ฮานอยระงับการประมูลที่ดินอย่างต่อเนื่อง นักลงทุน 'ลังเล' ก่อนซื้อที่ดิน เงื่อนไขการรับรองความเป็นเจ้าของบ้าน

ฮานอย ระงับการประมูลที่ดินหลายแปลงกะทันหัน ความเชื่อมั่นผู้ซื้อทำให้ตลาดที่ดินซบเซา การใช้ “ค่าสัมประสิทธิ์ K” กับราคาที่ดินอาจ “พลาด” โครงการขนาดใหญ่หลายโครงการ... นี่คือข่าวสารอสังหาฯ ล่าสุด

รายงานที่เผยแพร่โดยหน่วยงานวิจัยด้านอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งเมื่อเร็วๆ นี้ ระบุว่าตั้งแต่ไตรมาสที่สองของปี 2565 ถึงไตรมาสที่สองของปี 2566 ความสนใจในธุรกิจที่ดินยังคงอยู่ในระดับที่ซบเซามาก (ที่มา: เทียน ฟอง)

การระงับการประมูลที่ดินอย่างต่อเนื่อง

เมื่อเร็วๆ นี้ เขตดงอันห์ (กรุงฮานอย) ได้ออกประกาศระงับการจัดการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินภายใต้โครงการก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคสำหรับพื้นที่ประมูลสิทธิการใช้ที่ดินในตำบลวันฮา เขตดงอันห์ อย่างต่อเนื่อง

โดยเฉพาะเมื่อวันที่ 21 กรกฎาคม บริษัท Lac Viet Auction Joint Stock และ Vietnam Auction Joint Stock ได้ลงประกาศระงับการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินชั่วคราวพร้อมกันสำหรับที่ดิน 28 แปลงในบล็อก LK1 และที่ดิน 20 แปลงในบล็อก LK3 ของโครงการก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคสำหรับพื้นที่ประมูลสิทธิการใช้ที่ดินในตำบลวันห่า อำเภอด่งอันห์

เหตุผลในการระงับดังกล่าวมีพื้นฐานอยู่บนหนังสือแจ้งอย่างเป็นทางการฉบับที่ 1778/UBND - TNMT ลงวันที่ 21 กรกฎาคม และหนังสือแจ้งอย่างเป็นทางการฉบับที่ 755/QLDA - KHTH ของคณะกรรมการประชาชนเขตดงอันห์และคณะกรรมการบริหารโครงการลงทุนก่อสร้างเขตดงอันห์ เกี่ยวกับการระงับการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินในแปลง LK1 และ LK3

ก่อนหน้านี้ ที่ดิน 28 แปลงในแปลง LK1 ได้ประกาศเปิดประมูลเมื่อวันที่ 22 กรกฎาคมที่ผ่านมา มีพื้นที่ 130.8 - 276.65 ตร.ม. โดยมีราคาเริ่มต้นที่ 29.7 - 34.4 ล้านดอง/ตร.ม. การประมูลจึงถูกระงับกะทันหัน 1 วันก่อนวันประกาศอย่างเป็นทางการตามที่ประกาศไว้ก่อนหน้านี้

ที่ดินเปล่าที่เหลืออีก 20 แปลงในแปลง LK3 ประกาศขายทอดตลาดในวันที่ 29 กรกฎาคม 2560 เนื้อที่ 126 - 270 ตร.ม./แปลง ราคาเริ่มต้น 29.7 - 34.4 ล้านดอง/ตร.ม.

ตามประกาศดังกล่าว ลูกค้าที่ซื้อเอกสารประมูลและชำระเงินล่วงหน้า (ถ้ามี) จะได้รับเอกสารคืนภายใน 2 วันทำการ นับจากวันที่ประกาศ (21 ก.ค.)

เมื่อปลายเดือนเมษายนปีนี้ อำเภอด่งอันห์ยังประกาศระงับการประมูลที่ดินชั่วคราวจำนวน 44 แปลงในพื้นที่ X6 หมู่บ้านห่าโหลอ ตำบลเหลียนห่าอีกด้วย

ดังนั้น จะมีการจัดสรรที่ดิน 44 แปลงเป็น 2 ระยะ โดยในแต่ละระยะเขตจะประมูล 22 แปลง ตามแผนที่วางไว้ ระยะแรกจะจัดขึ้นในวันที่ 23 เมษายน และระยะที่สองจะจัดขึ้นในวันที่ 6 พฤษภาคม โดยที่ดินจะมีพื้นที่ 90-154 ตารางเมตร/แปลง และราคาเริ่มต้นอยู่ที่ 30.3-33.3 ล้านดอง/ตารางเมตร

ก่อนหน้านี้ที่ดิน 44 แปลงที่ถูกระงับการประมูล ได้ประกาศให้ประมูลในวันที่ 18 มีนาคม อย่างไรก็ตาม ได้มีการประกาศให้ประมูลอีกครั้งในช่วงปลายเดือนเมษายนและต้นเดือนพฤษภาคม และหลังจากนั้นก็ประกาศให้ระงับการประมูลอีกครั้ง

ราคาที่ดินยังคงซบเซาเนื่องจากความเชื่อมั่นของผู้ซื้อ

รายงานที่เผยแพร่โดยหน่วยงานวิจัยด้านอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งเมื่อเร็วๆ นี้ระบุว่าตั้งแต่ไตรมาสที่สองของปี 2565 จนถึงปัจจุบัน กลุ่มที่ดินยังคงได้รับความสนใจในระดับที่ไม่สู้ดีนัก

เมื่อตลาด "ร้อนแรง" ที่ดินจะเป็นส่วนที่ได้รับความสนใจอย่างมากและถูกดูดซับอย่างรวดเร็ว แต่เมื่อตลาดชะลอตัว ที่ดินจะตกต่ำลงอย่างมาก เพราะที่ดินเป็นส่วนที่เก็งกำไรมากกว่าความต้องการที่จะแสวงหาผลประโยชน์จากกระแสเงินสด

ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์บางรายประเมินว่าตลาดที่ดินยังคงเงียบเหงาเนื่องจากความเชื่อมั่นของผู้ซื้อ ปัญหาเรื่องวงเงินสินเชื่อและอัตราดอกเบี้ยยังไม่ได้รับการแก้ไขอย่างสมบูรณ์ ทำให้ผู้ซื้อเกิด "ความลังเล"

นายเหงียน ก๊วก อันห์ รองผู้อำนวยการทั่วไปของ Batdongsan.com.vn กล่าวว่า การทำธุรกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์เป็นเรื่องยากที่จะประสบความสำเร็จ เนื่องจากความคาดหวังระหว่างผู้ขายและผู้ซื้อยังคงห่างไกลกันมาก

โดยเฉพาะอย่างยิ่งจากการสำรวจ พบว่าเหตุผลที่นักลงทุนจำเป็นต้องขายอสังหาริมทรัพย์ 49% คือ เพื่อปรับโครงสร้างพอร์ตการลงทุน 23% เป็นเพราะไม่จำเป็นต้องใช้ก็เลยขายต่อ และอีก 22% เป็นเพราะประสบปัญหาทางการเงิน ต้องย้ายออกไปเพื่อแก้ปัญหา เศรษฐกิจ

“เนื่องจากกลุ่มผู้ขายที่ต้องการ “ขายทรัพย์สิน” เนื่องจากประสบปัญหาทางการเงินมีไม่มาก ส่วนใหญ่ยังคงหวังที่จะขายทรัพย์สินให้ได้กำไร โดยกำไรจะผันผวนอยู่ที่ประมาณ 10%” นาย Quoc Anh กล่าว

ในเรื่องสภาพคล่อง ผู้เชี่ยวชาญหลายคนเชื่อว่าหากอัตราดอกเบี้ยลดลงต่ำกว่า 10% ต่อปี และตลาดฟื้นตัวขึ้น คลื่นการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์อาจกลับมาคึกคักอีกครั้ง และกระแสเงินสดสำหรับธุรกิจอาจมีมากขึ้น

ในทางกลับกัน หากอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ยังคงอยู่ในระดับสูงและตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงซบเซา กระแสเงินสดน่าจะยังคงอยู่ในธนาคาร

การใช้ ‘ค่าสัมประสิทธิ์ K’ กับราคาที่ดินอาจ ‘พลาด’ โครงการขนาดใหญ่หลายโครงการใช่หรือไม่?

ตอบสนองต่อคำขอความคิดเห็นและการกรอกร่างพระราชกฤษฎีกาแก้ไขและเพิ่มเติมพระราชกฤษฎีกาหมายเลข 44/2014/ND-CP เกี่ยวกับการควบคุมราคาที่ดินของ กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม สมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) กล่าวว่า กฎระเบียบเกี่ยวกับการใช้ค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน (ค่าสัมประสิทธิ์ K) สำหรับแปลงที่ดินและพื้นที่ดินที่มีมูลค่าต่ำกว่า 200,000 ล้านดองเมื่อเทียบกับรายการราคาที่ดินนั้นไม่ใกล้เคียงกับความเป็นจริง

ประธาน HoREA นายเล ฮวง เชา กล่าวว่า สมาคมเพิ่งส่งเอกสารถึงนายกรัฐมนตรี กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม และคณะกรรมการเศรษฐกิจของรัฐสภา เพื่อเสนอให้ใช้ "วิธีการปรับค่าสัมประสิทธิ์ราคาที่ดิน" ในการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์และโครงการในเมืองทั้งหมด โดยไม่จำกัด "แปลงที่ดินที่มีมูลค่าคำนวณตามราคาที่ดินในรายการราคาที่ดินต่ำกว่า 200,000 ล้านดอง"

นายโจว กล่าวว่ามาตรา 4 ของร่างพระราชกฤษฎีกาแก้ไขและเพิ่มเติมพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 44/2014/ND-CP (ร่างพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 44) กำหนดวิธีการประเมินราคาที่ดิน 3 วิธี ได้แก่ วิธีการเปรียบเทียบ วิธีการหารายได้ วิธีการปรับค่าสัมประสิทธิ์ราคาที่ดิน และร่างพระราชกฤษฎีกาไม่กำหนด "วิธีการส่วนเกิน" อีกต่อไป

ซึ่งมาตรา 5 วรรค 3 แห่งร่างพระราชบัญญัติฯ กำหนดว่า “ใช้วิธีปรับค่าสัมประสิทธิ์ราคาที่ดินในการกำหนดราคาที่ดิน” ในกรณีดังต่อไปนี้ การกำหนดราคาที่ดินแปลงที่ดินและเนื้อที่ดินที่แปลงที่ดินและเนื้อที่ดินมีมูลค่าที่คำนวณตามราคาที่ดินในบัญชีราคาที่ดินต่ำกว่า 200,000 ล้านบาท

อย่างไรก็ตาม สำนักงานคณะกรรมการนโยบายการเงิน (HoREA) พบว่า การควบคุมการใช้ “วิธีการปรับค่าสัมประสิทธิ์ราคาที่ดิน” กับแปลงที่ดินและพื้นที่ดินที่ต้องมีราคา “ต่ำกว่า 200,000 ล้านดอง” เมื่อเทียบกับบัญชีราคาที่ดินนั้นไม่ใกล้เคียงกับความเป็นจริง เนื่องจาก “ละเว้น” โครงการอสังหาริมทรัพย์ ที่อยู่อาศัย และพื้นที่เมืองที่มีขนาดใหญ่จำนวนมาก

“เนื่องจากยังไม่มีวิธีการประเมินราคาที่ดินที่เหมาะสมในกรณีดังกล่าว เพราะร่างพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 44 กำหนดวิธีการประเมินราคาที่ดินไว้เพียง 3 วิธีเท่านั้น ซึ่งไม่สามารถใช้วิธีการเปรียบเทียบหรือวิธีรายได้ในการประเมินราคาที่ดินเพื่อคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินสำหรับแปลงที่ดินและพื้นที่ดินที่มีมูลค่าเกิน 2 แสนล้านดองได้” นายเชา กล่าว

ดังนั้น ในความเห็นของนายเชา การกำหนดให้ใช้วิธีการคิดค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดินกับโครงการทั้งหมด ไม่ว่าจะเป็น “แปลงที่ดินและพื้นที่ดินที่มีมูลค่าคำนวณตามราคาที่ดินในบัญชีราคาที่ดินต่ำกว่า 2 แสนล้านดอง” หรือ “สูงกว่า 2 แสนล้านดอง” จะช่วยให้เกิดความโปร่งใส เป็นธรรม และไม่ทำให้สูญเสียรายได้งบประมาณแผ่นดิน

จากการวิเคราะห์ ประธาน HoREA เน้นย้ำว่าเพื่อให้เป็นไปตามข้อกำหนดในทางปฏิบัติและนำวิธีการปรับค่าสัมประสิทธิ์ราคาที่ดินไปใช้กับโครงการอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมด ที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ และพื้นที่ในเมือง ร่างกฎหมายนี้จำเป็นต้องยกเลิกกฎระเบียบ "ต่ำกว่า 200,000 ล้านดอง" ที่จะนำวิธีการปรับค่าสัมประสิทธิ์ราคาที่ดินไปใช้กับโครงการทั้งหมด โดยไม่คำนึงถึง "แปลงที่ดินและพื้นที่ดินที่มีมูลค่าคำนวณตามราคาที่ดินในรายการราคาที่ดินต่ำกว่า 200,000 ล้านดอง" หรือ "สูงกว่า 200,000 ล้านดอง"

“ในกรณีที่ยังคงใช้วิธีปรับค่าสัมประสิทธิ์ราคาที่ดินกับแปลงที่ดินและพื้นที่ดินที่มีมูลค่าต่ำกว่า 200,000 ล้านดอง จำเป็นต้องคงวิธีส่วนเกินไว้เพื่อกำหนดราคาที่ดินเฉพาะและคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินสำหรับแปลงที่ดินและพื้นที่ดินที่มีศักยภาพในการพัฒนาและมีขนาดใหญ่ที่มีมูลค่าคำนวณตามราคาที่ดินในรายการราคาที่ดินเกิน 200,000 ล้านดอง” นายเชาเสนอ

มาตรา 7 ของกฎหมายที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2557 ระบุอย่างชัดเจนว่าบุคคล 3 ประเภทที่ได้รับอนุญาตให้เป็นเจ้าของบ้านในเวียดนาม ได้แก่ องค์กรในประเทศ ครัวเรือน และบุคคลธรรมดา; ชาวเวียดนามที่อาศัยอยู่ในต่างประเทศ; องค์กรและบุคคลต่างชาติตามที่กำหนดไว้ในมาตรา 159 วรรค 1 แห่งกฎหมายฉบับนี้ (ที่มา: BXD)

เงื่อนไขการรับรองความเป็นเจ้าของบ้าน

มาตรา 8 แห่งพระราชบัญญัติที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2557 กำหนดเงื่อนไขการรับรองสิทธิการเป็นเจ้าของบ้านไว้อย่างชัดเจน

ผู้ที่มีสิทธิ์เป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยในเวียดนาม

มาตรา 7 ของกฎหมายที่อยู่อาศัยปี 2014 ระบุอย่างชัดเจนว่ามีบุคคลที่ได้รับอนุญาตให้เป็นเจ้าของบ้านในเวียดนาม 3 ราย คือ องค์กรในประเทศ ครัวเรือน และบุคคล; คนเวียดนามที่อาศัยอยู่ในต่างประเทศ; องค์กรและบุคคลต่างชาติตามที่กำหนดไว้ในมาตรา 159 วรรค 1 ของกฎหมายฉบับนี้

เงื่อนไขการรับรองความเป็นเจ้าของบ้าน

เงื่อนไขแรกสำหรับการขอรับรองการเป็นเจ้าของบ้านคือ องค์กร ครัวเรือน หรือบุคคลนั้นต้องเป็นพลเมืองของประเทศ สำหรับชาวเวียดนามที่อาศัยอยู่ในต่างประเทศ จะต้องได้รับอนุญาตให้เข้าประเทศเวียดนาม ส่วนองค์กรและบุคคลต่างชาติ จะต้องเป็นไปตามเงื่อนไขที่กำหนดไว้ในมาตรา 160 แห่งกฎหมายที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2557

นอกจากนี้ ยังจำเป็นต้องมีที่อยู่อาศัยถูกกฎหมายผ่านรูปแบบต่อไปนี้ สำหรับองค์กรภายในบ้าน ครัวเรือน และบุคคลทั่วไป จะเป็นผ่านรูปแบบการลงทุนในการก่อสร้าง การจัดซื้อ การเช่าซื้อ การรับของขวัญ การรับมรดก การรับเงินสมทบ การรับเงินแลกเปลี่ยนที่อยู่อาศัย และรูปแบบอื่นตามที่กฎหมายกำหนด

สำหรับคนเวียดนามที่อาศัยอยู่ในต่างประเทศ โดยการซื้อหรือเช่าที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์จากบริษัทธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และสหกรณ์ (ต่อไปนี้เรียกว่าบริษัทธุรกิจอสังหาริมทรัพย์) การซื้อ การรับเป็นของขวัญ การรับเป็นการตอบแทน การรับมรดกที่อยู่อาศัยจากครัวเรือนและบุคคล การรับโอนสิทธิการใช้ที่ดินในโครงการลงทุนก่อสร้างที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ที่ได้รับอนุญาตให้ขายที่ดินเพื่อจัดการการก่อสร้างที่อยู่อาศัยเองตามบทบัญญัติของกฎหมาย

สำหรับองค์กรและบุคคลต่างประเทศ ให้เป็นไปตามแบบที่กำหนดไว้ในมาตรา 159 วรรคสอง แห่งพระราชบัญญัติที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2557

Vingroup ก่อตั้งบริษัทสาขาด้วยทุนจดทะเบียนกว่า 1,200 พันล้านดองในเหงะอาน

Vingroup Corporation (รหัสหุ้น: VIC) เพิ่งประกาศมติเรื่องการแยกบริษัทย่อยและจัดตั้งบริษัทใหม่

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง คณะกรรมการบริหารของ Vingroup ได้อนุมัติการแยก Vinpearl Joint Stock Company ซึ่งเป็นบริษัทย่อยของกลุ่มบริษัท และการจัดตั้งบริษัทย่อยแห่งใหม่บนพื้นฐานของการแยกองค์กรดังกล่าวข้างต้น เพื่อวัตถุประสงค์ในการปรับโครงสร้างการเป็นเจ้าของภายใน

บริษัทที่จัดตั้งขึ้นใหม่คือ Vinpearl Cua Hoi Joint Stock Company ซึ่งมีสำนักงานใหญ่อยู่ที่ถนน Binh Minh, Nghi Hai Ward, เมือง Cua Lo, จังหวัด Nghe An

วินเพิร์ล กัวฮอย มีทุนจดทะเบียนที่คาดการณ์ไว้ 1,263.8 พันล้านดอง ซึ่งอัตราส่วนเงินทุนของวินกรุ๊ปอยู่ที่ 99.99% ของทุนจดทะเบียน ธุรกิจหลักของบริษัทนี้คือโรงแรมและบริการด้านการท่องเที่ยว

ก่อนที่จะแยกและจัดตั้งบริษัทใหม่ สาขาเหงะอานของบริษัท Vinpearl Joint Stock Company ได้ถูกก่อตั้งขึ้นในปี 2017 โดยมีตัวแทนของสาขาคือ Ms. Vo Thi Phuong Thao

ในเมืองเหงะอาน Vingroup พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ เช่น Vinpearl Cua Hoi, Vincom Shophouse Vinh และโครงการปรับปรุงพื้นที่ B - คอมเพล็กซ์อพาร์ตเมนต์ Quang Trung ในเมือง Vinh

ในปี พ.ศ. 2565 บริษัท วินเพิร์ล จอยท์สต็อค ได้ร่วมมือกับกลุ่มโรงแรมมีเลีย อินเตอร์เนชั่นแนล เพื่อประกาศแผนงานความร่วมมือเชิงกลยุทธ์ โครงการเมเลีย วินเพิร์ล กัวฮอย เป็นหนึ่งใน 12 โครงการที่วินเพิร์ลได้ร่วมมือ เพื่อโอนสิทธิการบริหารจัดการให้แก่เมเลียเป็นระยะเวลาอย่างน้อย 10 ปี

รีสอร์ทแห่งนี้ประกอบด้วยวิลล่าและโรงแรมขนาด 38.7 เฮกตาร์ ประกอบด้วยห้องพักโรงแรม 184 ห้อง บนพื้นที่ 5,000 ตารางเมตร มูลค่าการลงทุนรวมของโครงการเกือบ 900 พันล้านดอง โครงการเริ่มต้นในเดือนมิถุนายน 2559 และเริ่มดำเนินการในเดือนเมษายน 2560

แหล่งที่มา