ซื้อบ้านเพื่อปล่อยเช่าได้กำไรดี: เคล็ดลับเช็คด่วน

การซื้อและเช่าอสังหาริมทรัพย์เป็นรูปแบบการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับความนิยมในเวียดนามในปัจจุบัน นักลงทุนมักได้รับผลประโยชน์มากมายจากธุรกิจประเภทนี้ เนื่องจากมีศักยภาพในการทำกำไรที่มั่นคงและสามารถสะสมสินทรัพย์ได้ในระยะยาว

อย่างไรก็ตาม การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าก็มีความเสี่ยงเช่นกัน แม้ว่าคุณจะเป็นเจ้าของทรัพย์สิน แต่ก็ไม่ใช่เรื่องง่ายเสมอไปที่จะหาผู้เช่าหรือสร้างรายได้ค่าเช่าที่มั่นคง นอกจากนี้ ค่าใช้จ่ายในการบริหารจัดการ การบำรุงรักษา และการซ่อมแซมก็อาจส่งผลกระทบต่อผลกำไรของนักลงทุนได้เช่นกัน

ดังนั้น มีวิธีใดบ้างที่จะตรวจสอบว่าอสังหาริมทรัพย์นั้นคุ้มค่าแก่การลงทุนเพื่อสร้างรายได้จากการให้เช่าหรือไม่? BiggerPockets ซึ่งเป็นแพลตฟอร์มโซเชียลมีเดียที่ใหญ่ที่สุดสำหรับการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ในสหรัฐอเมริกา ได้เปิดเผยกฎ 2% เพื่อช่วยให้นักลงทุนประเมินโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างรวดเร็ว

ใช้กฎ 2%

กฎ 2% เป็นเครื่องมือที่เรียบง่ายแต่มีประสิทธิภาพ ใช้ในการประเมินเบื้องต้นถึงศักยภาพในการทำกำไรของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า ตามกฎนี้ รายได้ค่าเช่าต่อเดือนของอสังหาริมทรัพย์ควรเท่ากับหรือสูงกว่า 2% ของราคาซื้ออสังหาริมทรัพย์จึงจะถือว่าเป็นการลงทุนที่คุ้มค่า

ขั้นแรก คุณต้องคำนวณจำนวนเงินที่ต้องใช้ในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ รวมถึงค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้อง เช่น ภาษี ค่าธรรมเนียม และค่าบริการนายหน้า จากนั้น คุณต้องคำนวณรายได้ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับ

คุณสามารถรวบรวมข้อมูลนี้ด้วยตนเองหรือผ่านทางบริษัทนายหน้าอสังหาริมทรัพย์มืออาชีพ

หากรายได้ค่าเช่ารายเดือนเท่ากับหรือสูงกว่า 2% ของราคาซื้อ อสังหาริมทรัพย์นี้มีศักยภาพที่จะเป็นการลงทุนที่ดี

หากรายได้ค่าเช่ารายเดือนน้อยกว่า 2% ของราคาซื้อ การลงทุนนี้อาจไม่ให้ผลตอบแทนตามที่คาดหวัง หากคุณยังคงต้องการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์นี้ คุณจะต้องปรับราคาค่าเช่าหรือลดค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานเพื่อให้ได้อัตราผลตอบแทนที่ต้องการ

ยกตัวอย่างเช่น สมมติว่าคุณซื้ออพาร์ตเมนต์ราคา 2 พันล้านดอง ตามกฎ 2% รายได้ค่าเช่าต่อเดือนขั้นต่ำที่จะทำให้ได้ผลตอบแทนที่ดีคือ 40 ล้านดอง

โครงการอสังหาริมทรัพย์แห่งหนึ่งใน ฮานอย (ภาพ: ตรัน คัง)

หากรายได้ค่าเช่าถึง 50 ล้านดงต่อเดือน แสดงว่าเป็นการลงทุนที่มีศักยภาพที่จะสร้างผลกำไร ในทางกลับกัน หากรายได้ค่าเช่าเพียง 30 ล้านดงต่อเดือน คุณจำเป็นต้องพิจารณาปรับลดราคาค่าเช่าหรือลดค่าใช้จ่ายเพื่อให้ได้ผลตอบแทนจากการลงทุนที่ต้องการ

อย่างไรก็ตาม กฎ 2% เป็นเพียงการประมาณการคร่าวๆ และไม่รับประกันความถูกต้องแม่นยำอย่างแน่นอนสำหรับศักยภาพในการทำกำไรของอสังหาริมทรัพย์ใดๆ ปัจจัยอื่นๆ อีกมากมายส่งผลต่อผลตอบแทนจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ตัวอย่างเช่น รายได้ค่าเช่ารายเดือนขึ้นอยู่กับประเภทของอสังหาริมทรัพย์ ทำเลที่ตั้ง ขนาด สิ่งอำนวยความสะดวก และสภาวะตลาด

เครื่องมือทางเลือกบางอย่าง

กฎ 2% เป็นเครื่องมือที่เรียบง่ายและได้รับความนิยม ซึ่งนักลงทุนหลายคนใช้เพื่อประเมินผลกำไรของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าอย่างรวดเร็ว อย่างไรก็ตาม นี่เป็นเพียงกฎทั่วไป และคุณยังคงต้องวิเคราะห์อย่างละเอียดถี่ถ้วนก่อนตัดสินใจลงทุน คุณสามารถใช้วิธีการอื่นๆ อีกหลายวิธีเพื่อให้ได้มุมมองที่หลากหลายมากขึ้นก่อนลงทุน

ประการแรกคือ ตัวคูณค่าเช่ารวม (Gross Rent Multiplier หรือ GRM) ตัวชี้วัดนี้คำนวณอัตราส่วนระหว่างราคาซื้ออสังหาริมทรัพย์กับค่าเช่ารายปีทั้งหมด ตัวอย่างเช่น หากอสังหาริมทรัพย์มีราคา 3 พันล้านดอง และค่าเช่ารายปีทั้งหมดคือ 300 ล้านดอง GRM จะเท่ากับ 10 โดยทั่วไปแล้ว GRM ที่ต่ำกว่าแสดงถึงโอกาสการลงทุนที่น่าสนใจกว่า อย่างไรก็ตาม ข้อเสียของเครื่องมือนี้คือไม่ได้คำนึงถึงต้นทุนการดำเนินงาน

ประการที่สองคือรายได้จากการดำเนินงานสุทธิ (Net Operating Income หรือ NOI) ตัวชี้วัดนี้คำนวณผลตอบแทนประจำปีของอสังหาริมทรัพย์หลังจากหักค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน ก่อนหักภาษีและค่าผ่อนชำระจำนอง NOI ช่วยให้เห็นภาพความสามารถในการทำกำไรของอสังหาริมทรัพย์ได้ชัดเจนยิ่งขึ้น หาก NOI เป็นบวก แสดงว่าอสังหาริมทรัพย์นั้นสร้างรายได้ค่าเช่าเพียงพอที่จะครอบคลุมค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน

ประการที่สาม คือ การวิเคราะห์กระแสเงินสด การวิเคราะห์กระแสเงินสดไม่ได้มุ่งเน้นเฉพาะรายได้ค่าเช่าเท่านั้น แต่ยังพิจารณากระแสเงินสดเข้าและออกทั้งหมด รวมถึงค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน การชำระดอกเบี้ย ภาษี ฯลฯ กระแสเงินสดที่เป็นบวกมีความสำคัญอย่างยิ่งต่อการรักษาสภาพคล่องและสร้างความมั่นใจในผลกำไรที่ยั่งยืน

ส่วนที่สี่คืออัตราผลตอบแทนจากการลงทุน (Cap Rate) การวัดนี้คำนวณอัตราผลตอบแทนต่อปีจากการลงทุนทั้งหมดของอสังหาริมทรัพย์ อัตราผลตอบแทนจากการลงทุนคำนวณโดยการหาร NOI ด้วยราคาซื้ออสังหาริมทรัพย์ อัตราผลตอบแทนจากการลงทุนที่สูงขึ้นบ่งชี้ถึงโอกาสการลงทุนที่ดีกว่า แต่โดยทั่วไปมักจะมาพร้อมกับความเสี่ยงที่สูงขึ้น

ประการที่ห้าคือการวิเคราะห์มูลค่าในอนาคต แทนที่จะมุ่งเน้นเฉพาะผลกำไรในปัจจุบัน ให้พิจารณามูลค่าในอนาคตของอสังหาริมทรัพย์นั้นด้วย อย่างไรก็ตาม วิธีนี้มักต้องอาศัยประสบการณ์และความรู้ด้านอสังหาริมทรัพย์

ด้วยการนำทางเลือกเหล่านี้มาผสมผสานกัน นักลงทุนสามารถสร้างกลยุทธ์การลงทุนที่ครอบคลุมเพื่อตัดสินใจลงทุนได้อย่างรอบคอบและรอบด้านมากขึ้น

ที่มา: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/mua-nha-cho-thue-de-sinh-loi-tot-meo-kiem-tra-nhanh-20240613105018738.htm