ธุรกิจอสังหาฯ รีสอร์ทยัง “เหนื่อยหอบ”

ธุรกิจที่ขาดทุนและมีหนี้สินจำนวนมาก

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ประเภทรีสอร์ทหลายแห่งรายงานสถานะทางการเงินต่อตลาดหลักทรัพย์ ฮานอย (HNX) พบว่าประสบภาวะขาดทุนในช่วงครึ่งปีแรก

บริษัทร่วมทุนเพื่อการลงทุนและพัฒนาการท่องเที่ยวเกาะฟู้โกว๊ก ซึ่งเป็นหน่วยงานที่บริหารจัดการเครือรีสอร์ทในเกาะฟู้โกว๊ก ( จังหวัดเกียนยาง ) ประกาศผลขาดทุนเกือบ 306 พันล้านดง ในขณะที่ช่วงเดียวกันของปีที่แล้วมีกำไร 832 พันล้านดง ส่งผลให้สัดส่วนกำไรหลังหักภาษีต่อส่วนของผู้ถือหุ้นติดลบ

บริษัท ออร์ ฮุง ทินห์ กวีญอน เอ็นเตอร์เทนเมนต์ เซอร์วิสเซส จำกัด (มหาชน) ซึ่งเป็นผู้ลงทุนในโครงการรีสอร์ทในเมืองกวีญอน (จังหวัดบิ่ญดิ่ญ) ยังคงขาดทุนต่อเนื่องกว่า 199 พันล้านดงในงวดนี้ ต่อเนื่องจากการขาดทุน 34 พันล้านดงในงวดก่อนหน้า

บริษัทคาดว่าจะขาดทุนมากกว่า 152 พันล้านดงในปี 2023 ก่อนหน้านี้ ในช่วงปี 2021-2022 บริษัทมีกำไรสุทธิมากกว่า 611 พันล้านดง นอกจากนี้ บริษัทหง ทินห์ กวีญอน ยังได้เจรจากับผู้ถือหุ้นกู้เพื่อขอขยายเวลาการชำระดอกเบี้ยหุ้นกู้บางส่วน โดยเลื่อนกำหนดชำระจากไตรมาสแรกไปเป็นเดือนกรกฎาคม-สิงหาคมปีนี้

บริษัทอีกแห่งที่ดำเนินโครงการ ด้านการท่องเที่ยว ในเมืองไฮฟอง คือ บริษัท วัน ฮวง อินเวสต์เมนต์ แอนด์ ทัวริซึม จำกัด (มหาชน) ก็รายงานผลขาดทุน 34.4 พันล้านดง ในช่วง 6 เดือนแรกของปีเช่นกัน นับตั้งแต่ปี 2021 ซึ่งเป็นปีที่บริษัทส่งรายงานให้แก่ตลาดหลักทรัพย์ไฮฟอง บริษัทวัน ฮวง ทัวริซึม ก็ประสบกับภาวะขาดทุนมาโดยตลอด โดยมีผลขาดทุนรวมทั้งสิ้น 117.2 พันล้านดง

อีกบริษัทหนึ่งที่เป็นเจ้าของโครงการรีสอร์ทในเมืองดานังและประสบภาวะขาดทุนอย่างต่อเนื่องคือ บริษัท ตงกิง แลนด์ จำกัด (มหาชน) ในครึ่งแรกของปี บริษัทนี้ขาดทุนไปมากกว่า 8 พันล้านดง และในช่วงปี 2021-2023 บริษัทประสบภาวะขาดทุนรวมทั้งสิ้น 61.5 พันล้านดง

บริษัท คริสตัล เบย์ จำกัด (มหาชน) ซึ่งดำเนินโครงการรีสอร์ทหลายแห่งในจังหวัด Khánh Hòa และ Nònh Thuòan ก็ขาดทุนเกือบ 76,000 ล้านดงในช่วงครึ่งแรกของปีเช่นกัน ตัวเลขนี้ลดลงเมื่อเทียบกับการขาดทุนเกือบ 136,000 ล้านดงในช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว

บริษัท ออร์ บีเอ็ม เรียล เอสเตท จำกัด (มหาชน) ซึ่งเป็นผู้ลงทุนโครงการรีสอร์ทในฮาลอง (กวางนิง) และฟู้ก๊วก (เกียนยาง) รายงานผลขาดทุน 341 พันล้านดง ขณะที่ช่วงเดียวกันของปีที่แล้วทำกำไรได้ 810 พันล้านดง นี่เป็นผลขาดทุนครั้งแรกของบริษัทนับตั้งแต่ปี 2021 โดยในช่วงปี 2021-2023 บริษัททำกำไรได้ต่อเนื่องรวม 4,611 พันล้านดง

ไม่เพียงแต่จะขาดทุนเท่านั้น แต่ธุรกิจหลายแห่งยังใช้ประโยชน์จากเงินกู้ในระดับสูง โดยมีหนี้สินมากกว่าส่วนทุนหลายเท่า ณ วันที่ 30 มิถุนายน บริษัทการท่องเที่ยวเกาะฟู้โกว๊ก มีอัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนทุนอยู่ที่ 13.69 เท่า คิดเป็นหนี้สินประมาณ 40,800 ล้านดอง โดยในจำนวนนี้เป็นพันธบัตรคงค้างประมาณ 7,509 ล้านดอง

บริษัท หง ทินห์ กวีญอน มีอัตราส่วนหนี้สินต่อทุนอยู่ที่ 4.86 เท่า คิดเป็นหนี้สินประมาณ 38,768 พันล้านด่อง โดยในจำนวนนี้เป็นพันธบัตรคงค้างจำนวน 7,259 พันล้านด่อง

บริษัท แวน ฮวง ทัวริซึม มีอัตราส่วนหนี้สินต่อทุนอยู่ที่ 8.32 เท่า คิดเป็นหนี้สินจำนวน 24,302 พันล้านด่อง โดยในจำนวนนี้เป็นพันธบัตรคงค้างมากกว่า 4,060 พันล้านด่อง

นอกจากนี้ บริษัท ตองกิน แลนด์ ยังใช้ประโยชน์จากเงินกู้จำนวนมาก โดย ณ วันที่ 30 มิถุนายน อัตราส่วนหนี้สินต่อทุนเพิ่มขึ้นเป็น 5.1 เท่า คิดเป็นหนี้สินจำนวน 1,105,000 ล้านดอง และยังมีพันธบัตรคงค้างอยู่จำนวนเล็กน้อยประมาณ 22,000 ล้านดอง

บริษัท บีเอ็ม เรียลเอสเตท มีอัตราส่วนหนี้สินต่อทุนอยู่ที่ 2.86 เท่า คิดเป็นหนี้สินจำนวน 20,140 ล้านดง โดยในจำนวนนี้เป็นพันธบัตรคงค้างมากกว่า 5,422 ล้านดง

ความยืดหยุ่นในระยะยาว

รายงานไตรมาสที่สองของกระทรวงการก่อสร้างระบุว่า การก่อสร้างโรงแรมและรีสอร์ทใหม่ทั่วประเทศมีโครงการสำคัญหลายโครงการเปิดให้บริการแล้ว อย่างไรก็ตาม ตลาดโดยรวมยังคงซบเซาและยังไม่มีสัญญาณของการฟื้นตัว

นายโว ฮง ถัง รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ของกลุ่มบริษัท DKRA กล่าวเสริมว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์รีสอร์ทในประเทศในเดือนสิงหาคมยังคงซบเซา ข้อมูลการวิจัยจากหน่วยงานนี้แสดงให้เห็นว่า สำหรับวิลล่ารีสอร์ท อุปทานค่อนข้างทรงตัวมาหลายเดือนแล้ว สภาพคล่องต่ำ และความต้องการลดลง 22% เมื่อเทียบกับเดือนก่อนหน้า

ราคาหลักไม่ได้ผันผวนมากนักและยังคงทรงตัว นโยบายการเช่า การซื้อคืน การพยุงดอกเบี้ย ฯลฯ ยังคงถูกนำมาใช้อย่างกว้างขวาง แต่ก็ไม่ได้มีประสิทธิภาพเท่าที่ควร คุณถังเชื่อว่า ตลาดยังคงเผชิญกับความยากลำบากมากมายในด้านสภาพคล่องและการเพิ่มขึ้นของราคา เนื่องจากความเชื่อมั่นของนักลงทุนและการฟื้นตัวของภาคส่วนนี้ยังคงอยู่ในระดับต่ำมาก

คาดว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเภทรีสอร์ทจะฟื้นตัวในระยะยาว (ภาพประกอบ: Trinh Nguyen)

ในส่วนของทาวน์เฮาส์และอาคารพาณิชย์ในรีสอร์ท นายถังกล่าวว่าสถานการณ์ก็ไม่ได้ดีขึ้นเช่นกัน สภาพคล่องแทบจะหยุดนิ่ง โครงการส่วนใหญ่ปิดตัวลง ทำให้ตลาดไม่มีการทำธุรกรรมใดๆ ในช่วงเดือนที่ผ่านมา

ราคาสินค้าในตลาดหลักไม่ได้ผันผวนมากนัก ในขณะที่ตลาดรองมีสินค้าบางรายการที่ราคาลดลง 30-40% แต่ยังคงประสบปัญหาด้านสภาพคล่อง การลดลงอย่างรวดเร็วของกำลังซื้อ การขาดแคลนสินค้าใหม่ สินค้าคงคลังที่มีมูลค่าสูง... ได้สร้างอุปสรรคสำคัญในช่วงหลายเดือนที่ผ่านมา ทำให้ภาคส่วนนี้เกือบจะตกอยู่ในภาวะ "จำศีลยาวนาน"

ในส่วนของคอนโดเทล นายถังกล่าวว่า อุปทานยังคงลดลงอย่างต่อเนื่อง ส่วนใหญ่มาจากสินค้าคงคลังของโครงการเก่า (คิดเป็น 99% ของอุปทานทั้งหมด) ความต้องการของตลาดลดลงอย่างมาก และระดับราคาขายไม่ผันผวนมากนัก ตลาดยังคงเผชิญกับปัญหาด้านสภาพคล่อง และไม่มีสัญญาณของการฟื้นตัวในระยะสั้น

คุณดิงห์ มินห์ ตวน ผู้อำนวยการภาคใต้ของ Batdongsan.com.vn ยอมรับว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์รีสอร์ทกำลังอยู่ในช่วงของการแก้ไขปัญหาที่ค้างคาอยู่ ในช่วง 8 เดือนแรกของปี ในแง่ของภาพรวม ปัจจัยสนับสนุนตลาดนี้เติบโตขึ้นอย่างดี เช่น จำนวนนักท่องเที่ยวและอัตราการบริโภค อย่างไรก็ตาม ในแง่ของทิศทางการพัฒนาตลาด นักลงทุนกำลังเผชิญกับปัญหาเรื่องผลผลิต

ตามที่นายตวนกล่าวไว้ ผลผลิตต้องมีอัตราส่วนเลเวอเรจที่ดี สร้างรายได้ที่ยั่งยืนสูง นักลงทุนที่เข้าร่วมในตลาดต้องถือครองอสังหาริมทรัพย์นี้และมีรายได้ค่าเช่าหรือเหมาะสมสำหรับวัตถุประสงค์ส่วนตัว แต่ปัญหาทั้งสองนี้ยังไม่ได้รับการแก้ไข ดังนั้นตลาดจึงยังต้องรออีกนานกว่าจะพัฒนาต่อไปได้

เขาคาดการณ์ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเภทรีสอร์ทจะไม่สามารถฟื้นตัวได้จนกว่าจะถึงปี 2026 เป็นอย่างน้อย เนื่องจากความต้องการซื้อของผู้ซื้อค่อนข้างคงที่ในช่วง 4 ปีที่ผ่านมา ทำให้ความต้องการในตลาดต่ำกว่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น นอกจากนี้ยังไม่มีนโยบายมากนักที่จะดึงดูดผู้ซื้อ โดยเฉพาะอย่างยิ่งการเข้าถึงกลุ่มตลาดนี้

อีกปัญหาหนึ่งคือเงินทุนของนักลงทุนเปลี่ยนแปลงไป ก่อนหน้านี้นักลงทุนได้ดำเนินนโยบายหลายอย่างเพื่อสนับสนุนผู้ซื้อมาเป็นเวลานาน แต่ต่อมาเมื่อตลาดประสบปัญหาด้านแหล่งเงินทุน นักลงทุนก็ไม่มีศักยภาพเพียงพอที่จะนำเสนอนโยบายที่น่าดึงดูดใจมากมายอีกต่อไป

“ตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเภทรีสอร์ทมีอุปทานไม่เพียงพอและความต้องการอ่อนแอ ในขณะที่ตลาดโดยรวมกำลังฟื้นตัว ดังนั้น ในแง่ของแนวโน้มแล้ว ภาคส่วนนี้จะกลับมามีความยั่งยืนได้ก็ต่อเมื่อถึงสิ้นปี 2026” นายตวนกล่าว

เพื่อความชัดเจน นายตวนได้อธิบายว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์รีสอร์ทในปัจจุบันต้องการกรอบกฎหมายที่ชัดเจนยิ่งขึ้น นอกจากนี้ ตลาดโดยรวมยังต้องการการฟื้นตัวจากภาคส่วนอื่นๆ เช่น การตอบสนองความต้องการด้านที่อยู่อาศัยอย่างแท้จริง ทาวน์เฮาส์ บ้านเดี่ยว และที่ดิน เมื่อผู้คนเข้ามาลงทุนในประเภทเหล่านั้น จะสร้างสภาพคล่องและการเติบโตที่ดี แล้วจึงค่อยเข้ามาลงทุนในภาคส่วนที่มีความเสี่ยงสูงกว่า เช่น อสังหาริมทรัพย์รีสอร์ท

ที่มา: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/doanh-nghiep-bat-dong-san-nghi-duong-van-hut-hoi-20240920160937825.htm