เราควรลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ตอนนี้เพื่อเตรียมพร้อมรับมือกฎหมาย 3 ฉบับที่กำลังจะมีผลบังคับใช้หรือไม่?

กฎหมายที่อยู่อาศัย กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และกฎหมายที่ดินที่แก้ไขใหม่ ได้รับการผ่านและมีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2568 นักลงทุนจำนวนมากสงสัยว่านี่เป็นเวลาที่เหมาะสมในการลงทุนล่วงหน้าหรือไม่

เวลา “ทอง” ในการลงทุนมาถึงแล้วหรือยัง?

คุณ Le Dinh Chung กรรมการผู้จัดการบริษัท SGO Homes Real Estate Investment and Development JSC ได้ให้สัมภาษณ์กับ ผู้สื่อข่าว VietNamNet ว่า สำหรับนักลงทุนรายบุคคล ช่วงนี้ที่อัตราดอกเบี้ยลดลงอย่างรวดเร็ว ราคาทองคำยังคงสูงอยู่ ขณะที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์เริ่มแสดงสัญญาณการฟื้นตัว... นี่คือช่วงเวลา “ทอง” สำหรับนักลงทุนที่จะศึกษา “การลงเงิน” ในตลาดที่ห่างไกล จากฮานอย หรือในเมืองใหญ่

“ภายในปี 2568 เมื่อกฎหมายทั้งสามฉบับ ได้แก่ กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กฎหมายที่อยู่อาศัย และกฎหมายที่ดินมีผลบังคับใช้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะพลิกโฉมหน้าใหม่ ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่มีอยู่เดิมจะสูงขึ้น การลงทุนในช่วงเวลานี้ นักลงทุนมีสิทธิ์เลือกผลิตภัณฑ์ที่มีราคาเหมาะสมและถูกต้องตามกฎหมาย” คุณชุงกล่าว

ตอนนี้คือเวลา “ทอง” ของการลงทุนอสังหาฯ แล้วหรือยัง? (ภาพ: ฮวง ฮา)

นายเหงียน อันห์ เกว่ ประธานกลุ่ม G6 ยังได้เปิดเผยกับ VietNamNet ว่า กฎหมายที่ดิน กฎหมายที่อยู่อาศัย และกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ถือเป็นจุดสิ้นสุดของรอบก่อนหน้านี้และเป็นจุดเริ่มต้นของรอบใหม่

เรียกได้ว่าเป็นช่วง “จุดต่ำสุด” และกำลังค่อยๆ เข้าสู่ช่วงใหม่ เมื่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ถึงจุดต่ำสุดแล้ว นักลงทุนที่มีเงินก็ควรเข้าซื้อ

อย่างไรก็ตาม นายเชว กล่าวว่า ตลาดจะแบ่งออกเป็นกลุ่มนักลงทุน 3 ประเภท

สำหรับนักลงทุนที่ลงทุนเต็ม 100% นี่คือช่วงเวลาที่เหมาะสมในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ตาม สำหรับนักลงทุนที่ “มือเปล่า” หรือใช้เลเวอเรจทางการเงินมากเกินไป นี่ไม่ใช่ช่วงเวลาที่เหมาะสมในการลงทุน เพราะสภาพคล่องยังคงไม่ดี อย่างน้อยก็ในปีหน้า

ส่วนนักลงทุนอสังหาฯ มืออาชีพที่ใช้เลเวอเรจปานกลางประมาณ 30-50% และยังมีแผนขายในระยะเวลาสั้นๆ 3-6 เดือน โดยยังคงมั่นใจว่าจะได้กำไรจากส่วนต่างราคาประมาณ 10-30% นั้น เข้าสู่ตลาดมาตั้งแต่ต้นปี 2566 ดังนั้นจึงยากที่จะบอกว่าเป็นช่วงเวลาที่เหมาะสมในการลงทุนหรือไม่ แต่ทั้งนี้ก็ต้องขึ้นอยู่กับปัญหาทางการเงิน ประสบการณ์ของนักลงทุนแต่ละราย และแต่ละกลุ่มด้วย" คุณ Que วิเคราะห์

จะลงทุนในอสังหาฯ กลุ่มไหนดี?

เล ดินห์ ชุง ผู้อำนวยการทั่วไปของ SGO Homes กล่าวว่า ในปีนี้ ตลาดคอนโดมิเนียมสูงและคอนโดมิเนียมต่ำในเมืองใหญ่ยังคงดึงดูดนักลงทุนได้เป็นอย่างดี อย่างไรก็ตาม สำหรับอพาร์ตเมนต์อย่างในฮานอย ราคาได้ปรับตัวสูงขึ้น 15-20% ถึงแม้ว่ายังมีช่องว่างสำหรับการลงทุน แต่มูลค่าการลงทุนก็สูงเช่นกัน ระดับราคาขั้นต่ำสำหรับอพาร์ตเมนต์อยู่ที่ 3 พันล้านดอง และระดับราคาขั้นต่ำสำหรับอาคารเตี้ยอยู่ที่ 6 พันล้านดองขึ้นไป ดังนั้น ตลาดนี้จึงอาจไม่ใช่ตลาดที่ทุกคนจะเข้าถึงได้

“ในปี 2567 ตลาดที่ดินซึ่งมีราคาต่ำที่สุดจะเริ่มกลับมาเติบโตอีกครั้ง ดึงดูดนักลงทุนมากขึ้นด้วยมูลค่าที่เหมาะสม มีสถานะทางกฎหมายที่มั่นคง และเป็นตัวเลือกที่เหมาะสมที่สุดในเวลานี้ ดังนั้น ตลาดที่ดินจะมีปัจจัยบวกมากมาย และมีสัญญาณการเติบโตที่ชัดเจนยิ่งขึ้น”

ปัจจุบันเป็นช่วงที่มีราคาลดลงมากที่สุด ดังนั้นการซื้อที่ดินในช่วงนี้จึงถือเป็นข้อได้เปรียบอย่างหนึ่ง เมื่อตลาดฟื้นตัว ประกอบกับกฎระเบียบใหม่ ๆ ของกฎหมายที่จะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่ต้นปี 2568 โครงการใหม่ ๆ จะมีราคาสูงขึ้น” คุณชุงกล่าว

ขณะเดียวกัน ประธานกลุ่ม G6 วิเคราะห์ว่าปัจจุบันการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทรีสอร์ทยังไม่เหมาะสม เนื่องจากต้องใช้เวลาค่อนข้างนานในการทำกำไร หรือหากเป็นอพาร์ตเมนต์ การซื้อเพื่อเช่าในขณะนี้ค่อนข้างสูง ระยะเวลาคืนทุนอยู่ที่ประมาณ 25 ปี การซื้ออพาร์ตเมนต์เพื่อ "เล่นเซิร์ฟ" จึงไม่เหมาะกับสถานการณ์ในปัจจุบัน

“สถานการณ์ของอาคารพาณิชย์และโพเดียมก็คล้ายคลึงกัน ความสามารถในการปล่อยเช่าเพื่อคืนทุนก็ใช้เวลานานเช่นกัน สำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรม การลงทุนแล้วปล่อยเช่าหรือขายต่อ ยังคงมีที่ว่าง แต่ยังไม่ “อุดมสมบูรณ์” เท่ากับช่วงปี 2561-2566 เพราะราคาค่อนข้างสูง” คุณเชว กล่าว

ด้วยประสบการณ์ในอาชีพนี้ ผู้นำคนนี้เชื่อว่าในรอบวงจรอสังหาริมทรัพย์ทุกครั้งจะมีกลุ่ม "ราชา" สองกลุ่ม ได้แก่ ที่ดิน ศูนย์การค้า และทาวน์เฮาส์

“ที่ดินมีมูลค่าต่ำ คาดหวังกำไรจากการลงทุนสูง และมีสภาพคล่องสูง ศูนย์การค้าหรือทาวน์เฮาส์เป็นกลุ่มการลงทุนเพื่อการเช่า ซึ่งเป็นกลุ่ม “ราชา” ในช่วงปลายวัฏจักร” คุณ Que ประเมิน

อย่างไรก็ตาม เมื่อลงทุนในช่วงนี้ ผู้นำกลุ่ม G6 ระบุว่า นักลงทุนจำเป็นต้องใส่ใจกับประเด็นการวางแผน

คุณควรซื้ออสังหาริมทรัพย์เฉพาะในพื้นที่ที่มีการวางแผนที่มั่นคงหรือมีการวางแผนล่วงหน้าไว้แล้ว หากคุณมีข้อมูลเพียงพอ ในการเลือกทำเลที่ตั้งของการลงทุน ควรเลือกทำเลที่เชื่อมโยงกับที่อยู่อาศัยหรือรีสอร์ท หากอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้เกี่ยวข้องกับปัจจัยเหล่านี้ ก็เป็นเพียงการลงทุนเพื่อเก็งกำไรหรือ "เล่นเซิร์ฟ" เท่านั้น ความเสี่ยงสำหรับนักลงทุนที่ต้องการสภาพคล่องจึงเป็นเรื่องยากมาก” คุณเชวกล่าว

นายชุง กล่าวว่า การลงทุนในระยะนี้ นักลงทุนต้องให้ความสำคัญกับการเลือกผลิตภัณฑ์ที่มีเอกสารทางกฎหมายครบถ้วน เลือกตลาดรอบๆ ฮานอยแต่ติดกับนิคมอุตสาหกรรม เขตที่อยู่อาศัย และผลิตภัณฑ์ที่มุ่งเน้นคุณค่าการอยู่อาศัยของผู้อยู่อาศัย มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน เช่น โรงเรียน สวนสาธารณะ โรงพยาบาล การเชื่อมต่อการจราจรที่สะดวก เป็นต้น

เก็บเงินได้ 1 พันล้านดองแล้ว ควรฝากเงินออมทรัพย์หรือลงทุนในที่ดินดี? เก็บเงินได้ 1 พันล้านดองแล้ว นักลงทุนสงสัยว่า การนำเงินไปฝากธนาคารเพื่อรับดอกเบี้ย หรือซื้อที่ดินชานเมืองฮานอยหรือโฮจิมินห์ตอนนี้ แบบไหนจะคุ้มค่ากว่ากัน?

แหล่งที่มา