ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่สูงผิดปกติเนื่องจากมีคนซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการออมเพิ่มมากขึ้น

ฟองสบู่ภาคอสังหาริมทรัพย์ของผู้มีผลประโยชน์ทับซ้อน

เช้าวันที่ 28 ตุลาคม ผู้แทน Ta Van Ha (ผู้แทน Quang Nam) ให้ความเห็นในห้องประชุมเกี่ยวกับรายงานของคณะผู้แทนกำกับดูแลและร่างมติของรัฐสภาเกี่ยวกับผลการกำกับดูแลตามหัวข้อเรื่อง "การบังคับใช้นโยบายและกฎหมายเกี่ยวกับการบริหารจัดการตลาดอสังหาริมทรัพย์และการพัฒนาที่อยู่อาศัยทางสังคมตั้งแต่ปี 2558 ถึงสิ้นปี 2566" โดย กล่าวถึงความเป็นจริงของตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ราคาเพิ่มสูงขึ้นอย่างกะทันหัน นอกเหนือจากปัญหาเชิงสถาบันและนโยบายแล้ว ยังมีสัญญาณของการผูกขาด การจัดการ และการพองตัวของราคา ซึ่งก่อให้เกิดฟองสบู่ด้านอสังหาริมทรัพย์โดยกลุ่มผลประโยชน์

คณะผู้แทนจังหวัดกว๋างนามกล่าวว่า “จำเป็นต้องประเมินปัญหาอย่างใกล้ชิดและแม่นยำ เพื่อชี้ให้เห็นแนวทางแก้ไขที่เฉพาะเจาะจงและพื้นฐาน ร่างมติได้ประเมินข้อจำกัดต่างๆ แต่ส่วนใหญ่แล้วเป็นข้อจำกัดด้านนโยบายและกฎหมาย แต่ยังคงมีปัจจัยที่ผิดปกติอยู่ เช่น การขึ้นราคาอย่างกะทันหัน สูงกว่าปกติ 2-3 เท่า ซึ่งไม่สอดคล้องกับความเป็นจริงและความต้องการของประชาชนโดยทั่วไป”

ผู้แทนตาวันฮา (คณะผู้แทนกวางนาม) ภาพ: รัฐสภา

คุณฮา กล่าวว่า หนึ่งในทางออกในการลดราคาอสังหาริมทรัพย์ในตลาดคือพันธบัตรอสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ตาม ปัจจุบันพันธบัตรอสังหาริมทรัพย์มีอัตราดอกเบี้ย 12-15% บวกค่าธรรมเนียมการออกประมาณ 3% ดังนั้น เป้าหมายของการออกพันธบัตรอสังหาริมทรัพย์คือภาระหนี้คงค้างของภาคส่วนนี้เมื่อครบกำหนด หากไม่ได้รับการควบคุมอย่างเข้มงวดเพื่อฟื้นฟูและพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ การออกพันธบัตรจะไม่มีประสิทธิภาพ ในอีกประมาณ 3 ปีข้างหน้า การต้องจ่ายดอกเบี้ยในอัตราที่สูงเช่นนี้จะสร้างภาระให้กับรัฐและประชาชนได้อย่างง่ายดาย และยังก่อให้เกิดความเสี่ยงต่อการเพิ่มหนี้เสียและถึงขั้นล้มละลายอีกด้วย

“ดังนั้น ตลาดอสังหาริมทรัพย์จึงไม่สามารถชะลอตัวลงในอีกไม่นาน และผู้คนจะไม่มีโอกาสเข้าถึงตลาด ดังนั้น จึงจำเป็นต้องศึกษาหาแนวทางแก้ไข ดำเนินการตรวจสอบ ตรวจตรา และทบทวนรากฐาน เพื่อฟื้นฟูและพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ไปในทิศทางที่ดีและเหมาะสม” ผู้แทนตา วัน ฮา เสนอ

ผู้แทน Hoang Van Cuong คณะผู้แทน ฮานอย

ผู้แทน Hoang Van Cuong (คณะผู้แทนฮานอย) กล่าวชื่นชมรายงานของคณะผู้แทนกำกับดูแลเรื่อง "การบังคับใช้นโยบายและกฎหมายเกี่ยวกับการบริหารจัดการตลาดอสังหาริมทรัพย์และการพัฒนาที่อยู่อาศัยทางสังคมตั้งแต่ปี 2558 ถึงสิ้นปี 2566" และกล่าวว่า จำเป็นต้องสร้างกลไกในการบริหารจัดการพื้นที่ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์แบบมืออาชีพ

ตามที่ผู้แทน Hoang Van Cuong กล่าว ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่สูงผิดปกตินั้นเป็นผลมาจากผู้คนซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการออมมากขึ้น ส่งผลให้กระแสเงินสดที่ไหลเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้น ไม่ได้ไหลเข้าสู่การผลิตและธุรกิจ อีกทั้งอุปทานของอสังหาริมทรัพย์ก็ลดลงเรื่อยๆ นอกจากนี้ แรงผลักดันของตลาด เช่น นายหน้าและนายประมูลก็พยายามดันราคาให้สูงขึ้นเพื่อแสวงหากำไรเช่นกัน

“สิ่งที่โดดเด่นคือราคาอสังหาริมทรัพย์ในเมืองใหญ่มีราคาสูงมากและเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง เกินกว่าระดับการชำระเงินของคนส่วนใหญ่ที่ต้องการที่อยู่อาศัย ในขณะที่รายได้จากอสังหาริมทรัพย์กลับต่ำเมื่อเทียบกับต้นทุนการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์” นายเกืองกล่าว

การกำจัด "คอขวด" ของสถาบัน

จากการศึกษารายงานการติดตาม ผู้แทน Dang Bich Ngoc (คณะผู้แทน Hoa Binh) เน้นย้ำว่า เพื่อที่จะขจัดอุปสรรคในสถาบันอย่างทันท่วงทีและจัดการโครงการที่มีปัญหาทางกฎหมายอย่างทั่วถึง จึงได้มีการออกนโยบายและกฎหมายเกี่ยวกับการจัดการตลาดอสังหาริมทรัพย์มากมาย ซึ่งมีส่วนช่วยในการสร้างกรอบทางกฎหมายสำหรับการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัยทางสังคม

ผู้แทน Dang Bich Ngoc กล่าวว่า รายงานยังระบุด้วยว่า เงินทุนสนับสนุนงบประมาณแผ่นดินสำหรับโครงการสินเชื่อพิเศษเพื่อที่อยู่อาศัยทางสังคมยังคงอยู่ในระดับต่ำ กระบวนการและขั้นตอนการปล่อยกู้ผ่านธนาคารนโยบายสังคมยังคงมีความซับซ้อนและทับซ้อนกัน จำนวนเงินกู้สูงสุดสำหรับผู้รับผลประโยชน์จากนโยบายสังคมยังต่ำ ไม่เหมาะสมกับสภาพเศรษฐกิจและสังคม...

ผู้แทน ดังบิกหง็อก (คณะผู้แทนสันติภาพ) ภาพ: รัฐสภา

ด้วยข้อบกพร่องเหล่านี้ ผู้แทน Dang Bich Ngoc กล่าวว่า การกำกับดูแลสูงสุดของรัฐสภาในการบังคับใช้นโยบายและกฎหมายเกี่ยวกับการบริหารจัดการตลาดอสังหาริมทรัพย์และการพัฒนาที่อยู่อาศัยทางสังคมนั้นมีความจำเป็นและทันท่วงทีอย่างยิ่ง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในการชี้ให้เห็นถึง "คอขวด" ของสถาบันที่ถูกและจำเป็นต้องถูกกำจัดออกไปในอนาคต

ดังนั้น ผู้แทนจึงเสนอให้รัฐบาลทบทวนข้อบกพร่องและข้อจำกัดของนโยบายและกฎหมายในการบริหารจัดการตลาดอสังหาริมทรัพย์และการพัฒนาที่อยู่อาศัยทางสังคมอย่างรอบคอบต่อไป

นอกจากปัญหาและข้อบกพร่องด้านนโยบายและกฎหมายที่ยังคงหลงเหลืออยู่ 22 ประเด็นหลังจากการประกาศใช้กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กฎหมายที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 และกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 แล้ว ยังจำเป็นต้องทบทวน วิจัย และเสนอแนวทางแก้ไขที่ทันท่วงทีและสอดคล้องกันอย่างต่อเนื่อง เพื่อขจัดอุปสรรคเชิงสถาบันอย่างรวดเร็ว แก้ไขปัญหาอย่างเหมาะสม และจัดการโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ประสบปัญหาทางกฎหมายและหยุดชะงักอันเนื่องมาจากกระบวนการบังคับใช้ที่ยาวนานและมีการเปลี่ยนแปลงกฎหมายมากมายอย่างต่อเนื่อง เพื่อให้สอดคล้องกับข้อกำหนดสำหรับการพัฒนาที่ยั่งยืนของตลาดอสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม” นางสาวง็อก กล่าว

ในขณะเดียวกัน ผู้แทนจากคณะผู้แทนฮว่าบิ่ญ ระบุว่า ความบกพร่องของสถาบันและความซ้ำซ้อนที่ระบุไว้ในรายงานการติดตามผล เป็นพื้นฐานสำคัญอย่างยิ่งสำหรับหน่วยงานร่างที่จะปรับปรุง วิจัย และแก้ไขร่างกฎหมายตั้งแต่สมัยประชุมนี้เป็นต้นไป โดยเฉพาะอย่างยิ่งกฎหมายว่าด้วยการวางผังเมืองและชนบท และกฎหมายว่าด้วยการลงทุนสาธารณะ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง จำเป็นต้องศึกษากฎระเบียบเพื่อส่งเสริมการกระจายอำนาจและการมอบอำนาจให้แก่ท้องถิ่น เพื่อเสริมสร้างบทบาท ความคิดริเริ่ม และความรับผิดชอบของหน่วยงานท้องถิ่นให้สอดคล้องกับศักยภาพและการจัดสรรทรัพยากร

ผู้แทน Duong Khac Mai (คณะผู้แทนจาก Dak Nong) ได้แสดงความคิดเห็นเกี่ยวกับการดำเนินการตามแนวทางแก้ไขปัญหาเชิงสถาบันอย่างมีประสิทธิภาพอย่างต่อเนื่อง โดยกล่าวว่า นโยบายและกฎหมายเกี่ยวกับการบริหารจัดการตลาดอสังหาริมทรัพย์และการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมยังไม่ทันต่อการพัฒนาอย่างรวดเร็วของตลาด กฎระเบียบบางประการยังไม่สอดคล้องและสอดคล้องกันระหว่างกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และกฎหมายที่เกี่ยวข้อง เช่น กฎหมายที่ดิน กฎหมายที่อยู่อาศัย เป็นต้น

นอกจากนี้ ความรับผิดชอบของรัฐในการบริหารจัดการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังคงขาดความชัดเจนและขาดความชัดเจน ส่งผลกระทบต่อประสิทธิภาพการบริหารจัดการ สถานการณ์การประกาศราคาโอนที่ดินต่ำกว่าราคาจริงเพื่อหลีกเลี่ยงภาษียังคงเป็นเรื่องปกติ กฎระเบียบเกี่ยวกับเงื่อนไขสำหรับผู้รับผลประโยชน์จากนโยบายที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมและกระบวนการลงทุนที่ดินเพื่อพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมยังคงมีข้อบกพร่อง...

ผู้แทน Duong Khac Mai (คณะผู้แทนจาก Dak Nong) ภาพ: รัฐสภา

ผู้แทนระบุว่า สาเหตุของข้อบกพร่องและข้อจำกัดเหล่านี้เกิดจากการพยากรณ์สถานการณ์ตลาดและความสามารถในการประเมินและวิเคราะห์กฎหมายของเจ้าหน้าที่ยังไม่ครอบคลุม โครงสร้างอสังหาริมทรัพย์ไม่เหมาะสม ยังไม่มีกฎระเบียบที่เป็นเอกภาพเกี่ยวกับอัตราส่วนที่ดินสำหรับการสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมและอพาร์ตเมนต์หรูหรา การติดตามตรวจสอบ การประกาศราคาเมื่อรับรองเอกสาร และราคาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่แท้จริงนั้นเป็นเรื่องยากมาก

จากความเป็นจริงข้างต้น ผู้แทน Duong Khac Mai ได้เสนอว่า “จำเป็นต้องดำเนินการตามแนวทางแก้ไขปัญหาเชิงสถาบันอย่างมีประสิทธิภาพต่อไปในอนาคต ควรทบทวน แก้ไข และพัฒนากฎหมายที่เกี่ยวข้องอย่างต่อเนื่อง เช่น กฎหมายที่ดิน กฎหมายที่อยู่อาศัย กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เป็นต้น สร้างระบบข้อมูลตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่เปิดเผยและเข้าถึงได้ เพื่อให้ประชาชนเข้าใจราคาที่ดินได้อย่างชัดเจน เพื่อจำกัดการเก็งกำไรและภาวะเงินเฟ้อ นอกจากนี้ ผู้แทนยังได้เสนอให้กระทรวงก่อสร้างให้คำปรึกษาเกี่ยวกับการประกาศใช้กลไกและนโยบายเพื่อบริหารจัดการนักลงทุนในโครงการบ้านจัดสรรอย่างเคร่งครัด ขณะเดียวกัน ประสานงานเพื่อประเมินและทบทวนปัญหาและอุปสรรคของนโยบายสินเชื่อพิเศษเพื่อบ้านจัดสรร”

ที่มา: https://vov.vn/chinh-tri/gia-bat-dong-san-cao-bat-thuong-do-nguoi-mua-bat-dong-san-de-tich-luy-tang-cao-post1131459.vov