4 กรณีที่ต้องพิจารณาให้มีกลไกการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินที่เหมาะสม
สมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) เพิ่งส่งเอกสารถึงนายกรัฐมนตรี กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม (MONRE) และคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ เพื่อให้ความเห็นเกี่ยวกับวิธีการคำนวณรายการราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้วในเมือง
สำนักงานเกษตรจังหวัดนครโฮจิมินห์ ยินดีต้อนรับกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม นครโฮจิมินห์ เสนอร่างบัญชีราคาที่ดินปรับปรุงตามทางเลือกที่ 4 ปรับปรุงบัญชีราคาที่ดินให้สอดคล้องกับบทบัญญัติของพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 ให้เหมาะสมกับสภาพราคาที่ดินในพื้นที่จริง ตามบทบัญญัติของมาตรา 257 วรรค 1 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567
อย่างไรก็ตาม HoREA เชื่อว่าชื่อตัวเลือกที่ 4 อาจไม่ถูกต้องทั้งหมด เนื่องจากตัวเลือกที่ 4 แท้จริงแล้วเป็นเนื้อหาในมาตรา 257 วรรค 1 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 ซึ่งกำหนดว่า หากจำเป็น คณะกรรมการประชาชนจังหวัดจะพิจารณาปรับปรุงรายการราคาที่ดินตามบทบัญญัติของกฎหมายฉบับนี้ เพื่อให้เหมาะสมกับสภาพราคาที่ดินในพื้นที่จริง
นครโฮจิมินห์จำเป็นต้องออกประกาศราคาที่ดินฉบับปรับปรุงด้วยเหตุผลสี่ประการ ประการแรก นครโฮจิมินห์มีถนน (ใหม่) จำนวน 570 สายที่ยังไม่ได้รวมอยู่ในประกาศราคาที่ดิน ประการที่สอง ราคาที่ดินทั้งหมดในรายการราคาที่ดินปัจจุบันนั้นต่ำมาก เพียงประมาณ 30% ของราคาตลาด
ประการที่สาม จำเป็นต้องปรับปรุงบัญชีราคาที่ดินด้วยราคาที่ดินที่ทางเมืองได้ชดเชยไปจริงเมื่อทางรัฐทวงคืนที่ดินเพื่อดำเนินโครงการลงทุนของภาครัฐ เช่น โครงการวงแหวนรอบ 3 โครงการรัชเซวียนตำ... โดยใช้ค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน (ค่าสัมประสิทธิ์ K)
ประการที่สี่ กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 ไม่ได้กำหนดค่าสัมประสิทธิ์ K ประจำปีและค่าสัมประสิทธิ์ K เมื่อรัฐทวงคืนที่ดิน ชดเชย และเคลียร์พื้นที่ตามที่กำหนดไว้ในกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2556 และพระราชกฤษฎีกา 44/2557 อีกต่อไป
HoREA เห็นว่าจำเป็นต้องพิจารณา 4 กรณี เพื่อให้มีกลไกการจัดเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินที่เหมาะสม (ภาพประกอบ: Trinh Nguyen)
ตามมาตรา 257 วรรค 1 แห่งกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 สำนักงานที่ดินเพื่อการพัฒนา (HoREA) พบว่าร่างรายการราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้วมีลักษณะ "ชั่วคราว" ซึ่งใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม พ.ศ. 2567 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม พ.ศ. 2568 ในช่วงเวลานี้ กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมจะต้องจัดทำบัญชีราคาที่ดินฉบับแรกที่จะนำไปใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2569 และราคาที่ดินของร่างรายการราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้วสามารถเป็นพื้นฐานในการจัดทำบัญชีราคาที่ดินฉบับแรกได้
กระทรวงเกษตรฯ เสนอให้ร่างบัญชีราคาที่ดินปรับปรุงใหม่ สร้างความเป็นธรรมแก่บุคคลและครัวเรือนที่ชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินระหว่างวันที่ 1 สิงหาคม ถึง 31 ธันวาคม 2568 โดยราคาจะเท่าเดิมหรือสูงกว่าไม่ต่างจากผู้ชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินในช่วง 7 เดือนแรกของปีนี้มากนัก
ดังนั้น นายเล ฮวง ชาว ประธาน HoREA จึงได้เสนอ 4 กรณี ที่ต้องพิจารณาเพื่อให้มีกลไกการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินที่สมเหตุสมผล
ประการแรก กรณีประชาชนไม่ได้รับหนังสือปกแดงเล่มแรก ที่ดินกว่า 8,000 แปลงในนครโฮจิมินห์
ประการที่สอง ในกรณีที่บุคคลมีความประสงค์จะขอแยกแปลงที่ดินและเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินเป็นที่ดินเพื่ออยู่อาศัยเพื่อแบ่งให้ลูกหลาน
ประการที่สาม ในกรณีที่บุคคลยื่นคำร้องขอให้ถูกต้องตามกฎหมายให้ใช้ที่ดินเพื่อ การเกษตร ที่ติดกับบ้านบนที่ดินแปลงเดียวกันที่ตั้งอยู่ในเขตที่อยู่อาศัยที่มั่นคง โดยที่ดินที่ติดกับบ้านได้รับหนังสือรับรองสีแดงแล้ว สำหรับที่ดินที่เหลือ แม้จะระบุว่าเป็นที่ดินเพื่อการเกษตรสำหรับปลูกพืชระยะสั้น แต่ที่จริงแล้วเป็นลานบ้านและไม่ได้ใช้ประโยชน์เพื่อการเกษตรอีกต่อไป
ประการที่สี่ ในกรณีของประชาชนที่มีบ้านเรือนและที่ดินตั้งอยู่ในพื้นที่ที่มีการวางแผนระงับหรือโครงการระงับ โดยทั่วไปแล้วจะเป็นการวางแผนพื้นที่อยู่อาศัยใหม่หรือการวางแผนพื้นที่อยู่อาศัยที่ได้รับการปรับปรุง หรือโครงการ Binh Quoi - Thanh Da
ร่างรายการราคาที่ดินปรับปรุงต้องให้มีความเป็นธรรม
นายเล ฮวง ชาว เสนอให้ใช้วิธีการคำนวนตารางราคาที่ดินที่ปรับแล้ว โดยนำราคาชดเชยจริงตามเส้นทางที่คณะกรรมการประชาชนเมืองอนุมัติมาเป็นมาตรฐาน และใช้วิธีการเปรียบเทียบเพื่อกำหนดราคาที่ดิน
ทั้งนี้ เพื่อให้เกิดความเป็นธรรมแก่บุคคลและครัวเรือนที่ชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินระหว่างวันที่ 1 สิงหาคม 2567 ถึง 31 ธันวาคม 2568 โดยจะชำระในจำนวนเท่ากันหรือหากสูงกว่าก็ไม่ต่างจากผู้ที่ชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินในช่วง 7 เดือนแรกของปีมากนัก
ผู้แทน HoREA เสนอให้ใช้วิธีการคำนวนตารางราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้ว ซึ่งมีช่วงกว้างของแอมพลิจูดที่ใกล้เคียงกับราคาที่ดินในเขต อำเภอ และเมือง Thu Duc อย่าใช้วิธีคำนวนตารางราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้ว โดยนำตารางราคาที่ดินปัจจุบันมาคูณค่าสัมประสิทธิ์เพื่อคำนวณราคาที่ดินทั้งหมดพร้อมกัน
ห้ามก่อสร้างราคาที่ดินของร่างบัญชีราคาที่ดินปรับแก้ ในพื้นที่ 6 อำเภอ (ได้แก่ อำเภอ 3, 6, 7, 11, 12 บิ่นห์ถั่น) 4 อำเภอ (ฮอกมอน, กู๋จี, บิ่ญจัน, กันโจ) และเมืองทูดึ๊ก ที่มีราคาที่ดินสูงสุดในร่างบัญชีราคาที่ดินปรับแก้สูงกว่าระดับสูงสุดของกรอบสัมประสิทธิ์ K สำหรับที่ดินเพื่ออยู่อาศัย ตามมติที่ 11/2567
นาย Chau ยังได้ขอให้หน่วยที่ปรึกษาการประเมินราคาที่ดินและหน่วยงานจัดทำร่างดำเนินการตรวจสอบทั้งหมดต่อไปเพื่อให้ร่างรายการราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้วใน 22 เขตและเมือง Thu Duc เสร็จสมบูรณ์
รายงานระบุว่า กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมนครโฮจิมินห์ได้เสนอทางเลือก 4 ประการในการปรับราคาที่ดินเพื่อให้คณะกรรมการถาวรของคณะกรรมการพรรคนครโฮจิมินห์พิจารณา
ตัวเลือกที่ 1: คงราคาที่ดินตามประกาศราคาที่ดินไว้เท่าเดิม ไม่ต้องปรับเปลี่ยน ทางเลือกนี้มีข้อจำกัด เช่น ราคาที่ดินตามระเบียบปัจจุบันจะแตกต่างจากราคาชดเชยอย่างมาก ไม่เหมาะสมกับสถานการณ์ราคาที่ดินจริงในนครโฮจิมินห์ และขัดต่อบทบัญญัติในมาตรา 257 วรรค 1 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 การไม่ปรับเปลี่ยนยังก่อให้เกิดความไม่เป็นธรรมแก่ผู้ใช้ที่ดินที่เคยถูกย้ายถิ่นฐานไปแล้วอีกด้วย
ตัวเลือกที่ 2: ปรับรายการราคาที่ดินโดยนำราคาที่ดินในบัญชีราคาที่ดินปัจจุบันคูณด้วยค่าสัมประสิทธิ์ K ล่าสุด ผลลัพธ์ยังคงแตกต่างจากราคาที่ดินชดเชยจริงอย่างมาก ไม่เหมาะสมกับสถานการณ์จริง ขัดต่อบทบัญญัติของกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 และไม่เป็นธรรมต่อกรณีที่เคยมีการจัดตั้งใหม่
ตัวเลือกที่ 3: สำหรับราคาที่ดินของเส้นทางการตั้งถิ่นฐานใหม่ที่วางแผนไว้ จะมีการรวบรวมข้อมูลและปรับตามราคาที่ดินตลาดจริงเพื่อนำราคาที่ดินที่ตั้งถิ่นฐานใหม่ไปใช้ สำหรับเส้นทางที่แสดงในรายการราคาปัจจุบัน ราคาที่ดินจะคำนวณโดยการคูณราคาด้วยค่าสัมประสิทธิ์ K
ทางเลือกนี้ยังมีข้อจำกัดในแง่ของความแตกต่างของราคาค่าชดเชย ความไม่เป็นธรรมระหว่างผู้ใช้ที่ดิน...
ทางเลือกที่ 4: ปรับปรุงบัญชีราคาที่ดินให้สอดคล้องกับบทบัญญัติของกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 ให้เหมาะสมกับสถานการณ์ราคาที่ดินจริงในนครโฮจิมินห์
ฐานข้อมูลราคาที่ดินที่มีอยู่จะถูกกรองจากแหล่งต่างๆ เช่น ราคาที่ดินชดเชย ราคาที่ดินสำหรับการย้ายถิ่นฐาน ราคาเฉพาะที่ได้รับการอนุมัติจากคณะกรรมการประชาชนทุกระดับ ราคาโอนที่ดินจริงจากหน่วยงานทะเบียนที่ดินและหน่วยงานภาษี เพื่ออัพเดตและปรับเปลี่ยนรายการราคาที่ดิน
แผนดังกล่าวยังสอดคล้องกับบทบัญญัติของมาตรา 257 มาตรา 1 แห่งกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 และเหมาะสมกับสถานการณ์ราคาที่ดินในท้องถิ่น ดังนั้น คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์จึงได้มีมติมอบหมายให้กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมดำเนินการปรับปรุงรายการราคาที่ดิน
ที่มา: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/bang-gia-dat-moi-tai-tphcm-4-truong-hop-can-xem-xet-thu-tien-hop-ly-20240905081233485.htm
การแสดงความคิดเห็น (0)