อสังหาริมทรัพย์ในฮานอย: ใจกลางเมืองที่ไม่ค่อยน่าดึงดูดนัก แต่คึกคักใน 2 ขั้วตะวันออก

การขยายตัวของเมืองหลวง

ปีพ.ศ. 2551 ถือเป็นก้าวใหม่แห่งการพัฒนาของฮานอย เมื่อเมืองหลวงแห่งนี้กลายเป็น 1 ใน 17 เมืองที่ใหญ่ที่สุด ในโลก หลังจากรวมเข้าด้วยกันโดยมีพื้นที่รวมมากกว่า 3,300 ตารางกิโลเมตร ซึ่งใหญ่กว่าเดิมถึง 3.6 เท่า

ในปี 2554 รัฐบาลได้อนุมัติแผนแม่บทการก่อสร้างเมืองหลวงจนถึงปี 2573 โดยมีวิสัยทัศน์ถึงปี 2593 โดยตั้งเป้าหมายที่จะเปลี่ยน ฮานอย ให้เป็นเมืองที่ยั่งยืนด้วยโครงสร้างพื้นฐานและระบบเทคนิคที่สอดประสานกัน ความสามารถในการแข่งขันที่สูง และการพัฒนาทางวัฒนธรรมที่กลมกลืน

อสังหาฯ ฮานอย คึกคัก น่าสนใจ 2 ขั้วตะวันตก รูปที่ 1 — การพัฒนาศูนย์กลางใหม่และโครงสร้างพื้นฐานที่มีคุณภาพได้สร้างแรงผลักดันให้เกิดการโยกย้ายออกจากศูนย์กลาง (ภาพ: MD)

ตามแผนดังกล่าว เมืองหลวงจะพัฒนาตามรูปแบบคลัสเตอร์เมือง ประกอบด้วย เขตเมืองศูนย์กลาง เมืองบริวาร 5 เมือง เมืองนิเวศ และเมืองเล็ก

กลุ่มเมืองนี้เชื่อมต่อกันด้วยระบบขนส่งทางถนนวงแหวน ผสมผสานกับแกนรัศมี เชื่อมโยงกับเครือข่ายการขนส่งระดับภูมิภาคและระดับชาติ พื้นที่เขตเมืองตอนกลางถูกแยกออกจากพื้นที่บริวารและเมืองต่างๆ ด้วยระเบียงสีเขียว ซึ่งคิดเป็น 70% ของพื้นที่ธรรมชาติของเมือง

จากภาพการวางแผน การพัฒนาของแต่ละพื้นที่มีความแตกต่างกันอย่างมาก ขึ้นอยู่กับปัจจัยหลายประการ นับตั้งแต่นั้นมา ตลาดฮานอยมีการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญทั้งในด้านผลิตภัณฑ์และขนาดตลาด

โดยเฉพาะอย่างยิ่งการพัฒนาที่แข็งแกร่งของสองขั้วทางทิศตะวันตกและทิศตะวันออกของเมืองหลวงด้วยมหานครที่มีการวางแผนอย่างดี การบริการแบบซิงโครนัส และระบบโครงสร้างพื้นฐานถือเป็นเรื่องที่โดดเด่น

ความแตกต่างระหว่างตะวันออกและตะวันตก

ทันทีที่ฮานอยขยายตัว พื้นที่ทางตะวันตกก็มีการเคลื่อนไหวมาก่อน ดังนั้นภาพรวมของเมืองที่มีอยู่จึงชัดเจน

นอกจากนี้ กระทรวง หน่วยงาน และวิสาหกิจหลายแห่งได้ย้ายไปยังภาคตะวันตก ทำให้เกิดสถานที่รวมตัวของวิสาหกิจทั้งขนาดเล็กและขนาดใหญ่ทั้งในและต่างประเทศนับพันแห่ง นับจากนั้นเป็นต้นมา กระแสการอพยพเข้ามาตั้งถิ่นฐานในพื้นที่นี้จึงเกิดขึ้น

ในพื้นที่นี้ การพัฒนาถนนโตฮู-เลวันลวง ถนนวงแหวนที่ 2 ถนนวงแหวนที่ 3 และถนนวงแหวนที่ 3, 5 และ 4 ที่วางแผนไว้ หรือถนนทังลอง ร่วมกับโครงการรถไฟในเมืองหมายเลข 2A และหมายเลข 3 ได้สร้างแรงผลักดันให้กับการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์

นางสาวโด ทู ฮัง ผู้อำนวยการอาวุโส ฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา Savills Hanoi กล่าวว่า ภูมิภาคตะวันตก หากนับเฉพาะเขตบั๊กตูเลียม นามตูเลียม เกาเกียย ถือเป็นภูมิภาคที่มีส่วนแบ่งตลาดด้านอุปทานสูงมาโดยตลอด โดยมีส่วนแบ่งประมาณ 30% ตั้งแต่ปี 2554 ถึงปัจจุบัน

นอกจากนี้ยังเป็นพื้นที่ที่มีอุปทานสำนักงานมากที่สุดในเมืองหลวง โดยมีส่วนแบ่งตลาดถึง 50% หรือ 873,700 ตารางเมตร

อสังหาฯ ฮานอย คึกคัก น่าสนใจ 2 ขั้วตะวันตก รูปที่ 2 — เมื่อฮานอยขยายตัว พื้นที่ทางตะวันตกก็เริ่มมีการเคลื่อนไหวในระยะแรก (ภาพ: RT)

ตามการประเมินของนางสาวฮัง พื้นที่นี้จะยังคงเป็นจุดเน้นการพัฒนาของฮานอยในอนาคตอันใกล้ โดยจะเน้นที่คุณภาพมากขึ้น ปรับปรุงโครงสร้างพื้นฐานด้านการจราจรและภูมิทัศน์ให้ดีขึ้นอย่างมาก เพื่อลดความกดดันต่อประชากรและปริมาณการจราจรที่มาก

ในขณะเดียวกันโครงสร้างพื้นฐานแบบซิงโครนัสยังเปิดทิศทางการพัฒนาเพิ่มเติมไปยังบริเวณตะวันออกของเมืองในเวลาเดียวกัน

ตามแผนการขนส่งเมืองหลวงถึงปี 2030 โดยมีวิสัยทัศน์ถึงปี 2050 ฮานอยจะสร้างสะพานขนาดใหญ่ข้ามแม่น้ำแดงอีก 10 แห่ง โดยมีโครงการต่างๆ มากมาย เช่น สะพาน Vinh Tuy 2, สะพาน Tran Hung Dao, สะพาน Tu Lien, สะพาน New Thang Long, สะพาน Thuong Cat และสะพาน Hong Ha 9

นอกจากนี้ การที่โครงการโครงสร้างพื้นฐานต่างๆ เช่น การขยายถนนวงแหวนที่ 2 และการวางแผนถนนวงแหวนที่ 4 เสร็จสมบูรณ์ จะช่วยลดระยะเวลาการเดินทางจากฮานอยไปยังพื้นที่อื่นๆ และเพิ่มเสน่ห์ให้กับภาคตะวันออกต่อความต้องการของพื้นที่ใกล้เคียง

นอกจากนี้ การวางแผนเมืองชั้นในเชิงประวัติศาสตร์ได้เปิดตัวในปี 2021 โดยมีเป้าหมายเพื่อระบุความต้องการที่จะลดจำนวนประชากรลงประมาณ 215,000 คนในช่วงปี 2020-2030

โดยรวมแล้ว แผนการแบ่งเขตพื้นที่ในเขตเมืองชั้นในที่มีประวัติศาสตร์ 6 ฉบับ มีขนาดการวิจัยมากกว่า 2,700 เฮกตาร์ โดยมีข้อกำหนดหลักคือการควบคุมจำนวนประชากร โดยลดลงจาก 1.2 ล้านคน (ในปี 2552) เหลือประมาณ 672,000 คน พร้อมกันนั้นยังปรับปรุงระบบโครงสร้างพื้นฐานทางสังคมและทางเทคนิคอีกด้วย

จากการประเมินของคุณฮัง โครงการที่อยู่อาศัยจะได้รับประโยชน์จากการย้ายถิ่นฐานจากย่านใจกลางเมืองอันเก่าแก่ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง อดีตผู้อยู่อาศัยในย่านเมืองเก่าบางส่วนได้ย้ายไปยังย่านใกล้เคียงและย่านสำคัญในภาคตะวันออกเพื่ออยู่อาศัย เนื่องจากมีโครงสร้างพื้นฐานที่ดีและการเดินทางที่สะดวกสบาย

ในภาคตะวันออก (รวมถึงอำเภอลองเบียนและซาลัม) ซึ่งมีกองทุนที่ดินขนาดใหญ่ โครงสร้างพื้นฐานก็ได้รับการพัฒนาอย่างเข้มแข็ง ควบคู่ไปกับการมีนักลงทุนรายใหญ่

สัดส่วนอุปทานอพาร์ทเมนท์ในภาคตะวันออกเมื่อเทียบกับอุปทานตลาดรวมเพิ่มขึ้นจากระดับต่ำมากในปี 2554 มาเป็น 12% ในช่วงครึ่งแรกของปี 2566

นอกจากนี้ยังเป็นพื้นที่ที่มีอัตราการเติบโตของอุปทานแนวราบสูงสูงสุดในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา โดยเพิ่มขึ้นจาก 8% ของส่วนแบ่งตลาดอุปทานของฮานอยในปี 2014 เป็น 15% ในช่วงครึ่งแรกของปี 2023

ราคาหลักของที่อยู่อาศัยก็แตกต่างกันไปในแต่ละภูมิภาค จากข้อมูลของ Savills พบว่าราคาหลักของอพาร์ตเมนต์ในภาคตะวันตกในช่วงครึ่งแรกของปี 2566 อยู่ที่ 58 ล้านดอง/ตารางเมตร

ในขณะเดียวกัน อพาร์ทเมนต์หลักในภาคตะวันออกมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 48 ล้านดองต่อตารางเมตร

สำหรับสินค้าประเภทอาคารเตี้ย ราคาหลักในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2566 ในภาคตะวันตกอยู่ที่ 157-225 ล้านดองต่อตารางเมตรของที่ดิน และในภาคตะวันออกอยู่ที่ 158-168 ล้านดองต่อตารางเมตรของที่ดิน

คุณโด ทู ฮัง กล่าวว่า ความแตกต่างของราคาระหว่างสองภูมิภาคนี้เกิดจากการที่ภูมิภาคตะวันออกก่อตั้งและพัฒนาขึ้นมาทีหลังแต่ค่อนข้างรวดเร็ว ดังนั้นจึงยังคงมีช่องว่างราคากับภูมิภาคตะวันตกอยู่

คุณฮั่ง กล่าวถึงแนวโน้มดังกล่าวว่า ในอนาคตอันใกล้นี้ อุปทานใหม่ในภูมิภาคตะวันตกและตะวันออกจะมีส่วนแบ่งตลาดอพาร์ตเมนต์ถึง 40% ขณะที่สัดส่วนของประเภทอาคารชุดแนวราบจะไม่มากนัก เนื่องจากกองทุนที่ดินมีจำกัดเมื่อเทียบกับภูมิภาคอื่นๆ

นอกจากนี้ ผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่เหล่านี้โดยเฉพาะและฮานอยโดยรวมจะได้รับการปรับปรุงให้ดีขึ้นอย่างต่อเนื่อง สำหรับโครงการอพาร์ตเมนต์ จะเน้นเรื่องสิ่งอำนวยความสะดวกภายใน

แหล่งที่มา