ข้อเสนอให้โอนโครงการได้แม้จะยังไม่ได้ชำระภาระภาษี

สมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) เพิ่งส่งเอกสารถึง นายกรัฐมนตรี เรื่อง "แสดงความคิดเห็นเกี่ยวกับบทบัญญัติบางประการของร่างกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (ฉบับแก้ไข)" โดย HoREA เสนอให้โอนโครงการเมื่อยังไม่สามารถชำระหนี้ได้

นายเล ฮวง ชาว ประธาน HoREA กล่าวว่า กฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องได้รับการแก้ไขและเพิ่มเติมด้วยกฎระเบียบว่าในกรณีที่นักลงทุนโอนโครงการหรือส่วนหนึ่งของโครงการอสังหาริมทรัพย์โดยไม่ปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินที่เกี่ยวข้องกับที่ดิน ซึ่งรวมถึงค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ค่าเช่าที่ดิน ภาษี ค่าธรรมเนียม และค่าบริการที่เกี่ยวข้อง ผู้รับโอนจะต้องรับผิดชอบในการดำเนินการ

หลายโครงการจะ "ปลดพัน" หากปล่อยให้โอน (ภาพประกอบ)

คุณเชา กล่าวว่า หากโครงการมีใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน นักลงทุนผู้โอนกรรมสิทธิ์ได้ปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินที่มีต่อรัฐแล้ว แต่หากโครงการมีเพียงการตัดสินใจจัดสรรที่ดินหรือเช่าที่ดินจากหน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจหน้าที่ อาจเกิดขึ้นได้สองกรณี คือ นักลงทุนผู้โอนกรรมสิทธิ์ได้ปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินแล้ว แต่ยังไม่ได้รับใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน และนักลงทุนผู้โอนกรรมสิทธิ์ยังไม่ได้ปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินที่มีต่อรัฐ จึงยังไม่ได้รับ

พระราชบัญญัติการลงทุน พ.ศ. 2563 บัญญัติให้ “การปรับแก้โครงการลงทุน” โดยให้ “ผู้ลงทุนมีสิทธิปรับแก้วัตถุประสงค์ (...) เพื่อรวมโครงการหรือแยกโครงการหนึ่งออกเป็นหลายโครงการ...” รวมถึงกรณีที่ผู้ลงทุนหลังจากได้รับโอนโครงการแล้วจำเป็นต้องปรับแก้ส่วนหนึ่งของโครงการจนทำให้มีภาระผูกพันทางการเงินเพิ่มเติมต่อรัฐ

ตาม HoREA การโอนโครงการหรือส่วนหนึ่งของโครงการถือเป็นกิจกรรมทางธุรกิจ "ปกติ" ภายใต้ "ความเป็นอิสระในการผลิตและธุรกิจ" ขององค์กรตามที่กำหนดไว้ในมาตรา 7 ของกฎหมายว่าด้วยองค์กร พ.ศ. 2557 พ.ศ. 2563

"มีความเห็นว่า หากอนุญาตให้มีการโอนโครงการ "อย่างเปิดเผย" โครงการก็อาจถูกโอนได้หลายครั้ง ส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัย "สูงเกินจริง" หรือธุรกิจ "ฉวยโอกาส" จากส่วนแบ่งโครงการ แล้วโอนไป "เพื่อสร้างส่วนต่างราคาและแสวงหากำไรที่ผิดกฎหมาย" อย่างไรก็ตาม เราเห็นว่าไม่จำเป็นต้องกังวล เพราะใน ระบบเศรษฐกิจ แบบตลาด ราคาจะถูกกำหนดโดยกฎเกณฑ์ของตลาด ไม่ใช่เจตจำนงของธุรกิจ และรัฐมีเครื่องมือมากมายในการควบคุมและบริหารจัดการตลาดอสังหาริมทรัพย์" - คุณเล ฮวง เชา ยอมรับ

นอกจากนี้ เมื่อมีการโอนโครงการหรือส่วนหนึ่งของโครงการ บริษัทจะต้องจ่ายภาษี ซึ่งเป็นการเอาชนะสถานการณ์ของ "การโอนใต้ดิน" ในรูปแบบการโอนหุ้น การเปลี่ยนผู้ถือหุ้น การโอนบริษัท (โดยพื้นฐานแล้วคือการโอนโครงการ) ซึ่งอาจทำให้สูญเสียรายได้ สูญเสียรายได้งบประมาณแผ่นดิน และลดความโปร่งใสของตลาดอสังหาริมทรัพย์

HoREA กล่าวว่ากฎหมายที่ดินกำหนดให้นักลงทุนโครงการจะได้รับใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดินก็ต่อเมื่อได้ปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินที่มีต่อรัฐแล้วเท่านั้น ภาระผูกพันทางการเงินนี้จะดำเนินการเพียงครั้งเดียว ผู้รับโอนโครงการมักเป็นองค์กรทางเศรษฐกิจที่มีศักยภาพทางการเงิน ดังนั้นจึงเป็นไปได้อย่างยิ่งที่จะเพิ่มข้อกำหนดว่าผู้รับโอนต้องรับผิดชอบในการปฏิบัติตามภาระผูกพันนี้ และไม่มี "ความเสี่ยง" ที่จะสูญเสียรายได้หรือรั่วไหลจากงบประมาณแผ่นดิน

ที่มา: https://nld.com.vn/kinh-te/kien-nghi-cho-phep-chuyen-nhuong-du-an-du-chua-hoan-thanh-nghia-vu-thue-20230204165214241.htm