“มันยากเกินไปสำหรับฉัน”
เมื่ออ่านข่าวเกี่ยวกับแผนการของเมืองโฮจิมินห์ที่จะใช้บัญชีราคาที่ดินใหม่ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคมเป็นต้นไป นายเหงียน แทงห์ วินห์ (อาศัยอยู่ในเขตโกวาป เมืองโฮจิมินห์) รู้สึกประหลาดใจเมื่อราคาที่ดินจะถูกปรับเพิ่มขึ้น 5-50 เท่าจากบัญชีราคาที่ดินปัจจุบัน ขึ้นอยู่กับพื้นที่
ในปี พ.ศ. 2566 คุณวิญได้ซื้อที่ดิน เพื่อการเกษตร และดำเนินการเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินเป็นที่อยู่อาศัยเรียบร้อยแล้ว ด้วยฐานะทางการเงินที่แข็งแกร่ง เขาจึงต้องจ่ายค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินจำนวน 300 ล้านดอง โดยวางแผนจะเก็บเงินเพื่อทยอยชำระให้หมดภายในเดือนสิงหาคมปีนี้
อย่างไรก็ตาม เขาตกใจมากเมื่อรู้ว่าหากใช้ราคาที่ดินใหม่ หนี้อาจสูงถึงหลายพันล้านดอง เมื่อหนี้เก่ายังไม่หมด คุณวิญห์กังวลว่าจะไม่สามารถชำระหนี้ได้เมื่อหนี้เพิ่มขึ้นมากขนาดนี้
ตารางปรับราคาที่ดิน ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม นครโฮจิมินห์ วางแผนปรับราคาที่ดินขึ้น 5-50 เท่า ใกล้เคียงราคาตลาด (ภาพ: นามอันห์)
“ดูจากราคาที่ดินใหม่แล้ว รู้สึกเหมือนผมกำลังซื้อที่ดินเป็นครั้งที่สอง ลูกๆ ของผมกำลังจะเปิดเทอมใหม่ ผมต้องบริหารเงินสารพัดอย่าง มันยากเกินไปสำหรับผม” คุณวินห์กล่าว
เขากล่าวว่าตนสนับสนุนนโยบายของรัฐเพื่อประโยชน์ส่วนรวมของสังคมมาโดยตลอด อย่างไรก็ตาม การประกาศใช้บัญชีราคาที่ดินฉบับใหม่ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคมที่ผ่านมานั้น เป็นเรื่องเร่งด่วนเกินไป เขาหวังว่าจะมีการปรับแก้ให้ทันท่วงที เพื่อให้ประชาชนเข้าใจสภาพความเป็นจริงและมีเวลาจัดการทุกอย่างได้
เช่นเดียวกับนายวินห์ คุณเหงียน ฟอง (อาศัยอยู่ในเขตเติน ฟู) ก็บ่นว่า "ฉันอ่านหนังสือพิมพ์แล้วแทบไม่เชื่อสายตาตัวเองเลย ไม่รู้ว่ามีข้อผิดพลาดอะไรหรือเปล่า แต่ทางเมืองได้ดำเนินนโยบายขึ้นราคาที่ดินอย่างรวดเร็ว ฉันยังมีที่ดินทำกินอีกเกือบ 200 ตารางเมตรที่ยังไม่ได้ถูกแปลงเป็นที่อยู่อาศัย ฉันหวังว่าทางเมืองจะรักษาราคาที่ดินไว้จนถึงสิ้นปี 2568 เพื่อให้ครอบครัวของฉันสามารถบริหารจัดการได้"
คุณฟอง ระบุว่า เหตุผลที่เธอไม่เปลี่ยนวัตถุประสงค์ของที่ดินขนาด 200 ตารางเมตรเป็นที่ดินสำหรับอยู่อาศัย แม้ว่าเธอจะซื้อมาเมื่อ 5 ปีก่อนนั้น เป็นเพราะปัญหา เศรษฐกิจ ตอนที่เธอซื้อที่ดินผืนนี้ เธอต้องกู้เงินเกือบ 2 พันล้านดอง และยังไม่สามารถชำระหนี้ได้
บางคนบอกว่าระยะเวลาปรับตัวสั้นเกินไป ทำให้พวกเขารับมือและเข้าใจธรรมชาติที่แท้จริงของการเปลี่ยนแปลงได้ยาก (ภาพประกอบ: นาม อันห์)
“ธุรกิจของครอบครัวผมลำบากมากหลังจากการระบาดของโควิด-19 ดังนั้นหากราคาที่ดินสูงขึ้นอีก ครอบครัวผมก็ไม่รู้เหมือนกันว่าเมื่อไหร่เราจะมีเงินพอที่จะย้ายไปอยู่ที่ดินเพื่ออยู่อาศัย ผมปฏิบัติตามนโยบายของรัฐทุกประการเสมอ แต่หวังว่าทางเมืองจะคำนึงถึงความต้องการของประชาชนและเลื่อนการขึ้นราคาที่ดินออกไปตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม” คุณฟองกล่าวหวัง
นายเหงียน ดุย ทันห์ ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า การปรับรายการราคาที่ดินจะมีผลกระทบต่อนักลงทุนเป็นอย่างมาก เนื่องจากภาระภาษีและค่าธรรมเนียมการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ผ่านธนาคารจะสูงขึ้น
“สำหรับโครงการที่ดินและอพาร์ตเมนต์ที่ประสบปัญหาทางกฎหมายและไม่สามารถออกใบอนุญาตให้กับผู้อยู่อาศัยได้ นักลงทุนจะไม่สามารถคาดการณ์เรื่องนี้ไว้ในแผนธุรกิจได้ เพราะอีกไม่นานจะต้องเสียภาษีในอัตราที่สูงมาก ซึ่งจะส่งผลกระทบต่ออัตรากำไรของโครงการที่ดำเนินการไปแล้วเมื่อ 5-10 ปีก่อน” คุณถั่นกล่าว
นอกจากนี้ เขายังกังวลว่าในอนาคตอันใกล้นี้ ราคาที่ดินจะเพิ่มขึ้นเนื่องจากความโปร่งใสของการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ อัตราภาษีใหม่ ความต้องการการลงทุน และมาตรฐานการเติบโตของกำไร
“ผู้คนอาจตกใจเพราะไม่ได้คาดการณ์ภาระผูกพันส่วนบุคคลไว้ล่วงหน้า ผู้ที่ต้องการที่อยู่อาศัยจริงๆ จะต้องแบกรับภาระภาษีที่ดินที่เพิ่มขึ้นอย่างมาก คาดการณ์ว่าในอนาคต ปัจจัยด้านอุปสงค์ทางสังคมและภาษีที่ดินที่สูงขึ้นจะทำให้ราคาอพาร์ตเมนต์สูงขึ้นกว่าปัจจุบัน” คุณถั่นกล่าว
เมื่อเช้าวันที่ 31 กรกฎาคม สมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) กล่าวว่าสมาคมได้ส่งเอกสารขอให้คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์พิจารณาไม่ออกบัญชีราคาที่ดินที่จะใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคมเป็นต้นไป แต่ควรเน้นการจัดทำบัญชีราคาที่ดินฉบับแรกที่จะใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2569 เป็นต้นไป ตามบทบัญญัติของกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567
ผู้นำเผยร่างบัญชีราคาที่ดินของ สธ. จะกระทบประชาชนและครัวเรือนจำนวนมาก เสนอออกหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน สิทธิความเป็นเจ้าของบ้าน และทรัพย์สินติดที่ดิน (เล่มสีชมพู) เพราะต้องจ่ายค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินตามบัญชีราคาที่ดินสูงกว่าเดิม
ต่อไปราคาที่ดินร่างบัญชีราคาจะมีผลกระทบต่อต้นทุนปัจจัยการผลิตของหลายภาคส่วนในระบบเศรษฐกิจ ประการแรก ต้นทุนการชดเชยพื้นที่รกร้างก็จะสูงขึ้นด้วย
ต้องเข้าใจรายการราคาที่ดินใหม่ให้ถูกต้อง
นายธานห์ กล่าวว่า แม้ว่าจะยังคงส่งผลกระทบอยู่บ้าง แต่การปรับราคาที่ดินจะช่วย "เติมเต็ม" จุดบกพร่องในภาคอสังหาริมทรัพย์ ปรับปรุงกรอบกฎหมาย และสร้างตลาดที่มีความโปร่งใส ยุติธรรม และเฉพาะเจาะจงมากขึ้น
ประชาชนจะสามารถซื้อขายได้ในราคาที่ใกล้เคียงกับราคาตลาด นอกจากนี้ ผู้ที่ได้รับผลกระทบจากการตัดสินใจเวนคืนที่ดินเพื่อการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมจะได้รับการชดเชยในราคาที่ใกล้เคียงกับราคาตลาด
นอกจากนี้ การปรับปรุงดังกล่าวจะช่วยเร่งความคืบหน้าในการเคลียร์พื้นที่ในท้องถิ่น ลดการร้องเรียนที่ยืดเยื้อ เพิ่มความปลอดภัย และส่งผลกระทบเชิงบวกต่อเศรษฐกิจ สังคม และโครงสร้างพื้นฐานด้านการจราจร
ผู้เชี่ยวชาญเศรษฐกิจชี้การปรับราคาที่ดินใหม่ให้ใกล้เคียงกับตลาด ถือเป็นความสมเหตุสมผล (ภาพประกอบ: นามอันห์)
“ก่อนหน้านี้ อัตราภาษีที่ดินของรัฐอยู่ในระดับต่ำมาก ทำให้รายได้งบประมาณของสังคมเสียหายไปมาก ขณะเดียวกัน นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ก็ได้รับประโยชน์จากการสูญเสียนี้ การปรับอัตราภาษีนี้จะช่วยให้รัฐสามารถเพิ่มงบประมาณ ลงทุนในโครงสร้างพื้นฐาน ดูแลนโยบายที่อยู่อาศัยสังคม ฯลฯ” นายถั่นกล่าว
ผู้เชี่ยวชาญด้านเศรษฐกิจหลายท่านเห็นว่าการปรับราคาที่ดินของรัฐให้ใกล้เคียงกับราคาตลาดนั้นมีความสมเหตุสมผล และผู้เชี่ยวชาญหลายท่านได้เสนอแนะมาเป็นเวลานานแล้ว อย่างไรก็ตาม จำเป็นต้องมีแนวทางปฏิบัติเพื่อหลีกเลี่ยงไม่ให้ประชาชนรู้สึกว่าถูก "ดักฟัง"
นักเศรษฐศาสตร์ Dinh The Hien กล่าวว่ามีหลายกรณีที่ผู้ที่เปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินจากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมเป็นที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยต้องเสียภาษีหลายพันล้านดองตามราคาที่ดินใหม่ เมื่อมองจากมุมมองในระดับจุลภาค นักเศรษฐศาสตร์ยังแสดงความเสียใจต่อกรณีเหล่านี้ด้วย
“ประชาชนจำเป็นต้องเข้าใจรายการราคาที่ดินใหม่ให้ถูกต้อง ราคาที่ดินเดิมล้าสมัยเกินไปและอยู่ไกลจากราคาตลาดมาก จึงจำเป็นต้องปรับราคาลง ความจริงแล้ว ราคาที่ดินที่ปรับแล้วมีราคาเพียง 70% ของราคาตลาดเท่านั้น การปรับราคาลงนี้ยังช่วยขจัดปัญหาราคาสองราคาที่เคยมีมาก่อน” คุณเฮียนกล่าว
อย่างไรก็ตาม จากมุมมองในระดับมหภาค เมื่อผู้คนเปลี่ยนมาถือครองที่ดินทำกินในสมุดปกแดง ซึ่งจะทำให้ที่ดินมีมูลค่าเพิ่มขึ้น การจ่ายภาษีตามมูลค่าตลาดจึงเป็นสิ่งจำเป็น
“สิ่งสำคัญคือราคาที่รัฐปรับขึ้นต้องสอดคล้องกับราคาตลาด เพื่อที่ประชาชนและนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์จะได้ไม่ต้องจ่ายในราคาที่สูงกว่า ประชาชนไม่ต้องกังวลเรื่องการขาดแคลนที่ดินเพื่ออยู่อาศัย เพราะนอกจากโครงการที่ราคาพุ่งสูงแล้ว ยังมีอพาร์ตเมนต์ ทาวน์เฮาส์ ฯลฯ จำนวนมากในตลาด และราคาก็มีเสถียรภาพ” คุณเหียนกล่าว
ประเมินผลกระทบต่อชีวิตความเป็นอยู่ของประชาชนก่อนออกบัญชีราคาที่ดิน
มาตรา 23 แห่งพระราชกฤษฎีกา 71/2024/ND-CP กำหนดให้การจัดทำร่างบัญชีราคาที่ดินและร่างรายงานอธิบายการจัดทำบัญชีราคาที่ดินแยกตามพื้นที่และที่ตั้ง ต้องประเมินความเหมาะสมหรือไม่เหมาะสมของราคาที่ดินโดยเปรียบเทียบกับผลการสำรวจ สำรวจ และรวบรวมข้อมูลราคาที่ดิน ประเมินผลกระทบของร่างบัญชีราคาที่ดินต่อสถานการณ์ทางเศรษฐกิจและสังคม สภาพแวดล้อมทางการลงทุน การดำเนินนโยบายการเงินเกี่ยวกับที่ดินและรายได้ และความเป็นอยู่ของครัวเรือน บุคคล และองค์กรที่ใช้ที่ดิน
นายเหงียน ตวน ทัง อธิบดีกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม นครโฮจิมินห์ ได้กล่าวในการแถลงข่าวเกี่ยวกับการปรับบัญชีราคาที่ดินตามมาตรา 257 วรรค 1 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 ว่า การจัดทำบัญชีราคาที่ดินฉบับใหม่เร่งด่วนภายใน 9 วัน โดยไม่ต้องรอจนถึงวันที่ 1 มกราคม 2569 เนื่องจากตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคมเป็นต้นไป ค่าสัมประสิทธิ์ K จะไม่มีอีกต่อไป ดังนั้นบัญชีราคาที่ดินฉบับใหม่จึงจำเป็นต้องปรับบัญชีราคา หากไม่นำบัญชีราคาที่ดินฉบับใหม่มาใช้ โครงการสาธารณะต่างๆ จะต้องหยุดชะงักตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคมเป็นต้นไป เนื่องจากไม่มีบัญชีราคาสำหรับการตั้งถิ่นฐานใหม่
“รายการราคาที่ดินนี้จะมีผลบังคับใช้จนถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2568 ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2569 เป็นต้นไป จะมีการปรับเปลี่ยนตามระเบียบที่กฎหมายอนุญาต เราอาจจะสรุปและประเมินผลกระทบของรายการราคาที่ดินใหม่ภายในสิ้นปี 2567” อธิบดีกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมนครโฮจิมินห์กล่าว
ที่มา: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/dan-choang-vang-khi-nghe-tin-tphcm-du-kien-tang-gia-dat-5-50-lan-tu-18-20240731124901361.htm
การแสดงความคิดเห็น (0)