ซื้อบ้านเพื่อเช่าเพื่อผลกำไรที่ดี: เคล็ดลับการตรวจสอบอย่างรวดเร็ว

การซื้อและเช่าอสังหาริมทรัพย์เป็นรูปแบบการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับความนิยมในเวียดนามในปัจจุบัน นักลงทุนมักได้รับประโยชน์มากมายจากธุรกิจประเภทนี้ เนื่องจากมีศักยภาพในการทำกำไรที่มั่นคงและความสามารถในการสะสมสินทรัพย์ในระยะยาว

อย่างไรก็ตาม การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าก็มีความเสี่ยงเช่นกัน แม้ว่าคุณจะเป็นเจ้าของบ้าน แต่การหาผู้เช่าหรือการสร้างกระแสเงินสดที่มั่นคงจากการเช่านั้นไม่ใช่เรื่องง่าย นอกจากนี้ ค่าใช้จ่ายในการบริหารจัดการ การบำรุงรักษา การซ่อมแซม ฯลฯ ก็อาจส่งผลกระทบต่อผลกำไรของนักลงทุนได้เช่นกัน

แล้วมีวิธีไหนที่จะประเมินว่าอสังหาริมทรัพย์นั้นคุ้มค่าแก่การลงทุนให้เช่าหรือไม่? BiggerPockets เครือข่ายสังคมออนไลน์ด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ใหญ่ที่สุดในสหรัฐอเมริกา เปิดเผยกฎ 2% เพื่อช่วยให้นักลงทุนประเมินข้อเสนออสังหาริมทรัพย์ที่เป็นไปได้อย่างรวดเร็ว

ใช้กฎ 2%

กฎ 2% เป็นเครื่องมือที่เรียบง่ายแต่มีประสิทธิภาพ ซึ่งใช้ในการประเมินศักยภาพในการสร้างรายได้ของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าอย่างคร่าวๆ ตามกฎนี้ รายได้ค่าเช่ารายเดือนของอสังหาริมทรัพย์ควรเท่ากับหรือมากกว่า 2% ของราคาซื้ออสังหาริมทรัพย์ จึงจะถือว่าเป็นการลงทุนที่ดี

ขั้นแรก คุณต้องกำหนดจำนวนเงินที่คุณต้องใช้ในการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับภาษี ค่าบริการนายหน้า ขั้นต่อไป คุณต้องคำนวณรายได้ที่คาดหวังจากการเช่า

คุณสามารถรวบรวมข้อมูลนี้ด้วยตนเองหรือผ่านทางบริษัทนายหน้าอสังหาริมทรัพย์มืออาชีพ

หากรายได้จากการเช่ารายเดือนเท่ากับหรือมากกว่า 2% ของราคาซื้อ อสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวก็มีศักยภาพที่จะเป็นการลงทุนที่ดีได้

หากรายได้จากการเช่ารายเดือนต่ำกว่า 2% ของราคาซื้อ การลงทุนอาจไม่ได้ผลตอบแทนตามที่คาดหวัง หากคุณยังคงต้องการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์นี้ คุณจะต้องปรับราคาเช่าหรือลดต้นทุนการดำเนินงานเพื่อให้ได้อัตราผลตอบแทนที่ต้องการ

ตัวอย่างเช่น สมมติว่าคุณซื้ออพาร์ทเมนท์ราคา 2 พันล้านดอง ตามกฎ 2% รายได้ค่าเช่าขั้นต่ำต่อเดือนเพื่อให้แน่ใจว่าจะได้กำไรดีคือ 40 ล้านดอง

พื้นที่อสังหาริมทรัพย์ใน กรุงฮานอย (ภาพ: Tran Khang)

หากกระแสเงินสดจากค่าเช่าสูงถึง 50 ล้านดองต่อเดือน แสดงว่านี่เป็นการลงทุนที่มีศักยภาพ ในทางกลับกัน หากราคาค่าเช่าเพียง 30 ล้านดองต่อเดือน คุณจำเป็นต้องพิจารณาปรับราคาค่าเช่าหรือลดต้นทุนเพื่อให้ได้อัตราผลตอบแทนที่ต้องการ

อย่างไรก็ตาม กฎ 2% นี้เป็นเพียงการวัดคร่าวๆ และไม่ได้รับประกันความแม่นยำโดยสมบูรณ์สำหรับศักยภาพในการทำกำไรของอสังหาริมทรัพย์ใดๆ ปัจจัยอื่นๆ อีกมากมายที่ส่งผลต่อผลตอบแทนจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่แท้จริง ตัวอย่างเช่น กระแสเงินสดจากค่าเช่ารายเดือนขึ้นอยู่กับประเภทของอสังหาริมทรัพย์ ทำเลที่ตั้ง ขนาดและสิ่งอำนวยความสะดวก และสภาวะตลาด

เครื่องมือทางเลือกอื่น ๆ

กฎ 2% เป็นเครื่องมือง่ายๆ ที่นักลงทุนหลายคนนิยมใช้เพื่อประเมินความสามารถในการทำกำไรของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าอย่างรวดเร็ว อย่างไรก็ตาม นี่เป็นเพียงกฎทั่วไป และคุณยังต้องวิเคราะห์อย่างรอบคอบมากขึ้นเมื่อตัดสินใจลงทุน คุณสามารถใช้วิธีการอื่นๆ เพื่อให้ได้มุมมองที่หลากหลายมากขึ้นก่อนการลงทุน

ตัวคูณแรกคือตัวคูณค่าเช่ารวม (GRM) ตัววัดนี้คำนวณอัตราส่วนระหว่างราคาซื้ออสังหาริมทรัพย์กับค่าเช่ารวมต่อปี ตัวอย่างเช่น หากอสังหาริมทรัพย์ราคา 3 พันล้านดอง และค่าเช่ารวมต่อปีอยู่ที่ 300 ล้านดอง ค่า GRM จะเท่ากับ 10 โดยทั่วไป ค่า GRM ที่ต่ำกว่าบ่งชี้ว่ามีโอกาสการลงทุนที่น่าสนใจกว่า อย่างไรก็ตาม ข้อเสียของเครื่องมือนี้คือไม่ได้คำนึงถึงต้นทุนการดำเนินงาน

ประการที่สองคือ รายได้จากการดำเนินงานสุทธิ (NOI) ตัวชี้วัดนี้คำนวณกำไรประจำปีของอสังหาริมทรัพย์หลังจากหักค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานก่อนหักภาษีและค่าผ่อนชำระจำนอง NOI แสดงให้เห็นภาพความสามารถในการทำกำไรของอสังหาริมทรัพย์ได้ชัดเจนยิ่งขึ้น หากอัตราส่วน NOI เป็นบวก แสดงว่าอสังหาริมทรัพย์นั้นสร้างรายได้จากค่าเช่าเพียงพอที่จะครอบคลุมค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน

ประการที่สามคือการวิเคราะห์กระแสเงินสด การวิเคราะห์กระแสเงินสดไม่เพียงแต่เน้นเฉพาะรายได้จากค่าเช่าเท่านั้น แต่ยังพิจารณากระแสเงินสดทั้งหมดด้วย รวมถึงต้นทุนการดำเนินงาน ดอกเบี้ย ภาษี และอื่นๆ กระแสเงินสดที่เป็นบวกเป็นปัจจัยสำคัญในการรักษาสภาพคล่องและสร้างผลกำไรที่ยั่งยืน

ส่วนที่สี่คืออัตราผลตอบแทนจากการลงทุน (Cap Rate) ตัวชี้วัดนี้คำนวณอัตราผลตอบแทนต่อปีจากการลงทุนทั้งหมดของอสังหาริมทรัพย์ อัตราผลตอบแทนจากการลงทุนคำนวณโดยการหาร NOI ด้วยราคาซื้ออสังหาริมทรัพย์ อัตราผลตอบแทนจากการลงทุนที่สูงขึ้นบ่งชี้ถึงโอกาสการลงทุนที่ดีกว่า แต่โดยทั่วไปมักจะมาพร้อมกับความเสี่ยงที่สูงขึ้น

วิธีที่ห้าคือการวิเคราะห์มูลค่าในอนาคต แทนที่จะมุ่งเน้นเฉพาะผลกำไรในปัจจุบัน ให้พิจารณามูลค่าในอนาคตของอสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ตาม วิธีนี้มักต้องอาศัยประสบการณ์และความรู้ด้านอสังหาริมทรัพย์

การผสมผสานทางเลือกเหล่านี้จะช่วยให้นักลงทุนสามารถสร้างกลยุทธ์การลงทุนที่ครอบคลุมเพื่อให้ตัดสินใจลงทุนได้อย่างครอบคลุมและมีข้อมูลมากขึ้น

ที่มา: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/mua-nha-cho-thue-de-sinh-loi-tot-meo-kiem-tra-nhanh-20240613105018738.htm