ราคาอพาร์ตเมนต์พุ่งสูง ทำให้การหาที่อยู่อาศัยเป็นเรื่องยาก รายการราคาที่ดินใหม่ในฮานอยและโฮจิมินห์สร้างความแตกต่างอย่างเท่าเทียมกัน ทำให้กระแสเก็งกำไรชะลอลง

การขาดแคลนอพาร์ทเมนท์ราคาไม่แพง ทำให้ผู้คนพยายามอย่างหนักที่จะหาที่อยู่อาศัย หวังว่าจากรายการราคาที่ดินใหม่ใน ฮานอย และโฮจิมินห์ จะทำให้การเก็งกำไรลดลง... นี่คือข่าวอสังหาริมทรัพย์ล่าสุด

ตลาดอพาร์ตเมนต์ราคาประหยัดหายไปอย่างสิ้นเชิง ขณะที่อพาร์ตเมนต์ระดับกลางก็หายากขึ้นเรื่อยๆ เช่นกัน (ภาพ: Linh An)

ราคาอพาร์ตเมนท์ยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนาม โดยเฉพาะกลุ่มอพาร์ตเมนต์ มีราคาปรับตัวสูงขึ้นอย่างรวดเร็วในช่วงที่ผ่านมา ส่งผลให้หลายคนแม้จะมีเงินติดตัว 3-4 พันล้านดอง แต่ยังคงประสบปัญหาในการหาที่อยู่อาศัยที่เหมาะสม

จากข้อมูลของลาวดง ตลาดอพาร์ตเมนต์ราคาประหยัดหายไปอย่างสิ้นเชิง ขณะที่อพาร์ตเมนต์ระดับกลางกำลังหายากขึ้นเรื่อยๆ ต้นปี 2567 ตลาดจะเริ่มต้นที่ราคาเฉลี่ยประมาณ 65 ล้านดอง/ตร.ม.

อย่างไรก็ตาม หลังจากผ่านไปเพียงสองไตรมาส ราคาได้พุ่งสูงกว่า 68 ล้านดองต่อตารางเมตร และยังคงปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องในช่วงหลายเดือนสุดท้ายของปี โครงการใหม่ที่เปิดตัวในปีนี้ล้วนมุ่งเน้นไปที่กลุ่มลูกค้าระดับไฮเอนด์ในพื้นที่ต่างๆ เช่น นามตูเลียม เกาเจียย และยาลัม ด่งอันห์ ซึ่งราคามักจะสูงกว่า 70 ล้านดองต่อตารางเมตรอยู่เสมอ

นาย Vo Huynh Tuan Kiet ผู้อำนวยการฝ่ายการตลาดที่อยู่อาศัยของ CBRE Vietnam กล่าวถึงกลุ่มตลาดอพาร์ตเมนต์ว่า ในไตรมาสที่ 4 ปี 2567 ราคาขายหลักของอพาร์ตเมนต์ในฮานอยอยู่ที่เฉลี่ย 72 ล้านดองต่อตารางเมตร เพิ่มขึ้นร้อยละ 36 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน และเพิ่มขึ้นร้อยละ 12 เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ 3 ปี 2567

การขึ้นราคาครั้งนี้ทำให้ผู้ซื้อบ้านครั้งแรกหลายราย โดยเฉพาะครอบครัวรุ่นใหม่ เข้าถึงตลาดได้ยากลำบาก นั่นหมายความว่าด้วยราคา 3-4 พันล้านดอง ผู้ซื้อบ้านจึงมีตัวเลือกไม่มากนัก พวกเขาสามารถซื้อได้เพียงอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กที่ใช้งานมานานหลายปี หรือต้องยอมรับทำเลที่อยู่ไกลจากใจกลางเมือง ดังนั้น ผู้ซื้อบ้านครั้งแรกหลายรายที่ค้นหามานานจึงต้องระงับแผนการซื้อบ้าน เพราะราคาเกินกำลังทรัพย์

คุณหง็อก วัน (อายุ 33 ปี, นาม ตู เลียม, ฮานอย) เล่าว่าหลังจากเก็บเงินมาหลายปี เธอและสามีวางแผนที่จะซื้ออพาร์ตเมนต์ด้วยงบประมาณ 3 พันล้านดอง อย่างไรก็ตาม เมื่อสำรวจตลาด เธอพบว่าราคาอพาร์ตเมนต์พุ่งสูงขึ้นมากเกินกว่าที่ครอบครัวของเธอจะจ่ายไหว เธอจึงต้องเลื่อนแผนซื้อบ้านออกไปเนื่องจากราคาที่พุ่งสูงขึ้น

ในภาวะที่ราคาอพาร์ตเมนต์พุ่งสูงขึ้น การเป็นเจ้าของบ้านด้วยงบประมาณ 3-4 พันล้านดองกำลังกลายเป็นเรื่องยาก เนื่องจากราคาอพาร์ตเมนต์ยังคงปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ไม่เพียงแต่ทำให้ผู้มีรายได้ปานกลางและรายได้น้อยมีบ้านเป็นของตัวเองได้ยากขึ้นเท่านั้น แต่ยังส่งผลกระทบต่อความยั่งยืนของตลาดอีกด้วย การลดระดับราคาที่อยู่อาศัยจึงกลายเป็นความจำเป็นเร่งด่วนเพื่อให้แน่ใจว่าประชาชนสามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้และสร้างเสถียรภาพ ทางเศรษฐกิจ

วิธีแก้ปัญหาประการหนึ่งในการลดราคาอสังหาริมทรัพย์ในฮานอยคือการส่งเสริมการพัฒนาที่อยู่อาศัยทางสังคม

ดร. เหงียน วัน ดิ่ง ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม กล่าวว่า โครงการเคหะสังคมเป็นแนวทางสำคัญในการลดแรงกดดันต่อราคาที่อยู่อาศัยในตลาด นอกจากนี้ จำเป็นต้องเร่งขจัดอุปสรรคทางกฎหมายในโครงการต่างๆ เพื่อแก้ไขปัญหาอุปทานล้นตลาด

ราคาที่ดินฮานอยพุ่งสูง บางคนกังวลเรื่องใช้เงินหลายหมื่นล้านเพื่อเปลี่ยนประเทศ

รายการราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้วซึ่งประกาศโดยคณะกรรมการประชาชนกรุงฮานอยและมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 20 ธันวาคม 2567 ถึง 31 ธันวาคม 2568 พบว่าราคาเพิ่มขึ้นอย่างมากเมื่อเทียบกับรายการราคาที่ดินเดิม ส่งผลให้ต้นทุนการใช้ที่ดินของประชาชนพุ่งสูงขึ้นอย่างมาก

นาย Pham B. (เขต My Duc กรุงฮานอย) กล่าวว่า เมื่อปลายปี 2567 เขาเพิ่งชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเพื่อเปลี่ยนที่ดินที่อยู่อาศัยบางส่วนเป็นที่ดินสวนเสร็จเรียบร้อยแล้ว เนื่องจากระยะเวลาในการรับเอกสารประกอบการพิจารณาคือหลังวันที่ 20 ธันวาคม 2567 ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินตามบัญชีราคาที่ดินฉบับใหม่จึงมีมูลค่ามากกว่า 800 ล้านดอง ในขณะเดียวกัน หากชำระตามบัญชีราคาที่ดินฉบับเดิม ครอบครัวของเขาจะต้องจ่ายประมาณ 350 ล้านดอง

คุณเหงียน ที. (ลองเบียน, ฮานอย) เล่าว่าครอบครัวของเธอมีที่ดินสวนมากกว่า 1,000 ตารางเมตร และตอนนี้ต้องการแปลงที่ดินดังกล่าวให้เป็นที่อยู่อาศัยเพื่อแบ่งให้ลูกๆ ของเธอ เธอจึงต้องจ่ายเงินประมาณ 15 ล้านดองต่อตารางเมตร ดังนั้น งบประมาณโดยประมาณในการแปลงพื้นที่ทั้งหมดจึงอยู่ที่ประมาณ 15,000 ล้านดอง ซึ่งเกินกำลังทรัพย์ของเธอ ครอบครัวจึงกำลังพิจารณาจัดสรรงบประมาณให้เหมาะสม

การเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินและค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินที่เพิ่มขึ้นอันเป็นผลตามมา ทำให้ผู้ลงทุนจำนวนมากที่ถือครองที่ดิน เพื่อการเกษตร ในเขตชานเมืองต้องปรับแผนการลงทุนของตนด้วย

ในการประชุมเชิงปฏิบัติการเมื่อเร็วๆ นี้เกี่ยวกับการใช้บัญชีราคาที่ดินตามกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 ศาสตราจารย์ Dang Hung Vo อดีตรองปลัดกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม (MONRE) ประเมินว่าในความเป็นจริง ไม่ว่าบัญชีราคาที่ดินจะต่ำหรือสูง ก็ยังมี "ข้อร้องเรียน"

นายโว เน้นย้ำว่ารายการราคาที่ดินต้องเทียบเท่าตลาดและเหมาะสมกับตลาด ปัญหาคือจะนำไปปฏิบัติอย่างไร นี่คือเรื่องราวของนโยบายของรัฐ ในกรณีใดจะใช้ราคาตลาด 80% กรณีใดจะใช้ราคาตลาด 20% ซึ่งแต่ละกรณีจะมีอัตราภาษีที่แตกต่างกันไป การนำไปใช้เพื่อดึงดูดการลงทุน พัฒนาเศรษฐกิจ และประกันสังคมนั้นขึ้นอยู่กับนโยบายการกำกับดูแลของรัฐ

นายเล วัน บิ่ญ รองอธิบดีกรมที่ดิน (กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม) กล่าวว่า โครงการอสังหาริมทรัพย์ (ที่อยู่อาศัย รีสอร์ท) ไม่ได้ใช้บัญชีราคาที่ดิน แต่ใช้วิธีการคำนวณเฉพาะ บัญชีราคาที่ดินส่วนใหญ่ใช้เพื่อเก็บหนี้ทางการเงินของแต่ละครัวเรือนและกรณีโครงการเช่าที่ดินรายปี ส่วนกรณีอื่นๆ จะใช้การประมูลและประมูลราคา

สำหรับค่าใช้จ่ายในการเปลี่ยนสภาพที่ดินให้เป็นที่อยู่อาศัยนั้น คุณบิญประเมินว่า ในกรุงฮานอย การเปลี่ยนสภาพที่ดินเกษตรกรรมในเขตที่อยู่อาศัย หรือที่ดินเกษตรกรรมที่ติดกับที่อยู่อาศัยเป็นที่อยู่อาศัยในปัจจุบันมีความเท่าเทียมกันมาก ก่อนหน้านี้ การเปลี่ยนสภาพที่ดินเป็นเรื่องยากมาก เพราะราคาที่ดินที่ประชาชนต้องเปลี่ยนสภาพนั้นมีราคาเพียงครึ่งเดียวของราคาที่ดินที่อยู่อาศัย

รองอธิบดีกรมที่ดิน ระบุว่า ราคาที่ดินที่ใกล้เคียงกับราคาตลาดถือเป็นการแข่งขันที่ยุติธรรม ไม่มีความแตกต่างระหว่างราคาทั้งสองอีกต่อไป ผู้เข้าร่วมตลาดยอมรับในสนามแข่งขันที่ยุติธรรม ราคาที่ดินไม่แตกต่างกันอีกต่อไป ทำให้ประชาชนเห็นว่าที่ดินของครอบครัวที่ถูกแปลงเป็นที่อยู่อาศัย แม้จะขายคืนให้กับตลาดสาธารณะแล้วก็ตาม มูลค่าที่ดินก็ลดลงเรื่อยๆ จนทำให้ราคาที่ดินอิ่มตัว

จากการประเมินรายการราคาที่ดินใหม่ของฮานอย ผู้เชี่ยวชาญจาก Savills Vietnam ระบุว่า ผลกระทบต่อราคาอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่มากนัก แต่ก็ช่วยลดความเร็วของการเก็งกำไรลงได้ โดยผู้คนได้รับค่าชดเชยใกล้เคียงกับมูลค่าที่แท้จริง...

นางสาวเหงียน ถิ ฮ่อง วัน รองผู้อำนวยการฝ่ายประเมินราคาและที่ปรึกษาทางการเงิน บริษัท Savills Hanoi แนะนำว่านักลงทุนที่กำลังเก็งกำไรในการซื้อขายในปัจจุบันควรพิจารณาให้รอบคอบมากขึ้น เนื่องจากการเพิ่มขึ้นของราคาอสังหาริมทรัพย์จะต้องสูงกว่าต้นทุนของเงินทุน ต้นทุนในการใช้ประโยชน์จากเงินกู้ทางการเงิน รวมถึงต้นทุนภาษีเงินได้จากการโอนอสังหาริมทรัพย์ที่คำนวณจากรายการราคาที่ดินใหม่ที่ใกล้ตลาดมากขึ้น

รายการราคาที่ดินใหม่ในนครโฮจิมินห์: ปรับปรุงความโปร่งใสและส่งเสริมการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน

เมื่อเร็ว ๆ นี้ นครโฮจิมินห์ (HCMC) ได้ประกาศรายการราคาที่ดินใหม่ตามมติเลขที่ 79/2024/QD-UBN ซึ่งมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 31 ตุลาคม 2567 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2568 นับเป็นการปรับราคาครั้งแรกนับตั้งแต่ปี 2563 โดยราคาที่ดินเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วจาก 4 เท่าเป็น 38 เท่า ขึ้นอยู่กับพื้นที่ ราคาต่ำสุดในอำเภอเทียงเหลียง (เขตเกิ่นเส่อ) อยู่ที่ 2.3 ล้านดองต่อตารางเมตร ขณะที่ราคาสูงสุดบนถนนสายกลางของเขต 1 เช่น ถนนด่งคอย ถนนเลเลย และถนนเหงียนเว้ อยู่ที่ 687.2 ล้านดองต่อตารางเมตร

เชื่อว่าการปรับราคาที่ดินไม่เพียงแต่จะสร้างความเป็นธรรมเท่านั้น แต่ยังช่วยเร่งโครงการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานที่สำคัญของเมืองอีกด้วย การประเมินราคาที่ดินให้ใกล้เคียงกับราคาตลาดช่วยลดข้อพิพาทในการอนุมัติพื้นที่ ซึ่งเป็นหนึ่งในเหตุผลหลักที่ทำให้โครงการขนาดใหญ่ เช่น ถนนวงแหวนรอบ 3 และรถไฟฟ้าสาย 2 ล่าช้ามานานหลายปี

รายการราคาที่ดินใหม่ส่งผลกระทบหลากหลายต่อกลุ่มบุคคลต่างๆ ในตลาด ตั้งแต่ประชาชน ธุรกิจ ไปจนถึงนักลงทุนต่างชาติ กล่าวได้ว่าผู้ที่ได้รับที่ดินคืนได้รับการคุ้มครองสิทธิมากกว่าเดิมมาก และนี่คือกลุ่มหลักที่ได้รับผลกระทบ

เมื่อราคาใกล้เคียงกับราคาตลาด การชดเชยจะโปร่งใสและสมเหตุสมผลมากขึ้น ช่วยลดข้อพิพาทเรื่องที่ดิน เรื่องนี้สำคัญอย่างยิ่งในโครงการโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ เช่น ถนนวงแหวนหมายเลข 3 หรือรถไฟฟ้าสาย 2 คุณเกียง โด ผู้อำนวยการบริษัท Savills Vietnam Consulting กล่าวว่า รายการราคาที่ดินใหม่นี้ไม่เพียงแต่ช่วยเพิ่มความเห็นพ้องของสาธารณชนเท่านั้น แต่ยังช่วยเร่งการอนุมัติพื้นที่ ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญสำหรับโครงการขนาดใหญ่

นอกจากนี้ สภาพแวดล้อมการลงทุนที่โปร่งใสยิ่งขึ้นจากรายการราคาที่ดินฉบับใหม่ก็ถือเป็นข้อดีเช่นกัน นักลงทุนต่างชาติสามารถประเมินต้นทุนและคำนวณกำไรได้อย่างง่ายดาย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในบริบทที่นครโฮจิมินห์กำลังก้าวขึ้นเป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจชั้นนำของภูมิภาค “การปรับรายการราคาที่ดินให้โปร่งใสมากขึ้นโดยอิงตามมูลค่าที่แท้จริง จะสร้างความเชื่อมั่นให้กับนักลงทุนต่างชาติมากขึ้น นี่จึงเป็นก้าวสำคัญเพื่อรับประกันการพัฒนาอย่างยั่งยืนของตลาด” ตัวแทนจากฝ่ายที่ปรึกษาของ Savills Vietnam กล่าว

ในทางกลับกัน รายการราคาที่ดินใหม่สร้างแรงกดดันทางการเงินให้กับนักลงทุน ต้นทุนการใช้ที่ดินที่สูงทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์พุ่งสูงขึ้น ซึ่งส่งผลกระทบโดยตรงต่อความสามารถในการเข้าถึงที่อยู่อาศัยของประชาชน

“เรากังวลว่าต้นทุนการใช้ที่ดินที่สูงขึ้นจะกดดันราคาสินค้า โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง นี่เป็นความท้าทายที่ต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ” คุณเกียง โด กล่าว โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเขตชานเมือง ราคาที่ดินใหม่ทำให้การเปลี่ยนการใช้ที่ดินจากที่ดินเกษตรกรรมเป็นที่อยู่อาศัยทำได้ยากขึ้น ส่งผลให้โอกาสในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยราคาประหยัดลดลง

ที่มา: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-chung-cu-tang-vu-vu-kho-tim-noi-an-cu-bang-gia-dat-moi-tai-ha-noi-tphcm-tao-cuoc-choi-binh-dang-giam-toc-lan-song-dau-co-300820.html