่อการเกษตรในเขตเมืองชั้นในและเขตชานเมืองของนครโฮจิมินห์มีความแตกต่างกันอย่างมาก หากราคาที่ดินเพื่อการเกษตรในทุกพื้นที่เพิ่มขึ้นในอัตราคงที่ตามที่ IEER เสนอ ถือว่าไม่สมเหตุสมผล

นายกวาง กล่าวว่า เพื่อกระตุ้นให้ประชาชนเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินจากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมเป็นที่ดินเพื่ออยู่อาศัย จำเป็นต้องใช้ค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคา (Adjustment Coefficient) แทนการเก็บส่วนต่างราคาที่ดิน 100% ตามบัญชีราคาที่ดิน อัตรานี้ควรอยู่ที่ประมาณ 0.4% - 0.5% เพื่อหลีกเลี่ยงสถานการณ์ที่ภาษีสูงกว่าต้นทุนการสร้างบ้าน ซึ่งจะทำให้ประชาชนหมดแรงจูงใจในการก่อสร้าง

ในขณะเดียวกัน ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์มีความกังวลว่าการเพิ่มราคาที่ดินเพื่อการเกษตรเป็น 70% ของราคาที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยอาจนำไปสู่ผลกระทบมากมาย ที่ดินเพื่อการเกษตรซึ่งถูกวางแผนไว้สำหรับการผลิตทางการเกษตรนั้นไม่ถือเป็น "ที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยรอง" วิธีการกำหนดราคาแบบอัตราคงที่ไม่เพียงแต่ไม่ถูกต้องทางเศรษฐกิจเท่านั้น แต่ยังก่อให้เกิดแนวคิดเก็งกำไร "ถือครองที่ดินไว้รอให้ราคาเพิ่มขึ้น" ซึ่งเป็นการบิดเบือนเป้าหมายการพัฒนาที่ดินตามแผน

ผู้เชี่ยวชาญท่านนี้ระบุว่า เดิมทีนครโฮจิมินห์มีพื้นที่เกษตรกรรมประมาณ 88,000 เฮกตาร์ ในขณะที่พื้นที่ที่อยู่อาศัยมีเพียงประมาณ 18,000 เฮกตาร์ หากคิดราคาที่ดินเกษตรกรรมคิดเป็น 70% ของพื้นที่ที่อยู่อาศัย ซึ่งเทียบเท่ากับพื้นที่ที่อยู่อาศัย 62,000 เฮกตาร์ ราคาดังกล่าวจะไม่สะท้อนความเป็นจริงเลย

ผู้เชี่ยวชาญท่านนี้เน้นย้ำว่าการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินไม่ได้หมายความว่าที่ดินเกษตรกรรมจะมีมูลค่าเท่ากับที่ดินสำหรับอยู่อาศัย เนื่องจากหลังจากแปลงที่ดินเกษตรกรรมเป็นที่ดินสำหรับอยู่อาศัยแล้ว ประชาชนหรือธุรกิจจะต้องจัดสรรพื้นที่ส่วนใหญ่ให้กับโครงสร้างพื้นฐานและงานสาธารณะ อันที่จริงแล้ว การแปลงที่ดินสำหรับอยู่อาศัย 4 ตารางเมตร ต้องใช้พื้นที่เกษตรกรรมประมาณ 10 ตารางเมตร หากแปลงที่ดินสำหรับอยู่อาศัย 4 ตารางเมตรเป็น 70% นั่นคือที่ดินเกษตรกรรม 10 ตารางเมตรต้องแปลงเป็นที่ดินสำหรับอยู่อาศัย 7 ตารางเมตรจึงจะ "คุ้มทุน" ซึ่งเป็นไปไม่ได้เลย

ที่มา: https://nld.com.vn/ban-khoan-ve-de-xuat-tang-gia-dat-nong-nghiep-196250704101740493.htm