4 กรณีที่ต้องพิจารณาเพื่อให้มีกลไกการจัดเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินที่เหมาะสม
สมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) เพิ่งส่งเอกสารถึงนายกรัฐมนตรี กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม (MONRE) และคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ เพื่อให้ความเห็นเกี่ยวกับวิธีการคำนวณรายการราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้วในเมือง
HoREA ยินดีต้อนรับกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมนครโฮจิมินห์ ในการเสนอร่างบัญชีราคาที่ดินปรับปรุงใหม่ตามทางเลือกที่ 4: ปรับปรุงบัญชีราคาที่ดินให้สอดคล้องกับบทบัญญัติของพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 ให้เหมาะสมกับสถานการณ์ราคาที่ดินจริงในท้องที่ ตามบทบัญญัติในวรรค 1 มาตรา 257 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567
อย่างไรก็ตาม HoREA เชื่อว่าตัวเลือกชื่อ 4 อาจไม่ถูกต้องทั้งหมด เนื่องจากตัวเลือกที่ 4 นั้นมีสาระสำคัญตามเนื้อหาในมาตรา 257 วรรค 1 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 ซึ่งกำหนดว่า หากจำเป็น คณะกรรมการประชาชนจังหวัดจะต้องตัดสินใจปรับรายการราคาที่ดินให้สอดคล้องกับบทบัญญัติของพระราชบัญญัตินี้ให้เหมาะสมกับสถานการณ์ราคาที่ดินจริงในท้องที่นั้นๆ
นครโฮจิมินห์จำเป็นต้องออกรายการราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้วด้วยเหตุผลสี่ประการ ประการแรก นครโฮจิมินห์มีถนนใหม่ 570 สายที่ไม่รวมอยู่ในรายการราคาที่ดิน ประการที่สอง ราคาที่ดินทั้งหมดในรายการราคาที่ดินปัจจุบันเป็นราคาที่ต่ำมาก เพียงประมาณ 30% ของราคาตลาดเท่านั้น
ประการที่สาม จำเป็นต้องปรับปรุงบัญชีราคาที่ดินด้วยราคาที่ดินที่ทางเมืองได้ชดเชยไปจริงเมื่อรัฐเรียกร้องที่ดินคืนเพื่อดำเนินโครงการลงทุนของภาครัฐ เช่น โครงการวงแหวน 3 โครงการ Rach Xuyen Tam... โดยใช้ค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน (ค่าสัมประสิทธิ์ K)
ประการที่สี่ กฎหมายที่ดินปี 2567 ไม่ได้กำหนดค่าสัมประสิทธิ์ K ประจำปีและค่าสัมประสิทธิ์ K เมื่อรัฐเรียกร้องคืนที่ดิน ชดเชย และเคลียร์พื้นที่ตามที่กำหนดไว้ก่อนหน้านี้ในกฎหมายที่ดินปี 2556 และพระราชกฤษฎีกา 44/2557 อีกต่อไป
HoREA เห็นว่าจำเป็นต้องพิจารณา 4 กรณีเพื่อให้มีกลไกการจัดเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินที่เหมาะสม (ภาพประกอบ: Trinh Nguyen)
ตามมาตรา 257 วรรค 1 แห่งกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 HoREA พบว่าร่างรายการราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้วนั้นมีลักษณะเป็น "ช่วงเปลี่ยนผ่าน" ซึ่งใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม พ.ศ. 2567 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม พ.ศ. 2568 ในช่วงเวลาดังกล่าว กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมจะต้องจัดทำบัญชีราคาที่ดินฉบับแรกที่จะนำไปใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2569 และราคาที่ดินของร่างรายการราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้วนั้นสามารถเป็นพื้นฐานในการจัดทำบัญชีราคาที่ดินฉบับแรกได้
รมว.เกษตรฯ เสนอร่างบัญชีราคาที่ดินปรับแก้ ต้องมีความยุติธรรมต่อบุคคลและครัวเรือนที่ชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินระหว่างวันที่ 1 ส.ค. – 31 ธ.ค. 68 โดยราคาจะเท่าเดิมหรือถ้าสูงกว่าก็ไม่ต่างจากกรณีชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินใน 7 เดือนแรกของปีนี้มากนัก
ดังนั้น นายเล ฮวง ชาว ประธาน HoREA จึงได้เสนอ 4 กรณีที่ต้องพิจารณาเพื่อให้มีกลไกการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินที่เหมาะสม
ประการแรก กรณีคนที่ไม่ได้รับหนังสือปกแดงเล่มแรกสำหรับที่ดินกว่า 8,000 แปลงในนครโฮจิมินห์
ประการที่สอง กรณีที่บุคคลมีความประสงค์จะขอแยกแปลงที่ดินและเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินเป็นที่ดินสำหรับอยู่อาศัยเพื่อแบ่งให้ลูกหลาน
ประการที่สาม กรณีบุคคลมาขอรับรองสิทธิใช้ที่ดิน เกษตร ที่ติดกับบ้านบนแปลงที่ดินเดียวกันที่ตั้งอยู่ในเขตที่อยู่อาศัยที่มั่นคง โดยที่ดินพร้อมบ้านได้รับการออกหนังสือปกแดง ส่วนที่ดินที่เหลือแม้จะระบุให้เป็นที่ดินเพื่อการเกษตรเพื่อปลูกพืชระยะสั้น แต่จริง ๆ แล้วเป็นพื้นที่ลานบ้านและไม่มีวัตถุประสงค์เพื่อการผลิตทางการเกษตรอีกต่อไป
ประการที่สี่ ในกรณีของบุคคลที่มีบ้านเรือนและที่ดินตั้งอยู่ในพื้นที่ที่ถูกระงับการวางแผนหรือโครงการที่ถูกระงับ โดยทั่วไปแล้วจะเป็นการวางแผนพื้นที่อยู่อาศัยใหม่หรือการวางแผนพื้นที่อยู่อาศัยที่ได้รับการปรับปรุงใหม่ หรือโครงการ Binh Quoi - Thanh Da
ร่างรายการราคาที่ดินปรับปรุงต้องให้ยุติธรรม
นายเล ฮวง ชาว เสนอให้ใช้วิธีการคำนวนตารางราคาที่ดินที่ปรับแล้ว โดยนำราคาค่าชดเชยจริงตามเส้นทางที่คณะกรรมการประชาชนเมืองอนุมัติเป็นมาตรฐาน และใช้การเปรียบเทียบวิธีการกำหนดราคาที่ดิน
ทั้งนี้ เพื่อให้เกิดความเป็นธรรมแก่บุคคลและครัวเรือนที่ชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินระหว่างวันที่ 1 สิงหาคม 2567 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2568 โดยจะชำระเป็นจำนวนเท่ากันหรือหากสูงกว่าก็ไม่ต่างจากผู้ที่ชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินใน 7 เดือนแรกของปีมากนัก
ผู้แทน HoREA เสนอให้ใช้วิธีการคำนวนตารางราคาที่ดินที่ปรับแล้วที่มีช่วงแอมพลิจูดกว้างซึ่งจะใกล้เคียงกับราคาที่ดินในเขต ตำบล และเมืองทูดึ๊ก ห้ามใช้วิธีการคำนวณตารางราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้ว โดยนำตารางราคาที่ดินปัจจุบันคูณด้วยค่าสัมประสิทธิ์เพื่อคำนวณราคาที่ดินทั้งหมดพร้อมกัน
ห้ามก่อสร้างราคาที่ดินของร่างบัญชีราคาที่ดินปรับแก้ ในพื้นที่ 6 อำเภอ (ได้แก่ อำเภอ 3, 6, 7, 11, 12, บิ่ญถัน) 4 อำเภอ (ฮอกมอน, กู๋จี, บิ่ญชาน, เกิ่นเส่อ) และเมืองทูดึ๊ก ที่มีราคาที่ดินสูงสุดในร่างบัญชีราคาที่ดินปรับแก้ สูงกว่าระดับสูงสุดของกรอบค่าสัมประสิทธิ์ K สำหรับที่ดินเพื่อการอยู่อาศัย ตามคำสั่ง 11/2567
นายโจวยังได้ขอให้หน่วยที่ปรึกษาประเมินราคาที่ดินและหน่วยงานจัดทำร่างตรวจสอบทั้งหมดต่อไปเพื่อให้ร่างรายการราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้วใน 22 เขตและเมืองทูดึ๊กเสร็จสมบูรณ์
รายงานระบุว่า กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมนครโฮจิมินห์ได้เสนอทางเลือก 4 ประการในการปรับราคาที่ดินเพื่อพิจารณาโดยคณะกรรมการถาวรของพรรคการเมืองนครโฮจิมินห์
ทางเลือกที่ 1: คงรายการราคาที่ดินไว้เท่าเดิม ตัวเลือกนี้มีข้อจำกัด เช่น ราคาที่ดินตามกฎเกณฑ์ปัจจุบันจะแตกต่างอย่างมากจากราคาชดเชย ไม่เหมาะสมกับสถานการณ์ราคาที่ดินจริงในนครโฮจิมินห์ และขัดต่อบทบัญญัติในมาตรา 257 วรรค 1 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ.2567 การขาดการปรับปรุงยังทำให้เกิดความไม่เป็นธรรมต่อผู้ใช้ที่ดินที่ถูกย้ายออกไปก่อนหน้านี้ด้วย
ตัวเลือกที่ 2: ปรับรายการราคาที่ดินโดยคูณราคาที่ดินในรายการราคาที่ดินปัจจุบันด้วยค่าสัมประสิทธิ์ K ล่าสุด ผลลัพธ์ยังคงแตกต่างกันมากจากราคาที่ดินชดเชยจริง ไม่เหมาะสมกับสถานการณ์จริง ขัดต่อบทบัญญัติของกฎหมายที่ดินปี 2567 และไม่เป็นธรรมต่อกรณีที่เคยตั้งถิ่นฐานใหม่
ทางเลือกที่ 3 : สำหรับราคาที่ดินของเส้นทางการจัดสรรที่ดินที่วางแผนไว้ จะมีการรวบรวมข้อมูลและปรับเปลี่ยนตามราคาที่ดินจริงในตลาด เพื่อนำไปใช้กับราคาที่ดินสำหรับการจัดสรรที่ดิน สำหรับเส้นทางที่แสดงในรายการราคาปัจจุบัน ราคาที่ดินจะคำนวณโดยการคูณราคาด้วยค่าสัมประสิทธิ์ K
ตัวเลือกนี้ก็มีข้อจำกัดในแง่ความแตกต่างของราคาการชดเชย ความไม่เป็นธรรมระหว่างผู้ใช้ที่ดิน...
ทางเลือกที่ 4: ปรับปรุงบัญชีราคาที่ดินให้สอดคล้องกับบทบัญญัติของกฎหมายที่ดินปี 2567 ให้เหมาะสมกับสถานการณ์ราคาที่ดินจริงในนครโฮจิมินห์
ฐานข้อมูลราคาที่ดินที่มีอยู่จะถูกกรองจากแหล่งต่างๆ เช่น ราคาที่ดินชดเชย ราคาที่ดินเพื่อการย้ายถิ่นฐาน ราคาเฉพาะที่ได้รับการอนุมัติจากคณะกรรมการประชาชนทุกระดับ ราคาโอนที่ดินจริงจากหน่วยงานทะเบียนที่ดินและหน่วยงานภาษี เพื่ออัพเดตและปรับเปลี่ยนรายการราคาที่ดิน
แผนผังดังกล่าวยังสอดคล้องกับบทบัญญัติของมาตรา 257 วรรค 1 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 และเหมาะสมกับสถานการณ์ราคาที่ดินในท้องถิ่นจริง ดังนั้น คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์จึงได้มีมติมอบหมายให้กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมดำเนินการปรับรายการราคาที่ดิน
ที่มา: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/bang-gia-dat-moi-tai-tphcm-4-truong-hop-can-xem-xet-thu-tien-hop-ly-20240905081233485.htm
การแสดงความคิดเห็น (0)