เผยให้เห็นข้อบกพร่องมากมายในตลาดอสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม

คณะผู้แทนกำกับดูแลของรัฐสภาชี้ให้เห็นว่า ใน กรุงฮานอย และนครโฮจิมินห์ ไม่มีอาคารอพาร์ตเมนต์ส่วนใดที่มีราคาที่ประชาชนส่วนใหญ่สามารถซื้อได้อีกต่อไปแล้ว

ราคาอสังหาริมทรัพย์สูง ทำให้หลายพื้นที่ในเมืองถูกทิ้งร้าง

เมื่อวันที่ 28 ตุลาคม สภาแห่งชาติ ได้พิจารณารายงานของคณะผู้แทนกำกับดูแลของสภาแห่งชาติเกี่ยวกับการดำเนินการตามนโยบายและกฎหมายด้านการจัดการตลาดอสังหาริมทรัพย์และการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม ตั้งแต่ปี 2015 ถึงสิ้นปี 2023

ในการประชุมรายงานผลการติดตามการดำเนินนโยบายและกฎหมายเกี่ยวกับการบริหารจัดการตลาดอสังหาริมทรัพย์และการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม ตั้งแต่ปี 2558 ถึงสิ้นปี 2566 นายวู ฮง ทันห์ ประธานคณะกรรมการ เศรษฐกิจ แห่งรัฐสภาและรองหัวหน้าคณะติดตามผล กล่าวว่า ณ สิ้นสุดระยะเวลาการติดตามผล มีโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์และการพัฒนาเมืองประมาณ 3,363 โครงการที่ได้ดำเนินการและกำลังดำเนินการอยู่ โดยมีพื้นที่ใช้ประโยชน์ที่ดินประมาณ 11,191 เฮกเตอร์ มีการจัดตั้งนิคมอุตสาหกรรม 413 แห่ง โดยมีพื้นที่อุตสาหกรรมรวมประมาณ 87,700 เฮกเตอร์ สำหรับที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม มีโครงการที่ดำเนินการแล้วประมาณ 800 โครงการ โดยมีจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัย 567,042 หน่วย ซึ่งแบ่งเป็น: โครงการที่สร้างเสร็จแล้ว 373 โครงการ จำนวน 193,920 หน่วย และโครงการที่เริ่มดำเนินการ 129 โครงการ จำนวน 114,934 หน่วย โครงการจำนวน 298 โครงการได้รับการอนุมัติการลงทุน โดยมีจำนวนห้องชุดทั้งหมด 258,188 ยูนิต

นายหวู่หงถัน รายงานต่อรัฐสภา (ภาพ: กวางวิญ)

ผลการติดตามตรวจสอบแสดงให้เห็นว่า ภาคอสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมยังคงมีข้อบกพร่องและความไม่เพียงพอ การพัฒนาที่ไม่ยั่งยืน และความไม่สมดุลระหว่างอุปสงค์และอุปทาน ราคาอสังหาริมทรัพย์ยังคงสูงเมื่อเทียบกับรายได้ของประชากรส่วนใหญ่ พื้นที่ในเมืองหลายแห่งถูกทิ้งร้าง และการจัดการอาคารอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กยังไม่เพียงพอ ไม่มีแนวทางแก้ไขที่มีประสิทธิภาพในการจัดการและแก้ไขปัญหาอาคารอพาร์ตเมนต์เก่าที่ไม่ตรงตามมาตรฐานการอยู่อาศัยของผู้อยู่อาศัย โครงการหลายโครงการเผชิญกับอุปสรรคและความล่าช้าในการดำเนินการ อสังหาริมทรัพย์ประเภทใหม่เผชิญกับอุปสรรคทางกฎหมายมากมายและขาดกฎระเบียบที่ชัดเจนและเฉพาะเจาะจง

ในส่วนของกระบวนการกำหนดนโยบายและกฎหมายนั้น กฎระเบียบบางข้อมีความซ้ำซ้อน ไม่สอดคล้องกัน ไม่ประสานงานกัน ไม่สอดคล้องกับความเป็นจริง การทบทวน แก้ไข หรือเพิ่มเติมล่าช้า ไม่ชัดเจน ขาดความเฉพาะเจาะจงและรายละเอียด ทำให้เกิดความไม่สอดคล้องกันในการตีความและการนำไปใช้ นอกจากนี้ กฎระเบียบการปฏิบัติโดยละเอียดหลายฉบับยังออกล่าช้าอีกด้วย

การดำเนินงานตามโครงการและแผนพัฒนาที่อยู่อาศัย และโครงการลงทุนเพื่อสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมอย่างน้อย 1 ล้านยูนิตสำหรับผู้มีรายได้น้อยและคนงานในเขตอุตสาหกรรม (ปี 2021-2030) ยังไม่เป็นไปตามที่คาดหวัง โดยส่วนใหญ่ไม่สามารถบรรลุเป้าหมายการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมได้ งบประมาณของรัฐไม่ได้รับการจัดสรรอย่างเพียงพอ ส่งผลให้ส่วนใหญ่พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมด้วยเงินทุนจากภาคเอกชนเท่านั้น นายธัญ ชี้ให้เห็นว่า "ความล่าช้าในการประเมินราคาที่ดินในหลายพื้นที่เป็นอุปสรรคสำคัญที่นำไปสู่ความหยุดชะงักของโครงการอสังหาริมทรัพย์หลายโครงการ การออกใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน ใบรับรองกรรมสิทธิ์บ้าน และใบรับรองทรัพย์สินที่ติดกับที่ดินยังคงเป็นปัญหา โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่"

โครงการคอนโดเทลและออฟฟิศเทลแทบจะ "หยุดชะงัก" แล้ว

ทีมตรวจสอบยังสังเกตเห็นว่าโครงสร้างของผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ไม่สมเหตุสมผล มีความไม่สมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์ โดยส่วนใหญ่มุ่งเป้าไปที่กลุ่มตลาดระดับสูงและเพื่อการลงทุนทางการเงิน ขาดแคลนผลิตภัณฑ์ที่เหมาะสมกับกำลังซื้อของประชากรส่วนใหญ่ ในขณะที่ความต้องการสูง อุปทานส่วนใหญ่มาจากโครงการที่ดำเนินการไปแล้วในระยะก่อนๆ มีโครงการใหม่ๆ น้อยมาก โครงการบางโครงการเผชิญกับอุปสรรคทางกฎหมาย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในการขอรับใบอนุญาตใช้ที่ดินและใบรับรองกรรมสิทธิ์สำหรับบ้านและทรัพย์สินอื่นๆ ที่ติดอยู่กับที่ดิน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งขาดกำลังทางการเงินและประสบการณ์ในการดำเนินงานที่เพียงพอ ส่งผลให้โครงการไม่มีประสิทธิภาพและผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์มีคุณภาพต่ำ นอกจากนี้ ธุรกิจต่างๆ ยังระดมทุนเกินกว่ากำลังการหมุนเวียนเงินสดเพื่อขยายที่ดินสำรองและการลงทุนทางธุรกิจ โดยใช้เครื่องมือทางการเงินต่างๆ มากมาย ซึ่งนำไปสู่ขั้นตอนการลงทุนที่ยืดเยื้อ เพิ่มต้นทุนทางการเงิน และทำให้ยากที่จะลดราคาอสังหาริมทรัพย์ลงสู่มูลค่าที่แท้จริง ตลาดอสังหาริมทรัพย์คอนโดเทลและออฟฟิศเทลจึงแทบจะ "หยุดนิ่ง"

นายธันห์กล่าวว่า “พื้นที่ในเมืองหลายแห่งถูกทิ้งร้าง” และเสริมว่าราคาอสังหาริมทรัพย์พุ่งสูงขึ้นอย่างมากเมื่อเทียบกับการเพิ่มขึ้นของรายได้ของประชากรส่วนใหญ่ ในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้ ไม่มีห้องชุดพักอาศัยราคาไม่แพงที่เหมาะสมสำหรับคนส่วนใหญ่แล้ว จำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมที่ผลิตสู่ตลาดนั้นต่ำกว่าความต้องการอย่างมาก หลายพื้นที่ยังไม่บรรลุเป้าหมายการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม ในทางกลับกัน ในบางพื้นที่ อุปทานไม่เพียงพอต่อความต้องการ ส่งผลให้ขาดแคลนผู้ซื้อและผู้เช่า เป็นการสิ้นเปลืองทรัพยากร ส่งผลกระทบในเชิงลบต่อการพัฒนาเศรษฐกิจมหภาค ส่งผลกระทบต่อ “สุขภาพ” ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และธนาคารพาณิชย์ เพิ่มความเสี่ยงให้กับตลาดพันธบัตร ลดรายได้ของรัฐ และเพิ่มหนี้เสีย ในขณะเดียวกันก็ก่อให้เกิดความไม่มั่นคงทางสังคม ส่งผลกระทบต่อแรงงาน การจ้างงาน และความมั่นคงด้านที่อยู่อาศัยของประชาชน

สาเหตุหลักมาจากปัจจัยส่วนบุคคล

คณะผู้กำกับดูแลสรุปว่า ข้อบกพร่องและข้อจำกัดดังกล่าวข้างต้นเกิดจากทั้งสาเหตุที่เป็นรูปธรรมและนามธรรม แต่สาเหตุนามธรรมเป็นปัจจัยหลัก ดังนั้น การจัดระเบียบและการบังคับใช้กฎหมายจึงยังคงอ่อนแอและไม่มีประสิทธิภาพ หน่วยงานท้องถิ่นมักกลัวที่จะทำผิดพลาดและมีทัศนคติแบบมองการณ์สั้น ส่งผลให้การให้คำแนะนำเกี่ยวกับโครงการต่างๆ ไม่เพียงพอและการดำเนินการตามขั้นตอนต่างๆ ล่าช้า การพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมและที่อยู่อาศัยสำหรับคนงานในเขตอุตสาหกรรมยังได้รับความสนใจไม่เพียงพอ นอกจากนี้ยังขาดการให้ความสำคัญกับการวางแผนและจัดสรรที่ดินสำหรับโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมแบบอิสระ การเป็นผู้นำและการให้คำแนะนำในการพัฒนาและปรับปรุงกฎหมาย ตลอดจนการตรวจสอบและการกำกับดูแลการบังคับใช้กฎหมายนั้นล่าช้าและไม่เพียงพอในบางพื้นที่ ความตระหนักรู้เกี่ยวกับการปฏิบัติตามกฎหมายยังคงต่ำในบางแห่ง การจัดการกับการละเมิดกฎหมายนั้นช้าและขาดความเด็ดขาด

ที่มา: https://daidoanket.vn/lo-dien-nhieu-bat-cap-ve-thi-truong-bat-dong-san-va-nha-o-xa-hoi-10293216.html