การขจัดอุปสรรคด้านเงินทุนสำหรับอสังหาริมทรัพย์

เมื่อวันที่ 24 สิงหาคม ตลาดหุ้นฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งหลังจากที่ร่วงลงและเผชิญความยากลำบากมาอย่างต่อเนื่องหนึ่งสัปดาห์ แนวโน้มเชิงบวกนี้ได้รับการสนับสนุนอย่างมีนัยสำคัญจากหุ้นอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งหลายตัวมีราคาแตะเพดานหรือใกล้กับเพดานราคา หลังจากธนาคารแห่งรัฐเวียดนาม (SBV) เลื่อนการบังคับใช้กฎระเบียบบางประการที่จำกัดการปล่อยสินเชื่อในหนังสือเวียน 06 เป็นการชั่วคราว ตามคำสั่งของ นายกรัฐมนตรี

การตัดสินใจอย่างทันท่วงที

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง หลังจากที่นายกรัฐมนตรี Pham Minh Chinh ออกเอกสารเร่งด่วนในช่วงบ่ายของวันที่ 23 สิงหาคม ในคืนเดียวกันนั้น ธนาคารแห่งรัฐเวียดนามได้ออกหนังสือเวียน 10/2023/TT-NHNN ระงับการบังคับใช้ข้อ 8, 9 และ 10 มาตรา 8 ของหนังสือเวียน 39/2016/TT-NHNN (เสริมด้วยข้อ 2 มาตรา 1 ของหนังสือเวียน 06/2023/TT-NHNN) เป้าหมายคือการให้ความสำคัญต่อการส่งเสริมการเจริญเติบโต ทางเศรษฐกิจ หนังสือเวียนที่ 10 มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 กันยายน จนถึงวันที่มีผลบังคับใช้เอกสารทางกฎหมายใหม่ที่ควบคุมประเด็นเหล่านี้

Gỡ rào cản vốn cho bất động sản - Ảnh 1.

บทบัญญัติเรื่องการระงับการบังคับใช้ชั่วคราว กราฟิก : ANH THANH

นายเล ฮวง โจว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ ได้ส่งคำขอบคุณ ไปยังรัฐบาล และนายกรัฐมนตรีสำหรับแนวทางที่เด็ดขาดและทันท่วงที เพื่อให้ธนาคารแห่งรัฐเวียดนามสามารถออกหนังสือเวียนฉบับที่ 10 เพื่อหยุดการบังคับใช้มาตรา 8 มาตรา 9 และมาตรา 10 ตามที่กำหนดไว้ในมาตรา 2 มาตรา 1 ของหนังสือเวียนฉบับที่ 06 ได้ในไม่ช้า ซึ่งจะช่วยเพิ่มความสามารถในการเข้าถึงสินเชื่อสำหรับชุมชนธุรกิจ นักลงทุน และบุคคลทั่วไป

นาย Pham Dinh Huy ผู้อำนวยการฝ่ายการลงทุนของบริษัท Nam Long Investment Joint Stock Company ให้สัมภาษณ์กับผู้สื่อข่าวจากหนังสือพิมพ์ Nguoi Lao Dong ว่า การระงับข้อกำหนดบางประการของหนังสือเวียนหมายเลข 06 ถือเป็นการตัดสินใจที่ดีสำหรับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ โดยช่วยให้บริษัทเข้าถึงแหล่งทุนกู้ยืมได้ดีขึ้นเพื่อพัฒนาที่ดิน ปรับปรุงโครงสร้างหนี้ที่มีอยู่ นอกจากนี้ยังช่วยให้บริษัทต่างๆ เรียกร้องทุนลงทุนได้ง่ายขึ้นอีกด้วย

Gỡ rào cản vốn cho bất động sản - Ảnh 2.

โครงการอพาร์ทเมนท์ที่กำลังอยู่ระหว่างการก่อสร้างในนครโฮจิมินห์ ภาพโดย : TAN THANH

นายโง ดึ๊ก เซิน กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท DRH Holdings กล่าวว่า แม้ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะอยู่ในช่วงที่ยากลำบาก แต่เงินทุนยังคงเป็นข้อกังวลสำคัญสำหรับธุรกิจจำนวนมาก การระงับข้อจำกัดการให้สินเชื่อจะช่วยขจัดอุปสรรคมากมายสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องการสินเชื่ออย่างแน่นอน นายซอนหวังว่าหลังจากความพยายามของภาครัฐ กระทรวง และภาคส่วนต่างๆ ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะฟื้นตัว

ในขณะเดียวกัน นาย Dang Anh Tu กรรมการผู้จัดการบริษัท Saigon 5 Real Estate Joint Stock Company กล่าวว่า ระยะที่นักลงทุนต้องการเงินทุนมากที่สุดคือช่วงที่นักลงทุนเริ่มดำเนินโครงการ เนื่องจากเมื่อถึงเวลานั้น ผู้ประกอบการมีสิทธิ์ใช้ที่ดินแล้ว สามารถกู้ยืมเงินทุนจากธนาคารตามสินทรัพย์นี้ได้ แต่ค่ากู้ยืมไม่สูง ในขณะที่ผู้ประกอบการต้องการกู้ยืมตามมูลค่าโครงการที่มีใบอนุญาตทุกประเภท ดังนั้น โดยไม่นับเรื่องที่ผู้ประกอบการเป็น "หลังบ้าน" ของธนาคาร หากนักลงทุนมีฝีมือดี เอกสารทางกฎหมายจนถึงใบอนุญาตก็สามารถเบิกจ่ายได้เช่นกัน แต่ถึงขั้นต้อง "ปฏิบัติตามเงื่อนไขในการเปิดขาย" ตามประกาศ 06 เป็นเรื่องยากมากสำหรับผู้ประกอบการ ยิ่งไปกว่านั้น หากโครงการมีสิทธิ์ขาย องค์กรเพียงแค่ต้องขายสินค้าและเก็บเงินเพื่อดำเนินโครงการต่อไป โดยไม่จำเป็นต้องกู้เงินจากธนาคาร

นายหยุน มินห์ ตวน ผู้อำนวยการฝ่ายนายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์ บริษัท มิแร แอสเสท ซิเคียวริตี้ ให้ความเห็นว่า การเลื่อนการบังคับใช้บทบัญญัติข้างต้นออกไป จะช่วยให้ธุรกิจ โดยเฉพาะธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เข้าถึงเงินทุนจากธนาคารได้ง่ายขึ้นในสภาวะเศรษฐกิจที่ยากลำบาก “นอกจากนี้ ยังช่วยกระตุ้นการเติบโตของสินเชื่อของเศรษฐกิจในช่วงที่มีความต้องการสินเชื่อเพื่อนำมาลงทุน ซื้อหุ้น และร่วมมือทางธุรกิจเป็นจำนวนมาก อย่างไรก็ตาม อุตสาหกรรมธนาคารยังต้องควบคุมความเสี่ยงอย่างมีประสิทธิภาพด้วย” นายตวน กล่าว

นักวิเคราะห์จากบริษัทหลักทรัพย์ Maybank Investment Bank Securities (MSVN) กล่าวอีกว่า การเลื่อนการบังคับใช้เงื่อนไขดังกล่าวข้างต้นถือเป็นข่าวดีสำหรับอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ ช่วยให้อุตสาหกรรมมีความคล่องตัวมากขึ้นผ่านการเข้าถึงสินเชื่อจากสถาบันสินเชื่อได้ง่ายขึ้น ในบริบทที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กำลังขาดแคลนเงินทุนเหมือนในปัจจุบัน

“ข้อจำกัดการปล่อยสินเชื่อของ Circular 06 จะชัดเจนขึ้นสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ หลังจากที่ตลาดมีกรอบกฎหมายใหม่ เช่น กฎหมายที่ดิน กฎหมายที่อยู่อาศัย และกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (คาดว่าจะผ่านในสมัยประชุมสภานิติบัญญัติแห่งชาติในเดือนตุลาคม 2566) ในเวลานี้ กฎระเบียบและคำจำกัดความจะชัดเจนขึ้น และบริษัทอสังหาริมทรัพย์สามารถเข้าถึงเงินทุนธนาคารได้อย่างง่ายดาย โดยไม่ถูกมองว่าเป็นของดีและไม่ดี” ผู้เชี่ยวชาญ MSVN กล่าว

ลดความเสี่ยงด้วยเงื่อนไข

ขณะพูดคุยกับผู้สื่อข่าวจากหนังสือพิมพ์ Nguoi Lao Dong ผู้อำนวยการทั่วไปของธนาคารพาณิชย์แห่งหนึ่งซึ่งมีสำนักงานใหญ่อยู่ในนครโฮจิมินห์ ยังได้ประเมินว่าการตัดสินใจของธนาคารแห่งรัฐที่จะหยุดบังคับใช้ข้อกำหนดบางประการที่ห้ามการให้สินเชื่อในหนังสือเวียนหมายเลข 06 นั้นเหมาะสมกับความเป็นจริงแล้ว เนื่องจากในปัจจุบันมีลูกค้าจำนวนมากที่ต้องการกู้เงินจากธนาคารเพื่อนำมาสมทบทุนในการจัดตั้งบริษัท ดำเนินโครงการ ร่วมมือทางธุรกิจ จ่ายเงินมัดจำเพื่อทำธุรกรรมในอนาคตที่เมื่อเซ็นสัญญาแล้วไม่เป็นไปตามเงื่อนไขการดำเนินการตามกฎหมายกำหนด... ความต้องการนี้เกิดขึ้นในหลายสาขา โดยสาขาที่เห็นได้ชัดที่สุดคือธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

ตัวอย่างเช่น บริษัทสามารถกู้ยืมเงินจากธนาคารแล้วนำเงินทุนไปร่วมกับบริษัทอื่นเพื่อสร้างโครงการอพาร์ตเมนต์ เมื่อถึงเวลานั้น นอกจากโครงการดังกล่าวจะมีพื้นฐานทางกฎหมายที่ครบถ้วนแล้ว ธนาคารจะพิจารณาถึงความเป็นไปได้ ความสามารถในการชำระหนี้ของผู้กู้ และปัจจัยอื่นๆ อีกมากมาย ก่อนที่จะกล้าเบิกจ่าย เมื่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีเงินทุนในการดำเนินโครงการ ก็จะสร้างงาน ส่งเสริมการพัฒนาอุตสาหกรรมอื่น ๆ และมีส่วนสนับสนุนการเติบโตทางเศรษฐกิจ

อย่างไรก็ตาม ผู้นำของธนาคารพาณิชย์อื่นๆ อีกหลายแห่งกล่าวว่า เป็นเวลานานแล้วที่บริษัทต่างๆ จำนวนมากที่มีความสัมพันธ์ใกล้ชิดกับเจ้าของธนาคารได้จัดตั้งบริษัท "ดาวเทียม" ขึ้นหลายสิบแห่งเพื่อกู้ยืมเงินทุนจากธนาคาร แล้วโอนจำนวนเงินกู้ให้กับบริษัทเดียวกันนั้นเพื่อลงทุนในโครงการ ทำให้ธนาคารไม่สามารถพิสูจน์ความสัมพันธ์ระหว่างธุรกิจเพื่อจำกัดอัตราการกู้ยืมตามระเบียบได้ และในความเป็นจริงก็ยังมีกรณีที่ลูกค้าผิดนัดชำระหนี้ ทำให้ธนาคารประสบปัญหาสภาพคล่อง

เพื่อแก้ไขสถานการณ์นี้ ตามที่ศาสตราจารย์ Tran Ngoc Tho (มหาวิทยาลัยเศรษฐศาสตร์นครโฮจิมินห์) กล่าว หน่วยงานบริหารธนาคารไม่จำเป็นต้องเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อตามที่กำหนดไว้ในหนังสือเวียนที่ 06 แล้วต้องยกเลิกเพราะไม่เหมาะสม

ในทางกลับกัน หน่วยงานกำกับดูแลธนาคารสามารถเรียนรู้จากธนาคารกลางสหรัฐ (FED) เพื่อเพิ่มอัตราการปล่อยสินเชื่อด้านอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งคล้ายกับที่ FED ไม่ห้ามธนาคารต่างๆ ซื้อขายหลักทรัพย์ที่มีความเสี่ยงสูง แต่ต้องแบกรับอัตราความเสี่ยงสูงถึง 1,250% ดังนั้น เจ้าของธนาคารจึงไม่กล้าที่จะปล่อยกู้มากเกินไป เพราะในกรณีนั้น ทุนของผู้ถือหุ้น (รวมทั้งทุนของเจ้าของธนาคาร) จะต้องคิดเป็นส่วนที่ใหญ่มากของยอดเงินกู้ทั้งหมด

“ในทางกลับกัน เมื่อปล่อยกู้อสังหาริมทรัพย์มากเกินไปและประสบปัญหาสภาพคล่อง ธนาคารจะจำนองอสังหาริมทรัพย์นั้นเพื่อกู้ยืมเงินทุนจากธนาคารแห่งรัฐ ขั้นตอนแรกคือการตรวจสอบว่าอสังหาริมทรัพย์นั้นมีมูลค่าเป็นศูนย์ จากนั้นค่อย ๆ กำหนดค่าของอสังหาริมทรัพย์ที่จำนองใหม่ ดังนั้น เจ้าของธนาคารจะกลัวและไม่กล้าหาทางปล่อยกู้เงินให้กับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่คุ้นเคย” ศาสตราจารย์ Tran Ngoc Tho วิเคราะห์

เห็นด้วยกับมุมมองนี้ ทนายความ Truong Thanh Duc ผู้อำนวยการสำนักงานกฎหมาย ANVI กล่าวด้วยว่า หากมีกรณีที่มีความเสี่ยงและขัดต่อธรรมชาติของกิจกรรมการให้สินเชื่อ แต่กฎหมายว่าด้วยสถาบันสินเชื่อยังไม่ได้ห้ามไว้ ธนาคารแห่งรัฐควรกำหนดเงื่อนไขทางเทคนิคเพื่อจำกัดการดำเนินการดังกล่าวแทนที่จะห้ามไว้ ตัวอย่างเช่น เมื่อค่าสัมประสิทธิ์ความเสี่ยงเพิ่มขึ้น ธนาคารจะพิจารณาลดการให้สินเชื่อแก่ภาคส่วนนั้น เมื่อเงื่อนไขทางเทคนิคสูงจริงๆ มันก็เหมือนกับไม่ห้ามการกู้ยืม แต่เป็นการห้ามการกู้ยืมมากกว่า

ทนายความ Truong Thanh Duc ยังกล่าวอีกว่า เป็นเวลาหลายปีแล้วที่ 6 คดีที่ไม่ได้รับอนุญาตให้ปล่อยกู้ตามประกาศเลขที่ 39/2016/TT-NHNN นั้น เป็นคดีที่ยังไม่มีการควบคุมภายใต้กฎหมายว่าด้วยสถาบันสินเชื่อและกฎหมายอื่นๆ หรือมีการควบคุมภายใต้คำสั่ง (เช่น คำสั่ง 24/2012/ND-CP) เท่านั้น

ล่าสุดหนังสือเวียนที่ 06 กำหนดกรณีที่ไม่สามารถกู้ยืมเงินได้เพิ่มอีก 4 กรณี โดย 3 กรณีเป็นกรณีใหม่ทั้งหมด กรณีเหล่านี้จะต้องถูกเพิ่มเข้าไปในบทบัญญัติในมาตรา 126 และ 127 ว่าด้วยกรณีการไม่อนุญาตและการให้สินเชื่อแบบจำกัดของกฎหมายว่าด้วยสถาบันสินเชื่อ พ.ศ. 2553

แหล่งที่มา