ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามกำลังเข้าสู่ช่วงการเติบโตใหม่

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามกำลังเข้าสู่ช่วงการเติบโตใหม่ เนื่องมาจากความต้องการที่อยู่อาศัยที่สูง การไหลเข้าของเงินลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศที่มั่นคง และโครงสร้างพื้นฐานด้านการขนส่งที่ขยายตัวอย่างต่อเนื่อง

Báo Tin Tức•11/12/2025

ปี 2025 มีแนวโน้มตลาดที่ดีขึ้น โดยราคาบ้านใน ฮานอย และโฮจิมินห์ซิตี้จะมีความแตกต่างกันอย่างชัดเจน ขณะที่การลงทุนมีแนวโน้มไหลกลับเข้าสู่ภาคส่วนที่ยั่งยืนมากขึ้น

ราคาที่เหมาะสมจะช่วยให้คนหนุ่มสาวสามารถเป็นเจ้าของบ้านได้เร็วขึ้น

นี่คือการประเมินของนักวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากในการประชุมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VRES 2025) ภายใต้หัวข้อ "แรงผลักดันใหม่ จังหวะที่มั่นคง" ซึ่งจัดขึ้นเมื่อวันที่ 11 ธันวาคม ณ นคร โฮจิมินห์ การประชุมครั้งนี้ดึงดูดผู้เชี่ยวชาญ นักลงทุน และนายหน้าอสังหาริมทรัพย์จำนวนมาก

คำบรรยายภาพ — งานดังกล่าวได้รับความสนใจอย่างมากจากนักลงทุนและนายหน้าอสังหาริมทรัพย์

คุณเลอ บาว หลง ผู้อำนวยการฝ่ายการตลาดของ Batdongsan.com.vn กล่าวว่า ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่สูงอย่างต่อเนื่องกำลังสร้างแรงกดดันอย่างมากต่อความสามารถของคนหนุ่มสาวในการเป็นเจ้าของบ้าน อย่างไรก็ตาม แทนที่จะมองโลกในแง่ร้าย หลายคนได้ปรับเปลี่ยนกลยุทธ์ทางการเงิน ลดค่าใช้จ่าย และเพิ่มการออมเพื่อเข้าใกล้เป้าหมายในการเป็นเจ้าของบ้านมากขึ้น

จากการสำรวจผู้บริโภคกว่า 1,000 คนโดย Batdongsan.com.vn พบว่ามีความแตกต่างอย่างชัดเจนในด้านจิตวิทยาและพฤติกรรมของกลุ่มอายุ 18-44 ปี โดยมีแนวโน้มที่โดดเด่น 4 ประการ ที่น่าสนใจคือ 93% ของผู้ที่แต่งงานแล้วและมีบุตรที่กำลังเช่าบ้านอยู่ กล่าวว่าพวกเขามีเป้าหมายที่จะซื้อบ้านภายใน 5 ปีข้างหน้า แม้ว่าพวกเขาจะยอมรับว่าราคาเป็นอุปสรรคสำคัญก็ตาม ในกลุ่มนี้ 86% ยินดีที่จะกู้ยืมเงินจากธนาคารในอัตราดอกเบี้ย 30-50% ของมูลค่าทรัพย์สิน ซึ่งแสดงให้เห็นถึงแนวทางที่เน้นความเป็นจริงมากขึ้นในการใช้ประโยชน์จากเงินกู้เพื่อการซื้อบ้าน

อีกประเด็นที่น่าสนใจคือ ความแตกต่างอย่างมากของความต้องการที่อยู่อาศัยระหว่างสองเมืองใหญ่ ในนครโฮจิมินห์ ความต้องการซื้อบ้านในอีก 5 ปีข้างหน้าสูงถึง 81% ซึ่งสูงกว่าฮานอย (69%) อย่างมาก สาเหตุหลักมาจากอุปทานของอพาร์ตเมนต์ราคาต่ำกว่า 3 พันล้านดองในนครโฮจิมินห์คิดเป็น 21-31% ของอุปทานทั้งหมด ในขณะที่ฮานอยมีเพียงประมาณ 10% เท่านั้น การกระจุกตัวของราคาที่อยู่อาศัยในกลุ่มระดับกลางและระดับสูงส่งผลให้ความต้องการจากผู้ซื้อบ้านตัวจริงลดลงอย่างมาก

นายเลอ บาว หลง กล่าวว่า นอกเหนือจากความพยายามส่วนบุคคลแล้ว การลดความซับซ้อนของขั้นตอนการขอที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย การทำให้เงื่อนไขคุณสมบัติโปร่งใส และการขยายจำนวนที่อยู่อาศัยราคาไม่แพง จะช่วยให้คนหนุ่มสาวลดระยะเวลาในการหาบ้านได้

ในส่วนของผู้เช่าระยะยาว คุณลองเชื่อว่านี่คือกลุ่มลูกค้าเป้าหมายที่มีศักยภาพสำหรับโมเดลอสังหาริมทรัพย์ที่เน้นกระแสเงินสด 72% ของผู้เช่าใช้จ่ายน้อยกว่า 30% ของรายได้ไปกับค่าเช่า และ 34% วางแผนที่จะเช่าเป็นเวลา 3 ปีขึ้นไป ปัจจัยที่สำคัญที่สุด ได้แก่ คุณภาพของทรัพย์สิน สิ่งอำนวยความสะดวก ทำเลที่ตั้ง และสภาพแวดล้อมในการอยู่อาศัย เมื่อนักลงทุนมุ่งเน้นไปที่การปรับปรุงคุณภาพแทนที่จะเพียงแค่จัดหา "ที่อยู่อาศัย" พอร์ตการลงทุนให้เช่าก็จะมีความมั่นคงและสร้างกระแสเงินสดที่ยั่งยืน

การปรับโครงสร้างหน่วยงานบริหารจะเปิดโอกาสใหม่ๆ ให้กับการเติบโต

ในเวียดนาม เมืองทูเทียม (โฮจิมินห์ซิตี้) และ ดานัง กำลังอยู่ในช่วงเวลาสำคัญ คือ กำลังพัฒนาให้เป็นศูนย์กลางใหม่ของนิคมอุตสาหกรรม (IFC) หรือกลายเป็นส่วนขยายของย่านธุรกิจใจกลางเมืองที่มีอยู่เดิม ความสำเร็จขึ้นอยู่กับการกำหนดรูปแบบของ IFC ให้ชัดเจน การพัฒนาแลนด์มาร์คที่โดดเด่น การสร้างโครงสร้างพื้นฐานระหว่างภูมิภาคและภายในเมืองให้แล้วเสร็จ และการสร้างกลไกเพื่อดึงดูดธุรกิจและองค์กรต่างๆ

นายเหงียน กว็อก อัญ รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ของ Batdongsan.com.vn กล่าวว่า กรอบกฎหมายใหม่จากการแก้ไขกฎหมายที่ดินและกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ช่วยเพิ่มความโปร่งใสและปรับปรุงกระบวนการดำเนินโครงการให้ดียิ่งขึ้น ราคาที่ดินในหลายพื้นที่ในปี 2025 จะยังคงต่ำกว่าจุดสูงสุดในปี 2022 ซึ่งช่วยให้ตลาดรักษาเสถียรภาพและลดความเสี่ยง ปัจจุบันยังไม่มีสัญญาณของการเก็งกำไรที่ดินอย่างแพร่หลาย จุดที่คึกคักส่วนใหญ่เกี่ยวข้องกับการควบรวมเขตการปกครอง และการทำธุรกรรมยังคงกระจุกตัวอยู่ในอพาร์ตเมนต์และบ้านเดี่ยวในเมืองใหญ่ๆ

“ในระยะสั้น ตลาดอาจยังอยู่ในช่วงสำรวจ แต่ในระยะกลางและระยะยาว วงจรการฟื้นตัวได้เริ่มต้นขึ้นในปี 2024 และยังมีโอกาสเติบโตอีกมาก ผมเชื่อว่าปี 2026 จะเป็นช่วงเวลาที่ตลาดจะเห็นความแตกต่างอย่างชัดเจนและเข้าสู่ทิศทางที่มั่นคงมากขึ้น สถานการณ์ตึงเครียดเช่นเดียวกับในปี 2022 ไม่น่าจะเกิดขึ้นซ้ำอีก” นายกว็อก อานห์ กล่าว

นายกว็อก อานห์ กล่าวเพิ่มเติมว่า ราคาบ้านยังสะท้อนให้เห็นถึงความแตกต่างอย่างชัดเจนระหว่างสองเมือง ในฮานอย ราคาบ้านเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในช่วงสามปีที่ผ่านมา คือ 14% ในปี 2023, 39% ในปี 2024 และ 13% ในปี 2025 ในขณะที่โฮจิมินห์ซิตี้ ราคาบ้านเพิ่มขึ้นเพียง 3%, 4% และ 5% ตามลำดับ ระดับความสนใจในการค้นหาอสังหาริมทรัพย์ในโฮจิมินห์ซิตี้จะฟื้นตัวตั้งแต่ต้นปี 2025 เป็นต้นไป ในขณะที่ฮานอยยังคง "ร้อนแรง" ที่น่าสังเกตคือ จำนวนการค้นหาบ้านในโฮจิมินห์ซิตี้จากผู้ใช้ในฮานอยเพิ่มขึ้น 49% ในไตรมาสที่ 3 ปี 2025 เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ 2 อุปทานในใจกลางเมืองยังคงขาดแคลน ทำให้ผู้ซื้อรุ่นใหม่ต้องย้ายไปอยู่ชานเมือง ซึ่งมีพื้นที่พัฒนาเมืองอย่างดีพร้อมสิ่งอำนวยความสะดวกครบครันและการคมนาคมที่สะดวกสบาย

ในนครโฮจิมินห์ รถไฟฟ้าใต้ดินสายเบ็นถัน-สุ่ยเตียนเปิดให้บริการแล้ว ส่วนรถไฟฟ้าใต้ดินสายเบ็นถัน-กันจิโอ มีกำหนดเริ่มก่อสร้างในวันที่ 19 ธันวาคม และสายเบ็นถัน-ถัมลวง ในวันที่ 15 มกราคม 2569 โดยตั้งเป้าหมายว่าจะแล้วเสร็จและเปิดให้บริการระหว่างปี 2561 ถึง 2563 ซึ่งจะช่วยปรับโครงสร้างพื้นที่เมืองให้พัฒนาไปสู่ชานเมืองมากขึ้น

นางเหงียน ถิ ทันห์ ฮวง รองประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม กล่าวว่า ปี 2025 จะเป็นปีที่คึกคักไปด้วยโครงการใหม่ๆ มากมายทั่วประเทศ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในภาคใต้ที่จะมีโครงการต่างๆ มากมายในหลากหลายระดับ ตั้งแต่ระดับกลางไปจนถึงระดับไฮเอนด์ โครงการที่มีขั้นตอนทางกฎหมายโปร่งใสและผู้พัฒนาที่มีชื่อเสียงกำลังได้รับอัตราการขายที่สูง โดยเฉพาะอย่างยิ่งตามแนวถนนวงแหวนและพื้นที่เมืองแบบบูรณาการ

ปี 2025 ยังเป็นปีที่โครงการโครงสร้างพื้นฐานสำคัญหลายโครงการจะแล้วเสร็จ ได้แก่ ถนนวงแหวนรอบที่ 2, 3 และ 4; ทางด่วนเชื่อมระหว่างภูมิภาค; รถไฟฟ้าใต้ดิน และทางรถไฟสายเหนือ-ใต้... โครงสร้างพื้นฐานที่สร้างเสร็จแล้วนำไปสู่การขยายตัวของเมือง สร้างโอกาสการเติบโตใหม่ๆ สำหรับทั้งธุรกิจและชุมชน

นางหวงกล่าวว่า การปรับโครงสร้างหน่วยงานบริหารยังช่วยเปิดโอกาสการเติบโตใหม่ๆ เนื่องจากขอบเขตทางภูมิศาสตร์และขนาดการบริหารจัดการขยายตัว ทำให้หลายพื้นที่มีโอกาสที่จะก้าวไปข้างหน้า ดึงดูดการลงทุน และส่งเสริมการพัฒนาตลาดให้แข็งแกร่งยิ่งขึ้น บนพื้นฐานเศรษฐกิจมหภาคที่มั่นคง พร้อมด้วยความเชื่อมั่นในตลาดที่ฟื้นคืนมา และการปรับโครงสร้างองค์กรที่เห็นได้ชัดเจนมากขึ้น คาดการณ์ว่าช่วงปี 2026 ถึง 2028 จะเป็นวัฏจักรการเติบโตใหม่ของตลาดอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม

“เพื่อแก้ไขปัญหาที่อยู่อาศัยอย่างแท้จริง จำเป็นต้องมีการประสานงานระหว่างภาครัฐและภาคธุรกิจ ในอดีต รัฐบาลได้ดำเนินมาตรการหลายอย่างเพื่อพัฒนาที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย ในขณะที่ภาคธุรกิจได้เสนอที่อยู่อาศัยราคาไม่แพง ปัจจุบัน เท่าที่ผมทราบ มีโครงการจำนวนมากในพื้นที่รอบ ๆ นครโฮจิมินห์ ที่มีราคาตั้งแต่ 30 ถึง 40 ล้านดง/ตารางเมตร ซึ่งเหมาะสมกับกำลังซื้อของคนทำงานส่วนใหญ่”

นางเหงียน ถิ ทันห์ ฮวง กล่าวว่า "เราหวังว่ารัฐบาลจะมีกลไกและนโยบายเพื่อสนับสนุนและส่งเสริมให้นักลงทุนพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยที่เหมาะสมกับคนส่วนใหญ่ในอนาคต"

ที่มา: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/thi-truong-bat-dong-san-viet-nam-dang-buoc-vao-chu-ky-tang-truong-moi-20251211153144985.htm