รอชม ‘ดาวเด่น’ ของตลาดอสังหาฯ

นับตั้งแต่กลางปี 2565 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงซบเซา แม้ว่าปริมาณธุรกรรมในตลาดจะปรับตัวดีขึ้นในช่วงหลายเดือนและหลายไตรมาส แต่ก็ยังไม่สามารถทะลุผ่านได้

ในบริบทนั้น ผู้เชี่ยวชาญและองค์กรวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งได้ทำการคาดการณ์ว่าตลาดจะฟื้นตัวเมื่อใด

ภาพประกอบ (ที่มา: TVPL)

การคาดการณ์ที่มองโลกในแง่ดีที่สุดบางส่วนเชื่อว่าตลาดจะฟื้นตัวในช่วงกลางถึงปลายปี 2566 หรือต้นปี 2567 อย่างไรก็ตาม การพัฒนาที่แท้จริงแสดงให้เห็นว่าตลาดยังคง "ไม่มีการเคลื่อนไหว"

จนถึงขณะนี้ หลายฝ่ายคาดการณ์ว่ากฎระเบียบใหม่จะสร้างแรงผลักดันให้ตลาดฟื้นตัวและเติบโตอย่างแข็งแกร่ง โดยเฉพาะอย่างยิ่ง “ดาวเด่นที่คาดว่าจะเกิดขึ้น” ได้แก่ กฎหมายที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 และกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 ซึ่งจะมีผลบังคับใช้ในวันที่ 1 สิงหาคม ซึ่งก็คืออีกไม่ถึง 1 เดือนข้างหน้า

รองศาสตราจารย์ ดร. ตรัน คิม ชุง อดีตรองผู้อำนวยการสถาบันการจัดการ เศรษฐกิจ กลาง กล่าวว่า การที่กฎหมายสามฉบับที่เกี่ยวข้องกับตลาดอสังหาริมทรัพย์มีผลบังคับใช้เร็วกว่ากำหนดถึง 5 เดือน คาดว่าจะช่วยให้ตลาดหลุดพ้นจากภาวะที่รอคอยมานานครึ่งปี นอกจากนี้ เศรษฐกิจยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่อง การลงทุนภาครัฐเร่งตัวขึ้น และจะมีการเบิกจ่ายเงินทุนจำนวนมาก ซึ่งตลาดอสังหาริมทรัพย์จะได้รับประโยชน์จากสิ่งนี้

รองศาสตราจารย์ ดร. ทราน คิม ชุง เสนอ 3 สถานการณ์สำหรับตลาดตั้งแต่ตอนนี้จนถึงสิ้นปี

ในสถานการณ์แรก ตลาดจะเคลื่อนไหวในแนวข้าง คาดการณ์ล่วงหน้า และดำเนินต่อไป นี่เป็นตัวเลือกหลัก เนื่องจากตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังเปลี่ยนจากโหมดรอเป็นโหมดดำเนินการ

เนื่องจากกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ 3 ฉบับกำลังจะมีผลบังคับใช้ หลายธุรกิจจึงวางแผนดำเนินการในปี 2567 ไว้เป็นโหมดสแตนด์บาย เนื่องจากการปรับโครงสร้างการผลิตและธุรกิจต้องใช้เวลา ดังนั้น ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วง 6 เดือนสุดท้ายของปีจึงไม่มีความผันผวนมากนัก แต่จะยังคงเป็นไปตามที่คาดการณ์ไว้เป็นหลัก แต่มีแนวโน้มที่ดีขึ้น” คุณชุงกล่าว

สถานการณ์ที่สองคือตลาดที่เติบโตแต่ไม่เฟื่องฟู สถานการณ์นี้จะเกิดขึ้นหากมีปัจจัยเพิ่มเติมมาบรรจบกัน เช่น บริบททางเศรษฐกิจและโลก ที่เป็นบวก ผลการดำเนินงานทางเศรษฐกิจมหภาคที่ดีอย่างต่อเนื่อง อัตราเงินเฟ้อที่ควบคุมได้ การปรับขึ้นค่าจ้างขั้นพื้นฐานสำหรับแรงงาน 30% และสำหรับผู้รับบำนาญ 15% ที่ได้รับการบริหารจัดการอย่างดี และการลงทุนจากต่างประเทศที่ดึงดูดนักลงทุนเชิงกลยุทธ์หนึ่งรายหรือมากกว่า

สถานการณ์ที่สามคือตลาดที่เฟื่องฟู สถานการณ์นี้จะเกิดขึ้นหากมีปัจจัยบวกหลายประการมาบรรจบกัน เช่น นักลงทุนเชิงกลยุทธ์เข้ามาลงทุนและแสวงหาโอกาสการลงทุนในเวียดนามเหมือนในช่วงปี พ.ศ. 2547-2550 การท่องเที่ยว กลับมาเติบโตอย่างแข็งแกร่งอีกครั้ง เศรษฐกิจมหภาคเฟื่องฟู ตราสารอนุพันธ์ทางการเงิน เช่น กองทุนทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ กองทุนออมทรัพย์ร่วม การจัดตั้งระบบรีไฟแนนซ์สินเชื่อที่อยู่อาศัย การออกโครงการคอนโดเทล-ออฟฟิศเทลได้รับการดำเนินการเป็นลายลักษณ์อักษร กลไกการเรียกคืนที่ดินที่อยู่ติดกับโครงการโครงสร้างพื้นฐานดำเนินการอย่างพร้อมเพรียงและเต็มรูปแบบ กลไกนำร่องสำหรับการรับรองนักลงทุนในโครงการบ้านจัดสรรเชิงพาณิชย์ เมื่อนักลงทุนมีที่ดินอยู่แล้วแต่ยังไม่เป็นที่ดินสำหรับอยู่อาศัย...

“สถานการณ์ข้างต้นถูกประเมินว่ามีปัจจัยที่น่าหวังมากเกินไป มันยังเกิดขึ้นได้ แต่ความเป็นไปได้ไม่สูง” นายชุงแสดงความเห็นส่วนตัว

ขณะเดียวกัน นายฮวงไห่ ผู้อำนวยการกรมเคหะและบริหารตลาดอสังหาริมทรัพย์ (กระทรวงก่อสร้าง) กล่าวว่า กฎหมายอสังหาริมทรัพย์ที่จะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคมนี้ พร้อมด้วยข้อกฎหมายใหม่และดีขึ้นหลายประการ คาดว่าจะสร้างแหล่ง "สนับสนุน" ให้กับเศรษฐกิจโดยรวม และตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะ

ที่มา: https://www.congluan.vn/cho-doi-ngoi-sao-ky-vong-cua-thi-truong-bat-dong-san-post302982.html