ราคาอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์จะยังคงเพิ่มขึ้นต่อไปในอนาคต

คาดการณ์ว่าราคาที่อยู่อาศัยในนครโฮจิมินห์และพื้นที่ใกล้เคียงบางแห่งจะยังคงเพิ่มสูงขึ้นในอนาคตอันใกล้นี้ เนื่องมาจากต้นทุนปัจจัยการผลิตและต้นทุนการจัดตั้งกองทุนที่ดินที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

ตั้งแต่ต้นปี ราคาอพาร์ตเมนต์ใหม่ในนครโฮจิมินห์พุ่งสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง หนึ่งในโครงการหายากที่เปิดขายในช่วงเวลานี้คือ อีตันพาร์ค บนถนนไมชีโธ (เมืองทูดึ๊ก) ซึ่งลงทุนโดยบริษัท กามูดา แลนด์ กรุ๊ป

โครงการนี้เปิดตัวสู่ตลาดครั้งแรกในราคา 130 ล้านดองต่อตารางเมตร ซึ่งหากรวมภาษีและค่าธรรมเนียมแล้ว ราคาจะเพิ่มขึ้นเป็น 146-155 ล้านดองต่อตารางเมตร แม้ว่าราคาจะสูงกว่าราคาประเมินพื้นที่โดยรวม แต่ยอดขายครั้งแรกกลับมีอัตราการดูดซับเกือบ 90% ของราคาขายรวมทั้งหมด

ในทำนองเดียวกัน ในโครงการ Metropole Thu Thiem หากนักลงทุนเสนอขายเฟส 1 ในราคาประมาณ 160 ล้านดองต่อตารางเมตร เฟส 2 จะถูกเสนอขายในราคา 250 ล้านดองต่อตารางเมตร

ข้อมูลจาก DKRA Group แสดงให้เห็นว่าในไตรมาสที่สองของปี 2567 ราคาขายสูงสุดของอพาร์ตเมนต์หลักในนครโฮจิมินห์อยู่ที่ 493 ล้านดอง/ตร.ม. การเกิดโครงการใหม่จำนวนมากในกลุ่มลักชัวรีและซูเปอร์ลักชัวรีส่งผลให้ราคาเฉลี่ยของอพาร์ตเมนต์เพิ่มสูงขึ้น

การบริโภคอพาร์ตเมนต์ก็เติบโตเป็นไปในเชิงบวกอย่างมากเช่นกัน จากข้อมูลของ DKRA Group ในไตรมาสที่ผ่านมา การบริโภคหลักในตลาดโดยรวมอยู่ที่ 3,349 ยูนิต เพิ่มขึ้น 88% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า และเพิ่มขึ้น 82% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2566 โดยธุรกรรมส่วนใหญ่อยู่ในโครงการที่มีกระบวนการทางกฎหมายเสร็จสมบูรณ์ การก่อสร้างดำเนินไปอย่างรวดเร็ว และการเดินทางที่สะดวกสบายสู่ใจกลางเมือง

รายงานล่าสุดระบุว่า กระทรวงก่อสร้าง บันทึกราคาอพาร์ตเมนต์เพิ่มขึ้นเฉลี่ยประมาณ 5-6.5% ในไตรมาสที่สองของปี 2567 และเพิ่มขึ้น 25% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ราคาอพาร์ตเมนต์เพิ่มขึ้นไม่เพียงแต่ในโครงการที่เพิ่งเปิดใหม่เท่านั้น แต่ยังรวมถึงอพาร์ตเมนต์เก่าหลายหลังที่ใช้งานมานานหลายปีด้วย

โครงการที่มีการปรับราคาเพิ่มขึ้นอย่างมากในนครโฮจิมินห์ ได้แก่ โครงการอพาร์ตเมนต์ City Garden (เขตบิ่ญถั่น) ซึ่งมีราคาขายเฉลี่ย 85 ล้านดองต่อตารางเมตร เพิ่มขึ้นร้อยละ 18 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โครงการ Antonia (เขต 7) และโครงการ Masteri Thao Dien (เมือง Thu Duc) ซึ่งมีราคาเพิ่มขึ้นร้อยละ 11 และร้อยละ 10 ตามลำดับ

กระทรวงก่อสร้างยังเชื่อว่าราคาอพาร์ตเมนท์ในนครโฮจิมินห์อาจยังคงเพิ่มขึ้นต่อไปในอนาคตอันใกล้ เนื่องมาจากโครงการใหม่ที่เปิดตัวในตลาดมีจำนวนน้อย

ชุมชนใกล้เคียงบางแห่งก็มีการปรับราคาขึ้นอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ต้นปีเช่นกัน ใน จังหวัดบิ่ญเซือง เมื่อ 2 ปีก่อน ราคาที่ประกาศไว้ผันผวนเพียง 20-30 ล้านดอง/ตร.ม. แต่ปัจจุบันราคาได้เพิ่มขึ้นเป็น 45-50 ล้านดอง/ตร.ม.

ยกตัวอย่างเช่น โครงการอพาร์ตเมนต์ Sycamore ในเมืองใหม่ Binh Duong ซึ่งลงทุนโดย Capital Land คาดว่าจะมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 50 ล้านดอง/ตร.ม. หรือโครงการอพาร์ตเมนต์ Uni Complex ในเมือง Thu Dau Mot ซึ่งลงทุนโดยบริษัท TDC แม้จะยังไม่มีการประกาศอย่างเป็นทางการ แต่คาดว่าราคาจะอยู่ที่ประมาณนี้

นอกเหนือจากสองโครงการข้างต้น โครงการที่ประกาศไปก่อนหน้านี้ เช่น Phu Dong Sky One เฟส 2 โครงการ Astral City และ Picity Sky Park... ล้วนมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 35 - 45 ล้านดองต่อตารางเมตร

คุณเกียง ฮวีญ รองผู้อำนวยการและหัวหน้าฝ่ายวิจัยตลาดและ S22M (ซาวิลส์ เวียดนาม) ประเมินว่าตลาดในโฮจิมินห์ซิตี้ปัจจุบันไม่มีสินค้าที่ราคาต่ำกว่า 2 พันล้านดอง โดย 90% ของมูลค่าการซื้อขายอยู่ในกลุ่มอพาร์ตเมนต์ราคา 2-5 พันล้านดอง อย่างไรก็ตาม ในช่วงปี พ.ศ. 2567-2569 อพาร์ตเมนต์ราคา 2-5 พันล้านดองจะหายากขึ้นเรื่อยๆ โดยอุปทานจะกระจุกตัวอยู่ในกลุ่มอพาร์ตเมนต์ราคา 5-10 พันล้านดองเป็นหลัก

ผู้เชี่ยวชาญระบุว่า ตลาดมีอุปทานไม่เพียงพอ ขณะที่ความต้องการมีสูงมาก ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยลดลงได้ยาก ในอนาคต ราคาที่ดินใหม่จะสูงขึ้น ซึ่งหมายความว่าค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินจะสูงขึ้น และแน่นอนว่าต้นทุนต่างๆ จะถูกรวมไว้ในราคาขายด้วย

ในนครโฮจิมินห์ จากร่างรายการราคาที่ดินที่กำลังพิจารณาอยู่ พบว่าราคาใหม่เพิ่มขึ้นเฉลี่ย 10-15 เท่า ในบางพื้นที่เพิ่มขึ้น 51 เท่า ซึ่งหลายธุรกิจและผู้เชี่ยวชาญประเมินว่าส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อราคาขายในอนาคต

จากการพูดคุยกับผู้สื่อข่าวหนังสือพิมพ์ Dau Tu ผู้นำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์รายหนึ่ง ยอมรับว่าหลักการประเมินราคาที่ดินตามราคาตลาดอาจส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ค่าตอบแทนสำหรับการเคลียร์พื้นที่จะไม่ต่ำเหมือนแต่ก่อน คือระยะเวลาการคำนวณตามราคาตลาด แต่กลับใกล้เคียงกับราคาตลาดมากขึ้น ซึ่งจะนำไปสู่การเพิ่มขึ้นของต้นทุนการลงทุนรวมของโครงการ

บุคคลนี้กล่าวเสริมว่าเมื่อ 2 ปีก่อน เมื่อคำนวณต้นทุนการลงทุนเบื้องต้นสำหรับโครงการหนึ่งในจังหวัดบิ่ญเซือง ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินของโครงการคำนวณไว้ไม่ถึง 2 หมื่นล้านดอง แต่เมื่อทำงานร่วมกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง กลับเพิ่มขึ้นเป็นมากกว่า 8 หมื่นล้านดอง “ที่จังหวัดบิ่ญเซืองก็เป็นแบบนั้น ดังนั้นที่นครโฮจิมินห์ ราคาที่อยู่อาศัยจะเพิ่มขึ้นอย่างแน่นอน เพราะต้นทุนปัจจัยการผลิตทั้งหมดกำลังสูงขึ้น” เขากล่าว

คุณเหงียน ถิ ฮอง วัน รองผู้อำนวยการฝ่ายประเมินราคาและที่ปรึกษาทางการเงิน บริษัท ซาวิลส์ ฮานอย มีมุมมองเดียวกัน ให้ความเห็นว่าผลกระทบที่สำคัญที่สุดของกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 ต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ คือ รัฐบาลได้ยกเลิกกฎระเบียบเกี่ยวกับกรอบราคาที่ดิน อนุญาตให้ท้องถิ่นกำหนดราคาที่ดินตามตลาดประจำปีได้ อย่างไรก็ตาม การที่ราคาค่าชดเชยใกล้เคียงกับราคาตลาด ประกอบกับกฎระเบียบที่เข้มงวดเกี่ยวกับค่าชดเชย จะทำให้ต้นทุนการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์สูงขึ้น ส่งผลให้ราคาสินค้าสูงขึ้น

นางสาวแวนคาดการณ์ว่าในระยะสั้นราคาที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะราคาอพาร์ตเมนต์จะยังคงเพิ่มขึ้นเนื่องจากอุปทานในตลาดมีจำกัด

ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-nha-dat-tai-tphcm-van-tiep-da-tang-trong-thoi-gian-toi-d223430.html