อสังหาฯ : ราคาอสังหาฯ มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นแต่ลดลงยาก คาดการณ์ 2 สถานการณ์ตลาดในปี 68 รายการราคาที่ดินใหม่ในฮานอยจะมีปฏิกิริยาลูกโซ่

ผู้เชี่ยวชาญคาดการณ์ว่าราคาอสังหาฯ ไม่น่าจะลดลงในปี 2568 โดยจะเกิดสถานการณ์ตลาด 2 แบบ รายการราคาที่ดินใหม่ในฮานอยจะมีปฏิกิริยาลูกโซ่ ส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยพุ่งสูงขึ้น... คือข่าวอสังหาฯ ล่าสุด

ในอีก 2-3 ปีข้างหน้า ตลาดอสังหาฯ จะมีความชัดเจนมากขึ้น มีการเปลี่ยนแปลงสำคัญๆ ทั้งราคาที่ผันผวนและความต้องการที่เปลี่ยนแปลงทั้งจากนักลงทุนและผู้ซื้อบ้าน (ภาพ: Anh Phuong)

อุปทานเพิ่ม ราคาอสังหาฯ ยังลดลงยาก

อุปทานอพาร์ตเมนต์เปิดใหม่ในปี 2024 จะสูงถึงประมาณ 35,000 ยูนิต สูงกว่าที่คาดการณ์ไว้ก่อนหน้านี้ที่ 22,000 - 24,000 ยูนิต ในปี 2025 คาดว่าจำนวนนี้จะเพิ่มขึ้นเป็น 40,000 ยูนิตในตลาดหลักทั้งสองแห่ง ได้แก่ ฮานอย และโฮจิมินห์ซิตี้ อย่างไรก็ตาม ผู้เชี่ยวชาญส่วนใหญ่เห็นพ้องต้องกันว่าแม้ว่าอุปทานจะเพิ่มขึ้นอย่างมาก แต่การ "ทำให้เย็นลง" ราคาอสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นเรื่องยาก

การคาดการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2568 ซีอีโอ CBR เวียดนาม ดุง ถุย ดุง กล่าวว่าราคาที่อยู่อาศัยจะไม่ลดลง แต่จะไม่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วเหมือนในช่วงที่ผ่านมา โดยอาจเพิ่มขึ้น 5-8% เมื่อเทียบกับปี 2567 การจะกำหนดราคาให้เหมาะสมกับความสามารถในการจ่ายของผู้คนยังคงเป็นคำถามที่ยาก เป็นความท้าทายครั้งใหญ่สำหรับตลาดที่ยังไม่มีคำตอบในปัจจุบัน

จากการวิเคราะห์ของนางสาวดุง พบว่าดัชนีราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยเพิ่มขึ้น 64% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ 2 ของปี 2562 ซึ่งเพิ่มขึ้นเป็นสองเท่าของราคาในนคร โฮจิมิน ห์ ราคาขายหลักโดยเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 60 ล้านดองต่อตารางเมตร

รองศาสตราจารย์ ดร. ดินห์ ตรอง ทินห์ ผู้เชี่ยวชาญ ด้านเศรษฐกิจ ซึ่งมีมุมมองเดียวกัน ให้ความเห็นว่าในปี 2024 จะเป็นช่วงเวลาที่ราคาอพาร์ตเมนท์ในฮานอยจะพุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว โดยราคาอพาร์ตเมนท์เพิ่มขึ้นจากค่าเฉลี่ย 40 ล้านดองต่อตารางเมตรในปี 2022 เป็นมากกว่า 70 ล้านดองต่อตารางเมตรเมื่อสิ้นสุดไตรมาสที่ 3 ของปี 2024 โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ตลาดไม่มีโครงการที่มีราคาต่ำกว่า 60 ล้านดองต่อตารางเมตรอีกต่อไปแล้ว โดยโครงการระดับกลางจำนวนมากมีราคาสูงกว่า 100 ล้านดองต่อตารางเมตรด้วยซ้ำ

ในช่วงที่ราคาขายพุ่งสูงขึ้น ราคาขายมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นทุกวันและทุกสัปดาห์ แต่สภาพคล่องยังคงสูง ความต้องการที่อยู่อาศัยและการลงทุนที่ถูกเก็บกดเพิ่มขึ้น เนื่องจากมีแรงจูงใจมากมายที่จะฟื้นฟูความเชื่อมั่นของลูกค้าและนักลงทุนในตลาด ความต้องการที่เพิ่มขึ้นในขณะที่อุปทานยังคงขาดแคลน ทำให้ราคาสูงขึ้น

ข่าวที่เกี่ยวข้อง

ภาพประทับใจปี 2024 โลกตกตะลึงกับเหตุการณ์ที่ไม่เคยเกิดขึ้นมาก่อนและเป็นประวัติศาสตร์

ผู้เชี่ยวชาญระบุว่าแม้ราคาอพาร์ตเมนท์ในฮานอยจะปรับตัวลดลง แต่การจะลดราคาขายในปี 2568 เป็นเรื่องยากเนื่องจากต้นทุนที่ดินที่เพิ่มขึ้น ในความเป็นจริง ตลาดฮานอยกำลังดำเนินตามสถานการณ์การเติบโตของนครโฮจิมินห์ ในอีก 2-3 ปีข้างหน้า ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะมีความชัดเจนมากขึ้นโดยมีการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญ รวมถึงความผันผวนของราคาและการปรับเปลี่ยนอุปสงค์จากทั้งนักลงทุนและผู้ซื้อบ้าน คาดการณ์ว่าอุปทานหลักทั้งหมดในฮานอยในปี 2568 จะอยู่ในเซกเมนต์ระดับไฮเอนด์และหรูหรา ซึ่งเซกเมนต์หรูหราคิดเป็น 36%

จากมุมมองทางธุรกิจ นายโง ฮู่ ตรัง รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท หุ่ง ถิ่ง คอร์ปอเรชั่น กล่าวว่า ราคาอสังหาริมทรัพย์จะปรับตัวลดลงได้ยากในช่วงระยะเวลาข้างหน้า สาเหตุประการหนึ่งก็คือ กระบวนการอนุมัติโครงการมักใช้เวลานาน ทำให้ต้นทุนการลงทุนเพิ่มสูงขึ้น

ในส่วนของราคาอสังหาริมทรัพย์ รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม นายเหงียน วัน ดิงห์ ยังได้แสดงความคิดเห็นว่าตั้งแต่บัดนี้จนถึงสิ้นปี 2568 บทบัญญัติของกฎหมายใหม่ยังไม่ได้ถูกบังคับใช้เต็มที่ แต่ยังคงถูกดึงมาจากประเด็นเดิม ดังนั้น คาดว่าราคาที่ดินจะยังคงอยู่ในระดับที่เหมาะสม อย่างไรก็ตาม ในช่วงปี 2569-2570 หากยังไม่มีการปรับราคาที่เหมาะสมตั้งแต่บัดนี้เป็นต้นไป ราคาจะยิ่งถูก "กดดัน" มากขึ้น

นายดิงห์ กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะมีสถานการณ์ 2 แบบ คือ หากมีการกำกับดูแลที่ดี ตลาดจะยังคงมีเสถียรภาพในปี 2569 - 2570 แต่หากไม่มีการปรับทางเทคนิคที่ดี ราคาอสังหาริมทรัพย์อาจถูกผลักดันให้สูงขึ้นในระดับที่ไม่สมเหตุสมผล และเมื่อนั้น ตลาดก็จะยากลำบากอีกครั้ง

ตลาดกำลังอยู่ในช่วงเวลาที่ยากลำบากที่สุด

กระทรวงก่อสร้างเพิ่งประกาศ 10 ประเด็นเด่นอุตสาหกรรมก่อสร้างปี 67 โดยปี 67 ถือเป็นก้าวสำคัญที่อุตสาหกรรมก่อสร้างจะเติบโตประมาณ 7.8-8.2% สูงสุดนับตั้งแต่ปี 63 เกินเป้าหมายที่รัฐบาลกำหนดในมติที่ 01 (6.4-7.3%)

ซึ่งถือเป็นอัตราการเติบโตสูงสุดของอุตสาหกรรมก่อสร้างนับตั้งแต่ปี 2020 ซึ่งเป็นแรงผลักดันการเติบโตของ GDP โดยรวมของเศรษฐกิจ อัตราการขยายตัวของเมืองอยู่ที่ 44.3% เกินเป้าหมายที่รัฐสภากำหนดไว้ที่ 43.7% นอกจากนี้ อุตสาหกรรมก่อสร้างยังบรรลุเป้าหมายอีก 2 ประการที่รัฐบาลกำหนด ได้แก่ อัตราการรวบรวมและบำบัดน้ำเสียที่ 18% และพื้นที่ที่อยู่อาศัยเฉลี่ยทั่วประเทศอยู่ที่ 26.5 ตร.ม. ต่อคน

จากการประเมินตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีที่แล้ว กระทรวงก่อสร้างระบุว่ามีการนำแนวทางแก้ไขปัญหาต่างๆ มาใช้อย่างพร้อมเพรียงกันเพื่อขจัดปัญหาต่างๆ ที่เกิดขึ้นในตลาด คณะทำงานของนายกรัฐมนตรีในการขจัดปัญหาและอุปสรรคในการดำเนินโครงการอสังหาริมทรัพย์ได้ทำงานร่วมกับท้องถิ่นและบริษัทอสังหาริมทรัพย์เพื่อรวบรวมข้อมูล สถานการณ์ และทบทวนโครงการเฉพาะแต่ละโครงการเพื่อหารือ ให้คำแนะนำ และตอบคำถามเพื่อขจัดปัญหาและอุปสรรคในการดำเนินโครงการ

“ตลาดอสังหาฯ มีการเปลี่ยนแปลงไปในทางที่ดี ผ่านช่วงยากลำบากที่สุดสร้างแรงกระตุ้นฟื้นตัวและพัฒนาได้” กระทรวงก่อสร้างเน้นย้ำ

จุดเด่นอีกประการหนึ่งของปีที่ผ่านมาคือการให้ความสำคัญเป็นพิเศษกับการพัฒนาที่อยู่อาศัยทางสังคม เมื่อวันที่ 24 พฤษภาคม สำนักงานเลขาธิการได้ออกคำสั่งหมายเลข 34 เกี่ยวกับการเสริมสร้างความเป็นผู้นำของพรรคในการพัฒนาที่อยู่อาศัยทางสังคมในสถานการณ์ใหม่

กระทรวงก่อสร้างกำลังเสนอร่างมติเกี่ยวกับแหล่งทุนพิเศษเพื่อการพัฒนาที่อยู่อาศัยสาธารณะต่อรัฐบาล ดังนั้น กระทรวงจึงเสนอให้ดำเนินการตามแพ็คเกจพิเศษมูลค่า 100,000 พันล้านดองสำหรับสินเชื่อที่อยู่อาศัยสาธารณะจากทุนพันธบัตร ซึ่งมีผลบังคับใช้เป็นเวลา 5 ปี ความพยายามดังกล่าวจะเป็นพื้นฐานสำหรับการพัฒนาที่อยู่อาศัยสาธารณะทั่วประเทศให้เร่งตัวขึ้นในอนาคตอันใกล้นี้

ผลกระทบจากรายการราคาที่ดินใหม่ของฮานอย

ตามรายการราคาที่ดินปรับปรุงของกรุงฮานอยที่เพิ่งออกและมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 20 ธันวาคม 2024 ราคาที่ดินในบางพื้นที่ของกรุงฮานอยสูงกว่ารายการราคาที่ดินที่ออกตั้งแต่ปี 2019 ถึง 2-6 เท่า โดยเฉพาะอย่างยิ่งราคาที่ดินที่สูงที่สุดเป็นของถนนบางสายในเขตฮว่านเกี๋ยมซึ่งแตะเกือบ 700 ล้านดองต่อตารางเมตร

ความเห็นบางส่วนระบุว่า การใช้รายการราคาที่ดินใหม่ของฮานอยอาจส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยยังคงเพิ่มสูงขึ้นต่อไป

รายงานของกระทรวงก่อสร้างระบุว่า หากนำรายการราคาที่ดินปี 2024 มาใช้ จะทำให้ต้นทุนการใช้ที่ดินของโครงการอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นอย่างมากเมื่อเทียบกับก่อนหน้านี้ สาเหตุก็คือ ต้นทุนหลักที่ส่งผลกระทบต่อราคาที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ ค่าชดเชยการเคลียร์พื้นที่ ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ต้นทุนการก่อสร้างโครงการ เช่น ที่อยู่อาศัย อสังหาริมทรัพย์ ภาษี ค่าธรรมเนียมที่เกี่ยวข้อง...

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน มักคิดเป็นสัดส่วนที่มากของต้นทุนทั้งหมดของโครงการที่อยู่อาศัย โดยอยู่ที่ 7-20% สำหรับโครงการอพาร์ตเมนต์สูง และ 25-50% สำหรับโครงการวิลล่าและทาวน์เฮาส์

กระทรวงก่อสร้างเผยการใช้บัญชีราคาที่ดินใหม่จะส่งผลต่อเนื่องทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น 15-20% เมื่อเทียบกับก่อนหน้า

นายหวู่ เกวง เกวี๊ยต กรรมการผู้จัดการใหญ่ของ Dat Xanh Mien Bac กล่าวว่า สำหรับธุรกิจ การมีรายการราคาที่ดินจะช่วยสนับสนุนขั้นตอนการประเมินมูลค่าที่ดินให้ใกล้เคียงกับราคาตลาด รายการราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้วเป็นพื้นฐานสำคัญที่ธุรกิจใช้ในการกำหนดภาษีที่ดิน

อย่างไรก็ตาม หากมีการกำหนดภาษีที่ดินตามราคาตลาด ภาษีการแปลงการใช้ที่ดินขององค์กรจะสูงขึ้น ส่งผลให้ราคาขายอสังหาริมทรัพย์ที่ส่งออกสำหรับผู้ซื้อก็จะสูงขึ้นด้วย

ฉันสามารถขายอพาร์ทเมนท์ที่ถูกผ่อนชำระภายใต้กฎระเบียบใหม่ได้หรือไม่?

การซื้ออพาร์ทเม้นท์แบบผ่อนชำระเป็นกระแสที่หลายๆ คนนิยมซื้อเพื่อมีบ้านไว้ครอบครองโดยไม่ต้องเสียเงินก้อนใหญ่ทันที แล้วการซื้ออพาร์ทเม้นท์แบบผ่อนชำระต้องปฏิบัติตามข้อกำหนดอะไรบ้าง?

การซื้อขายห้องชุดแบบผ่อนชำระ มีการกำหนดไว้ในมาตรา 167 แห่งพระราชบัญญัติที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 ดังต่อไปนี้

- ตามที่คู่สัญญาตกลงและระบุไว้ชัดเจนในสัญญาซื้อบ้าน

- ในระหว่างช่วงผ่อนชำระ ผู้ซื้อห้องชุดสามารถใช้งานและรับผิดชอบในการบำรุงรักษาได้ เว้นแต่จะตกลงกันไว้เป็นอย่างอื่นหรือในช่วงระยะเวลารับประกันห้องชุด

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง มาตรา 167 วรรค 2 แห่งพระราชบัญญัติที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 ระบุว่า ผู้ซื้อบ้านที่ผ่อนชำระหรือผ่อนชำระเป็นงวดๆ สามารถทำธุรกรรมซื้อ ขาย บริจาค แลกเปลี่ยน จำนอง หรือสมทบทุนบ้านหลังนี้กับบุคคลอื่นได้หลังจากชำระเงินค่าบ้านครบถ้วนแล้วเท่านั้น เว้นแต่คู่สัญญาจะมีข้อตกลงอื่น

ตามข้อบังคับนี้ หากผู้ซื้ออพาร์ตเมนต์ที่ผ่อนชำระต้องการขายให้บุคคลอื่น เขา/เธอจะต้องจ่ายราคาซื้อบ้านเต็มจำนวนให้แก่ผู้ขาย เว้นแต่คู่สัญญาจะมีข้อตกลงอื่น

ฉะนั้นหากซื้อห้องชุดโดยผ่อนชำระกับผู้ลงทุนหรือผ่อนชำระกับผู้ขาย เมื่อชำระเงินเต็มจำนวนเท่ากับราคาซื้อห้องชุดแล้ว ผู้ซื้อจึงจะขายให้บุคคลอื่นได้ เว้นแต่คู่สัญญาจะมีข้อตกลงอื่น

ในทำนองเดียวกัน ในการจำนองสินเชื่อผ่อนชำระกับธนาคาร ถ้าหากต้องการขายให้บุคคลอื่น ตามมาตรา 321 วรรคห้า แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง 2558 ผู้จำนองสามารถขายห้องชุดที่จำนองกับธนาคารให้บุคคลอื่นได้ หากธนาคารยินยอม หรือตามที่บทบัญญัติของกฎหมายกำหนด

ดังนั้นหากคู่สัญญาตกลงกันหรือธนาคารตกลงที่จะขายห้องชุดโดยผ่อนชำระก็สามารถใช้วิธีการดังต่อไปนี้:

- ผู้ลงทุนลงนามในเอกสารโอนสัญญาซื้อขายห้องชุด โดยไม่ได้ยื่นคำร้องขอหนังสือรับรองจากหน่วยงานของรัฐ

- ทั้งสองฝ่ายลงนามยกเลิกสัญญาซื้อขายห้องชุดแบบผ่อนชำระเดิม และผู้ขายจะลงนามในสัญญาซื้อขายห้องชุดกับผู้ซื้อรายใหม่โดยตรง (หากผู้ซื้อรายเดิมยังไม่ได้โอนเล่มแดง) หรือจัดทำข้อตกลงเป็นลายลักษณ์อักษรเกี่ยวกับการขายห้องชุดแบบผ่อนชำระระหว่างสามฝ่าย ได้แก่ ผู้ซื้อรายเดิม ผู้ขาย และผู้ซื้อรายใหม่

- ทำข้อตกลงสามฝ่ายระหว่างธนาคาร ผู้ซื้อ และผู้ขาย โดยธนาคารตกลงที่จะขายอพาร์ตเมนต์โดยผ่อนชำระให้กับบุคคลอื่น พร้อมกันนั้น ให้ปลดจำนองอสังหาริมทรัพย์ เซ็นสัญญาซื้อขายใหม่ และโอนหนังสือรับรองการขายให้กับผู้ซื้อรายใหม่

ในกรณีนี้ คู่กรณีอาจโอนภาระเงินกู้ของธนาคารไปให้บุคคลอื่นได้ตามบทบัญญัติในมาตรา 370 แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง พ.ศ. 2558

ดังนั้นผู้ซื้อจึงสามารถขายห้องชุดแบบผ่อนชำระได้หากได้รับความยินยอมจากผู้ขายตามการวิเคราะห์ข้างต้นหรือเมื่อผ่อนชำระครบถ้วนแล้วหรือตามข้อตกลงของคู่สัญญา