ราคาบ้านลดลง โอกาสสดใสขึ้นเรื่อยๆ

ที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงที่เหมาะกับผู้มีรายได้ปานกลางและน้อยในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้มีน้อยลงเรื่อยๆ ในขณะเดียวกันอุปทานของที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์และระดับซูเปอร์ลักซ์ชัวรีก็เพิ่มมากขึ้นเช่นกัน

พื้นที่อสังหาริมทรัพย์ที่กำลังก่อสร้างในเขต 7 (โฮจิมินห์) - ภาพ: กวางดินห์

ความไม่สมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์ทำให้ “ความฝัน” ที่จะสร้างถิ่นฐานอยู่อาศัยกลายเป็นสิ่งที่เกินเอื้อมสำหรับใครหลายๆ คนมากขึ้น...

และเพื่อแก้ไขความไม่สมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์ ในการประชุมเกี่ยวกับสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์เมื่อเร็วๆ นี้ คณะกรรมการนโยบายรัฐบาลได้ขอให้ กระทรวงการก่อสร้าง ธนาคารแห่งรัฐ และกระทรวงและท้องถิ่นที่เกี่ยวข้อง ดำเนินการตามชุดแนวทางแก้ไขเพื่อขจัดอุปสรรคต่างๆ เช่น การจัดตั้งกองทุนที่ดิน การศึกษาแพ็คเกจสินเชื่อระยะกลาง อัตราดอกเบี้ยคงที่สำหรับโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ในราคาที่เหมาะสม และแพ็คเกจสินเชื่อสำหรับคนหนุ่มสาวกู้ยืมเพื่อซื้อบ้าน

ในขณะเดียวกันเราจะต้องควบคุมภาวะเงินเฟ้ออย่างเคร่งครัดและสร้างภาวะตื่นตระหนกเพื่อควบคุมราคาที่อยู่อาศัย

ราคาบ้านพุ่งพรวด!

กระทรวงก่อสร้าง เผยช่วงเดือนแรกปี 2568 ตลาดอสังหาฯ จะมีการปรับปรุงดีขึ้นมาก ทั้งอุปทานและธุรกรรมอสังหาฯ จะเพิ่มขึ้นเมื่อเปรียบเทียบกับช่วงเดียวกันปี 2567

อย่างไรก็ตาม อุปทานยังคงมีจำกัด ไม่สอดคล้องกับความต้องการของตลาด โครงสร้างผลิตภัณฑ์ไม่สมดุล ขาดแคลนที่อยู่อาศัยที่เหมาะสมกับความต้องการของคนงานและคนหนุ่มสาว มีวิลล่าและบ้านชั้นเดียวมากเกินไป ราคาอสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัยไม่เหมาะกับความสามารถของผู้ที่ต้องการ การเก็งกำไร การจัดการ การขึ้นราคา และการหยุดชะงักของตลาดยังคงมีอยู่

ในนครโฮจิมินห์ โครงการที่เปิดขายตั้งแต่ปลายปีที่แล้วจนถึงไตรมาสที่สองของปีนี้ส่วนใหญ่เน้นไปที่กลุ่มอพาร์ทเมนท์ระดับไฮเอนด์และหรูหรา ซึ่งมีราคาตั้งแต่ 100 ล้านดองถึง 150 ล้านดอง/ตร.ม. หรือแม้แต่ในย่านใจกลางเมืองก็ราคาสูงกว่านี้

จากการสำรวจของ Tuoi Tre ในพื้นที่ทางตะวันออกของนครโฮจิมินห์ พบว่าอพาร์ตเมนท์ในโครงการใหม่ใน Thu Duc City มีราคาขายสูงกว่า 100 ล้านดอง/ตร.ม. ให้กับผู้ซื้อ โครงการบางแห่งในพื้นที่ใกล้ทางแยก An Phu (Thu Duc) มีราคาขายสูงถึง 120 - 150 ล้านดอง/ตร.ม.

ในพื้นที่ทางตอนใต้ของเมือง ในเขตบิ่ญจัน และนาเบ โครงการต่างๆ กำลังถูกขายให้กับลูกค้าในราคาตั้งแต่ 64 ถึง 80 ล้านดอง/ตร.ม.

เฉพาะในเขตที่ 1 มีอาคารอพาร์ทเมนท์เพียงไม่กี่แห่งเท่านั้นที่ยังมีอพาร์ทเมนท์อยู่ใน "รถเข็นขายของ" แต่ราคาขายอยู่ที่ 200 - 300 ล้านดอง/ตร.ม. ในบางพื้นที่อาจสูงถึง 400 - 500 ล้านดอง/ตร.ม.

ไม่เพียงแต่ในตลาดหลักเท่านั้น ตลาดอพาร์ตเมนต์เก่ายังคงมีราคาสูงลิ่วอยู่ มีโครงการที่เปิดดำเนินการมาเกือบสิบปีแล้ว แต่ราคาขายอพาร์ตเมนต์กลับเพิ่มขึ้นเป็นสองเท่า ปัจจุบันซื้อขายกันที่ 4,000 - 5,000 ล้านดองต่ออพาร์ตเมนต์

จากการวิจัยตลาดพบว่าราคาอพาร์ตเมนท์ราคาไม่แพงในเขตชานเมืองของนครโฮจิมินห์ผันผวนอยู่ระหว่าง 45 - 55 ล้านดอง/ตร.ม. ในราคาเท่านี้ อพาร์ตเมนท์ขนาด 50 ตร.ม. ก็มีราคาอยู่ที่ประมาณ 2.2 พันล้านดองเช่นกัน

อาคารอพาร์ตเมนต์ริมถนน Vo Nguyen Giap, Thu Duc City, โฮจิมินห์ซิตี้ - ภาพถ่าย: QUANG DINH

ใน กรุงฮานอย ราคาที่อยู่อาศัยพุ่งสูงขึ้นอย่างน่าเวียนหัวตั้งแต่ช่วงครึ่งหลังของปี 2567 จนถึงปัจจุบัน โดยอพาร์ตเมนต์เชิงพาณิชย์ที่มีราคาต่ำกว่า 50 ล้านดองต่อตารางเมตรแทบจะหายไป แม้แต่ในพื้นที่นอกถนนวงแหวนหมายเลข 3 ก็ตาม

ที่ชั้นซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในย่านนามตูเลียม (นักลงทุนกำลังเปิดโครงการขายในพื้นที่ หุงเอี้ยน ฮานอย รวมถึงดงอันห์ ยาลัม และนามตูเลียม) ถึงแม้จะเป็นวันธรรมดา แต่ก็เต็มไปด้วยรถยนต์ จักรยานยนต์ของนายหน้า และผู้คนที่มาชมบ้านตัวอย่าง

จากการสำรวจในพื้นที่น้ำตูเลียม พบว่ามีโครงการอพาร์ทเมนท์เชิงพาณิชย์บางแห่งเปิดขายโดยนักลงทุนในราคาตั้งแต่ 120 - 160 ล้านดอง/ตร.ม.

นางมินห์ เฮือง นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ในย่านนัม ตู เลียม ไม่มีอพาร์ตเมนต์ราคาต่ำกว่า 50 ล้านดองต่อตารางเมตรอีกแล้ว โครงการข้างถนนเล กวางดาว ก็ตั้งราคาไว้ที่ 120 - 150 ล้านดองต่อตารางเมตร ไม่รวมภาษีมูลค่าเพิ่มและค่าบำรุงรักษา

สำหรับอพาร์ทเมนท์ที่มีวิวสวย ราคาจะอยู่ที่ประมาณ 150 ล้านดองต่อตารางเมตร อพาร์ทเมนท์ 3 ห้องนอนขนาดประมาณ 100 ตารางเมตร มีราคาอยู่ระหว่าง 13,000 ถึง 15,000 ล้านดอง

นอกจากนี้ อพาร์ทเมนต์บางส่วนที่สร้างเสร็จในย่านThanh Xuan (ฮานอย) กำลังมีนายหน้าเสนอขายในราคา 74 ล้านดองต่อตรม. หรืออพาร์ทเมนต์ในอาคารอพาร์ทเมนต์เชิงพาณิชย์บนถนน Pham Van Dong (Bac Tu Liem) ก็กำลังมีการเสนอราคา 67 ล้านดองต่อตรม. เช่นกัน

เมื่อราคาที่ดินถูกลง ก็จะมีอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่างๆ เกิดขึ้นมากมาย เช่น ทาวน์เฮาส์และอพาร์ตเมนต์ที่มีราคาถูก เมื่อมีอุปทานมากและหลากหลาย ก็จะเกิดการแข่งขันระหว่างประเภทที่อยู่อาศัย ทำให้ราคาอพาร์ตเมนต์ลดลง และเพื่อให้มีราคาที่อยู่อาศัยที่เอื้อมถึงได้ นโยบายต่างๆ จะต้องโปร่งใสและชัดเจน โดยเฉพาะเรื่องการอนุญาตก่อสร้าง การออกหนังสือรับรอง และการแบ่งแปลงที่ดินสำหรับประชาชน

นาย Tran Khanh Quang (ผู้อำนวยการบริษัท Viet An Hoa)

ราคาบ้านเพิ่มขึ้นเนื่องจากข้อจำกัดด้านขั้นตอน

นายเหงียน ฮวง มินห์ รองกรรมการผู้จัดการใหญ่บริษัท Saigon 5 Real Estate Development Joint Stock Company กล่าวกับ Tuoi Tre ว่าราคาที่อยู่อาศัยในเมืองใหญ่ๆ เช่น นครโฮจิมินห์ กำลังพุ่งสูงเกินไป ซึ่งเป็นผลมาจากความแออัดของขั้นตอนการบริหารงาน

ลองยกตัวอย่างโครงการธุรกิจที่อยู่ระหว่างการพัฒนาตั้งแต่ปี 2561 แต่กลับ “ติดขัด” ในขั้นตอนการดำเนินการ ทำให้ราคาบ้านที่คาดว่าจะเกิดขึ้นเพิ่มขึ้นอย่างน้อยสองเท่าจากราคาเดิม

นายมินห์ กล่าวว่า โครงการของบริษัทในเขต 8 นั้น เปิดตัวสู่ตลาดในราคา 26 - 28 ล้านดอง/ตร.ม. ก่อนปี 2563

อย่างไรก็ตามเนื่องจากปัญหาทางกฎหมาย โครงการดังกล่าวจึงถูกระงับชั่วคราวจนถึงปัจจุบัน ส่งผลให้บริษัทต้องรับผิดชอบดอกเบี้ยธนาคารเพิ่มขึ้นมากกว่า 51 พันล้านดอง ยังไม่รวมถึงต้นทุนทางการเงินอื่นๆ มากมายที่เพิ่มขึ้นเช่นกัน

ดังนั้นหากโครงการดังกล่าวดำเนินการแล้วเปิดขายภายในปีนี้ ฝั่งธุรกิจก็มีแผนที่จะปรับราคาขายใหม่ให้เพิ่มขึ้นอย่างน้อยเป็นเท่าตัว เพราะนอกจากต้นทุนทางการเงินแล้ว ต้นทุนอื่นๆ ก็จะเพิ่มขึ้นเช่นกัน ไม่ว่าจะเป็นค่าวัสดุก่อสร้าง ค่าก่อสร้าง ค่าใช้จ่ายในการดำเนินธุรกิจ...

“ถ้าขั้นตอนไม่ยุ่งยาก เราก็จะสร้างได้เร็ว ขายได้เร็ว และคนอยู่อาศัยในบ้านได้ 4-5 ปี แต่ตอนนี้โครงการพัฒนาได้ช้า ค่าใช้จ่ายทางการเงินก็จะเพิ่มเข้ามาในต้นทุนการขาย และผู้ซื้อบ้านจะต้องแบกรับ ทำให้ราคาบ้านไม่ถูกอย่างที่คนและธุรกิจต้องการ” คุณมินห์อธิบาย

ตามคำกล่าวของนางสาว Duong Thanh Thuy รองประธานบริษัท Trung Thuy Group สำหรับโครงการอพาร์ตเมนต์ ราคาที่ดินคิดเป็นเพียง 30% เท่านั้น ต้นทุนทางการเงินคิดเป็นเพียง 30% หากโครงการแล้วเสร็จภายใน 3 ปี และต้นทุนการก่อสร้างก่อนหน้านี้อยู่ที่เพียง 15% เท่านั้น แต่ตอนนี้ได้เพิ่มขึ้นเป็น 20 - 25% แล้ว

ตามที่เธอได้กล่าวไว้ นี่คือต้นทุนที่ "ยาก" ดังนั้นหากโครงการมีความล่าช้าในขั้นตอนทางกฎหมาย ส่งผลให้เกิดความล่าช้า หากขยายเวลาออกไปอีกสี่ปี ต้นทุนทางการเงินจะเพิ่มขึ้น 40 เปอร์เซ็นต์หรือนานกว่านั้น ซึ่งหมายความว่าต้นทุนทางการเงินก็จะ "พองตัว" ขึ้นเช่นกัน

จะไม่มีที่อยู่อาศัยราคาประหยัดหากต้นทุนที่ดินสูงและต้นทุนการเงินเพิ่มขึ้นตามกาลเวลา เช่นเดียวกับที่เกิดขึ้นในโครงการที่อยู่อาศัยหลายๆ โครงการ

นาย Tran Khanh Quang กรรมการบริษัท Viet An Hoa Company ซึ่งมีมุมมองเดียวกัน กล่าวว่าปัจจัยที่สำคัญที่สุดที่ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์เอื้อมถึงได้คือราคาที่ดินที่ถูก ต้นทุนวัสดุก่อสร้างไม่ส่งผลกระทบต่อราคาอสังหาริมทรัพย์โดยรวมมากนัก

สำหรับอพาร์ทเมนท์ขนาด 50 ตร.ม. ราคา 5 พันล้านดอง ในใจกลางเมืองโฮจิมินห์ ต้นทุนวัสดุอยู่ที่เพียงประมาณ 1 พันล้านดองเท่านั้น คิดเป็นเพียงส่วนเล็กๆ ประมาณ 15 - 20% ของราคาขาย

ชาวบ้านกำลังดำเนินการก่อสร้างบ้านในเขตบิ่ญถัน เมืองโฮจิมินห์ - ภาพโดย: HUU HANH

เจ้าของบ้านครั้งแรกต้องการความช่วยเหลือ

เพื่อเอาชนะปัญหาการขาดแคลน ธุรกิจต่างๆ และผู้เชี่ยวชาญต่างเห็นพ้องต้องกันว่าจำเป็นต้องมีวิธีแก้ปัญหาเพื่อเพิ่มอุปทานที่อยู่อาศัยอย่างรวดเร็ว โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาประหยัด

นอกจากนี้ ควรมีนโยบายเพื่อสนับสนุนเจ้าของบ้านครั้งแรก โดยไม่คำนึงถึงอายุ โดยรูปแบบการสนับสนุนที่ชัดเจนที่สุดคือ นโยบายอัตราดอกเบี้ย

จากข้อเท็จจริงที่ว่ากองทุนที่ดินในพื้นที่ใจกลางเมืองฮานอยและนครโฮจิมินห์มีไม่เพียงพอ คุณเหงียน วัน ดิงห์ รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม กล่าวว่า จำเป็นต้องวางแผนและสำรองกองทุนที่ดินในพื้นที่ชานเมืองของทั้งสองเมืองเพื่อพัฒนาที่อยู่อาศัยราคาประหยัด

ในอนาคตอันใกล้นี้ ควรให้ความสำคัญกับที่ดินที่มีการเชื่อมต่อโครงสร้างพื้นฐานด้านการขนส่งไปยังใจกลางเมืองทั้งสองแห่งเพื่อสร้างที่อยู่อาศัยราคาประหยัด

สำหรับพื้นที่ที่เหลือ การวางแผนที่ดินเพื่อสร้างที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ราคาประหยัดจำเป็นต้องประสานกับการลงทุนเชื่อมต่อโครงสร้างพื้นฐานด้านการจราจร เพื่อสร้างสถานที่ให้ผู้คนอยู่อาศัย

นอกจากนี้ เพื่อพัฒนาที่อยู่อาศัยราคาประหยัด จำเป็นต้องมีกลยุทธ์เฉพาะ โดยรัฐบาลจำเป็นต้องหารือกับหน่วยงานในพื้นที่เพื่อวางแผนพัฒนาที่อยู่อาศัยราคาประหยัดสำหรับประชาชนในจังหวัดใกล้เคียงอย่างฮานอยและนครโฮจิมินห์

นายเหงียน ฮวง มินห์ กล่าวว่า หากหน่วยงานของรัฐเร่งขจัดความยุ่งยากในขั้นตอนทางกฎหมาย ธุรกิจต่าง ๆ ก็จะเริ่มก่อสร้างได้ในไม่ช้า โครงการต่าง ๆ จะช่วยลดต้นทุนทางการเงิน และลดต้นทุนที่เป็นส่วนประกอบของราคาที่อยู่อาศัย

ขณะเดียวกัน รองประธานบริษัท Trung Thuy Group กล่าวว่า จำเป็นต้องปรับต้นทุนที่ดินและต้นทุนทางการเงิน โดยรัฐบาลสามารถปรับต้นทุนที่ดินให้คิดเป็นประมาณ 20% แทนที่จะเป็น 30% ตามต้นทุนที่ดินในปัจจุบัน

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง เป็นไปได้ที่จะส่งเสริมมาตรการที่ไม่ใช่ทางการเงิน (ซึ่งโดยพื้นฐานแล้วเป็นวิธีแก้ปัญหาทางการเงิน) โดยการเร่งกระบวนการ หลีกเลี่ยงไม่ให้โครงการตกอยู่ในภาวะการดำเนินการที่ล่าช้า

เช่น แทนที่จะมีค่าใช้จ่ายทางการเงิน 30% เป็นเวลา 3 ปี รัฐบาลควรจะไปช่วยธุรกิจจัดการในแต่ละขั้นตอนภายใน 1 ปี จากนั้นค่าใช้จ่ายทางการเงินก็จะลดลงเหลือเพียง 10% เช่นกัน

“หากเราสามารถทำสองสิ่งข้างต้นได้ ก็จะเห็นได้ชัดว่าการลดต้นทุนการพัฒนาโครงการอย่างรวดเร็วจะส่งผลกระทบต่อราคาที่อยู่อาศัย จากนั้นธุรกิจจะรักษาอัตรากำไรที่ยอมรับได้เท่านั้น ในขณะที่ราคาที่อยู่อาศัยจะลดลง และผู้คนจะเข้าถึงได้ง่ายขึ้น” นางสาวทุยกล่าวเสริม

จำเป็นต้องแก้ไขขั้นตอนการบริหารอย่างรวดเร็วเพื่อลดต้นทุนทางการเงินสำหรับธุรกิจ ในภาพ: พื้นที่อสังหาริมทรัพย์บนถนน Nguyen Huu Tho (Nha Be, นครโฮจิมินห์) - ภาพ: TU TRUNG

* นายเหงียน ก๊วก เฮียป (ประธานสมาคมผู้รับเหมาก่อสร้างเวียดนาม):

ผู้ซื้อได้รับสิ่งที่เขาสมควรได้รับ

ตลาดอสังหาฯ กำลังเผชิญสถานการณ์ “ราคาที่ดินไล่ตามราคาบ้าน และราคาบ้านไล่ตามราคาที่ดิน” ส่งผลให้เกิดวัฏจักรราคาที่เลวร้าย ซึ่งท้ายที่สุดแล้วผู้ซื้อจะต้องเดือดร้อน สาเหตุส่วนหนึ่งมาจากการที่ราคาที่ดินพุ่งสูงขึ้นจนเสี่ยงที่จะตกเป็นอันดับต้นๆ ของโลก

ในโครงการเดียวกันนี้ เวลาเพียงไม่กี่เดือนระหว่างการตัดสินใจจัดสรรที่ดินครั้งก่อนและครั้งถัดไป อาจส่งผลให้ราคาเพิ่มขึ้นถึง 20% ซึ่งถือเป็นเรื่องที่ไม่สมเหตุสมผล และจะส่งผลให้ราคาขายบ้านเพิ่มขึ้นด้วย

จึงถึงเวลาที่หน่วยงานที่เกี่ยวข้องจะต้องเข้ามาบริหารจัดการและควบคุมราคาที่ดินให้สอดประสานกัน

นอกจากนี้ ขั้นตอนการบริหาร เช่น การประเมินราคาที่ดิน ยังทำให้ธุรกิจต้องเสียค่าใช้จ่ายทางการเงินเพิ่มเติม เช่น ดอกเบี้ย หรือค่าที่ดินเพิ่มเติมสูงถึงหลายหมื่นล้านหรือแม้แต่หลายแสนล้านดอง ซึ่งค่าใช้จ่ายเหล่านี้จะถูกเพิ่มเข้าไปในราคาขาย

เพื่อควบคุมราคาที่อยู่อาศัย จำเป็นต้องมีกลไกบริหารจัดการของรัฐเกี่ยวกับราคาที่ดินโดยเร็ว หลีกเลี่ยงสถานการณ์ราคาลอยตัวในปัจจุบัน และแก้ไขขั้นตอนการบริหารจัดการอย่างรวดเร็วเพื่อลดต้นทุนทางการเงินสำหรับธุรกิจ

* ดร. เหงียน กัวก์ หุ่ง (รองประธานและเลขาธิการสมาคมธนาคารเวียดนาม):

แพ็คเกจสินเชื่อพิเศษจะต้องได้รับการจ่ายให้กับวิชาที่ถูกต้อง

การเพิ่มแพ็คเกจสินเชื่อระยะกลางที่มีอัตราดอกเบี้ยคงที่สำหรับสินเชื่อเพื่อการซื้อบ้านราคาประหยัดสำหรับคนหนุ่มสาวถือเป็นนโยบายที่เหมาะสม

แต่เพื่อให้แพ็คเกจสินเชื่อนี้มีประสิทธิผลอย่างแท้จริง จำเป็นต้องตรวจสอบว่าผู้ซื้อบ้านในตลาดปัจจุบันกำลังซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยหรือซื้อเพื่อการลงทุนหรือเก็งกำไร

ธุรกรรมส่วนใหญ่ในปัจจุบันเป็นการซื้อขายระหว่างนักลงทุนกับนักลงทุน หากไม่ควบคุมสถานการณ์ดังกล่าว สินเชื่อจะไม่เข้าถึงผู้ที่มีความต้องการซื้อบ้านจริงๆ

นอกจากนี้ ยังจำเป็นต้องระบุผู้รับผลประโยชน์ของแพ็คเกจสินเชื่อ เกณฑ์และมาตรฐานการกู้ยืมเงินอย่างชัดเจน โดยในทางอุดมคติ แพ็คเกจสินเชื่อนี้ควรมีไว้สำหรับผู้ซื้อบ้านครั้งแรกเท่านั้น

เหมาะแก่การสร้างบ้านพาณิชย์ราคา 35 - 40 ล้านดอง/ตรม.

นายเหงียน วัน ดิงห์ รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม กล่าวว่าที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ราคาประหยัดเป็นประเภทที่อยู่อาศัยที่ผู้มีรายได้ปานกลางและรายได้น้อยสามารถซื้อได้ ดังนั้น ที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ราคาประหยัดจะมีราคาตั้งแต่ 35 - 40 ล้านดองต่อตารางเมตร

ตามการคำนวณของกระทรวงก่อสร้าง ราคาหน่วยก่อสร้างอาคารอพาร์ตเมนต์สูง 1 ตร.ม. ในปัจจุบันอยู่ที่ประมาณ 20 ล้านดอง/ตร.ม. ดังนั้น หากมีราคาขายที่ 35 - 40 ล้านดอง นักลงทุนก็ถือว่าได้กำไรแล้ว

สำหรับต้นทุนที่ดินในโครงสร้างราคาอพาร์ตเมนต์ในปัจจุบัน โดยปกติแล้ว ต้นทุนที่ดินคิดเป็น 20-25% ของโครงสร้างราคาอพาร์ตเมนต์ในพื้นที่นอกใจกลางเมืองฮานอย สำหรับโครงการในพื้นที่ใจกลางเมือง ต้นทุนที่ดินอาจเพิ่มขึ้นถึง 50% ของโครงสร้างราคา

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในฮานอย - ภาพ: NAM TRAN

กังวลเรื่องการไม่มีโอกาสซื้อบ้าน

ความฝันในการตั้งถิ่นฐานเริ่มห่างไกลจากผู้คนหลายล้านคน โดยเฉพาะคนหนุ่มสาวและผู้มีรายได้ปานกลางในเมืองใหญ่ เช่น ฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้

ราคาที่อยู่อาศัยซึ่งสูงอยู่แล้วกลับเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว ในขณะที่รายได้ของคนทำงานกลับ "ซบเซา" ซึ่งส่งผลให้แผนการ "เป็นเจ้าของบ้าน" ของพนักงานออฟฟิศและข้าราชการหลายคน "ล้มละลาย"

“ผมทำงานเป็นเจ้าหน้าที่ตุลาการในเขตนี้ ส่วนภรรยาทำงานเป็นทนายความ เราเก็บเงินได้บ้าง แต่ด้วยราคาที่อยู่อาศัยที่สูงในปัจจุบัน ผมกับภรรยาไม่มีโอกาสซื้อบ้านอีกต่อไป เราลงทุนเงินที่หามาได้ แต่ปัจจุบันครอบครัวของเรายังคงเช่าบ้านอยู่” ฮวง วัน มินห์ (อายุ 40 ปี จากเมืองทานห์ฮวา) กล่าว

นางสาวเหงียน ทู จาง (อายุ 34 ปี จากฟูเถาะ) กล่าวว่า หลังจากเก็บออมเงินมานานกว่า 10 ปี เธอก็มีเงินอยู่บ้าง แต่เมื่อสำรวจดูแล้วพบว่ายังไม่พอที่จะซื้อห้องชุดขนาดประมาณ 30 ตารางเมตร

“ผมโสดและอยากซื้ออพาร์ตเมนต์ แต่เมื่อดูราคาแล้ว ที่พักดีๆ น่าจะราคาประมาณ 2 พันล้านดอง ผมต้องเช่าบ้านเพราะอพาร์ตเมนต์ขนาด 30 ตารางเมตรในเขตเมืองมีราคาเพียง 8 ล้านดองต่อเดือนเท่านั้น” ตรังเล่า

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญจากสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนามกล่าว ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังประสบปัญหาการขาดแคลนอพาร์ทเมนท์ราคาไม่แพง ดังนั้นนักลงทุนจึงขายผลิตภัณฑ์ในราคาสูง

ผู้ซื้อบ้านส่วนใหญ่ในปัจจุบันเป็นนักลงทุนที่มีใจที่จะซื้อบ้านและรอให้ราคาเพิ่มขึ้นเพื่อทำกำไร ดังนั้นราคาบ้านในตลาดจึงไม่ใช่ราคาที่แท้จริง

สาเหตุที่โครงสร้างราคาอสังหาฯ ปรับตัวสูงขึ้น เช่น ราคาที่ดิน ราคาวัสดุก่อสร้าง ดอกเบี้ยเงินกู้ - ภาพ : TU TRUNG

ลดขั้นตอน ลดต้นทุนการลงทุนด้านที่อยู่อาศัย

แนวทางแก้ไขที่สำคัญประการหนึ่งในการสรุปผลการประชุมคณะกรรมการนโยบายรัฐวิสาหกิจ เพื่อส่งเสริมให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์พัฒนาไปในทิศทางที่ปลอดภัย แข็งแรง และยั่งยืน คือ การเพิ่มการกระจายอำนาจ การมอบอำนาจ และลดขั้นตอนการบริหารให้เหลือน้อยที่สุด

ควบคู่กับการขอให้ทบทวนและชี้แจงสาเหตุของการปรับขึ้นของโครงสร้างราคาอสังหาริมทรัพย์ อาทิ ราคาที่ดิน ราคาวัสดุก่อสร้าง อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ ฯลฯ ; คณะกรรมการกลางของรัฐบาลยังได้ขอให้กระทรวง หน่วยงาน และท้องถิ่น เน้นลดขั้นตอนการบริหารที่ไม่จำเป็นและซ้ำซ้อนให้เหลือน้อยที่สุด รวมถึงยกเลิกข้อกำหนดด้านเอกสารและบันทึกที่ยุ่งยากให้หมดไปโดยทันที

ต้องแน่ใจว่าจะลดเวลาดำเนินการอย่างน้อย 30% และต้นทุนการปฏิบัติตามขั้นตอนการบริหารลง 30% โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การวิจัยเพื่อลดขั้นตอนในการอนุมัตินโยบายการลงทุน การประเมินโครงการ การออกแบบ โดยเฉพาะขั้นตอนการอนุญาตการก่อสร้าง การตรวจสอบงานรับมอบ ลดการตรวจสอบก่อน และเพิ่มการตรวจสอบภายหลัง

นอกจากนี้ยังเป็นทางออกในการเพิ่มอุปทาน ลดราคา และพัฒนากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ให้หลากหลายเพื่อตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริงโดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง รัฐบาลกำหนดให้ต้องมีการวิจัยและพัฒนานโยบายเพื่อสนับสนุนเยาวชนและผู้ที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยอย่างแท้จริง เพิ่มการเข้าถึงที่อยู่อาศัย และมีส่วนสนับสนุนในการบรรลุสิทธิในการมีที่อยู่อาศัยตามที่รัฐธรรมนูญกำหนด

ธนาคารแห่งรัฐต้องเน้นย้ำถึงการกำกับดูแลและกระตุ้นให้ธนาคารต่างๆ เข้าร่วมโครงการสินเชื่อพิเศษมูลค่า 120,000 พันล้านดอง นอกจากนี้ กระทรวงและสาขาต่างๆ ยังได้รับมอบหมายให้ศึกษาวิจัยและเสนอรูปแบบ “ศูนย์ธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการใช้ที่ดินที่รัฐจัดการ” บนแพลตฟอร์มอิเล็กทรอนิกส์

ระบบนี้จะบูรณาการทุกขั้นตอนตั้งแต่การทำธุรกรรม การรับรองเอกสาร ภาษี การจดทะเบียน ฯลฯ คล้ายกับการทำธุรกรรมหลักทรัพย์ โดยรูปแบบนี้จะช่วยให้ข้อมูลมีความโปร่งใส ป้องกันภาวะเงินเฟ้อ การสูญเสียภาษี และการฉ้อโกงทางการตลาด

เปาง็อก - ง็อกเฮียน - กว๋างเต

ที่มา: https://tuoitre.vn/giam-gia-nha-co-hoi-dang-sang-dan-20250622092058922.htm