ราคาบ้านพุ่งสูง: คนรวยถือครองที่ดิน คนรุ่นใหม่ถือครอง... กังวล

(CLO) ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามยังคงมีศักยภาพและช่องว่างสำหรับการพัฒนาอีกมาก แต่กลับซ่อนความเสี่ยงของฟองสบู่เมื่อราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว เกินรายได้ที่แท้จริงมาก และทำให้ช่องว่างระหว่างผู้ที่มีอสังหาริมทรัพย์และผู้ที่ไม่มีบ้านเป็นของตัวเองกว้างขึ้น

ที่ดินของคนรวย ที่ดินของคนรุ่นใหม่…น่ากังวล

ตามรายงานของสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามกำลังแสดงให้เห็นถึงบทบาทที่ยิ่งใหญ่และสำคัญมากขึ้น โดยได้รับความสนใจเป็นพิเศษจากประชาชน นักลงทุน รวมถึงผู้กำหนดนโยบาย

จากข้อมูลของสำนักงานสถิติแห่งชาติ (ปัจจุบันคือสำนักงานสถิติแห่งชาติ กระทรวงการคลัง ) พบว่าอุตสาหกรรมก่อสร้างและอสังหาริมทรัพย์มีส่วนสนับสนุนต่อ GDP รวมของประเทศโดยเฉลี่ยในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาอยู่ที่ประมาณ 10% โดยอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์มีสัดส่วนโดยตรงประมาณ 3.5% คิดเป็นสัดส่วนเฉลี่ยประมาณ 0.5 จุดเปอร์เซ็นต์ต่อการเติบโตของ GDP

อย่างไรก็ตาม การสนับสนุนโดยเฉลี่ยของอุตสาหกรรมการก่อสร้างและอสังหาริมทรัพย์ต่อ GDP ของเวียดนามมีเพียงประมาณ 50% เท่านั้นเมื่อเทียบกับประเทศอื่นๆ ในภูมิภาค

ความไม่สมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์ส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะอพาร์ตเมนต์ในเมืองใหญ่พุ่งสูงขึ้น (ภาพ: CP)

ขนาดของอสังหาริมทรัพย์เมื่อเทียบกับสินทรัพย์ ทางเศรษฐกิจ รวมอยู่ที่ประมาณ 21% เท่านั้น ซึ่งต่ำกว่าอัตรา 35% ในประเทศพัฒนาแล้วอย่างมาก ดังนั้น ตลาดจึงยังมีช่องว่างสำหรับการพัฒนาอีกมากในระยะกลางและระยะยาว

อย่างไรก็ตาม กระบวนการพัฒนาในปัจจุบันกำลังแสดงให้เห็นถึงสัญญาณความไม่ยั่งยืนหลายประการ โดยเฉพาะอย่างยิ่งความไม่สมดุลระหว่างโครงสร้างผลิตภัณฑ์และความสามารถในการชำระเงินของคนส่วนใหญ่ ในช่วงสามปีที่ผ่านมา แม้ว่าอุปทานที่อยู่อาศัยจะเพิ่มขึ้น แต่ส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ในกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์ที่มีมูลค่าสูงและตอบสนองความต้องการด้านการลงทุน รวมถึงการเก็งกำไรเป็นหลัก

แม้แต่ในเขตชานเมืองซึ่งคาดว่าจะมีความต้องการที่อยู่อาศัยราคาประหยัดเพียงพอ ราคาขายจริงก็ยังสูงกว่ารายได้เฉลี่ยของประชาชนอยู่มาก ขณะเดียวกัน ความต้องการที่แท้จริงของตลาดยังคงกระจุกตัวอยู่ในกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาประหยัด

ความไม่สมดุลระหว่างอุปสงค์และอุปทานส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยสูงขึ้น โดยเฉพาะอพาร์ตเมนต์ในเมืองใหญ่ และสร้างระดับราคาใหม่ที่สูงกว่าอัตราการเติบโตของรายได้อย่างมาก ซึ่งไม่เพียงแต่ทำให้การเข้าถึงที่อยู่อาศัยของประชาชนแคบลงเท่านั้น แต่ยังเสี่ยงต่อการเกิดฟองสบู่ราคาอีกด้วย

การเป็นเจ้าของบ้านกำลังกลายเป็นเรื่องยากลำบากมากขึ้นเรื่อยๆ สำหรับผู้คน สำหรับอพาร์ตเมนต์สองห้องนอนราคาประมาณ 5 พันล้านดอง ครอบครัวที่มีรายได้ 50 ล้านดองต่อเดือน จะต้องใช้เวลาราวแปดปี หากใช้รายได้ทั้งหมดไปกับการซื้อบ้าน และนานถึง 25 ปี หากยึดหลักค่าใช้จ่ายที่อยู่อาศัยไม่เกินหนึ่งในสามของรายได้

แม้แต่บ้านพักอาศัยสังคมสำหรับผู้มีรายได้น้อยก็ไม่ได้ “ราคาถูก” อีกต่อไป อพาร์ตเมนต์ขนาด 60 ตารางเมตรมีราคาประมาณ 1.5 พันล้านดอง ซึ่งหมายความว่าครัวเรือนที่มีรายได้สูงสุดตามกฎหมาย (40 ล้านดองต่อเดือน) ยังคงต้องออมเงินอีกประมาณ 10 ปี หรืออาจจะนานกว่านั้นหากกู้เงิน

ส่งผลให้ช่องว่างระหว่างกลุ่มที่มีสินทรัพย์และกลุ่มที่ไม่มีสินทรัพย์เพิ่มสูงขึ้น ผู้ที่มีอสังหาริมทรัพย์ยังคงได้รับประโยชน์จากมูลค่าที่ดินที่เพิ่มขึ้น ขณะที่ผู้ที่ไม่มีบ้านมีความเสี่ยงที่จะต้องเช่าบ้านเป็นเวลานาน แม้จะมีความพยายามในการเพิ่มรายได้ก็ตาม หากปราศจากการแก้ไขปัญหาอย่างทันท่วงที ช่องว่างระหว่างคนรวยและคนจนอาจ "ถูกแก้ไข" ไปอีกหลายชั่วอายุคน ซึ่งส่งผลกระทบโดยตรงต่อความมั่นคงทางสังคมและการขยายตัวของเมืองอย่างยั่งยืน

จำเป็นต้องมีแนวทางแก้ไขเพื่อ "หยุดยั้ง" การเติบโตอันร้อนแรงของราคาที่อยู่อาศัย

VARS เชื่อว่าเพื่อให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์เติบโตอย่างยั่งยืนต่อไป จำเป็นต้องมีทางออกเพื่อ "หยุดยั้ง" การเติบโตอย่างรวดเร็วของราคาที่อยู่อาศัย ด้วยการทำให้อุปทานที่อยู่อาศัยราคาประหยัดหมดลง เมื่อมีอุปทานมากพอ ราคาตลาดจะปรับตัวตามดุลยภาพของอุปสงค์และอุปทานที่แท้จริง

ประการแรก เร่งรัดการพัฒนาระบบกฎหมายให้แล้วเสร็จ และพัฒนาศักยภาพการบังคับใช้กฎหมายในระดับท้องถิ่น การแก้ไขปัญหาคอขวดในพื้นที่ต้องดำเนินการอย่างโปร่งใสและมีประสิทธิภาพ ช่วยลดระยะเวลาการดำเนินโครงการ ขณะเดียวกันก็ยังคงสิทธิของประชาชน

จำเป็นต้องมีวิธีแก้ไขเพื่อ "หยุดยั้ง" การเติบโตอย่างรวดเร็วของราคาที่อยู่อาศัย (ภาพประกอบ/CO)

พร้อมกันนี้ จำเป็นต้องพิจารณายกเลิกกฎเกณฑ์การจัดเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินล่าช้าเพิ่มอีกร้อยละ 5.4 ต่อปี และเร่งประกาศใช้แนวทางที่ชัดเจนในการกำหนดค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน เพื่อลดต้นทุนการพัฒนาโครงการและสร้างช่องทางในการลดราคาที่อยู่อาศัย

ประการที่สอง จำเป็นต้องกระจายช่องทางเงินทุนสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อลดการพึ่งพาสินเชื่อจากธนาคาร ปรับโครงสร้างตลาดตราสารหนี้ภาคเอกชนให้เป็นแหล่งเงินทุนระยะกลางและระยะยาวที่มีประสิทธิภาพ ขณะเดียวกัน จำเป็นต้องส่งเสริมการจัดตั้งกองทุนที่อยู่อาศัยแห่งชาติ (National Housing Fund) และพัฒนากองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT)

ประการที่สาม โครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมและโครงการที่อยู่อาศัยราคาประหยัดต้องได้รับการจัดลำดับความสำคัญในการวางแผนและมีกลไกจูงใจ การพัฒนาเมืองต้องเชื่อมโยงกับโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคมขนส่ง โดยเฉพาะอย่างยิ่งถนนสายหลัก รถไฟฟ้าใต้ดิน และทางหลวง เพื่อขยายพื้นที่เมืองและลดแรงกดดันด้านราคาที่ดินในใจกลางเมือง ขณะเดียวกัน จำเป็นต้องพัฒนาตลาดเช่าที่เป็นมืออาชีพ เพื่อลดความคิดที่ว่า "การมีบ้านเป็นของตัวเองก็เพื่อสร้างความมั่นคงในชีวิต"

ประการที่สี่ จำเป็นต้องวิจัยและประกาศเกณฑ์และมาตรฐานสำหรับการติดตามและเตือนภัยล่วงหน้าเกี่ยวกับการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ เพื่อเป็นพื้นฐานในการประเมิน จัดประเภท และติดตามกิจกรรมของนิติบุคคลในตลาด

ด้วยระบบดัชนีนี้ หน่วยงานจัดการสามารถตรวจจับสัญญาณของ "ความเบี่ยงเบน" เช่น การเก็งกำไร ความไม่สมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์ การเพิ่มขึ้นของราคาที่ผิดปกติ หรือการลดลงของสภาพคล่องในท้องถิ่น เพื่อที่จะดำเนินการแทรกแซงและปรับเปลี่ยนที่เหมาะสม

การสร้างกลไกการตรวจสอบเชิงรุกนี้จะช่วยป้องกันความเสี่ยงและทำให้ตลาดมีเสถียรภาพในระยะเริ่มต้นและจากระยะไกล แทนที่จะจัดการเฉพาะปัญหาเมื่อปรากฏชัดเจน ซึ่งก่อให้เกิดปฏิกิริยาลูกโซ่และยากต่อการควบคุม

นอกจากนี้ ยังจำเป็นต้องเร่งดำเนินการก่อสร้างและสร้างฐานข้อมูลตลาดที่ดิน ที่อยู่อาศัย และอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นหนึ่งเดียว โปร่งใส และซิงโครไนซ์กันทั่วประเทศ

สิ่งนี้จะเป็นโครงสร้างพื้นฐานด้านข้อมูลที่สำคัญที่จะช่วยให้หน่วยงานบริหารของรัฐ องค์กรวิจัย และธุรกิจต่างๆ ติดตาม วิเคราะห์ คาดการณ์ และดำเนินการตลาดได้อย่างรวดเร็วและถูกต้องแม่นยำ

“การจัดตั้งระบบข้อมูลที่เชื่อมโยงกันและเปิดกว้างระหว่างกระทรวง ภาคส่วน และท้องถิ่น ซึ่งรวมถึงข้อมูลเกี่ยวกับการวางแผน ธุรกรรม มูลค่า สถานะทางกฎหมาย และการเปลี่ยนแปลงการใช้ที่ดิน ไม่เพียงแต่ช่วยเพิ่มประสิทธิภาพในการติดตามและการกำหนดนโยบายเท่านั้น แต่ยังช่วยเพิ่มความโปร่งใส ลดความเสี่ยง ป้องกันการเก็งกำไร การจัดการราคา และปกป้องสิทธิที่ชอบธรรมของประชาชนและธุรกิจ” VARS เน้นย้ำ

ที่มา: https://congluan.vn/gia-nha-tang-phi-ma-nguoi-giau-om-dat-nguoi-tre-om-noi-lo-10317311.html