กฎหมายที่อยู่อาศัย กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และกฎหมายที่ดินฉบับแก้ไข ได้รับการผ่านและมีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2025 นักลงทุนจำนวนมากสงสัยว่านี่เป็นเวลาที่เหมาะสมในการลงทุนล่วงหน้าหรือไม่

“เวลาทอง” ในการลงทุนคือเมื่อไหร่?

คุณเล ดินห์ จุง กรรมการผู้จัดการบริษัท SGO Homes Real Estate Investment and Development JSC ให้สัมภาษณ์กับ ผู้สื่อข่าวของ VietnamNet ว่า สำหรับนักลงทุนรายย่อย ในช่วงเวลานี้ที่อัตราดอกเบี้ยลดลงอย่างรวดเร็ว ราคาทองคำยังคงสูงอยู่ ขณะที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์เริ่มแสดงสัญญาณการฟื้นตัว... นี่คือช่วงเวลา “ทอง” สำหรับนักลงทุนที่จะค้นคว้า “การลงเงิน” ในตลาดที่ห่างไกล จากฮานอย หรือในเมืองใหญ่

“ภายในปี 2025 เมื่อกฎหมายทั้งสามฉบับ ได้แก่ กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กฎหมายที่อยู่อาศัย และกฎหมายที่ดินมีผลบังคับใช้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะพลิกโฉมหน้าใหม่ ราคาของผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ที่มีอยู่จะเพิ่มขึ้น การลงทุนในช่วงเวลานี้ นักลงทุนมีสิทธิ์เลือกผลิตภัณฑ์ที่มีราคาเหมาะสมและผ่านกระบวนการทางกฎหมาย” นายจุงกล่าว

การลงทุนอสังหาฯ-W-2.jpg
ตอนนี้คือเวลา “ทอง” ของการลงทุนอสังหาฯ หรือไม่? (ภาพ: ฮวง ฮา)

นายเหงียน อันห์ เกว่ ประธานกลุ่ม G6 ยังได้เปิดเผยกับ VietNamNet ว่า กฎหมายที่ดิน กฎหมายที่อยู่อาศัย และกฎหมายการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ถือเป็นจุดสิ้นสุดของวัฏจักรก่อนหน้านี้ และเป็นจุดเริ่มต้นของวัฏจักรใหม่

เรียกได้ว่าเป็นช่วง “จุดต่ำสุด” และกำลังเข้าสู่ช่วงใหม่ทีละน้อย เมื่อได้กำหนด “จุดต่ำสุด” ของตลาดอสังหาฯ แล้ว นักลงทุนที่มีเงินเพียงพอควรซื้อ

อย่างไรก็ตาม นาย Que เผยว่า ตลาดจะแบ่งออกเป็น 3 ประเภทนักลงทุน

“สำหรับนักลงทุนที่ถือเงินเต็มจำนวน นี่คือช่วงเวลาที่เหมาะสมในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ตาม สำหรับนักลงทุนที่ “มือเปล่า” หรือใช้เลเวอเรจทางการเงินมากเกินไป นี่ไม่ใช่ช่วงเวลาที่เหมาะสมในการลงทุน เนื่องจากสภาพคล่องยังคงต่ำอย่างน้อยก็ในปีหน้า

ส่วนนักลงทุนอสังหาฯ มืออาชีพที่ใช้เลเวอเรจปานกลาง ประมาณ 30 – 50% และยังมีแผนขายในระยะเวลาสั้น ๆ 3 – 6 เดือน โดยยังคงมั่นใจว่าจะได้กำไรจากส่วนทุนประมาณ 10 – 30% นั้น เข้ามาในตลาดตั้งแต่ต้นปี 2566 ดังนั้นจึงยากที่จะบอกว่าเป็นจังหวะที่เหมาะสมในการลงทุนหรือไม่ แต่ทั้งนี้ก็ต้องขึ้นอยู่กับประเด็นทางการเงิน ประสบการณ์ของนักลงทุนแต่ละคน และแต่ละกลุ่มด้วย” คุณ Que วิเคราะห์

จะลงทุนในอสังหาฯ กลุ่มไหนดี?

Le Dinh Chung กรรมการผู้จัดการใหญ่ของ SGO Homes กล่าวว่าในปีนี้ กลุ่มอาคารสูงและอาคารต่ำในเมืองใหญ่ยังคงดึงดูดนักลงทุนได้มาก อย่างไรก็ตาม สำหรับอพาร์ตเมนต์อย่างในฮานอย ราคาได้เพิ่มขึ้น 15-20% แม้ว่าจะยังมีพื้นที่ให้ลงทุน แต่มูลค่าการลงทุนก็สูงมาก ระดับขั้นต่ำคือ 3,000 ล้านดองสำหรับอพาร์ตเมนต์ หรือ 6,000 ล้านดองขึ้นไปสำหรับอาคารต่ำ ดังนั้นกลุ่มนี้จึงไม่ใช่กลุ่มที่ทุกคนจะเข้าถึงได้

“ในปี 2567 ตลาดที่ดินที่มีราคาต่ำที่สุดจะเริ่มกลับมาเติบโตอีกครั้ง ดึงดูดนักลงทุนได้มากขึ้น เนื่องจากมีมูลค่าเหมาะสม มีสถานะทางกฎหมายที่รับรอง และเป็นตัวเลือกที่เหมาะสมที่สุดในเวลานี้ ดังนั้น ตลาดที่ดินจะมีปัจจัยบวกหลายประการและมีสัญญาณการเติบโตที่ชัดเจนมากขึ้น”

ปัจจุบันเป็นกลุ่มที่มีราคาลดลงมากที่สุด ดังนั้นการซื้อที่ดินในช่วงนี้จึงถือเป็นข้อได้เปรียบอย่างหนึ่ง เมื่อตลาดฟื้นตัว ประกอบกับมีกฎหมายใหม่ที่จะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่ต้นปี 2568 โครงการใหม่ก็จะมีราคาสูงขึ้น” นายจุงประเมิน

ในขณะเดียวกัน ประธานกลุ่ม G6 วิเคราะห์ว่าในปัจจุบันการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทรีสอร์ทไม่ใช่เรื่องที่สมควร เพราะจะต้องใช้เวลานานมากในการทำกำไร หรือสำหรับอพาร์ตเมนต์ ในเวลานี้การซื้อเพื่อเช่าค่อนข้างสูง ระยะเวลาคืนทุนอยู่ที่ประมาณ 25 ปี การซื้ออพาร์ตเมนต์เพื่อ "พลิก" ไม่ใช่เรื่องที่เหมาะสมในเวลานี้

“สถานการณ์ของอาคารพาณิชย์และโพเดียมก็คล้ายกัน ความสามารถในการปล่อยเช่าเพื่อคืนทุนก็ใช้เวลานานเช่นกัน ส่วนอสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรม การลงทุนแล้วปล่อยเช่าหรือขายต่อก็ยังมีที่ว่าง แต่จะไม่ “อุดมสมบูรณ์” เหมือนช่วงปี 2561-2566 อีกต่อไป เพราะราคาสูงอยู่แล้ว” นายเชว กล่าว

ด้วยประสบการณ์ในอาชีพนี้ ผู้นำรายนี้เชื่อว่าในวงจรอสังหาริมทรัพย์ทุกวงจรจะมีกลุ่ม "ราชา" อยู่ 2 กลุ่ม ได้แก่ ที่ดินเปล่าและศูนย์การค้า รวมถึงทาวน์เฮาส์

“ที่ดินมีมูลค่าต่ำ คาดหวังกำไรจากการลงทุนสูง และมีสภาพคล่องสูง ศูนย์การค้าหรือทาวน์เฮาส์เป็นกลุ่มการลงทุนเพื่อการเช่า ซึ่งเป็นกลุ่ม “ราชา” ในช่วงปลายวัฏจักร” นาย Que ประเมิน

อย่างไรก็ตาม เมื่อลงทุนในช่วงนี้ ผู้นำกลุ่ม G6 ตั้งข้อสังเกตว่านักลงทุนจำเป็นต้องใส่ใจกับเรื่องการวางแผน

“คุณควรซื้ออสังหาริมทรัพย์เฉพาะในสถานที่ที่มีการวางแผนไว้แล้วหรือที่คาดว่าจะมีการวางแผนก็ต่อเมื่อคุณมีข้อมูลจริงๆ เมื่อเลือกทำเลที่ตั้งของผลิตภัณฑ์การลงทุน ควรเชื่อมโยงกับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยหรือรีสอร์ท หากอสังหาริมทรัพย์ไม่เกี่ยวข้องกับปัจจัยเหล่านี้ ก็เป็นเพียงการลงทุนเพื่อเก็งกำไรและเล่นเซิร์ฟเท่านั้น และความเสี่ยงสำหรับนักลงทุนที่ต้องการสภาพคล่องนั้นยากมาก” นาย Que กล่าว

นายจุง กล่าวว่า ในการลงทุนในระยะนี้ นักลงทุนต้องใส่ใจเลือกผลิตภัณฑ์ที่มีเอกสารกฎหมายครบถ้วน เลือกตลาดรอบๆ ฮานอยแต่เชื่อมโยงอย่างใกล้ชิดกับเขตอุตสาหกรรม เขตที่อยู่อาศัย และผลิตภัณฑ์ที่มุ่งเน้นคุณค่าการดำรงชีวิตของผู้อยู่อาศัย มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน เช่น โรงเรียน สวนสาธารณะ โรงพยาบาล การเชื่อมต่อการจราจรที่สะดวก เป็นต้น

เมื่อเก็บเงินได้ 1 พันล้านดองแล้ว ควรเก็บเงินไว้หรือลงทุนซื้อที่ดิน? เมื่อเก็บเงินได้ 1 พันล้านดองแล้ว นักลงทุนสงสัยว่าจะสมเหตุสมผลกว่ากันระหว่างฝากธนาคารเพื่อรับดอกเบี้ยหรือซื้อที่ดินชานเมืองฮานอยหรือโฮจิมินห์ในตอนนี้?