ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังเฟื่องฟู แต่ธุรกิจต่างๆ ยังคงมีสินค้าคงคลังอยู่ถึง 291,000 พันล้านดอง

อสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยมีมูลค่าเกือบ 11.5 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ

สถิติจากรายงานทางการเงินไตรมาสที่ 3 ปี 2024 ของบริษัทอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัย 10 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ แสดงให้เห็นว่ามูลค่ารวมของสินค้าคงคลังสุทธิ ณ วันที่ 30 กันยายน อยู่ที่ 291,439 ล้านดอง (ประมาณ 11.5 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ) เพิ่มขึ้น 7.9% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว และเมื่อเทียบกับวันที่ 30 กันยายน 2021 ตัวเลขการเติบโตของสินค้าคงคลังของกลุ่มนี้สูงถึง 45.6%

ในบรรดาบริษัททั้ง 10 แห่งนี้ บริษัท โนวาแลนด์ อินเวสต์เมนต์ กรุ๊ป จำกัด ( โนวาแลนด์ - รหัสหุ้น: NVL) มีสินค้าคงคลังมากที่สุด ประมาณ 145,006 พันล้านดอง เพิ่มขึ้น 5.4% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว สินค้าคงคลังนี้คิดเป็น 49.7% ของมูลค่าสินค้าคงคลังทั้งหมดของกลุ่มบริษัท ลดลงเล็กน้อยเมื่อเทียบกับเกือบ 51% ในช่วงเวลาเดียวกันของปี 2023

จากหมายเหตุประกอบงบการเงิน พบว่า สินทรัพย์คงค้างที่ใหญ่ที่สุดของโนวาแลนด์คือ อสังหาริมทรัพย์เพื่อขายที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง (โดยหลักประกอบด้วยค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ค่าที่ปรึกษาด้านการออกแบบ ค่าก่อสร้าง และค่าใช้จ่ายอื่นๆ) รายการนี้มีมูลค่าประมาณ 136,812 พันล้านดอง คิดเป็น 94.1% ของมูลค่าสินทรัพย์คงค้างทั้งหมด ในขณะเดียวกันในปี 2023 สินทรัพย์คงค้างด้านอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมีมูลค่า 126,796 พันล้านดอง คิดเป็น 92.3% ของมูลค่าสินทรัพย์คงค้างทั้งหมด

บริษัทโนวาแลนด์ระบุว่า ณ วันที่ 30 กันยายน กลุ่มบริษัทได้ใช้สินค้าคงคลังมูลค่า 57,972 ล้านดอง เป็นหลักประกันเงินกู้

บริษัทวินโฮมส์ จำกัด (รหัสหุ้น: VHM) ครองอันดับสองในด้านปริมาณสินค้าคงคลัง โดยมีมูลค่า 57,981 พันล้านดอง เพิ่มขึ้น 5.2% เมื่อเทียบกับสิ้นไตรมาสที่สามของปีที่แล้ว และเมื่อเทียบกับสิ้นไตรมาสที่สามของปี 2021 ปริมาณสินค้าคงคลังของบริษัทเพิ่มขึ้นถึง 81.4%

เช่นเดียวกับโนวาแลนด์ อสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ของวินโฮมส์เป็นโครงการก่อสร้างที่อยู่ระหว่างการขาย มูลค่า 50,009 พันล้านดอง ซึ่งส่วนใหญ่เป็นค่าใช้ที่ดิน ค่าปรับพื้นที่ ค่าก่อสร้างและพัฒนาโครงการวินโฮมส์ โอเชียนพาร์ค 2, วินโฮมส์ โอเชียนพาร์ค 3, โครงการเมืองอัจฉริยะวินโฮมส์ และโครงการอื่นๆ

อีกบริษัทหนึ่งที่มีสินค้าคงคลังเพิ่มขึ้นอย่างมากคือ บริษัท วัน ฟู อินเวสต์ จำกัด (รหัสหุ้น: VPI) ณ สิ้นไตรมาสที่สาม สินค้าคงคลังสุทธิของบริษัทอยู่ที่ 3,348 พันล้านดอง เพิ่มขึ้น 64% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว สินค้าคงคลังส่วนใหญ่ของบริษัทนี้เป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ยังสร้างไม่เสร็จในโครงการต่างๆ ได้แก่ เดอะ เทอร์รา บัค เกียง , วลาสต้า ทุย เหงียน และซง เข - นอย ฮวาง

บริษัท นัมลอง อินเวสต์เมนต์ คอร์ปอเรชั่น (รหัสหุ้น: NLG) ก็มีสินทรัพย์คงค้างเพิ่มขึ้น 20.9% เมื่อเทียบกับสิ้นไตรมาสที่ 3 ปี 2023 โดยสินทรัพย์คงค้างส่วนใหญ่เป็นโครงการที่ยังสร้างไม่เสร็จ เช่น โครงการอิซูมิ (9,037 พันล้านดง), โครงการวอเตอร์พอยต์ เฟส 1 (3,556 พันล้านดง), โครงการวอเตอร์พอยต์ เฟส 2 (1,528 พันล้านดง), โครงการอะคาริ (1,045 พันล้านดง) และโครงการอื่นๆ อีกหลายโครงการ

ทำไมปริมาณอสังหาริมทรัพย์ในตลาดจึงยังคงมีอยู่มาก?

ในความเป็นจริง ไม่ใช่ทุกคนที่จะเข้าใจความหมายของรายการสินค้าคงคลังในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างถ่องแท้ ตามที่นายเหงียน ฮู ทันห์ รองกรรมการผู้จัดการใหญ่และที่ปรึกษาเชิงกลยุทธ์ บริษัท เวลันด์ กล่าวไว้ว่า อสังหาริมทรัพย์เป็นภาคธุรกิจพิเศษที่แตกต่างจากภาคการผลิต

สำหรับธุรกิจการผลิต การเพิ่มขึ้นของสินค้าคงคลังอาจตีความได้ว่าบริษัทไม่สามารถขายสินค้าได้ แต่ในภาคอสังหาริมทรัพย์ สินค้าคงคลังที่มากขึ้นกลับบ่งชี้ว่าบริษัทเป็นเจ้าของที่ดินมากขึ้น

โครงการคอนโดมิเนียมใน ฮานอย (ภาพ: ตรัน คัง)

การมีสินค้าคงคลังจำนวนมากเป็นสัญญาณที่ดีว่าธุรกิจมีสินค้าพร้อมส่งให้ลูกค้า ในขณะเดียวกัน การที่ธุรกิจสินค้าหมดสต็อกแสดงให้เห็นว่าไม่มีแหล่งเงินทุนใหม่ หรือสินค้าใหม่ที่จะขายในตลาด ซึ่งเป็นสัญญาณบ่งชี้ว่ากระแสเงินสดและยอดขายในอนาคตของธุรกิจมีแนวโน้มที่จะหยุดชะงัก

โดยหลักการแล้ว การเปลี่ยนแปลงของสินค้าคงคลังมีทั้งทิศทางขึ้นและลง เมื่อสินค้าคงคลังลดลง ธุรกิจจะบันทึกรายได้ หากธุรกิจยังอยู่ในระหว่างการดำเนินโครงการและยังไม่ได้ส่งมอบผลิตภัณฑ์ สินค้าคงคลังด้านอสังหาริมทรัพย์ก็จะยังคงเพิ่มขึ้นต่อไป

ตัวอย่างเช่น ในอดีต โครงการ Vinhomes ในอำเภอดงอาน มีการทำธุรกรรมจำนวนมาก แต่บริษัทบันทึกเฉพาะลูกค้าที่ชำระเงินล่วงหน้าเท่านั้น ทำให้สินค้าคงคลังเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ สินค้าคงคลังจะลดลงก็ต่อเมื่อบริษัทส่งมอบบ้านให้กับลูกค้าแล้วเท่านั้น ในกรณีนี้ สินค้าคงคลังถูกขายไปแล้วแต่ไม่ได้บันทึกเป็นรายได้

ตามรายงานของสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์แห่งเวียดนาม (VARS) ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามในไตรมาสที่สามโดยเฉพาะ และตลอดเก้าเดือนที่ผ่านมาโดยทั่วไป แสดงให้เห็นถึงการฟื้นตัวในเชิงบวกหลังจากช่วงเวลาที่ยากลำบาก อันเนื่องมาจากเสถียรภาพทางเศรษฐกิจและนโยบายสนับสนุนของรัฐบาล

ดังนั้น การพิจารณาเฉพาะตัวเลขสินค้าคงคลังในงบการเงินของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพียงอย่างเดียวจึงไม่สามารถสะท้อนถึงการพัฒนาของตลาดได้ นักลงทุนจำเป็นต้องประเมินตัวชี้วัดอื่นๆ อีกมากมายในการประเมินสถานการณ์ทางธุรกิจของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เช่น การเติบโตของเงินมัดจำจากลูกค้าในช่วงเวลาดังกล่าว และรายรับที่บันทึกไว้ในงบการเงิน

ที่มา: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/bat-dong-san-khoi-sac-doanh-nghiep-van-om-291000-ty-dong-hang-ton-kho-20241105144602290.htm