อสังหาริมทรัพย์ในฮานอย: ใจกลางเมืองที่ไม่ค่อยน่าดึงดูดนัก แต่คึกคักใน 2 ขั้วตะวันออก

การขยายตัวของเมืองหลวง

ปี 2551 ถือเป็นก้าวใหม่ในการพัฒนาของฮานอย เมื่อเมืองหลวงแห่งนี้กลายเป็น 1 ใน 17 เมืองที่ใหญ่ที่สุด ในโลก หลังจากรวมพื้นที่ทั้งหมดกว่า 3,300 ตารางกิโลเมตร ซึ่งใหญ่กว่าเดิมถึง 3.6 เท่า

ในปี 2554 รัฐบาลได้อนุมัติแผนแม่บทการก่อสร้างเมืองหลวงจนถึงปี 2573 โดยมีวิสัยทัศน์ถึงปี 2593 โดยตั้งเป้าหมายที่จะเปลี่ยน ฮานอย ให้เป็นเมืองที่ยั่งยืนด้วยโครงสร้างพื้นฐานและระบบเทคนิคที่สอดประสานกัน ความสามารถในการแข่งขันที่สูง และการพัฒนาทางวัฒนธรรมที่กลมกลืน

อสังหาฯ ฮานอย คึกคัก น่าสนใจ 2 ขั้วตะวันตก รูปที่ 1 — การพัฒนาศูนย์กลางใหม่และโครงสร้างพื้นฐานที่มีคุณภาพได้สร้างแรงผลักดันให้เกิดการโยกย้ายออกจากศูนย์กลาง (ภาพ: MD)

ตามแผนดังกล่าว เมืองหลวงจะพัฒนาตามรูปแบบคลัสเตอร์เมือง ประกอบด้วย เขตเมืองศูนย์กลาง เมืองบริวาร 5 เมือง เมืองนิเวศ และเมืองเล็ก

กลุ่มเมืองนี้เชื่อมต่อกันด้วยระบบขนส่งทางถนนวงแหวน ผสมผสานกับแกนรัศมี เชื่อมโยงกับเครือข่ายการขนส่งระดับภูมิภาคและระดับชาติ พื้นที่เขตเมืองตอนกลางถูกแยกออกจากพื้นที่บริวารและเมืองต่างๆ ด้วยระเบียงสีเขียว ซึ่งคิดเป็น 70% ของพื้นที่ธรรมชาติของเมือง

จากภาพการวางแผน การพัฒนาของแต่ละพื้นที่มีความแตกต่างกันอย่างมาก ขึ้นอยู่กับปัจจัยหลายประการ นับตั้งแต่นั้นมา ตลาดฮานอยมีการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญทั้งในด้านผลิตภัณฑ์และขนาดตลาด

โดยเฉพาะอย่างยิ่งการพัฒนาที่แข็งแกร่งของสองขั้วทางทิศตะวันตกและทิศตะวันออกของเมืองหลวงด้วยมหานครที่มีการวางแผนอย่างดี การบริการแบบซิงโครนัส และระบบโครงสร้างพื้นฐานถือเป็นเรื่องที่โดดเด่น

ความแตกต่างระหว่างตะวันออกและตะวันตก

ทันทีที่ฮานอยขยายตัว พื้นที่ทางตะวันตกก็มีการเคลื่อนไหวมาก่อน ดังนั้นภาพรวมของเมืองที่มีอยู่จึงชัดเจน

นอกจากนี้ กระทรวง ภาคส่วน และวิสาหกิจหลายแห่งได้ย้ายไปยังภาคตะวันตก ทำให้เกิดสถานที่รวมตัวของวิสาหกิจทั้งขนาดใหญ่และขนาดเล็กทั้งในและต่างประเทศหลายพันแห่ง ส่งผลให้เกิดกระแสการอพยพเข้ามาตั้งถิ่นฐานในพื้นที่นี้

ในพื้นที่นี้ การพัฒนาถนนโตฮู-เลวันลวง ถนนวงแหวนที่ 2 ถนนวงแหวนที่ 3 และถนนวงแหวนที่ 3.5 และถนนวงแหวนที่ 4 ที่วางแผนไว้ หรือถนนทังลอง พร้อมโครงการรถไฟในเมืองหมายเลข 2A และหมายเลข 3 ได้สร้างแรงผลักดันให้กับการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์

นางสาวโด ทู ฮัง ผู้อำนวยการอาวุโส ฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา Savills Hanoi กล่าวว่า ภูมิภาคตะวันตก หากพิจารณาเฉพาะเขตบั๊กตูเลียม นามตูเลียม เกาเกียย ถือเป็นภูมิภาคที่มีส่วนแบ่งตลาดด้านอุปทานสูงมาโดยตลอด โดยมีส่วนแบ่งประมาณ 30% ตั้งแต่ปี 2554 ถึงปัจจุบัน

นี่เป็นพื้นที่ที่มีอุปทานสำนักงานมากที่สุดในเมืองหลวง โดยมีส่วนแบ่งตลาด 50% เทียบเท่ากับ 873,700 ตร.ม.

อสังหาฯ ฮานอย คึกคัก น่าสนใจ 2 ขั้วตะวันตก รูปที่ 2 — เมื่อฮานอยขยายตัว พื้นที่ทางตะวันตกก็เริ่มมีการเคลื่อนไหวในระยะแรก (ภาพ: RT)

ตามการประเมินของนางสาวฮัง พื้นที่นี้จะยังคงเป็นจุดเน้นการพัฒนาของฮานอยในอนาคตอันใกล้ โดยจะเน้นที่คุณภาพมากขึ้น ปรับปรุงโครงสร้างพื้นฐานด้านการจราจรและภูมิทัศน์ให้ดีขึ้นอย่างมาก เพื่อลดความกดดันต่อประชากรและปริมาณการจราจรที่มาก

ในขณะเดียวกันโครงสร้างพื้นฐานแบบซิงโครนัสยังเปิดทิศทางการพัฒนาเพิ่มเติมไปยังบริเวณตะวันออกของเมืองในเวลาเดียวกัน

ตามแผนการขนส่งเมืองหลวงถึงปี 2030 โดยมีวิสัยทัศน์ถึงปี 2050 ฮานอยจะสร้างสะพานขนาดใหญ่ข้ามแม่น้ำแดงอีก 10 แห่ง โดยมีโครงการต่างๆ มากมาย เช่น สะพาน Vinh Tuy 2, สะพาน Tran Hung Dao, สะพาน Tu Lien, สะพาน New Thang Long, สะพาน Thuong Cat และสะพาน Hong Ha 9

นอกจากนี้ การสร้างโครงการโครงสร้างพื้นฐาน เช่น โครงการขยายถนนวงแหวนหมายเลข 2 และโครงการถนนวงแหวนหมายเลข 4 ที่วางแผนไว้ จะช่วยลดระยะเวลาการเดินทางจากฮานอยไปยังพื้นที่อื่นๆ และเพิ่มเสน่ห์ให้กับภาคตะวันออกของเวียดนามต่อความต้องการของพื้นที่ใกล้เคียง

นอกจากนี้ แผนเมืองชั้นในทางประวัติศาสตร์ได้เปิดตัวในปี 2564 โดยมีเป้าหมายเพื่อระบุความต้องการที่จะลดจำนวนประชากรลงประมาณ 215,000 คนในช่วงปี 2563-2573

โดยรวมแล้ว แผนการแบ่งเขตพื้นที่ในเขตเมืองชั้นในที่มีประวัติศาสตร์ 6 ฉบับ มีขนาดการวิจัยมากกว่า 2,700 เฮกตาร์ โดยมีข้อกำหนดหลักคือการควบคุมจำนวนประชากร โดยลดลงจาก 1.2 ล้านคน (ในปี 2552) เหลือประมาณ 672,000 คน พร้อมกันนั้นยังปรับปรุงระบบโครงสร้างพื้นฐานทางสังคมและทางเทคนิคอีกด้วย

จากการประเมินของคุณฮัง โครงการที่อยู่อาศัยจะได้รับประโยชน์จากการย้ายถิ่นฐานจากย่านใจกลางเมืองอันเก่าแก่ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง อดีตผู้อยู่อาศัยในย่านเมืองเก่าบางส่วนได้ย้ายไปยังย่านใกล้เคียงและย่านสำคัญในภาคตะวันออกเพื่ออยู่อาศัย เนื่องจากมีโครงสร้างพื้นฐานที่ดีและการเดินทางที่สะดวกสบาย

ในภูมิภาคตะวันออก (รวมถึงเขตลองเบียนและเขตซาลัม) ซึ่งมีกองทุนที่ดินขนาดใหญ่ โครงสร้างพื้นฐานก็ได้รับการพัฒนาอย่างเข้มแข็ง ควบคู่ไปกับการมีนักลงทุนรายใหญ่

สัดส่วนอุปทานอพาร์ทเมนท์ในภาคตะวันออกเมื่อเทียบกับอุปทานตลาดรวมเพิ่มขึ้นจากระดับต่ำมากในปี 2554 มาเป็น 12% ในช่วงครึ่งแรกของปี 2566

นอกจากนี้ยังเป็นพื้นที่ที่มีอัตราการเติบโตของอุปทานแนวราบสูงสูงสุดในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา โดยเพิ่มขึ้นจาก 8% ของส่วนแบ่งตลาดอุปทานของฮานอยในปี 2014 เป็น 15% ในช่วงครึ่งแรกของปี 2023

ราคาหลักของผลิตภัณฑ์ที่อยู่อาศัยก็แตกต่างกันไปในแต่ละภูมิภาค จากข้อมูลของ Savills ในภาคตะวันตก ราคาหลักของอพาร์ตเมนต์ในช่วงครึ่งแรกของปี 2566 อยู่ที่ 58 ล้านดอง/ตารางเมตร

ในขณะเดียวกัน อพาร์ทเมนต์หลักในภาคตะวันออกมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 48 ล้านดองต่อตารางเมตร

สำหรับสินค้าประเภทอาคารเตี้ย ราคาหลักในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2566 ในภาคตะวันตกอยู่ที่ 157-225 ล้านดองต่อตารางเมตรของที่ดิน และในภาคตะวันออกอยู่ที่ 158-168 ล้านดองต่อตารางเมตรของที่ดิน

คุณโด ทู ฮัง กล่าวว่า ความแตกต่างของราคาระหว่างสองภูมิภาคนี้เกิดจากการที่ภูมิภาคตะวันออกก่อตั้งและพัฒนาขึ้นมาทีหลังแต่ค่อนข้างรวดเร็ว ดังนั้นจึงยังคงมีช่องว่างราคากับภูมิภาคตะวันตกอยู่

ทางด้านนางสาวฮั่ง กล่าวถึงแนวโน้มดังกล่าวว่า ในอนาคตอันใกล้นี้ อุปทานใหม่ในพื้นที่ตะวันตกและตะวันออกจะมีส่วนแบ่งตลาดอพาร์ตเมนท์คิดเป็น 40% ของตลาด ขณะที่สัดส่วนของโครงการแนวราบจะไม่มากนัก เนื่องจากกองทุนที่ดินมีจำกัดเมื่อเทียบกับพื้นที่อื่น

นอกจากนี้ ผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่เหล่านี้โดยเฉพาะและฮานอยโดยรวมจะได้รับการปรับปรุงให้ดีขึ้นอย่างต่อเนื่อง สำหรับโครงการอพาร์ตเมนต์ จะเน้นเรื่องสิ่งอำนวยความสะดวกภายใน

แหล่งที่มา