ราคาบ้านลดลง โอกาสเริ่มสดใสขึ้นเรื่อยๆ

ที่อยู่อาศัยราคาไม่แพง ซึ่งเหมาะกับผู้มีรายได้ปานกลางและต่ำในฮานอยและนครโฮจิมินห์กำลังขาดแคลนมากขึ้นเรื่อยๆ ขณะเดียวกันอุปทานของที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์และหรูหราสุดๆ ก็เพิ่มมากขึ้นเช่นกัน

พื้นที่อสังหาริมทรัพย์ที่กำลังก่อสร้างในเขต 7 (โฮจิมินห์) - ภาพโดย: กวางดินห์

ความไม่สมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์ทำให้ "ความฝัน" ที่จะตั้งรกรากอยู่อาศัยกลายเป็นสิ่งที่เกินเอื้อมสำหรับใครหลายๆ คน...

และเพื่อแก้ไขความไม่สมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์ ในการประชุมสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์เมื่อเร็วๆ นี้ คณะกรรมการนโยบายรัฐบาลได้ขอให้ กระทรวงการก่อสร้าง ธนาคารแห่งรัฐ และกระทรวงและท้องถิ่นที่เกี่ยวข้อง ดำเนินการตามแนวทางแก้ไขเพื่อขจัดอุปสรรคต่างๆ เช่น การจัดตั้งกองทุนที่ดิน การวิจัยแพ็คเกจสินเชื่อระยะกลาง อัตราดอกเบี้ยคงที่สำหรับโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ในราคาที่เหมาะสม และแพ็คเกจสินเชื่อสำหรับคนรุ่นใหม่เพื่อกู้ยืมเพื่อซื้อบ้าน

ในเวลาเดียวกัน เราต้องจัดการกับภาวะเงินเฟ้อและการสร้างกระแสเพื่อควบคุมราคาที่อยู่อาศัยอย่างเคร่งครัด

ราคาที่อยู่อาศัยพุ่งสูงขึ้น

กระทรวงการก่อสร้าง ระบุว่า ในช่วงเดือนแรกของปี 2568 ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะมีการปรับปรุงดีขึ้นหลายประการ โดยปริมาณอุปทานและธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์จะเพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันในปี 2567

อย่างไรก็ตาม อุปทานยังคงมีจำกัด ไม่สอดคล้องกับความต้องการของตลาด โครงสร้างผลิตภัณฑ์ไม่สมดุล ที่อยู่อาศัยไม่เพียงพอต่อความต้องการของแรงงานและเยาวชน มีบ้านพักตากอากาศและบ้านชั้นเดียวมากเกินไป ราคาอสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัยไม่เหมาะสมกับความสามารถของผู้ที่ต้องการ การเก็งกำไร การควบคุมราคา ภาวะเงินเฟ้อ และการปั่นป่วนของตลาดยังคงมีอยู่

ในนครโฮจิมินห์ โครงการส่วนใหญ่ที่เปิดขายตั้งแต่ปลายปีที่แล้วจนถึงไตรมาสที่สองของปีนี้มุ่งเน้นไปที่กลุ่มอพาร์ตเมนต์ระดับไฮเอนด์และหรูหรา โดยมีราคาตั้งแต่ 100 - 150 ล้านดองต่อตารางเมตร และสูงกว่านั้นในพื้นที่ใจกลางเมืองด้วย

จากการสำรวจของ Tuoi Tre ทางตะวันออกของนครโฮจิมินห์ พบว่าอพาร์ตเมนต์ในโครงการใหม่ในเมือง Thu Duc กำลังถูกเสนอขายให้กับผู้ซื้อในราคาสูงกว่า 100 ล้านดอง/ตร.ม. มีโครงการบางโครงการในพื้นที่ใกล้สี่แยก An Phu (Thu Duc) ที่ "เสนอขาย" ในราคาสูงถึง 120-150 ล้านดอง/ตร.ม.

ในพื้นที่ทางตอนใต้ของเมือง ในเขตบิ่ญจัน และนาเบะ โครงการต่างๆ กำลังถูกขายให้กับลูกค้าในราคาตั้งแต่ 64 ถึง 80 ล้านดองต่อตารางเมตร

เฉพาะในเขต 1 มีอาคารอพาร์ตเมนต์เพียงไม่กี่แห่งเท่านั้นที่ยังคงมีอพาร์ตเมนต์อยู่ใน "รถเข็นช้อปปิ้ง" แต่ราคาขายอยู่ที่ 200-300 ล้านดองต่อตารางเมตร ในบางพื้นที่อาจสูงถึง 400-500 ล้านดองต่อตารางเมตร

ไม่เพียงแต่ในตลาดหลักเท่านั้น ตลาดอพาร์ตเมนต์เก่าก็ยังคงรักษาราคาให้สูงลิ่ว แม้จะมีโครงการที่ดำเนินกิจการมาเกือบสิบปี แต่ราคาขายอพาร์ตเมนต์กลับเพิ่มขึ้นเป็นสองเท่า ปัจจุบันซื้อขายกันที่ 4-5 พันล้านดองต่ออพาร์ตเมนต์

จากข้อมูลของหน่วยงานวิจัยตลาด พบว่าราคาอพาร์ตเมนต์ราคาประหยัดในเขตชานเมืองของนครโฮจิมินห์ผันผวนอยู่ระหว่าง 45-55 ล้านดอง/ตร.ม. ในราคานี้ อพาร์ตเมนต์ขนาด 50 ตร.ม. มีราคาอยู่ที่ประมาณ 2.2 พันล้านดอง

อาคารอพาร์ตเมนต์ริมถนน Vo Nguyen Giap, Thu Duc City, โฮจิมินห์ซิตี้ - ภาพถ่าย: QUANG DINH

ใน ฮานอย ราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มสูงขึ้นอย่างน่าเวียนหัวตั้งแต่ช่วงครึ่งหลังของปี 2567 จนถึงปัจจุบัน อพาร์ตเมนต์เชิงพาณิชย์ราคาต่ำกว่า 50 ล้านดองต่อตารางเมตรแทบจะหายไป แม้แต่ในพื้นที่นอกถนนวงแหวนหมายเลข 3

ที่ชั้นซื้อขายอสังหาฯ แห่งหนึ่งในย่านนามตูเลียม (นักลงทุนกำลังเปิดโครงการขายในย่าน หุ่งเอี้ย น ฮานอย รวมถึงดงอันห์ ยาลัม และนามตูเลียม) ถึงแม้จะเป็นวันธรรมดา แต่ก็เต็มไปด้วยรถยนต์ รถจักรยานยนต์ของนายหน้า และผู้คนที่มาชมบ้านตัวอย่าง

จากการสำรวจในพื้นที่น้ำตูเลียม พบว่ามีโครงการอพาร์ทเมนท์เชิงพาณิชย์บางโครงการเปิดขายโดยนักลงทุนในราคาตั้งแต่ 120 - 160 ล้านดองต่อตารางเมตร

คุณมินห์ เฮือง นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ในย่านนามตูเลียม ไม่มีอพาร์ตเมนต์ราคาต่ำกว่า 50 ล้านดองต่อตารางเมตรแล้ว โครงการหนึ่งที่อยู่ติดกับถนนเลกวางเดา ก็มีราคาขายอยู่ที่ 120-150 ล้านดองต่อตารางเมตร ไม่รวมภาษีมูลค่าเพิ่มและค่าบำรุงรักษา

สำหรับอพาร์ตเมนต์วิวสวย ราคาอยู่ที่ประมาณ 150 ล้านดอง/ตร.ม. อพาร์ตเมนต์ 3 ห้องนอนขนาดประมาณ 100 ตร.ม. ก็มีราคาอยู่ที่ 13,000-15,000 ล้านดองเช่นกัน

นอกจากนี้ อพาร์ทเมนต์บางส่วนที่นำมาใช้งานในพื้นที่ Thanh Xuan (ฮานอย) กำลังถูกนายหน้าเสนอขายในราคา 74 ล้านดองต่อตารางเมตร หรืออพาร์ทเมนต์ในคอมเพล็กซ์อพาร์ทเมนต์เชิงพาณิชย์บนถนน Pham Van Dong (Bac Tu Liem) ก็ถูกเสนอขายในราคา 67 ล้านดองต่อตารางเมตรเช่นกัน

เมื่อราคาที่ดินถูกลง อสังหาริมทรัพย์หลายประเภท เช่น ทาวน์เฮาส์และอพาร์ตเมนต์ราคาถูกก็จะปรากฏขึ้น เมื่อมีอุปทานที่อุดมสมบูรณ์และหลากหลาย จะทำให้เกิดการแข่งขันระหว่างที่อยู่อาศัยประเภทต่างๆ ส่งผลให้ราคาอพาร์ตเมนต์ลดลง และเพื่อให้ราคาที่อยู่อาศัยอยู่ในระดับที่เอื้อมถึง นโยบายต่างๆ ต้องมีความโปร่งใสและชัดเจน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในการออกใบอนุญาตก่อสร้าง การออกหนังสือสำคัญ และการแบ่งที่ดินสำหรับประชาชน

นาย Tran Khanh Quang (ผู้อำนวยการบริษัท Viet An Hoa)

ราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นเนื่องจากปัญหาคอขวดด้านขั้นตอน

นายเหงียน ฮวง มินห์ รองกรรมการผู้จัดการบริษัทไซง่อน 5 เรียลเอสเตท ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด ให้สัมภาษณ์กับ Tuoi Tre ว่าราคาที่อยู่อาศัยในเมืองใหญ่ๆ เช่น นครโฮจิมินห์ กำลังถูกผลักดันให้สูงเกินไป เนื่องมาจากความแออัดในขั้นตอนการบริหารงานเป็นส่วนหนึ่ง

ลองยกตัวอย่างโครงการธุรกิจที่อยู่ระหว่างการพัฒนาตั้งแต่ปี 2018 แต่กลับ “ติดขัด” ในขั้นตอนการดำเนินการ ส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยที่คาดว่าจะเพิ่มขึ้นอย่างน้อยสองเท่าจากราคาเดิม

คุณมินห์กล่าวว่าโครงการของบริษัทนี้ในเขต 8 เปิดตัวในตลาดครั้งแรกในราคา 26-28 ล้านดองต่อตารางเมตรก่อนปี 2020

อย่างไรก็ตาม เนื่องมาจากปัญหาทางกฎหมาย โครงการดังกล่าวจึงถูกระงับชั่วคราวจนถึงปัจจุบัน ส่งผลให้บริษัทต้องแบกรับดอกเบี้ยธนาคารเพิ่มเติมกว่า 51 พันล้านดอง นอกจากนี้ยังไม่ต้องพูดถึงต้นทุนทางการเงินอื่นๆ อีกหลายรายการที่เพิ่มสูงขึ้นอีกด้วย

ดังนั้นหากโครงการเปิดขายภายในปีนี้ ฝั่งธุรกิจก็มีแผนจะปรับราคาขายใหม่ให้เพิ่มขึ้นอย่างน้อยเท่าตัว เพราะนอกจากต้นทุนทางการเงินแล้ว ยังมีต้นทุนอื่นๆ ที่จะปรับเพิ่มขึ้นอีก เช่น ค่าวัสดุก่อสร้าง ค่าก่อสร้าง ต้นทุนธุรกิจ...

“ถ้าขั้นตอนไม่ซับซ้อน เราคงสร้างได้เร็ว ขายได้เร็ว และคนก็อยู่ได้ภายใน 4-5 ปี แต่โครงการนี้พัฒนาช้ามาก ค่าใช้จ่ายทางการเงินจึงถูกเพิ่มเข้าไปในต้นทุนการขาย ซึ่งผู้ซื้อบ้านจะต้องแบกรับ ทำให้ราคาบ้านไม่ถูกอย่างที่คนและธุรกิจต้องการ” คุณมินห์อธิบาย

คุณ Duong Thanh Thuy รองประธานบริษัท Trung Thuy Group กล่าวว่า สำหรับโครงการอพาร์ทเมนต์ ราคาที่ดินคิดเป็นเพียง 30% เท่านั้น ต้นทุนทางการเงินคิดเป็นเพียง 30% หากโครงการแล้วเสร็จภายใน 3 ปี และต้นทุนการก่อสร้างอยู่ที่เพียง 15% ในอดีต แต่ปัจจุบันได้เพิ่มขึ้นเป็น 20-25% แล้ว

ตามที่เธอกล่าวไว้ นี่คือต้นทุนที่ "ยาก" ดังนั้นหากโครงการล่าช้าในขั้นตอนทางกฎหมาย ส่งผลให้เกิดความล่าช้า หากขยายออกไปเป็นเวลาสี่ปี ต้นทุนทางการเงินจะเพิ่มขึ้น 40% หรือมากกว่านั้น ซึ่งหมายความว่าต้นทุนทางการเงินก็จะ "พองตัว" ขึ้นเช่นกัน

จะไม่มีที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงหากต้นทุนที่ดินสูงและต้นทุนการเงินเพิ่มขึ้นตามกาลเวลา เช่นเดียวกับที่เกิดขึ้นในโครงการที่อยู่อาศัยหลายๆ โครงการ

คุณ Tran Khanh Quang กรรมการบริษัท Viet An Hoa Company ซึ่งมีมุมมองเดียวกัน กล่าวว่า ปัจจัยสำคัญที่สุดที่ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์เข้าถึงได้คือราคาที่ดินที่ถูก อย่างไรก็ตาม ต้นทุนวัสดุก่อสร้างไม่ได้ส่งผลกระทบต่อราคาอสังหาริมทรัพย์โดยรวมมากนัก

สำหรับอพาร์ทเมนท์ขนาด 50 ตร.ม. ราคา 5 พันล้านดองในใจกลางเมืองโฮจิมินห์ ต้นทุนวัสดุอยู่ที่เพียงประมาณ 1 พันล้านดองเท่านั้น คิดเป็นเพียงส่วนเล็กๆ ประมาณ 15-20% ของราคาขาย

ผู้คนกำลังดำเนินการก่อสร้างบ้านในเขตบิ่ญถั่น นครโฮจิมินห์ - ภาพ: HUU HANH

ต้องการความช่วยเหลือสำหรับเจ้าของบ้านครั้งแรก

เพื่อเอาชนะปัญหาการขาดแคลน ธุรกิจและผู้เชี่ยวชาญต่างเชื่อว่าจำเป็นต้องมีวิธีแก้ปัญหาเพื่อเพิ่มอุปทานที่อยู่อาศัยอย่างรวดเร็ว โดยเฉพาะในกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาประหยัด

นอกจากนี้ ควรมีนโยบายเพื่อสนับสนุนเจ้าของบ้านครั้งแรก โดยไม่คำนึงถึงอายุ โดยรูปแบบการสนับสนุนที่ชัดเจนที่สุดคือนโยบายอัตราดอกเบี้ย

จากข้อเท็จจริงที่ว่ากองทุนที่ดินในพื้นที่ใจกลางเมืองฮานอยและนครโฮจิมินห์มีไม่เพียงพอ นายเหงียน วัน ดิ่ญ รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม กล่าวว่า จำเป็นต้องวางแผนและสำรองกองทุนที่ดินในพื้นที่ชานเมืองของทั้งสองเมืองเพื่อพัฒนาที่อยู่อาศัยราคาประหยัด

ในอนาคตอันใกล้นี้ ควรให้ความสำคัญกับที่ดินที่มีโครงสร้างพื้นฐานด้านการขนส่งที่เชื่อมต่อไปยังใจกลางเมืองทั้งสองแห่งเพื่อสร้างที่อยู่อาศัยราคาประหยัด

สำหรับพื้นที่ที่เหลือการวางแผนที่ดินเพื่อสร้างที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ในราคาที่เหมาะสมจำเป็นต้องประสานกับการลงทุนเชื่อมต่อโครงสร้างพื้นฐานด้านการจราจรเพื่อสร้างสถานที่ให้ผู้คนอยู่อาศัย

นอกจากนี้ เพื่อพัฒนาที่อยู่อาศัยราคาประหยัด จำเป็นต้องมีกลยุทธ์เฉพาะเจาะจง โดยรัฐบาลต้องหารือกับท้องถิ่นเพื่อวางแผนการพัฒนาที่อยู่อาศัยราคาประหยัดสำหรับประชาชนในจังหวัดที่อยู่ติดกันอย่างฮานอยและนครโฮจิมินห์

นายเหงียน ฮวง มินห์ กล่าวว่า หากหน่วยงานของรัฐแก้ไขปัญหาขั้นตอนทางกฎหมายได้อย่างรวดเร็ว ธุรกิจต่างๆ ก็จะสามารถสร้างโครงการต่างๆ ได้ในไม่ช้า ต้นทุนทางการเงินก็จะน้อยลง และต้นทุนที่ก่อให้เกิดราคาที่อยู่อาศัยก็จะน้อยลงด้วย

ขณะเดียวกัน รองประธานบริษัท Trung Thuy Group กล่าวว่า จำเป็นต้องปรับต้นทุนที่ดินและต้นทุนทางการเงิน โดยรัฐบาลสามารถปรับต้นทุนที่ดินให้คิดเป็นประมาณ 20% จากปัจจุบันที่ต้นทุนที่ดินสูงถึง 30%

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง เป็นไปได้ที่จะส่งเสริมมาตรการที่ไม่ใช่ทางการเงิน (ซึ่งโดยพื้นฐานแล้วเป็นวิธีแก้ปัญหาทางการเงิน) โดยการเร่งกระบวนการต่างๆ หลีกเลี่ยงไม่ให้โครงการตกอยู่ในสถานะของการดำเนินการที่ล่าช้า

เช่น แทนที่จะให้ต้นทุนทางการเงินอยู่ที่เกณฑ์ 30% เป็นเวลา 3 ปี รัฐบาลควรให้ธุรกิจดำเนินการในแต่ละขั้นตอนภายใน 1 ปี ต้นทุนทางการเงินก็จะลดลงเหลือเพียง 10% เช่นกัน

“หากเราสามารถทำสองสิ่งข้างต้นได้ จะเห็นได้อย่างชัดเจนว่าการลดต้นทุนการพัฒนาโครงการลงอย่างมากจะส่งผลกระทบต่อราคาที่อยู่อาศัย ธุรกิจต่างๆ จะรักษาอัตรากำไรที่ยอมรับได้ไว้ได้เท่านั้น ในขณะที่ราคาที่อยู่อาศัยที่เหลือจะลดลง และผู้คนจะเข้าถึงได้ง่ายขึ้น” คุณถวีกล่าวเสริม

จำเป็นต้องเร่งแก้ไขขั้นตอนการบริหารเพื่อลดต้นทุนทางการเงินของธุรกิจ ในภาพ: พื้นที่อสังหาริมทรัพย์บนถนนเหงียนฮู่โถ (นาเบ นครโฮจิมินห์) - ภาพ: TU TRUNG

* นายเหงียน ก๊วก เฮียป (ประธานสมาคมผู้รับเหมาก่อสร้างเวียดนาม):

ผู้ซื้อได้รับสิ่งที่เขาสมควรได้รับ

ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังเผชิญกับสถานการณ์ที่ “ราคาที่ดินไล่ตามราคาบ้าน และราคาบ้านไล่ตามราคาที่ดิน” ก่อให้เกิดวงจรราคาที่ผันผวน ซึ่งท้ายที่สุดแล้วผู้ซื้อจะต้องเดือดร้อน สาเหตุส่วนหนึ่งมาจากการลอยตัวของราคาที่ดิน ทำให้ราคาที่ดินสูงขึ้น ซึ่งมีความเสี่ยงสูงที่จะติดอันดับต้นๆ ของโลก

ในโครงการเดียวกันนี้ ช่วงเวลาเพียงไม่กี่เดือนระหว่างการตัดสินใจจัดสรรที่ดินครั้งก่อนและครั้งถัดไป อาจทำให้ราคาเพิ่มขึ้นถึง 20% ซึ่งไม่สมเหตุสมผลและจะส่งผลให้ราคาขายบ้านเพิ่มขึ้นด้วย

ดังนั้นถึงเวลาที่ทางการจะต้องเข้ามาแทรกแซง บริหารจัดการ และควบคุมราคาที่ดินอย่างสอดประสานกัน

นอกจากนี้ ขั้นตอนการบริหารที่ใช้เวลานาน เช่น การประเมินราคาที่ดิน จะทำให้ธุรกิจต้องแบกรับต้นทุนทางการเงินเพิ่มเติม เช่น ดอกเบี้ยเงินกู้ หรือต้นทุนที่ดินเพิ่มเติมสูงถึงหลายหมื่นล้านหรือแม้แต่หลายแสนล้านดอง ซึ่งต้นทุนเหล่านี้จะถูกบวกเพิ่มเข้ากับราคาขาย

เพื่อควบคุมราคาที่อยู่อาศัย จำเป็นต้องมีกลไกการบริหารของรัฐเกี่ยวกับราคาที่ดินโดยเร็ว หลีกเลี่ยงสถานการณ์การลอยตัวในปัจจุบัน และแก้ไขขั้นตอนการบริหารอย่างรวดเร็วเพื่อลดต้นทุนทางการเงินสำหรับธุรกิจ

* ดร. เหงียน ก๊วก หุ่ง (รองประธานและเลขาธิการสมาคมธนาคารเวียดนาม):

แพ็คเกจสินเชื่อพิเศษต้องได้รับการจ่ายให้กับวิชาที่ถูกต้อง

การเพิ่มแพ็คเกจสินเชื่อระยะกลางที่มีอัตราดอกเบี้ยคงที่สำหรับสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านราคาประหยัดสำหรับคนรุ่นใหม่ ถือเป็นนโยบายที่ถูกต้อง

แต่เพื่อให้แพ็คเกจสินเชื่อนี้มีประสิทธิผลอย่างแท้จริง จำเป็นต้องตรวจสอบว่าผู้ซื้อบ้านในปัจจุบันซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยหรือเพื่อลงทุนและเก็งกำไร

ธุรกรรมส่วนใหญ่ในปัจจุบันเป็นการซื้อขายระหว่างนักลงทุน หากไม่สามารถควบคุมสถานการณ์นี้ได้ สินเชื่อจะไม่สามารถเข้าถึงกลุ่มลูกค้าที่มีความต้องการซื้อบ้านอย่างแท้จริงได้

นอกจากนี้ จำเป็นต้องกำหนดผู้รับประโยชน์จากแพ็กเกจสินเชื่อ หลักเกณฑ์ และมาตรฐานการกู้ยืมเงินให้ชัดเจน แพ็กเกจสินเชื่อนี้ควรเหมาะสำหรับผู้ซื้อบ้านครั้งแรกเท่านั้น

บ้านพาณิชย์ราคา 35 - 40 ล้านดอง/ตรม. ถือว่าเหมาะสม

คุณเหงียน วัน ดิงห์ รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม กล่าวว่า ที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ราคาประหยัดเป็นประเภทที่อยู่อาศัยที่ผู้มีรายได้ปานกลางและรายได้น้อยสามารถซื้อได้ ดังนั้น ที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ราคาประหยัดจะมีราคาอยู่ระหว่าง 35-40 ล้านดอง/ตารางเมตร

ตามการคำนวณของกระทรวงก่อสร้าง ราคาปัจจุบันของการก่อสร้างอาคารอพาร์ทเมนต์สูงขนาด 1 ตร.ม. อยู่ที่ประมาณ 20 ล้านดองต่อตร.ม. ดังนั้น ด้วยราคาขายที่ 35-40 ล้านดอง นักลงทุนก็ถือว่าได้กำไรแล้ว

สำหรับต้นทุนที่ดินในโครงสร้างราคาอพาร์ตเมนต์ในปัจจุบัน โดยทั่วไปแล้ว ต้นทุนที่ดินคิดเป็น 20-25% ของโครงสร้างราคาขายอพาร์ตเมนต์ในพื้นที่นอกใจกลางเมืองฮานอย สำหรับโครงการในย่านใจกลางเมือง ต้นทุนที่ดินอาจเพิ่มขึ้นถึง 50% ของโครงสร้างราคา

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในฮานอย - ภาพ: NAM TRAN

กังวลเรื่องการไม่มีโอกาสซื้อบ้านอีกต่อไป

ความฝันในการตั้งรกรากเริ่มห่างไกลสำหรับผู้คนหลายล้านคน โดยเฉพาะคนหนุ่มสาวและผู้มีรายได้ปานกลางในเมืองใหญ่ เช่น ฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้

ราคาที่อยู่อาศัยซึ่งเคยสูงอยู่แล้วกลับเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในขณะที่รายได้ของคนทำงานกลับหยุดนิ่ง ส่งผลให้แผนการซื้อบ้านของพนักงานออฟฟิศและข้าราชการหลายคนพังทลายลง

“ผมทำงานเป็นเจ้าหน้าที่ศาลประจำเขต ส่วนภรรยาผมเป็นทนายความ เราเก็บเงินได้บ้าง แต่ด้วยราคาบ้านที่สูงในปัจจุบัน ผมกับภรรยาจึงไม่มีโอกาสซื้อบ้านอีกต่อไป เรานำเงินที่หามาได้ไปลงทุน และตอนนี้ครอบครัวของเราก็ยังคงเช่าบ้านอยู่” ฮวง วัน มินห์ (อายุ 40 ปี จากเมืองแท็งฮวา) กล่าว

นางสาวเหงียน ทู จาง (อายุ 34 ปี ชาวฟู้โถ) กล่าวว่า หลังจากเก็บออมเงินมานานกว่า 10 ปี ในที่สุดเธอก็มีเงินบ้าง แต่เมื่อสำรวจดูแล้ว พบว่ายังไม่พอซื้อห้องชุดขนาดประมาณ 30 ตารางเมตร

“ผมโสดและอยากซื้ออพาร์ตเมนต์ แต่พอดูราคาแล้ว เห็นว่าห้องดีๆ น่าจะราคาประมาณ 2 พันล้านดอง ผมเลยต้องเช่า เพราะอพาร์ตเมนต์ขนาด 30 ตารางเมตรในเขตเมืองราคาแค่ประมาณ 8 ล้านดองต่อเดือน” ตรังเล่า

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญจากสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนามกล่าว ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังเผชิญกับปัญหาการขาดแคลนอพาร์ทเมนท์ราคาไม่แพง ดังนั้นนักลงทุนจึงเสนอราคาสูงสำหรับผลิตภัณฑ์ของตนในตลาด

ผู้ซื้อบ้านส่วนใหญ่ในปัจจุบันเป็นนักลงทุนที่มีความคิดที่จะซื้อบ้านและรอให้ราคาเพิ่มขึ้นจึงจะทำกำไร ดังนั้นราคาบ้านในตลาดจึงไม่เป็นจริง

สาเหตุที่โครงสร้างราคาอสังหาริมทรัพย์ปรับตัวสูงขึ้น เช่น ราคาที่ดิน ราคาวัสดุก่อสร้าง ดอกเบี้ยเงินกู้ - ภาพ: TU TRUNG

ลดขั้นตอน ลดต้นทุนการลงทุนด้านที่อยู่อาศัย

แนวทางแก้ไขที่สำคัญประการหนึ่งในการสรุปผลคณะกรรมการนโยบายรัฐบาลเพื่อส่งเสริมตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้พัฒนาไปในทิศทางที่ปลอดภัย แข็งแรง และยั่งยืน คือ การเพิ่มการกระจายอำนาจ การมอบอำนาจ และลดขั้นตอนการบริหารให้เหลือน้อยที่สุด

ควบคู่กับการขอให้ทบทวนและชี้แจงสาเหตุของการปรับขึ้นโครงสร้างราคาอสังหาริมทรัพย์ เช่น ราคาที่ดิน ราคาวัสดุก่อสร้าง อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ ฯลฯ คณะกรรมการกลางรัฐบาลยังได้ขอให้กระทรวง หน่วยงาน และท้องถิ่น เน้นลดขั้นตอนการบริหารงานที่ไม่จำเป็นและซ้ำซ้อนให้เหลือน้อยที่สุด และยกเลิกเอกสารและข้อกำหนดด้านเอกสารที่ยุ่งยากให้หมดไปโดยทันที

มั่นใจว่าจะลดเวลาดำเนินการอย่างน้อย 30% และลดต้นทุนการปฏิบัติตามกฎระเบียบด้านการบริหารลง 30% ซึ่งรวมถึงการศึกษาเพื่อลดขั้นตอนการอนุมัติการลงทุน การประเมินโครงการ การออกแบบ โดยเฉพาะอย่างยิ่งขั้นตอนการขออนุญาตก่อสร้าง การตรวจสอบงานรับมอบ การลดขั้นตอนการตรวจสอบก่อน และเสริมสร้างความเข้มแข็งของขั้นตอนการตรวจสอบหลังการก่อสร้าง

นอกจากนี้ วิธีแก้ปัญหาคือการเพิ่มอุปทาน ลดราคา และพัฒนากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ที่หลากหลายเพื่อตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยจริง โดยเฉพาะสำหรับผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง รัฐบาลกำหนดให้ต้องมีการวิจัยและพัฒนานโยบายเพื่อสนับสนุนเยาวชนและผู้ที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยอย่างแท้จริง เพิ่มการเข้าถึงที่อยู่อาศัย และมีส่วนสนับสนุนให้เกิดการบรรลุสิทธิในการมีที่อยู่อาศัยตามที่รัฐธรรมนูญกำหนด

ธนาคารแห่งรัฐต้องมุ่งเน้นการกำกับดูแลและกระตุ้นให้ธนาคารต่างๆ เข้าร่วมโครงการสินเชื่อพิเศษวงเงิน 120,000 พันล้านดอง นอกจากนี้ กระทรวงและสาขาต่างๆ ยังได้รับมอบหมายให้ศึกษาและเสนอรูปแบบ "ศูนย์ธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการใช้ที่ดินที่รัฐบริหารจัดการ" บนแพลตฟอร์มอิเล็กทรอนิกส์

ระบบนี้จะบูรณาการทุกขั้นตอน ตั้งแต่การทำธุรกรรม การรับรองเอกสาร ภาษี การจดทะเบียน ฯลฯ คล้ายกับการซื้อขายหุ้น แบบจำลองนี้จะช่วยให้มั่นใจได้ถึงความโปร่งใสของข้อมูล ป้องกันภาวะเงินเฟ้อ การขาดทุนทางภาษี และการฉ้อโกงทางการตลาด

เปาง็อก - ง็อกเฮียน - กว๋างเต

ที่มา: https://tuoitre.vn/giam-gia-nha-co-hoi-dang-sang-dan-20250622092058922.htm