 |
| ในช่วง 2-3 ปีข้างหน้า ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะมีความชัดเจนมากขึ้น พร้อมกับการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญ รวมถึงความผันผวนของราคาและการปรับตัวของอุปสงค์จากทั้งนักลงทุนและผู้ซื้อบ้าน (ภาพ: อัญ ฟอง) |
แม้ว่าอุปทานจะเพิ่มขึ้น แต่ราคาอสังหาริมทรัพย์ก็ไม่น่าจะลดลง
คาดการณ์ว่าอุปทานของอพาร์ตเมนต์ใหม่ในปี 2024 จะอยู่ที่ประมาณ 35,000 ยูนิต ซึ่งสูงกว่าการคาดการณ์ก่อนหน้านี้ที่ 22,000-24,000 ยูนิต และในปี 2025 คาดว่าจะเพิ่มขึ้นเป็น 40,000 ยูนิต สำหรับตลาดหลักทั้งสองแห่งคือ ฮานอย และโฮจิมินห์ซิตี้ อย่างไรก็ตาม ผู้เชี่ยวชาญส่วนใหญ่เห็นพ้องกันว่า แม้จะมีอุปทานเพิ่มขึ้นอย่างมาก ก็ยังคงเป็นเรื่องยากที่จะควบคุมราคาอสังหาริมทรัพย์ได้
นางดวง ถุย ดุง ซีอีโอของ CBRE เวียดนาม คาดการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2025 ว่า ราคาบ้านจะไม่ลดลง แต่ก็จะไม่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วเหมือนในช่วงที่ผ่านมา โดยอาจเพิ่มขึ้นประมาณ 5-8% เมื่อเทียบกับปี 2024 การที่จะทำให้ราคาบ้านอยู่ในระดับที่คนทั่วไปสามารถซื้อได้นั้นยังคงเป็นคำถามที่ยากและเป็นความท้าทายสำคัญสำหรับตลาด ซึ่งคำตอบยังไม่เป็นที่ทราบแน่ชัดในขณะนี้
จากการวิเคราะห์ของนางดุง พบว่าดัชนีราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยเพิ่มขึ้น 64% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่สองของปี 2019 ซึ่งสูงกว่าการเพิ่มขึ้นใน โฮจิมินห์ ซิตี้ถึงสองเท่า โดยราคาขายเฉลี่ยของห้องชุดใหม่กำลังเข้าใกล้ 60 ล้านดงต่อตารางเมตร
ศาสตราจารย์ ดร. ดินห์ จ่อง ทินห์ ผู้เชี่ยวชาญ ด้านเศรษฐศาสตร์ เห็นด้วยกับมุมมองนี้ โดยกล่าวว่า ปี 2024 เป็นช่วงเวลาที่ราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วและน่าทึ่ง ราคาอพาร์ตเมนต์ซึ่งเฉลี่ยอยู่ที่ 40 ล้านดง/ตารางเมตร ในปี 2022 เพิ่มขึ้นเป็นกว่า 70 ล้านดง/ตารางเมตร ภายในสิ้นไตรมาสที่สามของปี 2024 ที่น่าสังเกตคือ ปัจจุบันตลาดไม่มีโครงการใดที่มีราคาต่ำกว่า 60 ล้านดง/ตารางเมตรอีกแล้ว และโครงการระดับกลางหลายแห่งมีราคาสูงกว่า 100 ล้านดง/ตารางเมตรด้วยซ้ำ
ในช่วงที่มีความต้องการสูง ราคาขายมักจะเพิ่มขึ้นรายวันหรือรายสัปดาห์ แต่สภาพคล่องยังคงสูง ความต้องการที่อยู่อาศัยที่ถูกอัดอั้นไว้ ทั้งเพื่ออยู่อาศัยและการลงทุน ได้ปะทุขึ้นในที่สุด เนื่องจากปัจจัยต่างๆ ช่วยฟื้นฟูความเชื่อมั่นในหมู่ลูกค้าและนักลงทุนในตลาด ความต้องการที่พุ่งสูงขึ้นนี้ ประกอบกับอุปทานที่ยังคงขาดแคลน ส่งผลให้ราคาสูงขึ้น
| ข่าวที่เกี่ยวข้อง |
 ภาพถ่ายสุดตื่นตาตื่นใจแห่งปี 2024: ทั่วโลกตกตะลึงกับเหตุการณ์ที่ไม่เคยเกิดขึ้นมาก่อนและเป็นประวัติศาสตร์ |
ผู้เชี่ยวชาญเชื่อว่า แม้แนวโน้มราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยจะชะลอตัวลง แต่ก็ยากที่จะลดราคาขายลงได้ในปี 2025 เนื่องจากต้นทุนที่ดินที่สูงขึ้น ที่จริงแล้ว ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในฮานอยกำลังเติบโตในลักษณะเดียวกับเมืองโฮจิมินห์ ในอีก 2-3 ปีข้างหน้า ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะมีความชัดเจนมากขึ้น พร้อมกับการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญ รวมถึงความผันผวนของราคาและการปรับตัวของอุปสงค์จากทั้งนักลงทุนและผู้ซื้อบ้าน คาดการณ์ว่าอุปทานหลักทั้งหมดในฮานอยในปี 2025 จะเป็นของกลุ่มตลาดระดับไฮเอนด์และหรูหรา โดยกลุ่มหรูหราจะคิดเป็น 36%
จากมุมมองทางธุรกิจ นาย Ngo Huu Truong รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ของกลุ่มบริษัท Hung Thinh เชื่อว่า ราคาอสังหาริมทรัพย์จะลดลงได้ยากมากในอนาคตอันใกล้นี้ สาเหตุหนึ่งมาจากการที่กระบวนการอนุมัติโครงการมักใช้เวลานาน ทำให้ต้นทุนการลงทุนสูงขึ้น
ในส่วนของราคาอสังหาริมทรัพย์ นายเหงียน วัน ดินห์ รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม กล่าวว่า ตั้งแต่ตอนนี้จนถึงสิ้นปี 2025 กฎระเบียบของกฎหมายใหม่ยังไม่ได้ถูกนำมาใช้เต็มรูปแบบ และยังคงใช้กฎระเบียบที่มีอยู่เดิม ดังนั้น คาดการณ์ว่าราคาที่ดินจะยังคงอยู่ในระดับที่เหมาะสม อย่างไรก็ตาม ในช่วงปี 2026-2027 หากไม่มีการปรับเปลี่ยนที่เหมาะสม ราคาที่ดินจะได้รับแรงกดดันมากขึ้น
นายดิงห์กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีสองสถานการณ์ที่เป็นไปได้ หากมีการกำกับดูแลอย่างเหมาะสม ตลาดจะยังคงมีเสถียรภาพในปี 2026-2027 อย่างไรก็ตาม หากไม่มีการปรับปรุงทางเทคนิคที่เหมาะสม ราคาอสังหาริมทรัพย์อาจถูกผลักดันให้สูงขึ้นอย่างไม่สมเหตุสมผล ในกรณีนั้น ตลาดจะเผชิญกับความยากลำบากอีกครั้ง
ตลาดได้ผ่านพ้นช่วงที่ยากลำบากที่สุดไปแล้ว
กระทรวงการก่อสร้างเพิ่งประกาศ 10 ประเด็นสำคัญของอุตสาหกรรมการก่อสร้างในปี 2024 โดยในจำนวนนี้ ปี 2024 คาดว่าจะมีอัตราการเติบโตสูงถึงประมาณ 7.8-8.2% ซึ่งสูงที่สุดนับตั้งแต่ปี 2020 และสูงกว่าเป้าหมายที่รัฐบาลกำหนดไว้ในมติที่ 01 (6.4-7.3%)
นอกจากนี้ อัตราการเติบโตนี้ยังสูงที่สุดที่อุตสาหกรรมการก่อสร้างทำได้นับตั้งแต่ปี 2020 ซึ่งเป็นแรงขับเคลื่อนการเติบโตของ GDP โดยรวมของเศรษฐกิจ อัตราการขยายตัวของเมืองอยู่ที่ 44.3% เกินเป้าหมายที่ 43.7% ที่กำหนดโดยสภาแห่งชาติ อุตสาหกรรมการก่อสร้างยังบรรลุเป้าหมายอีกสองประการที่รัฐบาลกำหนด ได้แก่ อัตราการรวบรวมและบำบัดน้ำเสียที่ 18% และพื้นที่อยู่อาศัยเฉลี่ย 26.5 ตารางเมตรต่อคนทั่วประเทศ
กระทรวงการก่อสร้างระบุว่า จากการประเมินตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีที่ผ่านมา ได้มีการนำมาตรการแก้ไขปัญหาอย่างครอบคลุมหลายประการมาใช้เพื่อรับมือกับความยากลำบากในตลาด คณะทำงานของนายกรัฐมนตรีในการแก้ไขปัญหาและอุปสรรคในการดำเนินโครงการอสังหาริมทรัพย์ ได้ทำงานร่วมกับท้องถิ่นและธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อรวบรวมข้อมูลและประเมินสถานการณ์ ตรวจสอบโครงการแต่ละโครงการอย่างละเอียดเพื่อให้คำแนะนำ แนวทางแก้ไข และจัดการกับปัญหาและอุปสรรคในการดำเนินงาน
กระทรวงการก่อสร้างเน้นย้ำว่า "ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีการเปลี่ยนแปลงในเชิงบวก ผ่านพ้นช่วงเวลาที่ยากลำบากที่สุด และได้รับแรงผลักดันในการฟื้นตัวและพัฒนา"
อีกหนึ่งความสำเร็จที่โดดเด่นในปีที่ผ่านมาคือ การให้ความสำคัญเป็นพิเศษกับการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม เมื่อวันที่ 24 พฤษภาคม คณะกรรมการกลางพรรคได้ออกคำสั่งฉบับที่ 34 เรื่องการเสริมสร้างบทบาทการนำของพรรคในการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมในสถานการณ์ใหม่
กระทรวงก่อสร้างกำลังเสนอร่างมติเกี่ยวกับแหล่งเงินทุนพิเศษสำหรับการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมต่อรัฐบาล โดยเสนอให้ดำเนินการโครงการสินเชื่อพิเศษวงเงิน 100,000 ล้านดองสำหรับที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมจากเงินทุนพันธบัตร ระยะเวลา 5 ปี ความพยายามเหล่านี้จะเป็นรากฐานในการเร่งพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมทั่วประเทศในอนาคต
ผลกระทบจากรายการราคาที่ดินใหม่ของฮานอย
จากข้อมูลราคาที่ดินล่าสุดของฮานอย ซึ่งมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 20 ธันวาคม 2567 ราคาที่ดินในบางพื้นที่ของฮานอยสูงกว่าราคาที่ดินที่ประกาศใช้ในปี 2562 ถึง 2-6 เท่า โดยราคาที่ดินที่สูงที่สุดพบได้ในบางถนนในเขตฮว่านเกี๋ยม สูงถึงเกือบ 700 ล้านดงต่อตารางเมตร
บางคนเชื่อว่าการที่ฮานอยนำบัญชีราคาที่ดินฉบับใหม่มาใช้ อาจส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยสูงขึ้นอีก
รายงานจากกระทรวงการก่อสร้างระบุว่า หากนำบัญชีราคาที่ดินปี 2024 มาใช้ ต้นทุนการใช้ที่ดินสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์จะเพิ่มขึ้นอย่างมากเมื่อเทียบกับก่อนหน้านี้ เหตุผลก็คือ ส่วนประกอบหลักที่ส่งผลต่อราคาที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ ค่าชดเชยและค่าเวนคืนที่ดิน ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ต้นทุนการก่อสร้างโครงการ (เช่น ที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์) ภาษี และค่าธรรมเนียมที่เกี่ยวข้อง
โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินมักคิดเป็นสัดส่วนใหญ่ของต้นทุนทั้งหมดของโครงการที่อยู่อาศัย โดยมีตั้งแต่ 7-20% สำหรับโครงการอพาร์ตเมนต์สูง และ 25-50% สำหรับโครงการวิลล่าและทาวน์เฮาส์
ตามข้อมูลจากกระทรวงการก่อสร้าง การบังคับใช้บัญชีราคาที่ดินฉบับใหม่จะส่งผลกระทบเป็นวงกว้าง ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัยปรับตัวสูงขึ้น 15-20% เมื่อเทียบกับก่อนหน้านี้
นายวู เกือง กวีท กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท ดาตซาน ภาคเหนือของเวียดนาม กล่าวว่า สำหรับภาคธุรกิจ การมีบัญชีราคาที่ดินจะช่วยสนับสนุนกระบวนการประเมินราคาที่ดินให้สะท้อนราคาตลาดได้อย่างแม่นยำยิ่งขึ้น บัญชีราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้วเป็นพื้นฐานสำคัญสำหรับภาคธุรกิจในการกำหนดภาษีที่ดิน
อย่างไรก็ตาม หากภาษีที่ดินกำหนดตามมูลค่าตลาด ภาษีการเปลี่ยนแปลงการใช้ที่ดินสำหรับธุรกิจจะสูงขึ้น ส่งผลให้ราคาขายอสังหาริมทรัพย์สำหรับผู้ซื้อสูงขึ้นตามไปด้วย
ภายใต้กฎระเบียบใหม่ การขายอพาร์ตเมนต์ที่ยังผ่อนชำระอยู่นั้นสามารถทำได้หรือไม่?
การซื้ออพาร์ทเมนต์แบบผ่อนชำระเป็นที่นิยมในหมู่คนจำนวนมากที่ต้องการเป็นเจ้าของบ้านโดยไม่ต้องจ่ายเงินก้อนใหญ่ในครั้งเดียว ดังนั้น การซื้ออพาร์ทเมนต์แบบผ่อนชำระต้องปฏิบัติตามกฎระเบียบอะไรบ้าง?
การซื้อขายอพาร์ตเมนต์โดยการชำระเงินแบบผ่อนชำระหรือแบบแบ่งงวดนั้น อยู่ภายใต้การกำกับดูแลของมาตรา 167 แห่งกฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 ดังนี้:
- ตามที่ทั้งสองฝ่ายตกลงกันและระบุไว้อย่างชัดเจนในสัญญาซื้อขายบ้าน
- ในขณะที่ผู้ซื้อชำระค่าอพาร์ตเมนต์เป็นงวด ผู้ซื้อมีสิทธิ์ในการใช้และรับผิดชอบในการบำรุงรักษา เว้นแต่จะมีการตกลงกันเป็นอย่างอื่น หรืออยู่ภายในระยะเวลารับประกันของอพาร์ตเมนต์
โดยเฉพาะอย่างยิ่ง วรรค 2 ของมาตรา 167 แห่งกฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 ระบุว่า: ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยที่ชำระเงินเป็นงวดหรือชำระล่าช้า จะสามารถทำธุรกรรม เช่น การซื้อ การขาย การให้เป็นของขวัญ การแลกเปลี่ยน การจำนอง หรือการร่วมลงทุนในที่อยู่อาศัยนั้นกับผู้อื่นได้ก็ต่อเมื่อได้ชำระราคาซื้อเต็มจำนวนแล้วเท่านั้น เว้นแต่คู่สัญญาจะตกลงกันเป็นอย่างอื่น
ตามระเบียบนี้ หากผู้ซื้ออพาร์ตเมนต์ที่ชำระเงินเป็นงวดต้องการขายต่อให้ผู้อื่น ผู้ซื้อจะต้องชำระราคาซื้อเต็มจำนวนให้กับผู้ขาย เว้นแต่ทั้งสองฝ่ายจะตกลงกันเป็นอย่างอื่น
ดังนั้น หากคุณซื้ออพาร์ตเมนต์ผ่านแผนการผ่อนชำระกับผู้พัฒนาโครงการ หรือแผนการผ่อนชำระกับผู้ขาย คุณจะสามารถขายต่อให้ผู้อื่นได้ก็ต่อเมื่อชำระราคาซื้อเต็มจำนวนแล้วเท่านั้น เว้นแต่ว่าทั้งสองฝ่ายจะตกลงกันเป็นอย่างอื่น
ในทำนองเดียวกัน เมื่อจำนองอพาร์ตเมนต์เพื่อขอสินเชื่อผ่อนชำระจากธนาคาร หากผู้จำนองประสงค์จะขายให้แก่บุคคลอื่น ตามมาตรา 321 วรรค 5 แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง พ.ศ. 2558 ผู้จำนองอาจขายอพาร์ตเมนต์ที่จำนองไว้กับธนาคารให้แก่บุคคลอื่นได้ หากธนาคารยินยอม หรือตามที่กฎหมายกำหนด
ดังนั้น หากทั้งสองฝ่ายตกลงกัน หรือธนาคารตกลงที่จะขายอพาร์ตเมนต์ที่ผ่อนชำระอยู่ ก็สามารถใช้วิธีการต่อไปนี้ได้:
- ผู้พัฒนาโครงการได้ลงนามในสัญญาโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดก่อนที่จะยื่นคำขอใบรับรองกรรมสิทธิ์ต่อหน่วยงานของรัฐ
- คู่สัญญาจะยกเลิกสัญญาซื้อขายผ่อนชำระอพาร์ตเมนต์ฉบับเดิม และผู้ขายจะลงนามในสัญญาซื้อขายอพาร์ตเมนต์ฉบับใหม่กับผู้ซื้อรายใหม่โดยตรง (หากผู้ซื้อรายเดิมยังไม่ได้โอนกรรมสิทธิ์) หรือจัดทำข้อตกลงเป็นลายลักษณ์อักษรเกี่ยวกับการขายอพาร์ตเมนต์แบบผ่อนชำระระหว่างสามฝ่าย ได้แก่ ผู้ซื้อรายเดิม ผู้ขาย และผู้ซื้อรายใหม่
- จัดทำข้อตกลงสามฝ่ายระหว่างธนาคาร ผู้ซื้อ และผู้ขาย โดยที่ธนาคารตกลงที่จะขายอพาร์ตเมนต์ที่ผู้ซื้อผ่อนชำระให้กับบุคคลอื่น ในขณะเดียวกัน ก็ยกเลิกการจำนอง ทำสัญญาซื้อขายใหม่ และโอนกรรมสิทธิ์ (สมุดทะเบียนที่ดิน) ให้กับผู้ซื้อรายใหม่
ในกรณีนี้ คู่สัญญาสามารถโอนภาระผูกพันเงินกู้ของธนาคารไปยังบุคคลอื่นได้ตามมาตรา 370 แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง พ.ศ. 2558
ดังนั้น ผู้ซื้อสามารถขายอพาร์ตเมนต์ได้ในขณะที่ยังผ่อนชำระอยู่ หากผู้ขายยินยอม ตามที่ได้วิเคราะห์ไว้ข้างต้น หรือเมื่อชำระเงินงวดครบทุกงวดแล้ว หรือตามที่ทั้งสองฝ่ายตกลงกัน
การแสดงความคิดเห็น (0)