ไม่ต้องกู้เงินธนาคารเมื่อซื้อที่อยู่อาศัยในอนาคต

หนังสือเวียนที่ 22/2566 ของธนาคารกลาง มีผลใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2567 กำหนดให้ธนาคารพาณิชย์และสาขาธนาคารต่างประเทศให้ปล่อยกู้แก่บุคคลธรรมดาเพื่อซื้อบ้านที่สร้างเสร็จแล้วรอส่งมอบเท่านั้น คือ บ้านที่ยังว่างอยู่

กรณีบุคคลกู้ยืมสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อการพาณิชย์โดยมีอสังหาริมทรัพย์เป็นหลักประกันซึ่งเป็นที่อยู่อาศัยเพื่อการพาณิชย์นั้นเอง สถาบันการเงินจะอนุญาตให้ปล่อยกู้ได้เฉพาะกรณีที่ที่อยู่อาศัยเพื่อการพาณิชย์สร้างเสร็จพร้อมส่งมอบ (ที่อยู่อาศัยเพื่อการพาณิชย์ที่ยังว่างอยู่) เท่านั้น

นายเล ฮวง ชาว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) กล่าวว่า กฎระเบียบดังกล่าวไม่อนุญาตให้ธนาคารพาณิชย์และสาขาธนาคารต่างประเทศปล่อยสินเชื่อให้กับประชาชนเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ที่ยังสร้างไม่เสร็จเพื่อส่งมอบ (คือ ที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ที่จะเกิดขึ้นในอนาคต) โดยมีหลักประกัน (จำนอง) ด้วยบ้านหลังดังกล่าว

ดังนั้นบุคคลที่ต้องการกู้ยืมเงินเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ในอนาคตจะต้องมีมาตรการรักษาความปลอดภัยอื่นๆ หรือรักษาความปลอดภัยด้วยสินทรัพย์อื่นๆ

Không được vay ngân hàng khi mua nhà ở hình thành trong tương lai - 1 — ที่อยู่อาศัยในอนาคตไม่สามารถกู้ยืมจากธนาคารได้ ตามระเบียบใหม่ของธนาคารแห่งรัฐ (ภาพประกอบ: ไห่หลง)

นายโจว กล่าวว่า หากไม่แก้ไขรายละเอียดข้างต้นทันทีก่อนที่ประกาศจะมีผลบังคับใช้ กฎระเบียบนี้อาจก่อให้เกิดผลเสีย สร้างความยากลำบาก และขัดขวางการดำเนินงานปกติของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ส่งผลเสียต่อกระบวนการฟื้นฟูและพัฒนาตลาดทั้งในระยะสั้นและระยะยาว

เนื่องจากการไม่อนุญาตให้สถาบันการเงินปล่อยสินเชื่อแก่บุคคลเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อการพาณิชย์ในอนาคตโดยมีจำนองบ้านหลังนั้นเป็นหลักประกันนั้น ไม่เหมาะสม ขัดและไม่สอดคล้องกับบทบัญญัติของประมวลกฎหมายแพ่ง พ.ศ. 2558 ตลอดจนกฎหมายที่ใช้บังคับอยู่ในปัจจุบันและกฎหมายที่เพิ่งออกใหม่

เขาได้วิเคราะห์ว่า การซื้อบ้านเพื่อการพาณิชย์ในอนาคตและดำเนินมาตรการเพื่อให้มั่นใจว่าจะปฏิบัติตามภาระผูกพันโดยการจำนองบ้านเพื่อการพาณิชย์ในอนาคตเป็นธุรกรรมทางแพ่งตามกฎหมายตามที่กำหนดไว้ในประมวลกฎหมายแพ่ง พ.ศ. 2558

มาตรการในการกู้ยืมเงินตามระเบียบนี้ คือการจำนองสินทรัพย์ที่มีหลักประกัน ซึ่งอาจเป็นสินทรัพย์ที่มีอยู่แล้วหรือสินทรัพย์ที่จะเกิดขึ้นในอนาคต เพื่อให้ที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ที่เกิดขึ้นในอนาคตสามารถนำมาใช้เป็นสินทรัพย์ที่มีหลักประกันได้

การซื้อที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ในอนาคตโดยบุคคลและการดำเนินการตามมาตรการเพื่อประกันการปฏิบัติตามภาระผูกพันโดยการจำนองที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ในอนาคตก็เป็นธุรกรรมทางกฎหมายเช่นกัน ตามบทบัญญัติของกฎหมายที่อยู่อาศัย 2014 กฎหมายที่อยู่อาศัย 2023 กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ 2023 กฎหมายการลงทุน 2020 กฎหมายว่าด้วยสถาบันสินเชื่อ 2024...

ดังนั้น HoREA จึงเสนอให้เพิ่มข้อบังคับที่อนุญาตให้สถาบันการเงินปล่อยกู้แก่บุคคลธรรมดาเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ในอนาคต โดยมีตัวบ้านเป็นหลักประกัน (จำนอง) ข้อบังคับนี้ใช้กับทั้งกรณีการซื้อที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์และที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม ทั้งกรณีที่มีที่อยู่อาศัยพร้อมอยู่หรือกรณีที่มีการสร้างที่อยู่อาศัยในอนาคต

แหล่งที่มา