ฮานอยระงับการประมูลที่ดินอย่างต่อเนื่อง นักลงทุนลังเลก่อนซื้อที่ดิน และเงื่อนไขในการรับรองกรรมสิทธิ์บ้าน

ฮานอย ระงับการประมูลที่ดินหลายแปลงอย่างไม่คาดคิด ความเชื่อมั่นของผู้ซื้อลดลงในตลาดที่ดิน การใช้ "สัมประสิทธิ์ K" กับราคาที่ดินอาจ 'พลาด' โครงการขนาดใหญ่หลายโครงการ... นี่คือข่าวอสังหาริมทรัพย์ล่าสุด

รายงานล่าสุดจากบริษัทวิจัยด้านอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งระบุว่า ตั้งแต่ไตรมาสที่ 2 ปี 2022 ถึงไตรมาสที่ 2 ปี 2023 ตลาดที่ดินเปล่ายังคงซบเซาอย่างต่อเนื่อง (ที่มา: หนังสือพิมพ์เทียนฟง)

การประมูลที่ดินถูกระงับซ้ำแล้วซ้ำเล่า

เมื่อไม่นานมานี้ เขตดงอาน (นครฮานอย) ได้ประกาศระงับการจัดการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินเป็นการชั่วคราวหลายครั้ง สำหรับโครงการก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคในพื้นที่ประมูลสิทธิการใช้ที่ดินในตำบลวันฮา เขตดงอาน

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง เมื่อวันที่ 21 กรกฎาคม บริษัทประมูลลักเวียดและบริษัทประมูลเวียดนามได้ประกาศระงับการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินพร้อมกัน สำหรับที่ดิน 28 แปลงในบล็อก LK1 และ 20 แปลงในบล็อก LK3 ของโครงการก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคสำหรับพื้นที่ประมูลสิทธิการใช้ที่ดินในตำบลวันฮา อำเภอดงอาน

เหตุผลของการระงับการประมูลเป็นไปตามหนังสือราชการเลขที่ 1778/UBND-TNMT ลงวันที่ 21 กรกฎาคม และหนังสือราชการเลขที่ 755/QLDA-KHTH จากคณะกรรมการประชาชนอำเภอดงอาน และคณะกรรมการบริหารโครงการลงทุนและก่อสร้างอำเภอดงอาน เกี่ยวกับการระงับการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินชั่วคราวในแปลง LK1 และ LK3

ก่อนหน้านี้ มีการประกาศเปิดประมูลที่ดิน 28 แปลง ในบล็อก LK1 ขนาดตั้งแต่ 130.8 ถึง 276.65 ตารางเมตร ในวันที่ 22 กรกฎาคม โดยมีราคาเริ่มต้นตั้งแต่ 29.7 ถึง 34.4 ล้านดง/ตารางเมตร อย่างไรก็ตาม การประมูลถูกระงับอย่างไม่คาดคิดเพียงหนึ่งวันก่อนกำหนดวันประมูล

มีการประกาศนำที่ดินอีก 20 แปลงในบล็อก LK3 ออกประมูลในวันที่ 29 กรกฎาคม โดยมีพื้นที่ตั้งแต่ 126 ถึง 270 ตารางเมตรต่อแปลง และราคาเริ่มต้นตั้งแต่ 29.7 ถึง 34.4 ล้านดงต่อตารางเมตร

ตามประกาศดังกล่าว ลูกค้าที่ซื้อเอกสารเข้าร่วมการประมูลและชำระเงินมัดจำ (ถ้ามี) จะได้รับเงินคืนค่าธรรมเนียมเอกสารภายในสองวันทำการนับจากวันที่ประกาศ (21 กรกฎาคม)

เมื่อปลายเดือนเมษายนปีนี้ อำเภอดงอานได้ประกาศระงับการประมูลที่ดินเป็นการชั่วคราวสำหรับที่ดิน 44 แปลงในพื้นที่ X6 ของหมู่บ้านฮาโล ตำบลเลียนฮา

ดังนั้น ที่ดินจำนวน 44 แปลงจะถูกนำออกประมูลในสองรอบ โดยทางเขตจะประมูลรอบละ 22 แปลง ตามแผนที่วางไว้ รอบแรกจะจัดขึ้นในวันที่ 23 เมษายน และรอบที่สองในวันที่ 6 พฤษภาคม ที่ดินแต่ละแปลงมีขนาดตั้งแต่ 90 ถึง 154 ตารางเมตร โดยมีราคาเริ่มต้นตั้งแต่ 30.3 ถึง 33.3 ล้านดงต่อตารางเมตร

ก่อนหน้านี้ การประมูลที่ดิน 44 แปลงที่ถูกระงับชั่วคราวนั้น ได้ประกาศเมื่อวันที่ 18 มีนาคม อย่างไรก็ตาม ที่ดินเหล่านั้นถูกประกาศนำออกประมูลอีกครั้งในช่วงปลายเดือนเมษายนและต้นเดือนพฤษภาคม ก่อนที่จะถูกระงับอีกครั้ง

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงซบเซาเนื่องจากความเชื่อมั่นของผู้ซื้อลดลง

รายงานล่าสุดจากบริษัทวิจัยด้านอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งระบุว่า ตั้งแต่ไตรมาสที่สองของปี 2022 จนถึงปัจจุบัน ความสนใจในตลาดที่ดินเปล่ายังคงซบเซาอย่างต่อเนื่อง

เมื่อตลาดเฟื่องฟู ที่ดินเปล่าจะได้รับความสนใจอย่างมากและถูกซื้อไปอย่างรวดเร็ว แต่เมื่อตลาดชะลอตัว ที่ดินเปล่าจะประสบกับภาวะตกต่ำอย่างมากที่สุด เนื่องจากที่ดินเปล่าเป็นสินทรัพย์ที่มีศักยภาพในการเก็งกำไรมากกว่าความจำเป็นในการสร้างกระแสเงินสด

ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์บางรายประเมินว่า การซื้อขายในตลาดที่ดินยังคงซบเซาเนื่องจากความเชื่อมั่นของผู้ซื้อ ปัญหาเรื่องวงเงินสินเชื่อและอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ยังไม่ได้รับการแก้ไขอย่างสมบูรณ์ ทำให้ผู้ซื้อลังเล

นายเหงียน กว็อก อัญ รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ของ Batdongsan.com.vn กล่าวว่า การทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ประสบความสำเร็จได้ยาก เนื่องจากยังมีช่องว่างระหว่างความคาดหวังของผู้ขายและผู้ซื้ออยู่มาก

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง จากผลสำรวจพบว่า ในบรรดาเหตุผลที่นักลงทุนจำเป็นต้องขายอสังหาริมทรัพย์นั้น 49% เป็นการปรับโครงสร้างพอร์ตการลงทุน 23% เป็นเพราะพวกเขาไม่ต้องการอสังหาริมทรัพย์นั้นอีกต่อไปจึงขาย และเพียง 22% เท่านั้นที่เกิดจากปัญหาทางการเงินที่ทำให้ต้องโอนกรรมสิทธิ์เพื่อแก้ไขปัญหา ทางเศรษฐกิจ

นายกว็อก อานห์ กล่าวว่า "เนื่องจากจำนวนผู้ขายที่จำเป็นต้อง 'กำจัด' อสังหาริมทรัพย์ของตนเนื่องจากปัญหาทางการเงินนั้นไม่สูงนัก ส่วนใหญ่จึงยังคงหวังที่จะขายอสังหาริมทรัพย์ของตนได้กำไร โดยมีผลตอบแทนตั้งแต่ประมาณ 10% ขึ้นไป"

ในส่วนของสภาพคล่อง ผู้เชี่ยวชาญหลายคนเชื่อว่า หากอัตราดอกเบี้ยลดลงต่ำกว่า 10% ต่อปี และตลาดฟื้นตัว กระแสการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อาจกลับมาอีกครั้ง และธุรกิจต่างๆ อาจมีกระแสเงินสดมากขึ้น

ในทางกลับกัน หากอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ยังคงสูงและตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงซบเซา เงินก็มีแนวโน้มที่จะยังคงอยู่ในธนาคาร

การนำค่าสัมประสิทธิ์ 'K' มาใช้กับราคาที่ดิน อาจทำให้มองข้ามโครงการขนาดใหญ่หลายโครงการไปหรือไม่?

สมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) ได้ตอบสนองต่อคำขอของ กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ในการแสดงความคิดเห็นและข้อเสนอแนะต่อร่างพระราชกฤษฎีกาแก้ไขเพิ่มเติมฉบับที่ 44/2014/ND-CP ว่าด้วยราคาที่ดิน โดยระบุว่าข้อกำหนดที่บังคับให้ใช้วิธีการปรับราคาที่ดิน (ค่าสัมประสิทธิ์ K) กับที่ดินและพื้นที่ที่มีราคาประเมินต่ำกว่า 200,000 ล้านดง เมื่อเทียบกับรายการราคาที่ดินนั้น ไม่สมจริง

นายเลอ ฮว่าง เชา ประธานสมาคม HoREA กล่าวว่า สมาคมได้ส่งเอกสารเสนอต่อนายกรัฐมนตรี กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม และคณะกรรมการเศรษฐกิจของรัฐสภา ให้ใช้ "วิธีการปรับค่าสัมประสิทธิ์ราคาที่ดิน" ในการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์และโครงการพัฒนาเมืองทั้งหมด โดยไม่จำกัดเฉพาะ "ที่ดินที่มีมูลค่าตามตารางราคาที่ดินต่ำกว่า 200,000 ล้านดอง"

ตามที่นายเชาได้กล่าวไว้ มาตรา 4 ของร่างพระราชกฤษฎีกาแก้ไขเพิ่มเติมพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 44/2014/ND-CP (ร่างพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 44) กำหนดวิธีการประเมินราคาที่ดินไว้ 3 วิธี ได้แก่ วิธีเปรียบเทียบ วิธีรายได้ และวิธีสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน นอกจากนี้ ร่างพระราชกฤษฎีกาฉบับนี้ยังไม่ได้รวม "วิธีส่วนเกิน" ไว้ด้วย

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ข้อ 3 ของมาตรา 5 ในร่างกฎหมายฉบับนี้ระบุว่า "วิธีการปรับค่าสัมประสิทธิ์ราคาที่ดินจะต้องนำมาใช้ในการประเมินราคาที่ดิน" ในกรณี: การกำหนดราคาที่ดินของแปลงที่ดินหรือพื้นที่ซึ่งมูลค่าที่คำนวณตามตารางราคาที่ดินต่ำกว่า 200,000 ล้านดองเวียดนาม

อย่างไรก็ตาม HoREA พบว่าระเบียบที่ใช้ "วิธีการปรับค่าสัมประสิทธิ์ราคาที่ดิน" กับที่ดินและพื้นที่ที่ต้องประเมินราคา "ต่ำกว่า 200,000 ล้านดอง" เมื่อเทียบกับรายการราคาที่ดินนั้นไม่สมจริง เพราะ "ละเลย" โครงการอสังหาริมทรัพย์ ที่อยู่อาศัย และการพัฒนาเมืองขนาดใหญ่จำนวนมาก

นายชอว์กล่าวว่า "เนื่องจากไม่มีวิธีการที่เหมาะสมในการประเมินราคาที่ดินในกรณีข้างต้น เพราะร่างพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 44 กำหนดวิธีการประเมินราคาที่ดินไว้เพียง 3 วิธีเท่านั้น และไม่สามารถใช้วิธีการเปรียบเทียบหรือวิธีการคำนวณจากรายได้ในการประเมินราคาที่ดินเพื่อคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินสำหรับที่ดินและพื้นที่ที่มีมูลค่าเกิน 200,000 ล้านดองได้"

ดังนั้น ในมุมมองของนายเชา การกำหนดระเบียบการใช้ค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดินกับโครงการทั้งหมด โดยไม่คำนึงว่าที่ดินหรือพื้นที่นั้นมีมูลค่า "น้อยกว่า 200,000 ล้านดง ตามตารางราคาที่ดิน" หรือ "มากกว่า 200,000 ล้านดง" จะช่วยสร้างความโปร่งใส ความเป็นธรรม และป้องกันการสูญเสียรายได้ของงบประมาณแผ่นดิน

จากผลการวิเคราะห์ ประธาน HoREA เน้นย้ำว่า เพื่อให้สอดคล้องกับความต้องการในทางปฏิบัติและนำวิธีการปรับราคาที่ดินไปใช้กับโครงการอสังหาริมทรัพย์ อาคารพาณิชย์ และพื้นที่เมืองทั้งหมด ร่างกฎหมายจำเป็นต้องยกเลิกข้อกำหนด "ต่ำกว่า 200,000 ล้านดง" และนำวิธีการปรับราคาที่ดินไปใช้กับทุกโครงการ โดยไม่คำนึงว่า "ที่ดินหรือพื้นที่ที่มีมูลค่าคำนวณตามตารางราคาที่ดินต่ำกว่า 200,000 ล้านดง" หรือ "สูงกว่า 200,000 ล้านดง"

นายชอว์เสนอว่า "หากระเบียบยังคงกำหนดให้ใช้วิธีปรับค่าสัมประสิทธิ์ราคาที่ดินสำหรับที่ดินและพื้นที่ที่มีมูลค่าต่ำกว่า 200,000 ล้านดง ก็ควรคงวิธีการคิดส่วนเกินไว้เพื่อกำหนดราคาที่ดินที่แน่นอนและคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินสำหรับที่ดินและพื้นที่ที่มีศักยภาพในการพัฒนา และสำหรับที่ดินและพื้นที่ขนาดใหญ่ที่มีมูลค่าเกิน 200,000 ล้านดง ให้ยึดราคาที่ดินตามตารางราคาที่ดิน"

มาตรา 7 แห่งกฎหมายว่าด้วยการเคหะ พ.ศ. 2557 ระบุไว้อย่างชัดเจนว่า มีหน่วยงาน 3 ประเภทที่มีสิทธิเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยในเวียดนาม ได้แก่ องค์กร ครัวเรือน และบุคคลธรรมดาในประเทศ; ชาวเวียดนามที่พำนักอยู่ต่างประเทศ; และองค์กรและบุคคลต่างชาติ ตามที่ระบุไว้ในวรรค 1 มาตรา 159 แห่งกฎหมายฉบับนี้ (ที่มา: กระทรวงการก่อสร้าง)

เงื่อนไขสำหรับการรับรองกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัย

มาตรา 8 ของกฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2557 กำหนดเงื่อนไขสำหรับการรับรองสิทธิในการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยไว้อย่างชัดเจน

ใครบ้างที่มีสิทธิ์เป็นเจ้าของบ้านในเวียดนาม?

มาตรา 7 แห่งกฎหมายว่าด้วยการเคหะ พ.ศ. 2557 ระบุไว้อย่างชัดเจนว่า มีหน่วยงาน 3 ประเภทที่มีสิทธิเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยในเวียดนาม ได้แก่ องค์กร ครัวเรือน และบุคคลในประเทศ; ชาวเวียดนามที่พำนักอยู่ต่างประเทศ; และองค์กรและบุคคลต่างชาติ ตามที่ระบุไว้ในวรรค 1 มาตรา 159 แห่งกฎหมายฉบับนี้

เงื่อนไขสำหรับการได้รับการยอมรับว่ามีสิทธิในการเป็นเจ้าของบ้าน

เพื่อให้ได้รับการยอมรับว่าเป็นเจ้าของบ้าน เงื่อนไขแรกคือผู้สมัครต้องเป็นองค์กร ครัวเรือน หรือบุคคลในประเทศ สำหรับพลเมืองเวียดนามที่อาศัยอยู่ต่างประเทศ ต้องได้รับอนุญาตให้เข้าประเทศเวียดนาม สำหรับองค์กรและบุคคลต่างชาติ ต้องเป็นไปตามเงื่อนไขที่กำหนดไว้ในมาตรา 160 ของกฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2557

นอกจากนี้ การได้มาซึ่งที่อยู่อาศัยอย่างถูกกฎหมายจะต้องผ่านรูปแบบดังต่อไปนี้: สำหรับองค์กรภายในประเทศ ครัวเรือน และบุคคลทั่วไป สามารถทำได้โดยการลงทุนก่อสร้าง การซื้อ การเช่าซื้อ การรับเป็นของขวัญ การรับมรดก การร่วมลงทุน การแลกเปลี่ยนที่อยู่อาศัย และรูปแบบอื่นๆ ตามที่กฎหมายกำหนด

สำหรับชาวเวียดนามที่อาศัยอยู่ต่างประเทศ สามารถทำได้โดยการซื้อหรือเช่าซื้อที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์จากธุรกิจหรือสหกรณ์อสังหาริมทรัพย์ (ต่อไปนี้เรียกว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์) การซื้อ การรับเป็นของขวัญ การแลกเปลี่ยน หรือการรับมรดกที่อยู่อาศัยจากครัวเรือนหรือบุคคล หรือการรับโอนสิทธิการใช้ที่ดินในโครงการลงทุนก่อสร้างที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ที่ได้รับอนุญาตให้ขายที่ดินเพื่อการก่อสร้างที่อยู่อาศัยเองตามกฎหมาย

สำหรับองค์กรและบุคคลต่างชาติ ขั้นตอนต่างๆ เป็นไปตามที่ระบุไว้ในวรรค 2 มาตรา 159 แห่งกฎหมายว่าด้วยการเคหะ พ.ศ. 2557

วินกรุ๊ปจัดตั้งบริษัทย่อยด้วยทุนจดทะเบียนกว่า 1.2 ล้านล้านดองในจังหวัดเหงะอาน

บริษัท วินกรุ๊ป คอร์ปอเรชั่น (รหัสหุ้น: VIC) เพิ่งประกาศมติเกี่ยวกับการแยกบริษัทย่อยและการจัดตั้งบริษัทใหม่

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง คณะกรรมการบริหารของ Vingroup ได้อนุมัติการแยกบริษัท Vinpearl Joint Stock Company ซึ่งเป็นบริษัทย่อยของกลุ่ม และการจัดตั้งบริษัทย่อยใหม่ขึ้นโดยอิงจากการแยกธุรกิจดังกล่าว โดยมีเป้าหมายเพื่อปรับโครงสร้างการเป็นเจ้าของภายใน

บริษัทที่จัดตั้งขึ้นใหม่นี้คือ บริษัท วินเพิร์ล กัวฮอย จำกัด (มหาชน) โดยมีสำนักงานใหญ่ตั้งอยู่ที่ถนนบิ่ญมินห์ ตำบลเหงีไฮ อำเภอกัวโล จังหวัดเหงะอาน

ทุนจดทะเบียนที่คาดการณ์ไว้ของ Vinpearl Cửa Hội คือ 1,263.8 พันล้านดอง โดย Vingroup ถือหุ้น 99.99% ธุรกิจหลักของบริษัทคือบริการโรงแรมและการท่องเที่ยว

ก่อนการแยกตัวและจัดตั้งบริษัทใหม่ สาขาเหงะอานของบริษัท วินเพิร์ล จำกัด (มหาชน) ก่อตั้งขึ้นในปี 2560 โดยมีนางสาวโว ถิ ฟอง เถา เป็นผู้แทนสาขา

ในจังหวัดเหงะอาน วินกรุ๊ปกำลังพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ เช่น วินเพิร์ล กัว ฮอย, วินคอม ช็อปเฮาส์ วินห์ และโครงการปรับปรุงอาคารชุดโซน B - กวางจุง ในเมืองวินห์

ในปี 2022 บริษัท วินเพิร์ล จำกัด (มหาชน) ได้ร่วมมือกับ เมเลีย โฮเทลส์ อินเตอร์เนชั่นแนล เพื่อประกาศแผนความร่วมมือเชิงกลยุทธ์ โดยโรงแรม เมเลีย วินเพิร์ล โคอา ฮอย เป็นหนึ่งใน 12 โครงการที่วินเพิร์ลโอนสิทธิ์การบริหารจัดการให้กับเมเลียเป็นระยะเวลาอย่างน้อย 10 ปี

รีสอร์ทแห่งนี้เป็นกลุ่มวิลล่าและโรงแรมขนาดใหญ่บนพื้นที่ 38.7 เฮกตาร์ ประกอบด้วยห้องพักโรงแรม 184 ห้อง บนพื้นที่ 5,000 ตารางเมตร โครงการนี้ใช้งบประมาณลงทุนเกือบ 900,000 ล้านดอง เริ่มก่อสร้างในเดือนมิถุนายน 2559 และเปิดให้บริการอย่างเป็นทางการในเดือนเมษายน 2560

[โฆษณา_2]
แหล่งที่มา