ราคาที่อยู่อาศัยเริ่ม “แพง” มากขึ้นเรื่อยๆ เพราะเหตุใด?

อุปทานที่อยู่อาศัยหลักในนครโฮจิมินห์เป็นผู้นำในประเทศ

ตามรายงานตลาดจากแผนกวิจัยและพัฒนาของกลุ่ม BHS (BHS R&D) ในช่วงปี 2021-2022 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามประสบกับปัญหาอุปทานลดลงอย่างรุนแรง ซึ่งส่วนใหญ่เกิดจากปัญหาทางการเงินและกฎหมายของโครงการ

ตลาดอสังหาฯ แทบไม่มีสภาพคล่อง โครงการต่างๆ หยุดการขาย ถูกเพิกถอน หรือถูกฟ้องร้องและโต้แย้งกับลูกค้า... ปัญหาทางกฎหมายทำให้ผู้ลงทุนระมัดระวังมากขึ้นในการตัดสินใจลงทุนในผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์

เมื่อเผชิญกับสถานการณ์ความเชื่อมั่นของตลาดที่ “ถูกกัดกร่อน” ตั้งแต่กลางปี 2565 ถึงครึ่งปีแรกของปี 2566 รัฐบาลได้เร่งดำเนินการบริหารจัดการโดยการเข้มงวดสินเชื่อและจัดระเบียบอุปสรรคทางกฎหมายเกี่ยวกับที่ดินและที่อยู่อาศัยใหม่

หลังจากที่ ภาครัฐ และธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้ทุ่มเทความพยายามมาเป็นเวลา 1 ปี กระแสอสังหาริมทรัพย์ก็เริ่มแสดงสัญญาณเชิงบวกออกมาบ้างแล้ว โดยผลิตภัณฑ์ต่างๆ กลับเข้าสู่ตลาดพร้อมภาพลักษณ์ใหม่ที่น่าดึงดูดใจมากขึ้น มีกรอบกฎหมายที่เข้มงวดยิ่งขึ้น และนโยบายที่ให้สิทธิพิเศษมากขึ้น ช่วยบรรเทาความกังวลของลูกค้า

จากข้อมูล R&D ของ BHS พบว่า ณ สิ้นเดือนกันยายน 2566 มี 33 จังหวัดและเมืองทั่วประเทศที่มีโครงการอสังหาริมทรัพย์เปิดขาย ส่งผลให้ตลาดมีผลิตภัณฑ์ที่อยู่อาศัยรวมกว่า 203,300 รายการ ทั้งที่อยู่อาศัยแบบแนวราบและแนวสูง

ภายใต้มาตรา 55 แห่งพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2557 ที่กำหนดเงื่อนไขให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่เกิดขึ้นในอนาคตสามารถประกอบธุรกิจได้นั้น จำนวนผลิตภัณฑ์ที่อยู่อาศัยขั้นพื้นฐานที่มีสิทธิขายได้ตามบทบัญญัติของกฎหมายมีจำนวนถึงร้อยละ 87 หรือเกือบ 178,000 ยูนิต โดยผลิตภัณฑ์ประเภทอพาร์ตเมนต์มีสัดส่วนกว่า 72% หรือประมาณ 129,000 ยูนิต ส่วนที่เหลืออีกประมาณ 49,000 ผลิตภัณฑ์เป็นประเภทอาคารเตี้ย

ความเป็นจริงแสดงให้เห็นว่าอัตราของผลิตภัณฑ์ที่อยู่อาศัยขั้นพื้นฐานที่ถูกกฎหมายได้เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา พิสูจน์ให้เห็นถึงประสิทธิผลของการบริหารจัดการที่เข้มงวดของรัฐผ่านการปรับนโยบายทางกฎหมายเกี่ยวกับที่ดินและที่อยู่อาศัย

จากข้อมูล R&D ของ BHS พบว่าอุปทานหลักของที่อยู่อาศัยถูกกฎหมายกระจายอยู่ใน 3 ภูมิภาค ได้แก่ ภาคเหนือ - ภาคกลาง - ภาคใต้ และกระจายไม่เท่าเทียมกัน โดย 69% ของผลิตภัณฑ์กระจุกตัวอยู่ในภาคใต้ ภาคเหนือ และภาคกลาง คิดเป็น 24% และ 7% ของอุปทานหลักทั้งหมดของที่อยู่อาศัยถูกกฎหมายทั่วประเทศ ตามลำดับ โครงการส่วนใหญ่เปิดตัวก่อนปี 2566 ปัจจุบันยังคงมียอดขายอย่างต่อเนื่อง มีโครงการใหม่เปิดขายน้อยมาก

ภาคใต้มีโครงการบ้านจัดสรรพร้อมเอกสารทางกฎหมายครบถ้วนเปิดขาย 88 โครงการ รวมทั้งโครงการอาคารสูง 47 โครงการ ให้บริการผลิตภัณฑ์อพาร์ทเม้นท์ 85,000 ห้องแก่ลูกค้า โครงการที่เหลืออีก 41 โครงการเป็นผลิตภัณฑ์ประเภทอาคารเตี้ย เสนอทางเลือกให้กับลูกค้าเกือบ 38,000 รายการ

ภาคเหนือมีอุปทานที่อยู่อาศัยหลักที่มีสถานะถูกต้องตามกฎหมายครบถ้วนประมาณ 1 ใน 3 ของภาคใต้ โดยมีโครงการหลักที่มีสถานะถูกต้องตามกฎหมายครบถ้วนจำนวน 63 โครงการ โดยผลิตภัณฑ์ประเภทอาคารสูงยังคงครองส่วนใหญ่ โดยมีผลิตภัณฑ์ประเภทอาคารสูงมากกว่า 36,000 รายการ

ภาคกลางมีอุปทานที่อยู่อาศัยขั้นพื้นฐานที่มีสถานะถูกกฎหมายน้อยที่สุด โดยมีโครงการ 32 โครงการที่มีผลิตภัณฑ์เกือบ 12,000 รายการ ซึ่งส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ในเมืองเหงะอาน บิ่ญดิ่ญ ดานัง และคั๊ญฮวา

จากการเปิดเผยของผู้แทนฝ่ายวิจัยและพัฒนาของ BHS ระบุว่า อุปทานที่อยู่อาศัยขั้นพื้นฐานที่มีสถานะถูกกฎหมายอย่างเต็มรูปแบบแบ่งตามพื้นที่โดยละเอียด โดยนครโฮจิมินห์เป็นเมืองที่มีผลิตภัณฑ์ถูกกฎหมายเกือบ 68,000 รายการ คิดเป็น 38% ของอุปทานถูกกฎหมายทั้งหมดในประเทศ โดย 97% เป็นผลิตภัณฑ์อาคารสูง

ฮานอย มีผลิตภัณฑ์ที่อยู่อาศัยหลักถูกกฎหมายมากกว่า 41,000 รายการ ซึ่ง 91% เป็นอพาร์ตเมนต์ ถัดไปคือจังหวัดบิ่ญเซืองซึ่งมีผลิตภัณฑ์ในตลาดกว่า 20,000 ยูนิต จังหวัดด่งนายซึ่งมีเกือบ 12,000 ยูนิต จังหวัดกานโธและจังหวัดลองอันก็มีผลิตภัณฑ์มากกว่า 5,000 รายการพร้อมเอกสารทางกฎหมายที่ครบถ้วน...

ศูนย์กลางเศรษฐกิจเช่น ฮานอยและโฮจิมินห์ รวมไปถึงเมืองอุตสาหกรรมและเมืองบริวารที่มีศักยภาพในการพัฒนา มักดึงดูดแรงงานจำนวนมากให้มาอยู่อาศัยและทำงานอยู่เสมอ ส่งผลให้ความต้องการที่อยู่อาศัยเพิ่มมากขึ้น

“เพื่อตอบสนองความต้องการจำนวนมาก พื้นที่ดังกล่าวจึงมุ่งเน้นพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่อยู่อาศัยประเภทอาคารสูงที่มีราคาเหมาะสมและเข้าถึงได้ง่ายกว่าผลิตภัณฑ์ประเภทอาคารเตี้ย ดังนั้น พื้นที่เหล่านี้จึงเป็นผู้นำในด้านอุปทานที่อยู่อาศัยถูกกฎหมาย” ตัวแทนของ BHS R&D กล่าว

ราคาที่อยู่อาศัยแพงขึ้นเรื่อยๆ

ในช่วงที่ตลาดมี “ความคลั่งที่ดิน” สถานการณ์ที่ลูกค้ารีบเร่งซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยไม่เข้าใจกฎหมายอย่างถ่องแท้ถือเป็นเรื่องปกติ ในปัจจุบันหลังจากที่ตลาดผันผวนมาเกือบ 2 ปี ลูกค้าเริ่มระมัดระวังและยากลำบากมากขึ้นในการตัดสินใจลงทุน

นอกจากนี้รัฐยังดำเนินการแก้ไขกฎหมายที่ดินในทิศทางที่เข้มงวดยิ่งขึ้น พร้อมกันนี้ ได้มีการตัดสินใจยกเลิกกรอบราคาที่ดินและสร้างรายการราคาที่ดินรายปีใหม่ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2569 เป็นต้นไป

ทำไมบ้านถึงมีราคาแพงขึ้น? ภาพที่ 4 — เมื่อใช้การคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินวิธีใหม่ ค่าใช้จ่ายในการเคลียร์พื้นที่ก็จะสูงขึ้นด้วย ส่งผลให้ระดับการลงทุนอินพุตสำหรับแต่ละโครงการสูงขึ้น ซึ่งคาดว่าจะส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัย "แพง" เพิ่มมากขึ้น (ภาพ : วีเอ็นเอ็น)

นาย Hoang Huu Minh Dung ผู้แทนฝ่ายวิจัยและพัฒนาของ BHS ให้ความเห็นว่า โครงการในอนาคตจะต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขที่เข้มงวดมากขึ้นเพื่อให้เป็นไปตามมาตรฐานทางกฎหมายในการขาย นักลงทุนจะต้องใช้เวลาเตรียมการขายมากขึ้น ตลาดในอนาคตไม่น่าจะมีการระเบิดของอุปทาน

ขณะเดียวกัน เมื่อนำวิธีการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินใหม่มาใช้ ค่าใช้จ่ายในการเคลียร์พื้นที่ก็จะสูงขึ้นด้วย ส่งผลให้ระดับการลงทุนปัจจัยการผลิตสำหรับแต่ละโครงการสูงขึ้น คาดว่าจะส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัย “แพง” เพิ่มมากขึ้น

“ในช่วงนี้จำนวนโครงการที่ได้รับการอนุมัติใหม่จะมีน้อยลง ดังนั้นโครงการที่มีเอกสารทางกฎหมายครบถ้วนเปิดขายในระยะนี้จึงถือเป็นโอกาสสำหรับลูกค้าที่สนใจความปลอดภัยและมองหาราคาที่ดีในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์” นายดุง กล่าว

แหล่งที่มา