รายการราคาที่ดินใหม่ในนครโฮจิมินห์: 4 กรณีที่ต้องพิจารณาการชำระเงินที่เหมาะสม

จำเป็นต้องพิจารณาสี่กรณีเพื่อกำหนดกลไกการจัดเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินที่เหมาะสม

สมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) ได้ส่งเอกสารไปยังนายกรัฐมนตรี กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม และคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ เพื่อให้ข้อเสนอแนะเกี่ยวกับวิธีการคำนวณรายการราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้วในเมือง

HoREA ยินดีกับข้อเสนอจากกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมนครโฮจิมินห์ในการร่างบัญชีราคาที่ดินฉบับปรับปรุงใหม่ตามตัวเลือกที่ 4: การปรับบัญชีราคาที่ดินให้สอดคล้องกับบทบัญญัติของกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 เพื่อให้เหมาะสมกับสถานการณ์ราคาที่ดินจริงในพื้นที่ตามที่ระบุไว้ในวรรค 1 มาตรา 257 ของกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567

อย่างไรก็ตาม HoREA โต้แย้งว่าชื่อ "ตัวเลือกที่ 4" อาจไม่ถูกต้องทั้งหมด เนื่องจากตัวเลือกที่ 4 แท้จริงแล้วคือเนื้อหาของวรรค 1 มาตรา 257 แห่งกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 ซึ่งระบุว่า "หากจำเป็น คณะกรรมการประชาชนจังหวัดจะพิจารณาปรับตารางราคาที่ดินตามบทบัญญัติของกฎหมายนี้ให้เหมาะสมกับสถานการณ์ราคาที่ดินจริงในท้องถิ่น"

นครโฮจิมินห์จำเป็นต้องออกรายการราคาที่ดินฉบับปรับปรุงใหม่ด้วยเหตุผลสี่ประการ ประการแรก นครโฮจิมินห์มีถนนใหม่ 570 สายที่ยังไม่ได้รวมอยู่ในรายการราคาที่ดินปัจจุบัน ประการที่สอง ราคาที่ดินทั้งหมดในรายการราคาที่ดินปัจจุบันนั้นต่ำมาก คิดเป็นเพียงประมาณ 30% ของราคาตลาด

ประการที่สาม ตารางราคาที่ดินต้องได้รับการปรับปรุงให้สอดคล้องกับอัตราค่าชดเชยที่ดินจริงที่เมืองได้จ่ายไปเมื่อรัฐทำการถมที่ดินเพื่อโครงการลงทุนสาธารณะ เช่น โครงการถนนวงแหวนรอบที่ 3 โครงการคลองเซวียนตัม เป็นต้น ซึ่งมีการใช้ค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน (ค่าสัมประสิทธิ์ K)

ประการที่สี่ กฎหมายที่ดินปี 2024 ไม่ได้กำหนดค่าสัมประสิทธิ์ K รายปี และค่าสัมประสิทธิ์ K เมื่อรัฐทำการเวนคืนที่ดิน จ่ายค่าชดเชย และเคลียร์พื้นที่อีกต่อไป ซึ่งแตกต่างจากที่เคยกำหนดไว้ในกฎหมายที่ดินปี 2013 และพระราชกฤษฎีกา 44/2014

HoREA เสนอแนะว่าจำเป็นต้องพิจารณาสี่กรณีเพื่อให้มีกลไกที่เหมาะสมในการจัดเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน (ภาพประกอบ: Trinh Nguyen)

ตามวรรค 1 มาตรา 257 แห่งกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 สำนักงานบริหารทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม (HoREA) ตระหนักว่าร่างบัญชีราคาที่ดินปรับปรุงแล้วนั้นมีลักษณะเป็น "ชั่วคราว" มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม พ.ศ. 2567 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม พ.ศ. 2568 ในช่วงเวลานี้ กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมจะต้องจัดทำบัญชีราคาที่ดินฉบับแรกที่จะใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2569 และราคาที่ดินในร่างบัญชีราคาที่ดินปรับปรุงแล้วสามารถใช้เป็นพื้นฐานในการจัดทำบัญชีราคาที่ดินฉบับแรกได้

HoREA เสนอว่า ราคาที่ดินในร่างบัญชีราคาที่ดินฉบับแก้ไข ควรคำนึงถึงความเป็นธรรมสำหรับบุคคลและครัวเรือนที่ชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม ถึง 31 ธันวาคม 2568 โดยราคาควรเท่ากับ หรืออย่างดีที่สุด ไม่ควรสูงกว่าอย่างมีนัยสำคัญ เมื่อเทียบกับราคาที่ชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินในช่วงเจ็ดเดือนแรกของปีนี้

ดังนั้น นายเลอ ฮว่าง เชา ประธาน HoREA จึงเสนอ 4 กรณีที่ควรพิจารณาเพื่อให้มีกลไกที่ยุติธรรมและสมเหตุสมผลในการจัดเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน

ประการแรก มีกรณีของบุคคลที่ยังไม่ได้รับใบรับรองกรรมสิทธิ์ที่ดินเป็นครั้งแรก ซึ่งเกี่ยวข้องกับที่ดินมากกว่า 8,000 แปลงในนครโฮจิมินห์

ประการที่สอง หลักการนี้ใช้ได้กับกรณีที่บุคคลประสงค์จะแบ่งแยกที่ดินและเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินไปเป็นที่อยู่อาศัยเพื่อแจกจ่ายให้แก่บุตรหลานของตน

ประการที่สาม หลักการนี้ใช้กับกรณีที่บุคคลประสงค์จะทำให้สิทธิในการใช้ที่ดิน เกษตรกรรม ที่ติดกับบ้านบนที่ดินแปลงเดียวกัน ซึ่งแทรกอยู่ภายในพื้นที่อยู่อาศัยที่มั่นคงนั้นถูกต้องตามกฎหมาย โดยที่ที่ดินที่มีบ้านนั้นได้รับการอนุมัติใบอนุญาตการใช้ที่ดินแล้ว ส่วนที่ดินที่เหลือ แม้จะระบุว่าเป็นที่ดินเกษตรกรรมสำหรับปลูกพืชระยะสั้น แต่โดยพื้นฐานแล้วเป็นเพียงลานบ้านและไม่ได้ใช้เพื่อการผลิตทางการเกษตรอีกต่อไป

ประการที่สี่ ข้อนี้ใช้กับบุคคลที่มีบ้านหรือที่ดินตั้งอยู่ในพื้นที่ที่อยู่ภายใต้การวางแผนที่ถูกระงับหรือโครงการที่หยุดชะงัก เช่น แผนพัฒนาที่อยู่อาศัยใหม่ แผนฟื้นฟูเมือง หรือโครงการบิ่ญโกว่ย-แทงห์ดา

ร่างบัญชีราคาที่ดินฉบับแก้ไขต้องคำนึงถึงความเป็นธรรมด้วย

นายเลอ ฮว่าง เชา เสนอให้ใช้วิธีการคำนวณราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้ว โดยใช้ราคาค่าชดเชยจริงของถนนที่ได้รับการอนุมัติจากคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์เป็นมาตรฐาน และใช้วิธีเปรียบเทียบเพื่อกำหนดราคาที่ดิน

ทั้งนี้เพื่อให้เกิดความเป็นธรรมแก่บุคคลและครัวเรือนที่ชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2567 ถึง 31 ธันวาคม 2568 โดยพวกเขาจะชำระค่าธรรมเนียมในจำนวนเท่าเดิม หรือหากสูงกว่า ก็จะไม่แตกต่างกันมากนักเมื่อเทียบกับผู้ที่ชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินในช่วงเจ็ดเดือนแรกของปี

ตัวแทนจาก HoREA ยังเสนอให้ใช้วิธีการคำนวณราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้วซึ่งมีช่วงกว้าง เพื่อสะท้อนราคาที่ดินในอำเภอ จังหวัด และเมืองทูเดือกอย่างใกล้ชิด พวกเขาแนะนำว่าไม่ควรใช้วิธีการคำนวณราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้วโดยการคูณตารางราคาที่ดินปัจจุบันด้วยค่าสัมประสิทธิ์เพื่อคำนวณราคาที่ดินทั้งหมดอย่างสม่ำเสมอ

ตารางปรับราคาที่ดินฉบับร่างไม่ได้รวมราคาที่ดินใน 6 อำเภอ (ได้แก่ อำเภอ 3, 6, 7, 11, 12 และจังหวัดบิ่ญถั่ญ) 4 ตำบล (ฮ็อกมอน, คูจี, บิ่ญจั๋น และกันจิโอ) และเมืองทูเดือก ซึ่งราคาที่ดินสูงสุดในตารางปรับราคาที่ดินฉบับร่างนั้นเกินกว่าระดับสูงสุดของกรอบค่าสัมประสิทธิ์ K สำหรับที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยตามมติที่ 11/2024

นอกจากนี้ นายเชาได้ขอให้หน่วยงานให้คำปรึกษาด้านการประเมินราคาที่ดินและหน่วยงานร่างกฎหมายดำเนินการตรวจสอบอย่างครอบคลุมต่อไป เพื่อจัดทำบัญชีราคาที่ดินฉบับปรับปรุงใน 22 อำเภอและเมืองทูเดือกให้แล้วเสร็จ

รายงานระบุว่า กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมนครโฮจิมินห์ได้เสนอทางเลือก 4 ข้อสำหรับการปรับตารางราคาที่ดินต่อคณะกรรมการประจำพรรคนครโฮจิมินห์เพื่อพิจารณา

ตัวเลือกที่ 1: คงราคาที่ดินปัจจุบันไว้โดยไม่ปรับเปลี่ยน ตัวเลือกนี้มีข้อจำกัด เช่น ราคาที่ดินตามระเบียบปัจจุบันจะแตกต่างจากราคาชดเชยอย่างมาก ซึ่งไม่สอดคล้องกับสถานการณ์ราคาที่ดินจริงในนครโฮจิมินห์ และขัดต่อบทบัญญัติของมาตรา 257 วรรค 1 แห่งกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 การไม่ปรับราคายังก่อให้เกิดความไม่เป็นธรรมต่อผู้ใช้ที่ดินที่ได้รับการจัดสรรที่ดินเพื่อการตั้งถิ่นฐานใหม่ไปแล้วด้วย

ตัวเลือกที่ 2: ปรับตารางราคาที่ดินโดยคูณตารางราคาที่ดินปัจจุบันด้วยค่าสัมประสิทธิ์ K ล่าสุด ผลลัพธ์ยังคงแสดงความแตกต่างอย่างมีนัยสำคัญจากราคาชดเชยที่ดินจริง ซึ่งไม่สอดคล้องกับความเป็นจริง ขัดต่อบทบัญญัติของกฎหมายที่ดินปี 2024 และไม่เป็นธรรมต่อกรณีที่ได้มีการจัดเตรียมการจัดสรรที่ดินใหม่แล้ว

ตัวเลือกที่ 3: สำหรับราคาที่ดินตามเส้นทางจัดสรรที่ดินที่วางแผนไว้ จะมีการรวบรวมและปรับปรุงข้อมูลตามราคาที่ดินในตลาดจริง เพื่อนำราคาที่ดินสำหรับการจัดสรรที่ดินมาใช้ สำหรับเส้นทางที่แสดงอยู่ในรายการราคาปัจจุบันแล้ว ราคาที่ดินจะคำนวณโดยการคูณราคาด้วยค่าสัมประสิทธิ์ K

ตัวเลือกนี้ยังมีข้อจำกัดเกี่ยวกับความแตกต่างของราคาค่าชดเชย ซึ่งนำไปสู่ความไม่เป็นธรรมระหว่างผู้ใช้ที่ดินต่าง ๆ...

ตัวเลือกที่ 4: ปรับตารางราคาที่ดินให้สอดคล้องกับบทบัญญัติของกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 เพื่อให้สอดคล้องกับสถานการณ์ราคาที่ดินจริงในนครโฮจิมินห์

ฐานข้อมูลราคาที่ดินที่มีอยู่เดิมนั้นรวบรวมจากแหล่งข้อมูลต่างๆ เช่น ราคาค่าชดเชยที่ดิน ราคาที่ดินจัดสรร ราคาเฉพาะที่ได้รับอนุมัติจากคณะกรรมการประชาชนทุกระดับ และราคาโอนที่ดินจริงจากหน่วยงานจดทะเบียนที่ดินและหน่วยงานจัดเก็บภาษี เพื่อปรับปรุงและแก้ไขตารางราคาที่ดินให้ทันสมัยอยู่เสมอ

แนวทางนี้ยังสอดคล้องกับบทบัญญัติของวรรค 1 มาตรา 257 แห่งกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 และสอดคล้องกับสถานการณ์ราคาที่ดินในท้องถิ่นที่แท้จริง ดังนั้น คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์จึงมีมติมอบหมายให้กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมปรับตารางราคาที่ดิน

ที่มา: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/bang-gia-dat-moi-tai-tphcm-4-truong-hop-can-xem-xet-thu-tien-hop-ly-20240905081233485.htm