อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยลดลงอย่างไม่เคยปรากฏมาก่อน

ตลาดสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยไม่เคยน่าตื่นเต้นเท่าทุกวันนี้มาก่อน เมื่อธนาคารพาณิชย์ต่างเปิดตัวแพ็คเกจสินเชื่อพิเศษหลายรายการพร้อมกัน มูลค่ารวมกว่าหมื่นล้านดอง พร้อมด้วยอัตราดอกเบี้ยต่ำเป็นประวัติการณ์เพียง 3.88% ต่อปี

ท่วมท้นด้วยแพ็กเกจสินเชื่อพิเศษ

ในช่วงต้นเดือนพฤษภาคม พ.ศ. 2568 นักข่าวจากหนังสือพิมพ์ Nguoi Lao Dong ปลอมตัวเป็นผู้ต้องการสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ได้ติดต่อธนาคารพาณิชย์หลายแห่งเพื่อสอบถามเกี่ยวกับแพ็คเกจสินเชื่อที่ให้สิทธิพิเศษ ธนาคาร Vietnam Thuong Tin Commercial Bank (VietBank) ที่ปรึกษาแนะนำแพ็คเกจ "สินเชื่อดอกเบี้ย 0% - ทุกอย่างราบรื่น" พร้อมอัตราดอกเบี้ยเริ่มต้นเพียง 3.99% ต่อปี ระยะเวลากู้สูงสุด 380 เดือน และไม่ต้องชำระเงินต้นในช่วง 60 เดือนแรก ธนาคารมีโครงการพิเศษสำหรับลูกค้าที่ซื้ออพาร์ตเมนต์ในโครงการที่เกี่ยวข้องโดยยกเว้นดอกเบี้ยในเดือนแรกและคิดอัตราดอกเบี้ย 8% ต่อปีในอีก 11 เดือนข้างหน้าของปีแรก หลังจากช่วงสิทธิพิเศษแล้วอัตราดอกเบี้ยจะถูกปรับเป็นระยะ ๆ ตามเงื่อนไขเงินกู้

ธนาคารเพื่อการเกษตรและการพัฒนาชนบทเวียดนาม ( Agribank ) ก็ไม่ตามหลังมากนักเมื่อเริ่มดำเนินการโครงการสิทธิพิเศษจนถึงสิ้นปี 2568 สำหรับลูกค้าบุคคลธรรมดาที่มีอายุต่ำกว่า 35 ปี ซึ่งเป็นข้าราชการ พนักงานของรัฐ หรือพนักงานบริษัท

ลูกค้าสามารถใช้บ้านที่ต้องการซื้อเป็นหลักประกัน โดยมีอัตราดอกเบี้ยคงที่ 5.5% ต่อปีใน 3 ปีแรก วงเงินกู้สูงสุดถึง 75% ของความต้องการเงินทุน และระยะเวลาการกู้สูงสุด 40 ปี โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ลูกค้าจะได้รับการยกเว้นการชำระเงินต้นในช่วง 60 เดือนแรก

Lãi suất vay mua nhà thấp chưa từng có- Ảnh 1. — ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างรวดเร็วในช่วงที่ผ่านมาเป็นอุปสรรคที่ทำให้แพ็คเกจสินเชื่อพิเศษไม่มีประสิทธิผล ภาพ: LAM GIANG

ธนาคารอื่นๆ อีกหลายแห่ง เช่น ACB, BIDV, Vietcombank, VIB, VPBank, HDBank, MB, SHB , LPBank ยังได้นำแพ็คเกจสินเชื่อพิเศษมาใช้ในอัตราดอกเบี้ย 3.88% หรือ 3.99% ในระยะแรก หรืออัตราดอกเบี้ยคงที่ 5.5% ใน 2-3 ปีแรกอีกด้วย

ที่น่าสังเกตคือ HDBank นำเสนอแพ็คเกจสินเชื่อที่อยู่อาศัยทางสังคมด้วยระยะเวลาผ่อนชำระสูงสุด 50 ปี ช่วยเหลือผู้ที่มีรายได้ต่ำกว่า 15 ล้านดองต่อเดือนให้เป็นเจ้าของบ้านด้วยเงินผ่อนเพียง 200,000 ดองต่อวัน ช่วยให้ผู้กู้สามารถจัดการการเงินได้อย่างมีประสิทธิภาพ

นางสาวดิงห์ ทิ ทู เทา รองผู้อำนวยการ ฝ่ายลูกค้าบุคคล ธนาคารเอเชียพาณิชย์ (ACB) เปิดเผยว่า หลังจากเปิดตัวแพ็คเกจสินเชื่อพิเศษสำหรับลูกค้าอายุต่ำกว่า 35 ปี อัตราดอกเบี้ยเริ่มต้น 5.5% ต่อปี ได้เพียง 2 เดือน ACB ก็สามารถเบิกเงินได้เกือบ 2 ล้านล้านดองแล้ว

นางสาวฮ่วย นัม (อาศัยอยู่ในเขตบิ่ญถัน นครโฮจิมินห์) ผู้ที่กำลังมองหาแหล่งกู้ยืมเงินเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ รู้สึกประหลาดใจ เพราะเธอไม่ค่อยเห็นธนาคารต่างๆ ออกแพ็คเกจสินเชื่อพิเศษเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์พร้อมๆ กันหลายรายการพร้อมๆ กันในอัตราดอกเบี้ยที่มีการแข่งขันสูงเช่นนี้ นางสาวนัมกำลังพิจารณาซื้ออพาร์ทเมนท์ในนครโฮจิมินห์เพื่อให้เช่าหรือลงทุนในที่ดินระยะยาว

“ดิฉันสังเกตว่าธนาคารบางแห่งขยายระยะเวลาผ่อนผันอัตราดอกเบี้ยพิเศษออกไป โดยขยายระยะเวลากู้ยืมออกไปเป็น 30-50 ปี และขยายระยะเวลาผ่อนผันการชำระคืนเงินต้นออกไปได้ถึง 5 ปี เงื่อนไขเหล่านี้น่าสนใจมาก แต่ดิฉันก็ยังไม่พบอสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสม ส่วนหนึ่งเป็นเพราะราคาอสังหาริมทรัพย์พุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็วในช่วงเวลาสั้นๆ” นางสาวนัมเล่า

ความเสี่ยงจากอัตราดอกเบี้ยลอยตัว

แม้ว่าแพ็กเกจสินเชื่อพิเศษจะนำมาซึ่งโอกาสมากมาย แต่ผู้เชี่ยวชาญบางคนกล่าวว่าผู้กู้ยังคงต้องเผชิญกับความเสี่ยงจากอัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัวหลังจากช่วงสิทธิพิเศษแล้ว เพราะแพ็คเกจสินเชื่อทั้งหมดมีเงื่อนไขอัตราดอกเบี้ยพิเศษที่คำนวณจากอัตราดอกเบี้ยเงินฝากประจำ 12 เดือนบวกส่วนต่าง 3.5-5% และจะผันผวนตั้งแต่ 11-13% ต่อปี เนื่องจากสินเชื่อที่อยู่อาศัยโดยทั่วไปจะมีระยะเวลาผ่อนชำระนานกว่า 20 ปี อัตราดอกเบี้ยลอยตัวจึงอาจสร้างแรงกดดันทางการเงินให้กับผู้กู้ได้มากหากพวกเขาไม่ศึกษาข้อมูลให้ดี

นางสาวดิงห์ ทิ ทู เทา กล่าวว่า ธนาคารขนาดใหญ่ที่มีแหล่งเงินทุนที่มั่นคง มักให้ดอกเบี้ยพิเศษโดยอิงจากอัตราดอกเบี้ยเงินฝากออมทรัพย์ระยะเวลา 12 หรือ 24 เดือนบวกส่วนต่างร้อยละ 3 ขึ้นไป ในขณะเดียวกัน ธนาคารขนาดเล็กบางแห่งอาจใช้อัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัวหรืออัตราดอกเบี้ยฐานที่ประกาศเอง ซึ่งทำให้อัตราดอกเบี้ยหลังโปรโมชันสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ

ดร.เหงียน ตรี ฮิเออ ผู้เชี่ยวชาญด้านการเงิน เตือนว่าอัตราดอกเบี้ยลอยตัวเป็นความท้าทายครั้งใหญ่สำหรับผู้กู้ยืม หลังจากผ่านช่วงผ่อนผัน ภาระการชำระหนี้อาจเพิ่มขึ้นอย่างมาก โดยเฉพาะสำหรับครอบครัวที่มีรายได้จำกัด

ดังนั้นเขาจึงแนะนำให้ผู้ซื้อบ้านให้แน่ใจว่ายอดการชำระหนี้ทั้งหมด (เงินต้นและดอกเบี้ย) ไม่เกิน 50%-60% ของรายได้ต่อเดือนเพื่อหลีกเลี่ยงความเสี่ยง หากอัตราส่วนนี้สูงถึง 70-80% ผู้กู้จะต้องเผชิญกับแรงกดดันอย่างหนักเมื่ออัตราดอกเบี้ยลอยตัวเพิ่มขึ้นกะทันหัน “ผู้กู้ต้องศึกษาเงื่อนไขต่างๆ อย่างละเอียดถี่ถ้วน รวมถึงกลไกการปรับอัตราดอกเบี้ย ค่าธรรมเนียมการชำระคืนก่อนกำหนด และต้นทุนอื่นๆ เพื่อหลีกเลี่ยงการติดกับดักอัตราดอกเบี้ย” นายฮิ่วเน้นย้ำ

ดร. เล ดัท ชี จากมหาวิทยาลัยเศรษฐศาสตร์นครโฮจิมินห์ กล่าวว่า ธนาคารสามารถถ่ายโอนความเสี่ยงด้านอัตราดอกเบี้ยให้กับผู้กู้ยืมได้เมื่อต้นทุนการระดมเงินทุนเพิ่มขึ้น เพื่อหลีกเลี่ยงความเสี่ยงนี้ เขาแนะนำให้ผู้กู้เลือกธนาคารขนาดใหญ่ที่มีราคาทุนปัจจัยการผลิตที่มั่นคงและเงื่อนไขการกู้ยืมที่โปร่งใสเพื่อให้แน่ใจว่าอัตราดอกเบี้ยหลังจากมีแรงจูงใจจะอยู่ในระดับที่เหมาะสม การเปรียบเทียบแพ็คเกจสินเชื่อ การทำความเข้าใจช่วงอัตราดอกเบี้ยหลังจากส่วนลดและค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้อง ถือเป็นปัจจัยสำคัญที่ผู้กู้จะต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ

อย่างไรก็ตาม นางสาวดิงห์ ทิ ทู เทา ประเมินว่าตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัยมีการปรับปรุงดีขึ้นมาก ธนาคารไม่เพียงแต่แข่งขันกันในเรื่องอัตราดอกเบี้ย แต่ยังเพิ่มมูลค่า เช่น คำแนะนำทางกฎหมาย การขยายเงื่อนไขการกู้ยืม การปรับระยะเวลาการชำระคืนที่ยืดหยุ่น และการสร้างตารางการชำระเงินที่เหมาะสม “หากอัตราดอกเบี้ยหลังหมดโปรโมชั่นสูงเกินไป ลูกค้าก็สามารถโอนสินเชื่อไปธนาคารอื่นที่มีเงื่อนไขดีกว่าได้” นางสาวเถา กล่าว

การเติบโตของสินเชื่อไม่เป็นไปตามที่คาด

ในปี 2568 อุตสาหกรรมธนาคารตั้งเป้าการเติบโตของสินเชื่อประมาณ 16% เทียบเท่ากับ 2.5 ล้านล้านดองที่ปั๊มเข้าสู่ตลาด จากข้อมูลของธนาคารแห่งรัฐ ระบุว่า ณ กลางเดือนเมษายน 2568 การเติบโตของสินเชื่อทั้งระบบจะอยู่ที่ประมาณ 3.95% เมื่อเทียบกับสิ้นปี 2567 เฉพาะในนครโฮจิมินห์ ยอดสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์คงค้างทั้งหมด ณ สิ้นเดือนกุมภาพันธ์ 2568 คิดเป็นประมาณ 28% ของยอดหนี้คงค้างทั้งหมดในพื้นที่ เพิ่มขึ้น 1.15% เมื่อเทียบกับสิ้นปีก่อน โดยสินเชื่อที่อยู่อาศัยคงค้าง (รวมที่อยู่อาศัยสังคมและพาณิชย์...) เพิ่มขึ้น 0.67%

อย่างไรก็ตาม ถึงแม้ธนาคารจะส่งเสริมสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยอย่างจริงจัง แต่อัตราการเติบโตกลับไม่ได้เป็นไปตามที่คาดไว้ นายเล ฮู เหงีย ประธาน บริษัท เล ถัน คอนสตรัคชั่น เทรดดิ้ง จำกัด กล่าวว่า สาเหตุหลักคือการขาดแคลนอุปทาน ความต้องการสินเชื่อเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์มีสูงมาก เงินทุนจากธนาคารก็มีมากมาย แต่จำนวนโครงการใหม่ในตลาดมีจำกัดมาก “ปัญหาใหญ่ที่สุดยังคงเป็นขั้นตอนทางกฎหมายสำหรับโครงการ แม้ว่าจะมีความพยายามมากมายที่จะลบขั้นตอนเหล่านี้ แต่การนำไปปฏิบัติจากนโยบายสู่การปฏิบัติยังคงมีอุปสรรคมากมาย ในปี 2025 โครงการจำนวนมากจะประสบความยากลำบากในการดำเนินขั้นตอนเพื่อเปิดการขาย และจะมีผลิตภัณฑ์ใหม่ออกมาจนถึงปี 2026 เมื่อผลิตภัณฑ์ขาดแคลน ความต้องการในการเบิกจ่ายเงินทุนของธนาคารก็จะเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วได้ยากเช่นกัน” นาย Nghia วิเคราะห์

ที่มา: https://nld.com.vn/lai-suat-vay-mua-nha-thap-chua-tung-co-196250509220950946.htm