กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ในดานังมีอุปทานลดลงอย่างมาก

ยกเว้นอพาร์ทเมนท์ ส่วนอื่นๆ ทั้งหมดมีแนวโน้มลดลง

เมื่อวันที่ 17 มกราคม DKRA Real Estate Services Group (DKRA Group) เพิ่งประกาศ "รายงานตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัย ในดานัง และบริเวณใกล้เคียงในปี 2023" โดยนำเสนอการพัฒนาที่สำคัญในตลาดและให้การคาดการณ์สำหรับปี 2024

ดังนั้น ในปี 2566 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเมืองดานังและพื้นที่โดยรอบจะได้รับสัญญาณเชิงบวกทั้งในด้านอุปทานและอุปสงค์ของตลาดอพาร์ตเมนต์ ส่วนตลาดที่เหลือส่วนใหญ่จะยังคงลดลงต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2565

อสังหาริมทรัพย์ - กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ในดานังมีอุปทานและอุปสงค์ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ — ยกเว้นอพาร์ตเมนต์แล้ว อสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆ ในเมืองดานังและพื้นที่โดยรอบจะลดลงในปี 2566 ภาพประกอบจากอินเทอร์เน็ต

ก้าวสู่ปี 2567 ด้วยแนวโน้มเชิงบวกในการขจัดอุปสรรคในกระบวนการทางกฎหมายสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์ ลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ รวมถึง “ความสามารถในการซึมผ่าน” ของนโยบายภาครัฐ... คาดว่าจะเร่งการฟื้นตัวของตลาด

ยกเว้นกลุ่มอพาร์ตเมนต์ซึ่งได้รับสัญญาณเชิงบวกมากกว่าในปี 2565 กลุ่มที่เหลือส่วนใหญ่พบว่าอุปทานและอุปสงค์โดยรวมของตลาดลดลงอย่างมีนัยสำคัญ

โดยเฉพาะส่วนที่ดินในปี 2566 ในตลาดเมืองดานังและพื้นที่โดยรอบมีโครงการเปิดขายจำนวน 8 โครงการ มีอุปทานใหม่ประมาณ 696 แปลง ลดลงอย่างมีนัยสำคัญถึง 74% เมื่อเทียบกับปี 2565

อัตราการดูดซับอุปทานใหม่อยู่ที่ 31% (ประมาณ 218 แปลง) ลดลงเพียง 15% เมื่อเทียบกับปีก่อน

ธุรกรรมเกิดขึ้นส่วนใหญ่ในช่วง 6 เดือนแรกของปี โดยเน้นที่ผลิตภัณฑ์ที่ราคา 44.5 - 59.5 ล้านดองต่อตารางเมตรในเมืองดานัง และ 10.6 - 11.3 ล้านดองต่อตารางเมตรในจังหวัด กวางนาม

ระดับราคาหลักลดลงเฉลี่ย 7% ถึง 9% เมื่อเทียบกับการเปิดตัวครั้งก่อน นักลงทุนได้นำนโยบายส่วนลด พันธะผูกพันผลกำไร และการสนับสนุนจากธนาคารมาใช้เพื่อกระตุ้นความต้องการของตลาด

ตลาดรองมีการบันทึกการลดลงเฉลี่ย 8% - 10% เมื่อเทียบกับต้นปี ในกลุ่มสินค้าภายในประเทศที่มีปัญหาทางกฎหมาย การดำเนินการล่าช้า การส่งมอบหนังสือถึงลูกค้าล่าช้า เป็นต้น

ตลาดอพาร์ตเมนต์มีโครงการขายอยู่ 14 โครงการตลอดทั้งปี โดยอุปทานหลักของตลาดทั้งหมดลดลงเหลือประมาณ 1,731 ยูนิต เพิ่มขึ้น 29% เมื่อเทียบกับปี 2565 โดยกระจายอยู่ในเมืองดานังเป็นหลัก

อัตราการดูดซับอุปทานขั้นต้นอยู่ที่ประมาณ 42% หรือเท่ากับ 734 ยูนิต เพิ่มขึ้น 66% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ความต้องการโดยรวมของตลาดโดยรวมเพิ่มขึ้น 9 จุดเปอร์เซ็นต์เมื่อเทียบกับปี 2565 แต่ส่วนใหญ่มาจากโครงการที่เพิ่งเปิดตัวเพียงโครงการเดียวในเขตหงู่ฮาญเซิน เมืองดานัง

ธุรกรรมส่วนใหญ่เน้นไปที่โครงการระดับกลางที่มีราคาตั้งแต่ 50 ถึง 60 ล้านดองต่อตารางเมตร โดยมีขั้นตอนทางกฎหมายที่เสร็จสิ้นแล้ว พัฒนาโดยนักลงทุนที่มีชื่อเสียงและมีศักยภาพทางการเงินที่แข็งแกร่ง

ราคาขายขั้นต้นบันทึกการปรับขึ้นเล็กน้อย 3% ถึง 5% ในระยะต่อไปของโครงการ แต่ได้รับการสนับสนุนจากนโยบายต่างๆ มากมาย เช่น ส่วนลดการชำระเงินด่วน ระยะเวลาปลอดการชำระคืนเงินต้นและดอกเบี้ย ฯลฯ จากนักลงทุน

อสังหาริมทรัพย์ - กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ในดานังมีอุปทานและอุปสงค์ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ (รูปที่ 2) — คาดว่าสภาพคล่องด้านอสังหาฯ ยังคงเผชิญกับความยากลำบากหลายประการต่อไปในอนาคต

ในขณะเดียวกันในตลาดรอง ผู้ขายส่วนใหญ่ลดราคาลง 2% ถึง 6% เมื่อเทียบกับช่วงต้นปี โดยหวังที่จะเพิ่มสภาพคล่อง

กลุ่มทาวน์เฮาส์และวิลล่าในตลาดเมืองดานังและพื้นที่โดยรอบมีอุปทานขั้นต้นจาก 15 โครงการ จำนวน 882 ยูนิต ลดลง 46% เมื่อเทียบกับปี 2565

โครงการต่างๆ หยุดชะงักลงเนื่องจากปัญหาทางกฎหมาย ธุรกิจขาดแคลนเงินทุน และได้รับผลกระทบจากปัญหาตลาดทั่วไป ฯลฯ

สิ่งนี้ส่งผลกระทบเชิงลบต่อความรู้สึกของนักลงทุน ส่งผลให้สภาพคล่องในตลาดลดลงอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ช่วงกลางถึงปลายไตรมาสที่ 2 ปี 2565 จนถึงปัจจุบัน

ความต้องการโดยรวมอยู่ในระดับต่ำ การบริโภคอยู่ที่เพียง 16% เมื่อเทียบกับปีที่แล้ว โดยธุรกรรมส่วนใหญ่เกิดขึ้นในกลุ่มทาวน์เฮาส์ที่มีราคาเฉลี่ยต่ำกว่า 10,000 ล้านดองต่อยูนิต

ราคาขายขั้นต้นยังคงไม่เปลี่ยนแปลง ขณะที่ตลาดรองบันทึกราคาลดลงเฉลี่ยร้อยละ 5-7 ในช่วงเวลาเดียวกัน โดยกระจุกตัวอยู่ในโครงการที่ดำเนินการมาเป็นเวลานาน ล่าช้ากว่ากำหนด และยังไม่เสร็จสิ้นกระบวนการทางกฎหมาย

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเภทรีสอร์ทในปี 2566 ยังคงมีแนวโน้มลดลงอย่างต่อเนื่อง ทั้งในด้านอุปทานและการบริโภคในทุกกลุ่มตลาด โดยอุปทานในตลาดปัจจุบันส่วนใหญ่มาจากโครงการที่เปิดตัวไปแล้ว

ในส่วนของวิลล่ารีสอร์ท อุปทานหลักยังคงอยู่ในระดับต่ำที่ 62% ในช่วงเวลาเดียวกัน โดยส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ในกวางนามและเถื่อ เทียน เว้ คิดเป็นประมาณ 86% ของอุปทานหลักทั้งหมดในตลาดทั้งหมด

ความต้องการตลาดโดยรวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ โดยบันทึกระดับต่ำสุดในรอบ 5 ปีที่ผ่านมา และเท่ากับ 7% เมื่อเทียบกับปี 2565

อสังหาริมทรัพย์ - กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ในดานังมีอุปทานและอุปสงค์ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ (รูปที่ 3) — คาดว่าสภาพคล่องของอสังหาริมทรัพย์จะยังคงเผชิญกับความยากลำบากมากมายในอนาคตอันใกล้นี้ และไม่มีสัญญาณการฟื้นตัวในระยะสั้น ภาพประกอบ

ธุรกรรมในโครงการส่วนใหญ่ลดลง โดยการบริโภคส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ในโครงการที่ได้รับการส่งมอบและดำเนินการโดยแบรนด์ที่มีชื่อเสียงในตลาด ราคาหลักไม่ผันผวนเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนและยังคงอยู่ในระดับสูง นโยบายเกี่ยวกับการแบ่งปันผลกำไร รายได้ ระยะเวลาปลอดหนี้เงินต้น การสนับสนุนดอกเบี้ย ฯลฯ ยังคงถูกนำมาใช้อย่างกว้างขวางเพื่อเพิ่มสภาพคล่อง

ในส่วนของทาวน์เฮาส์และอาคารพาณิชย์รีสอร์ท อุปทานหลักยังคงลดลงอย่างต่อเนื่อง คิดเป็นเพียง 16% ในช่วงเวลาเดียวกัน โดยส่วนใหญ่มาจากโครงการหลักที่เปิดขายเมื่อปีที่แล้ว แต่ไม่มีการบันทึกรายการซื้อขาย

ระดับราคาขายขั้นต้นไม่ผันผวนมากนักเมื่อเทียบกับปี 2565 โดยราคาเสนอขายปัจจุบันอยู่ระหว่าง 7.1 ถึง 16.3 พันล้านดองต่อหน่วย ตลาดรองเพียงอย่างเดียวยังไม่มีการบันทึกธุรกรรมใดๆ

ในบริบทของตลาดทั่วไปที่ซบเซา เศรษฐกิจที่มีความท้าทายมากมาย ปัญหาทางกฎหมายที่ยังไม่ได้รับการแก้ไข และการเข้าถึงเงินทุนสินเชื่อที่ยากลำบาก คาดว่าสภาพคล่องจะยังคงเผชิญกับความยากลำบากมากมายในอนาคตอันใกล้นี้ และไม่มีสัญญาณการฟื้นตัวในระยะสั้น

ในปี 2566 กลุ่มคอนโดมิเนียมมีอุปทานขั้นต้นลดลงอย่างมีนัยสำคัญ เพียง 61% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกัน ซึ่งส่วนใหญ่เป็นผลมาจากสินค้าคงคลังของโครงการเก่าที่เปิดขายก่อนหน้านี้ ความต้องการโดยรวมของตลาดอยู่ในระดับต่ำ โดยมีการบริโภคเพียง 3% เมื่อเทียบกับปี 2565 โดยธุรกรรมส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ในกลุ่มสินค้าที่มีราคาขายอยู่ระหว่าง 3,000 - 4,000 ล้านดองต่อยูนิต ระดับราคาขั้นต้นไม่ได้ผันผวนมากนักเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า อย่างไรก็ตาม ตลาดมีรายการขายรองลงมาบ้าง โดยมีราคาต่ำกว่าราคาตามสัญญา 10% - 15% จากกลุ่มลูกค้าที่ใช้เงินกู้

ยากที่จะสร้างความก้าวหน้าในปี 2024

จากการคาดการณ์ของ DKRA Group พบว่าอุปทานที่ดินในปี 2567 อาจลดลงเล็กน้อยเมื่อเทียบกับปี 2566 โดยมีความผันผวนอยู่ที่ประมาณ 450-550 แปลง โดยส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ในเมืองดานังและกวางนาม พื้นที่เถื่อเทียน-เว้ยังคงประสบปัญหาขาดแคลนอุปทานใหม่ ระดับราคาหลักยังคงมีแนวโน้มทรงตัวเมื่อเทียบกับปี 2566

สภาพคล่องและราคารองจะลดลงอย่างต่อเนื่องในปี 2566 โดยเฉพาะในโครงการที่ยังไม่ได้ดำเนินการตามขั้นตอนทางกฎหมายและลูกค้าที่ใช้เงินทุนที่กู้ยืมมา

ในส่วนของอพาร์ตเมนต์ อุปทานใหม่ในปี 2567 อาจมีความผันผวนอยู่ที่ 800 ถึง 1,000 ยูนิต โดยส่วนใหญ่จะกระจุกตัวอยู่ในเมืองดานัง

คาดว่าสัดส่วนอุปทานห้องชุดเกรดเอจะเพิ่มขึ้น โดยกระจายตัวในพื้นที่อำเภอหงาวซอนเป็นหลัก

ราคาขายขั้นต้นไม่ผันผวนมากนักหรือเพิ่มขึ้นเล็กน้อยเนื่องจากแรงกดดันจากต้นทุนปัจจัยการผลิต นโยบายส่วนลดการชำระเงินด่วน การสนับสนุนการเลื่อนการชำระคืนเงินต้นและดอกเบี้ยเงินกู้ธนาคาร ฯลฯ ยังคงได้รับการส่งเสริมอย่างต่อเนื่องเพื่อกระตุ้นความต้องการของตลาด

อสังหาริมทรัพย์ - กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ในดานังมีอุปทานและอุปสงค์ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ (รูปที่ 4) — นโยบายสนับสนุนอัตราดอกเบี้ยและนโยบายขยายระยะเวลาการชำระเงินยังคงได้รับการใช้โดยนักลงทุนจำนวนมากในบริบทตลาดที่ซบเซาในปัจจุบัน

อุปทานและอุปสงค์ใหม่สำหรับกลุ่มทาวน์เฮาส์และวิลล่าในปี 2567 จะยังคงมีอยู่อย่างจำกัดและใกล้เคียงกับปี 2566 โดยมีจำนวนยูนิตผันผวนอยู่ที่ประมาณ 200 - 250 ยูนิต โดยส่วนใหญ่มาจากโครงการในระยะต่อไปที่เปิดตัวไปก่อนหน้านี้

ความต้องการโดยรวมอาจเพิ่มขึ้นเล็กน้อย แต่ไม่น่าจะมีการเปลี่ยนแปลงอย่างฉับพลันในระยะสั้น และจะมุ่งเน้นไปที่โครงการที่มีขั้นตอนทางกฎหมายครบถ้วนเป็นหลัก ราคาหลักจะยังคงทรงตัว ขณะที่นโยบายสิทธิพิเศษและส่วนลดการชำระเงินด่วนจะยังคงถูกนำมาใช้อย่างกว้างขวาง

สำหรับอสังหาริมทรัพย์รีสอร์ท คาดว่าอุปทานอสังหาริมทรัพย์รีสอร์ทในดานังและพื้นที่โดยรอบจะยังคงอยู่ในระดับต่ำต่อไป คาดว่าสภาพคล่องในตลาดจะเผชิญกับความยากลำบากหลายประการ และจะมีการพัฒนาเพียงเล็กน้อยในระยะสั้น ระดับราคาขายขั้นต้นจะยังคงทรงตัว

นโยบายสนับสนุนอัตราดอกเบี้ย ระยะเวลาปลอดการชำระเงินต้น การขยายกำหนดการชำระเงิน ฯลฯ ยังคงได้รับการนำมาใช้โดยนักลงทุนจำนวนมากในบริบทตลาดที่ซบเซาในปัจจุบัน

แหล่งที่มา