HoREA ให้คำแนะนำในการขจัดอุปสรรคสำหรับไฟล์อสังหาริมทรัพย์ 8,808 ไฟล์ในนครโฮจิมินห์

HoREA ได้ขอให้ กระทรวงการคลัง ออกเอกสารให้คำแนะนำอย่างมืออาชีพในการจัดการบันทึกภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจำนวน 5,448 รายการอันเนื่องมาจากการโอนอสังหาริมทรัพย์ที่เหลืออยู่ในนครโฮจิมินห์

ช่วงบ่ายของวันที่ 9 กันยายน สมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) ได้ออกเอกสารขอการประสานงานในการจัดการกับความยากลำบากของคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ในการใช้บัญชีราคาที่ดินตามกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567

คาดว่าพรุ่งนี้ (10 ก.ย.) HoREA จะมีการประชุมเชิงปฏิบัติการร่วมกับกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม คณะกรรมการเศรษฐกิจ คณะกรรมการตุลาการของรัฐสภา สำนักงานรัฐบาล กระทรวงการคลัง กระทรวงยุติธรรม กระทรวงก่อสร้าง กระทรวงการวางแผนและการลงทุน และคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ เกี่ยวกับประเด็นของคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ เกี่ยวกับการใช้บัญชีราคาที่ดินตามกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567

HoREA เสนอให้อนุญาตให้ท้องถิ่นต่างๆ ยังคงใช้รายการราคาที่ดินปัจจุบันได้จนถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2568 โดยยังคงใช้ค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน (ค่าสัมประสิทธิ์ K) ต่อไป ภาพ: Le Toan

อ้างอิงข้อมูลจากกรมสรรพากรนครโฮจิมินห์ ตามรายงานของ HoREA เนื่องจากคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ยังไม่ได้ออกรายการราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้ว จึงมีบันทึกภาษีค้างอยู่มากกว่า 8,800 รายการตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2567 จนถึงปัจจุบัน

โดยมีบันทึกภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจากการโอนอสังหาริมทรัพย์ จำนวน 5,448 รายการ และบันทึกกรณีไม่มีภาระผูกพันทางการเงินกับรัฐ จำนวน 2,737 รายการ (ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจากการโอนอสังหาริมทรัพย์ ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียน ฯลฯ)

นอกจากนี้ ยังมีบันทึกการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินจำนวน 346 รายการ เมื่อรับรู้สิทธิการใช้ที่ดิน และบันทึกการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินจำนวน 277 รายการ เมื่อเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน

จากการวิจัย HoREA ได้ขอให้หน่วยงานภาษีดำเนินการแก้ไขไฟล์ 2,737 ไฟล์โดยทันทีในกรณีที่ภาระภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาไม่ได้เกิดจากการโอนอสังหาริมทรัพย์ ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียน ฯลฯ เนื่องจากไฟล์เหล่านี้ไม่เกี่ยวข้องกันทางกฎหมาย

สำหรับบันทึกภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา 5,448 รายการที่เกิดจากการโอนอสังหาริมทรัพย์ HoREA เสนอให้จัดประเภทรายการเหล่านี้เพื่อหาแนวทางแก้ไขที่เหมาะสม

ดังนั้น ปัญหาของไฟล์จำนวน 5,448 ไฟล์นี้เกิดจากการนำบทบัญญัติในมาตรา 17 ของหนังสือเวียนที่ 92/2015/TT-BTC ของกระทรวงการคลัง เรื่อง การคำนวณภาษีจากรายได้จากการโอนอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งก็คือราคาโอนในแต่ละครั้งและอัตราภาษีมาใช้

หนังสือเวียนฉบับนี้กำหนดว่าราคาโอน (ทั้งที่ไม่รวมงานก่อสร้าง รวมงานก่อสร้างบนที่ดิน รวมทั้งบ้านและงานก่อสร้างที่เกิดขึ้นในอนาคต) ให้เป็นราคาที่ระบุไว้ในสัญญาโอนกรรมสิทธิ์ในขณะที่โอน

ในกรณีที่สัญญาโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินไม่ได้ระบุราคาที่ดินไว้ หรือราคาที่ดินในสัญญาโอนกรรมสิทธิ์ต่ำกว่าราคาที่คณะกรรมการประชาชนจังหวัดกำหนด ราคาโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินจะถือเป็นราคาที่คณะกรรมการประชาชนจังหวัดกำหนดไว้ ณ เวลาโอนกรรมสิทธิ์

HoREA เชื่อว่าในช่วงหลายปีที่ผ่านมา คณะกรรมการประชาชนของเมืองได้ออกรายการราคาขั้นต่ำสำหรับบ้านและที่ดินเพื่อใช้เป็นพื้นฐานในการพิจารณาราคาโอนแต่ละราคาในการคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา และในความเป็นจริง เมื่อหน่วยงานภาษีตรวจพบสัญญาณของการประกาศราคาโอนต่ำกว่าความเป็นจริง ก็ได้ขอให้คู่กรณีประกาศใหม่อีกครั้ง ซึ่งจะช่วยป้องกันการสูญเสียทางภาษีได้อย่างมีประสิทธิภาพ และสร้างความตระหนักรู้เกี่ยวกับภาระผูกพันทางภาษีของนิติบุคคลที่ต้องเสียภาษี

อย่างไรก็ตาม หนังสือเวียนที่ 92/2015/TT-BTC ยังได้กำหนดไว้ด้วยว่า ในกรณีที่สัญญาโอนกรรมสิทธิ์ไม่ได้ระบุราคาไว้ หรือราคาในสัญญาโอนกรรมสิทธิ์ต่ำกว่าราคาที่ดินที่คณะกรรมการประชาชนจังหวัดกำหนดไว้ ณ เวลาโอนกรรมสิทธิ์ ให้กำหนดราคาโอนตามบัญชีราคาที่ดินที่คณะกรรมการประชาชนจังหวัดกำหนดไว้ ณ เวลาโอนกรรมสิทธิ์

ปัจจุบันคณะกรรมการประชาชนเมืองยังไม่ได้ออกรายการราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้ว ดังนั้นหน่วยงานภาษีจึงไม่กล้าที่จะจัดการกรณีดังกล่าว และได้รายงานเป็นลายลักษณ์อักษรไปยังคณะกรรมการประชาชนเมืองแล้ว 2 ครั้ง

ดังนั้น HoREA จึงได้ขอให้กระทรวงการคลังออกเอกสารให้คำแนะนำอย่างมืออาชีพในการจัดการบันทึกภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจำนวน 5,448 รายการอันเนื่องมาจากการโอนอสังหาริมทรัพย์ที่เหลืออยู่ในนครโฮจิมินห์

โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับบันทึกที่ผู้โอนระบุราคาในสัญญาโอนเท่ากับหรือสูงกว่าราคาบ้านและที่ดินที่คณะกรรมการประชาชนจังหวัดกำหนดไว้ หน่วยงานภาษีจะดำเนินการแก้ไขการคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาที่เกิดจากการโอนอสังหาริมทรัพย์ต่อไป

ในกรณีที่กรมสรรพากรตรวจพบสัญญาณการประกาศราคาโอนต่ำกว่าราคาบ้านและที่ดินที่คณะกรรมการประชาชนจังหวัดกำหนดไว้ กรมสรรพากรจะขอให้ทั้งสองฝ่ายประกาศราคาโอนใหม่ และพิจารณาแก้ไขการคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจากการโอนอสังหาริมทรัพย์ เช่นเดียวกับที่เคยทำในปีที่ผ่านมา

สำหรับบันทึกการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินจำนวน 346 รายการเมื่อรับทราบสิทธิการใช้ที่ดินและบันทึกการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินจำนวน 277 รายการเมื่อเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินนั้น สำนักงานที่ดินฯ เห็นว่าจำเป็นต้องพยายามออกรายการราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้วในเร็วๆ นี้ภายใน 1-2 สัปดาห์ข้างหน้าเพื่อแก้ไขปัญหาดังกล่าวโดยเร็ว

นอกจากนี้ HoREA ยังได้เสนอให้ท้องถิ่นสามารถอนุญาตให้ใช้บัญชีราคาที่ดินปัจจุบันต่อไปได้จนถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2568 และให้ใช้ค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน (ค่าสัมประสิทธิ์ K) จากนั้นบันทึกการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน 346 รายการเมื่อรับรู้สิทธิการใช้ที่ดินและบันทึกการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน 277 รายการเมื่อเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน (รวมถึงบันทึกภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา 5,448 รายการเนื่องจากการโอนอสังหาริมทรัพย์) จะได้รับการแก้ไขทันที

การสร้างความเป็นธรรมในการปรับราคาที่ดิน

HoREA เห็นว่าการปรับปรุงบัญชีราคาที่ดินเป็นสิ่งจำเป็น แต่ขอให้หน่วยงานที่ปรึกษาราคาที่ดินและหน่วยงานจัดทำร่างเร่งทบทวน "ปรับเทียบ" และกำหนดราคาที่ดินของร่างบัญชีราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้วให้สอดคล้องกับกฎหมายและใกล้เคียงกับสถานการณ์ราคาที่ดินจริงในเมือง

การออกกฎหมายฉบับใหม่จะช่วยเคลียร์เอกสารค้างชำระที่กรมสรรพากรจำนวน 8,808 ฉบับ และนำตารางราคาที่ดินไปใช้กับ 11 กรณี ตามที่กฎหมายที่ดินกำหนด เพื่อส่งเสริมการพัฒนา เศรษฐกิจ และความมั่นคงทางสังคม

อย่างไรก็ตาม HoREA แนะนำให้ทบทวนวิธีการคำนวณเพื่อให้แน่ใจว่ามีความยุติธรรม

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง สำนักงานที่ดินจังหวัดได้เสนอให้ใช้วิธีการคิดตารางราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้ว โดยนำราคาชดเชยจริงตามเส้นทางที่คณะกรรมการประชาชนจังหวัดอนุมัติมาเป็นมาตรฐาน และใช้วิธีการเปรียบเทียบเพื่อกำหนดราคาที่ดินของเส้นทางใกล้เคียงในพื้นที่เดียวกัน หรือระหว่างพื้นที่ในแต่ละอำเภอ อำเภอ และเมืองสตูล

ทั้งนี้ เพื่อให้เกิดความเป็นธรรมแก่บุคคลและครัวเรือนที่ชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2567 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2568 และจะชำระเท่าเดิมหรือหากสูงกว่าก็จะไม่ต่างจากกรณีที่ชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินตั้งแต่ต้นปีมากนัก

ด้านกลไกนโยบาย กระทรวงเกษตรฯ เสนอให้ราคาที่ดินของร่างบัญชีราคาที่ดินปรับปรุง จะต้องสร้างความเป็นธรรมให้กับบุคคลและครัวเรือนที่ชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินหลังวันที่ 31 กรกฎาคม 2567 โดยให้เท่าเทียมหรือถ้าสูงกว่าก็ไม่ต่างจากกรณีที่ชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินตามค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน พ.ศ. 2567 มากเกินไป และให้ปรับปรุงราคาที่ดินที่เทศบาลได้ชดเชย สนับสนุน และจัดสรรคืนให้ครบถ้วนเมื่อรัฐทวงคืนที่ดิน...

สำนักงานที่ดินและผังเมืองเสนอให้ไม่ใช้วิธีการคิดตารางราคาที่ดินปรับปรุงแล้วโดยการคูณตารางราคาที่ดิน 02 ด้วยค่าสัมประสิทธิ์ในการคำนวณราคาที่ดินทั้งหมดในร่างตารางราคาที่ดินปรับปรุงแล้ว เช่นเดียวกับร่างตารางราคาที่ดินปรับปรุงแล้วของเขต 1 เขต 4 และเขต 5 พร้อมกันนี้เสนอให้จัดทำร่างตารางราคาที่ดินปรับปรุงแล้วของเขตเหล่านี้ขึ้นใหม่

นอกจากนี้ สพฐ. ยังได้เสนอให้ไม่ใช้วิธีการคิดตารางราคาที่ดินปรับแก้โดยนำตารางราคาที่ดิน 02 คูณด้วยค่าสัมประสิทธิ์ในการคำนวณแบบสม่ำเสมอสำหรับแต่ละกลุ่มเส้นทางในร่างตารางราคาที่ดินปรับแก้ เช่น เขต 10 อำเภอภูเวียง และเสนอให้จัดทำร่างตารางราคาที่ดินปรับแก้ของเขตเหล่านี้ขึ้นใหม่

นอกจากนี้ สำนักงานเกษตรจังหวัด (HoREA) ยังได้เสนอให้ไม่พัฒนาราคาที่ดินของร่างบัญชีราคาที่ดินปรับแก้ใน 6 อำเภอ (ได้แก่ อำเภอ 3 อำเภอ 6 อำเภอ 7 อำเภอ 11 อำเภอ 12 อำเภอบิ่ญถัน) 4 อำเภอ (ได้แก่ ฮอกมอน, กู๋จี, บิ่ญจัน, กันเสี้ยว) และเมืองทูดึ๊กที่มีราคาที่ดินสูงสุดในร่างบัญชีราคาที่ดินปรับแก้สูงกว่าระดับสูงสุดของกรอบสัมประสิทธิ์ (K) สำหรับที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยตามมติที่ 11

ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/horea-hien-ke-go-vuong-8808-ho-so-nha-dat-tai-tphcm-d224435.html